スペインで賃借人付き物件を購入
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入居者がいるスペインの物件を購入しても、収入付きの空き家を取得することにはなりません。前の所有者が合意した条件に基づき、契約が登録済みかどうかにかかわらず、5年または7年の最低賃貸期間のうち残っている期間について既存の賃貸借契約を引き継ぎます。入居者には、あなたが購入する前に物件を購入できる法的権利がある場合もあります。
物件を購入すると、賃貸借契約はどうなりますか。
お客様は、売主の立場を完全に引き継ぎます。賃貸中の物件の買主は、契約開始から最初の5年間の残りの期間、または以前の賃貸人が法人であった場合は7年間の残りの期間について、賃貸人の権利と義務を引き継ぎます。これは、賃貸借契約が不動産登記簿に登録されているかどうかにかかわらず適用されます。賃借人が支払う賃料、すでに進行している契約期間、原契約の条件はすべて、元の内容どおり物件とともに移転します。実務上、これは初日から賃料を引き上げることはできず、新しい所有者になったことを理由に残りの契約期間を短縮することもできないという意味です。また、販売仲介業者が言う「賃借人はすぐ退去する予定です」という言葉は、文書ではありません。せいぜい、賃借人が売主に伝えた内容にすぎません。
引き継いだ賃貸借契約
- 決済賃貸借契約を引き継ぐ前所有者と同じ賃料、同じ条件、同じ残存契約期間です。
- 当初の契約締結から5年または7年最低契約期間の終了賃借人は退去できますが、賃貸借契約が自動的に再延長される場合もあります。
物件でできること
- 決済から契約期間終了までご利用いただけませんご自身で利用することも、他人に賃貸することもできません。
- 契約期間終了後自由に利用または賃貸可能承継した最低契約期間が実際に終了した後に限ります。
| 想定されること | 法律の定め | 出典 |
|---|---|---|
| 売却しても既存の賃貸借は終了しません | 終了しません。買主は最低契約期間の残りについて賃貸借契約を引き継ぎます。 | LAU第14条 |
| 未登記の賃貸借は新所有者を拘束しません | 拘束します。不動産登記簿への登記は、買主が賃貸借契約を承継するための条件ではありません。 | LAU第14条 |
| 所有後に賃料を値上げできますか | 既存の契約で賃料の改定が認められ、その条件が満たされている場合に限ります。物件を購入しても、その条項は変わりません。 | LAU第14条および既存契約に基づく |
物件を自分で居住するために購入するかどうかは重要ですか。いいえ、ご自身の計画によって、賃借人が承継する契約期間が短くなることはありません。最終的に自己使用のために物件を取り戻せるかどうかは、元の契約でその権利が留保されているか、また売主の場合と同様に、適切な通知が行われたかによります。所有権が変更されたこと自体には左右されません。
私が購入する前に、賃借人には物件を購入する権利がありますか。
可能性はあります。現賃借人には、先買権である derecho de adquisición preferente が法律上認められています。ただし、契約締結時に賃貸借契約で有効に放棄されていた場合を除きます。これはスペインの実務では一般的ですが、常にそうとは限りません。権利が放棄されていた場合でも、売主は決済の少なくとも30日前までに、売却の意思を賃借人へ通知しなければなりません。公正証書には、この通知が行われたことを記載する必要があります。これを省略すると、不動産登記簿は購入の登記を拒否することがあります。これは交渉ではなく、書類の確認です。購入に拘束される前に、弁護士が特定の賃貸借契約に有効な放棄条項が含まれているか、また通知が実際に行われたかを確認します。
- Tanteo: 賃借人の先買権決済前に、賃借人には同じ条件で購入する機会を与えなければなりません。ただし、契約締結時に賃貸借契約でこの権利が有効に放棄されていた場合を除きます。
- Where
- 賃貸借契約書で確認済み
- 放棄されていても、売主は通知する必要があります売却の意思を賃借人に通知し、その通知が行われたことを公正証書に記載しなければなりません。
- How long
- 決済の少なくとも30日前
- Watch out
- 省略すると、不動産登記簿は購入の登記を拒否することがあります。
- Retracto: 不備のある売却後の賃借人の救済措置賃借人に物件を先に適切に提示しなかった場合、賃借人は決済後に買主に代わって購入できることがあります。
- Watch out
- この権利を尊重せずに行われた売却は、争われる可能性があります。そのため、通知書類は売買契約書と同じくらい重要です。
決済時に売主から何を引き継ぐべきですか。
- 保証金とその記録入居者が当初支払った手付金は、地域の住宅当局におけるその記録とともに新しい家主であるあなたへ移転します。そのため、賃貸借期間の終了時にそれを返還するのは売主ではなく、あなたとなります。
- 日割り計算済みの徴収済み賃料決済後の期間分としてすでに支払われた賃料は、引き渡し日を基準に日割りされ、あなたに帰属します。
- 日付入りの物件目録賃貸借開始時に入居者が受け取ったものを記録したもので、手付金をめぐる紛争が生じた場合に重要となります。
- 賃料支払証明書賃貸借契約とともにあなたが引き継ぐことになる未払い賃料がないことを証明します。
引き継ぐ管理組合の債務は、賃貸借に関する問題とは別に扱われますか。はい、それぞれ別に確認されます。管理組合の債務は、入居者か所有者かを問わず、誰が住んでいるかに関係なく物件に付随します。一方、これは入居者自身の賃料支払状況を示す証明書とは別のものです。いずれも決済前に請求され、一方が他方の代わりになることはありません。
物件を空室にしたい場合はどうなりますか。
- Option 1任意の早期退去を交渉一般的な方法ですが、強制はできず、合意によってのみ実行できます。
- 価格
- 通常は何らかの補償が必要
- 確実性
- 保証されません入居者は拒否できます。
- 期間
- 成立すれば最速
- Option 2契約に留保された権利があれば行使するその権利は物件とともに、売主に適用されていたものと同じ通知条件であなたに移転します。
- 価格
- 補償は不要
- 確実性
- 留保されている場合のみ物件を購入しても、その権利が新たに発生することはありません。
- 期間
- 定められた通知期間で
- Option 3残りの契約期間を待つ最も簡単な選択肢で、常に利用できる唯一の方法です。
- 価格
- 追加費用なし
- 確実性
- 常に利用可能
- 期間
- 残りの契約期間全体
さらにメリットもあります。初日から安定した、法律で保護された賃料収入を生む物件は、ご自身で許認可を取得し、家具をそろえ、募集する必要がある物件とは異なる種類の資産です。入居者を単なる障害として扱うのではなく、この点も検討する価値があります。
入居者付きで購入する場合と空室で購入する場合、何が異なりますか。
| 比較項目 | 入居者あり | 空室 |
|---|---|---|
| 初日からの収入 | はい、すでに合意された賃料のままです。既存の契約期間中に、その賃料を引き上げることはできません。 | ご自身で新しい借主または宿泊者を見つけるまでは、何もありません。 |
| ご自身で物件を利用 | 契約期間が終了するか、借主が退去に同意するまでは不可能です。 | Immediate. |
| 通常の売出価格 | この制限を反映し、同等の空室物件と比べて値引きされることがよくあります。 | 市場全体との比較で、制限は価格に織り込まれていません。 |
| 法的調査の対象範囲 | 標準的な確認に加え、賃貸借契約書、第25条に関する状況、手付金、賃料支払い履歴を確認します。 | 標準的な物件および法的確認のみです。 |
借主付き物件の購入前に請求すべき書類
法的確認の最中ではなく、予約前に請求する5つの書類です。| 請求 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 要約ではなく、賃貸借契約書の全文 | 残存期間、賃料、改定条項の有無、先買権の放棄の有無は、すべてこの1つの書類に記載されています。 | 書類を提示せずに「条件は標準的です」と言うこと。 |
| 権利が放棄されている場合は、第25条に基づく通知の証明 | これがなければ、不動産登記簿はお客様の購入を登記することを拒否する可能性があります。 | 登記された通知の代わりとなる保証 |
| 手付金の支払いと、その保管場所の確認 | 後日返還する義務とともに、お客様に移転されるべきものです。 | 敷金の保管場所を示す記録がないこと。 |
| 借主の賃料支払い証明書 | 賃貸借契約に未払いが引き継がれないことを確認します。 | 書面による裏付けなしに「いつも期日どおりに支払っています」と言うこと。 |
| 賃貸借の開始時に作成された日付入りの備品目録 | 後日の手付金をめぐる紛争における、唯一の実質的な防御手段です。 | 備品目録がない、または日付が付されていないこと。 |
特定の賃貸借契約について保証できないこと
スペインの賃貸借法は借主を強く保護しており、外国人購入者が通常予想する以上です。「借主はすぐに退去する」という前提に基づく購入は、推測に基づく購入です。物件を空室にすることが購入の主な目的であるなら、予約後ではなく予約前に確認しなければなりません。私たちは確認作業を調整しますが、弁護士ではありません。第25条に基づく通知と賃貸借契約書は、独立した弁護士が読み、確認する書類です。Arevontが証明するものではありません。
借主がいる物件の購入に関するよくある質問
- 自分で住むために購入したというだけの理由で、借主を立ち退かせることはできますか。
- いいえ。そこに住みたいという希望だけでは、引き継いだ賃貸借契約を途中で終了させる理由にはなりません。元の契約で、個人的な使用のために貸主が物件を取り戻す権利を留保しており、その条項に基づく正しい通知が行われた場合にのみ可能です。この権利は物件とともに移転するものであり、売買によって新たに発生するものではありません。
- 借主付き物件は、通常、同等の空室物件より安く購入できますか。
- 多くの場合は、はい。物件を自由に使用したり賃貸したりできないという制限は購入者にとって実際のコストであり、市場ではその分が価格に反映される傾向があるためです。値引きが制限に見合うほど大きいかどうかは、最低契約期間がどれだけ残っているか、そしてお客様が物件に何を求めているかによって異なります。
- 売主から、決済前に借主がすでに退去に同意したと告げられた場合はどうなりますか。
- それを前提にする前に、日付を記載し、借主が署名した書面で取得してください。販売仲介業者から伝えられた口頭の保証は、借主を拘束しません。また、借主が気を変えた場合に、お客様も売主もそれを強制できるものではありません。
- 個人ではなく会社を通じて購入すると、これらの点は変わりますか。
- 変わるのは賃貸借契約が引き継がれるかどうかではなく、契約に伴う最低期間です。いずれの場合も賃貸借契約は移転します。違いは、会社である貸主の最低契約期間が5年ではなく7年になることです。物件をどのように保有するか決める前に、知っておく価値があります。
