スペインでの不動産売却: 税金と売却費用
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非居住者として売却する場合、3つの別個の支払いが発生します。買主は決済時に価格の3 %を源泉徴収します。実際の利益に対する税率は一律19 %です。自治体のplusvalíaも支払う必要があり、売主が非居住者の場合、法律上買主の責任になることがあります。
| 売却価格 | 500.000 € |
|---|---|
| 決済時の源泉徴収価格の3 % | 15.000 € |
| キャピタルゲイン税実際の利益の19 % | 申告後に精算 |
| plusvalía municipal土地価値の上昇分の最大30 % | 申告後に精算 |
3つの別個の支払いとは何で、なぜ混同されるのですか。
| 支払い | 税率 | 支払う人 |
|---|---|---|
| 3％の源泉徴収 (Modelo 211) | 合意した売却価格の3％。 | 決済時に買主が源泉徴収し、最終的に納税義務が発生するかどうかにかかわらず、税務当局へ直接納付します。 |
| キャピタルゲイン税 (Modelo 210) | 実際の利益の19％を一律に適用します。すべての非居住者に同じ税率です。 | 売主が、すでに源泉徴収された3％と精算します。源泉徴収額が多すぎた場合は還付され、少なすぎた場合は追加納付となります。 |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | 最大30 %で、地元のayuntamientoが定めます。2つの方法のうち、低い金額となる方法で算出した課税標準に適用されます。 | 法律上は売主が支払いますが、売主が非居住者の場合、役所は代替納税義務者として買主に支払いを求めることがあります。これは多くの売主が予期していない規則です。 |
3％の源泉徴収はどのように機能し、いつ返金されますか。
3 %の源泉徴収
- 決済時買主が3 %を源泉徴収結果にかかわらず
- 1か月以内買主がModelo 211を提出税務当局へ納付
- 4か月以内Modelo 210を提出実際の譲渡益を申告し精算
- 申告後還付または不足分の精算19 %の譲渡益が源泉徴収3 %を下回る場合は還付
municipalのplusvalíaとは何ですか？
plusvalíaは、物件の土地価値の上昇に対する市町村税であり、買主ではなく売主の負担です。ただし実際には、決済時に買主の負担となる場合があります。売主が非居住者の場合、市役所が買主を代替納税義務者に指定できるためです。この点については以下で詳しく説明します。この税は建物やお客様の実際の利益とは関係なく、市役所が算定した、所有期間中の物件の下にある土地そのものの価値の上昇だけに課税されます。
所有中に土地の価値は上昇しましたか？
- はい2つの方法のうち低い金額となる方法で算出され、地方税率が適用された後は30 %を上限として課されます。
- いいえ、または証明できない2021年の改革により、どちらの方法でも納税不要と確認されています。
売主が想定すること2021年の改革で変わったこと
- 売却時には常にplusvalíaがかかる
- 納税義務があるのは、土地の価値が上昇した場合だけです。損失を出して売却した場合、または購入時と同じ土地価値で売却した場合は、それを証明できる限り、納税額はありません。
- 例外なく、必ず売主が負担する
- 法律上は売主の負担ですが、売主が非居住者の場合、市役所は買主を代替納税義務者に指定できます。実際には、後から別途請求されるのではなく、決済時に売却代金から源泉徴収されることが多いという意味です。
売却にかかる仲介業者と法務関連の費用は？
- Option 1専任媒介One agency, one listing agreement.
- 費用
- 1,5から4 %
- スピード
- 集客力
- その仲介業者独自のネットワーク
- Option 2Multi-agency複数の仲介業者が同時に販売
- 費用
- 1,5から4 %
- スピード
- より速いことが多いが、個別対応は少ない
- 集客力
- 三つの中で最も広い到達範囲
- Option 3個人売却仲介業者なし
- 費用
- 0 €、手数料なし
- スピード
- 通常は遅い
- 集客力
- 自社ネットワークとポータルのみ
- 売主側の仲介手数料通常、中古物件の売却価格の1.5から4%で、売主が支払います。これは市場の範囲であり、公式な機関が設定した数値ではありません。規制当局が手数料率を公表していないためです。代理店、地域、個別の媒介契約によって異なるため、固定費用ではなく、代理店に確認すべき見積額として扱ってください。
- 売却を担当するご自身の弁護士売主が買主と同じ理由で独立した法的代理を受けることにはメリットがあります。契約書の確認、3 %の源泉徴収と決済の調整、該当する場合はplusvalíaの計算を行えるためです。購入側で独立した弁護士が行う法的調整の多くは、売却にも当てはまります。
手取り額を見積もる前に確認すべきこと
一般的なルールではなく、実際の購入書類と照らし合わせて確認する4つの事項です。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 元の取得価格と費用を書面で確認 | 譲渡益は、支払った金額に認められる取得費と改良費を加えた額と、売却額との差額として計算されます。売却価格だけで計算するものではありません。元の数値がなければ、実際の19 %の納税額を計算することはできません。 | 元の購入費、公証人手数料、改良工事の請求書の記録がない |
| 物件の管理費とIBIが精算済みかどうか | 未払いの管理費やIBIの請求は物件に付随し、買主側の場合と同様に、決済を複雑にする可能性があります。 | 売却日を合意する前に、支払いが最新か誰も確認していない |
| より低い金額になるplusvalíaの計算方法 | 法律上、この選択は売主の自由です。物件の保有期間や地域の土地価格の変動によって、二つの方法の結果は大きく異なる場合があります。 | 比較のためにもう一方の方法を計算せず、一方の方法だけで示された金額 |
| 売買契約上、plusvalíaを負担するのは誰か | 市役所は代替納税義務者として買主に請求できるため、売買契約には、どちらがこの費用を負担するかを買主と売主の間で明確に記載すべきです。市役所がたまたま先に請求した当事者に任せてはいけません。 | plusvalíaについて一切記載のない契約 |
実際の利益がある売却、または損失も利益もない売却
3 %の源泉徴収はどちらの場合も同じに見えます。しかし、その後の対応は異なります。| 利益のある売却 | 利益なし、または損失のある売却 | |
|---|---|---|
| 決済時に3 %を源泉徴収 | Modelo 211に基づき、いずれにせよ源泉徴収 | いずれにせよ源泉徴収されます。買主の義務は、実際の結果に左右されません。 |
| 譲渡益税の納税額 | 実際の利益の19 %で、源泉徴収された3 %を下回る可能性が高く、還付を受けられます。 | 納税額なし。源泉徴収された3 %全額を還付請求できます。 |
| plusvalía municipal | 土地価値の上昇に対して課税されます。二つの方法のうち、低い方で計算されます。 | 土地価値が実際に上昇していなければ納税額はありません。2021年の改正に基づき、その事実を証明する必要があります。 |
| いずれの場合も申告が必要 | 4か月以内にModelo 210を提出し、精算と還付請求を行います。 | 4か月以内にModelo 210を提出し、源泉徴収額の還付を請求し、該当する場合はプラスバリア税の増加がないことを証明します。 |
仕組みであり、手取り額ではありません
これは売却にどのように課税されるかについての一般的な情報であり、お客様ご自身の手取り額の計算ではありません。実際の利益は、当初の購入価格、控除可能な費用、および自治体が適用する具体的なplusvalía係数によって異なります。これらは公表された範囲ではなく、弁護士が書面で算出すべきものです。Arevontは税務アドバイザーではなく、この税務申告も行いません。この業務は独立した弁護士が担当します。いくつかのテーマは、それぞれのガイドで扱っています。物件を所有していた期間に適用される、みなし所得税および賃貸所得税は売却とは別の問題です。また、所有者組合の債務が物件に付随する仕組みや、利益を実現することではなく資産を保有することへの課税も別の問題です。それぞれに専用のガイドがあります。
売却と撤退費用に関するよくある質問
- 損失が出る価格で売却した場合でも、3 %全額が戻りますか？
- 実際の損失を証明できる場合は、はい。納付すべきキャピタルゲイン税はゼロとなり、決済時に源泉徴収された3 %全額を、4か月の期限内にModelo 210を提出して還付請求できます。この源泉徴収額は、最低限納付すべき金額ではありません。実際の結果と精算するための前払い金です。
- スペインをすでに離れた後でも、plusvalíaを請求されることはありますか？
- はい。これが、自治体が代替納税義務者として買主からplusvalíaを徴収できる規則が存在する理由です。すでに国外へ出た非居住者の売主を追及するよりも、売却時点で徴収する方が容易だからです。費用を誰が負担するかを売買契約書に明確に記載し、未解決のままにしないべき理由でもあります。
- 売却時点でスペインの税務居住者になっていた場合、19 %の税率は変わりますか？
- はい。スペインの税務居住者は、非居住者に適用される一律19 %の税率ではなく、通常の居住者向け税率に基づいてキャピタルゲインに課税されます。また、非居住者には適用されない、主たる住居の再投資控除に関する独自の規則もあります。これはまったく別の計算であり、当サイトの居住者向け税務ガイドで詳しく説明しています。
