スペインの管理費: 支払う金額と決定者
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スペインのマンションを購入すると、所有者 comunidad への加入が自動的かつ不可避に伴います。費用を決めるのはあなたではなく、決議です。年間900から6.000 €を見込み、この範囲を、どの物件情報にも記載されない最も重要な数字として扱ってください。
| 一般的な建物小さなプール、エレベーターなし | 1.200 €/年 |
|---|---|
| ゲート付き開発区域温水プール、エレベーター、有人エントランス | 4.200 €/年 |
| 年間差額 | 3.000 € |
comunidad de propietariosから脱退できますか。
comunidad de propietariosは、開発区域の共有部分を管理し、月額費用を定める所有者の団体であり、同一のものではないものの、チェコのSVJに近い制度です。加入は選択によるものではなく、権利証書に伴います。屋根、階段、エレベーター、プール、庭、廊下の照明、それらすべてに供給される水は共有され、それらの費用も共同で負担します。加入は申込みによるものではありません。不動産が存在するために成立します。規則は、Ley de Propiedad Horizontalである国法と、各建物固有の規約によって定められます。
購入者が想定すること実際のところ
- プールを使わなければ、comunidadから脱退できますか
- できません。あなたの負担割合は、建物の権利証書に記載された持分係数によって固定されています。使用状況ではなく、床面積と位置に基づいて計算されます。プールの門を一度も開けなくても、負担割合は減りません。
- 費用は管理者が決める金額です
- 管理者が予算を作成し、費用を徴収します。所有者が承認します。総会が年間予算について投票し、少なくとも年に1回開催しなければなりません。管理者はその投票結果を実行します。管理者自身が価格を設定するわけではありません。
- すべての建物にcomunidadがあります
- 購入対象となるほぼすべての建物が該当します。ただし、所有者が4人以下の建物は、代わりにCivil Codeのより簡易な規則に基づいて運営できます。魅力的に聞こえますが、実際には書面による規則が少なく、積立基金がなく、議事録を保管する義務を負う人もいないということです。
- 入居中は借主が支払います
- 債務者は所有者です。借主があなたに払い戻すことで合意することはできますが、comunidadが請求する相手は借主ではなく、引き続きあなたです。賃貸に出していて借主を頻繁に変更する場合、この点は見た目以上に重要です。
管理組合の日々の運営者は誰ですか？役割は3つあり、そのうち所有者でなければならないのは1つだけです。所有者は自分たちの中から会長を選びます。会長は通常、専門家ではなく近隣住民です。administrador de fincasは通常、有償の外部業者です。会計、予算、徴収を担当します。書記が記録を保管します。任期は通常1年です。そのため、ある年には管理が行き届いていると感じても、翌年にはそうでないことがあります。
管理費で実際に何が賄われますか？
- 清掃と庭園、管理費の内訳廊下、階段、エントランス、共用植栽、灌漑設備です。海岸沿いの計画住宅地で成熟した庭園を維持するには、装飾ではなく、継続的に大きな費用がかかります。
- プール、管理費の内訳水、薬品、清掃、ポンプ、そして必要な場合のライフガードです。20戸で共有するプールは、200戸で共有するプールよりも、各戸の負担がはるかに大きくなります。
- エレベーター、管理費の内訳保守契約、法的に義務付けられた点検、修理です。小規模な建物の古いエレベーターは、臨時の追加徴収を招くことがよくあります。
- 共用電気と水道、管理費の内訳照明、ゲート、ポンプ、灌漑設備、共用部分で使用する水です。この費用は、主にエネルギー価格と敷地内で照明を設置する範囲によって決まります。
- 共用保険、管理費の内訳建物と共用部分にかける保険です。費用は建物の価値によって決まります。これはご自身の保険契約ではありません。
- 警備、コンシェルジュ、受付、管理費の内訳ゲート、カメラシステム、巡回警備、またはスタッフが常駐する受付です。24時間体制の有人警備には給与の支払いが必要で、控えめな費用と高額な費用の差が生じる最大の理由です。
- 管理会社、管理費の内訳会計、予算、総会、管理費の徴収を担当する会社です。通常は小さな費用ですが、確認する価値があります。安価で業務を十分に行わない管理会社は、しばしば高額な問題を招きます。
- ご自宅の火災保険、管理費の対象外でご自身の負担壁、家財、そして階下の住戸に対する賠償責任です。共用保険が補償するのは、建物と共用部分だけです。
- マンション内の修理、管理費の対象外でご自身の負担給湯器、エアコン、専用テラスのタイルです。管理規約によって、専有部分の終わりと共用部分の始まりが定められています。これはスペインのマンション生活で最もよくある争点です。
- 公道と公共サービス、管理費の対象外道路、街灯、廃棄物収集で、地方税を通じて支払われます。一部の計画住宅地では、内部道路を自主管理している場合もあります。
- 事業として運営される施設、管理費の対象外敷地内で事業として運営されるゴルフコース、ビーチクラブ、スパ、またはジムです。ゲート内にあるからといって、管理費に含まれるとは限りません。
アパートによって管理組合費が2つあるのはなぜですか。Costa del Solの大規模開発地は、マスター管理組合内に複数の棟が設けられる形で建設されることが多いためです。各棟には、棟専用のエレベーター、入口、プールのための独自の予算があります。マスター管理組合は、道路、ゲート、主要な庭園、外周警備について別途請求します。つまり、請求書が2つ、予算が2つ、議事録も2組あります。アパートを売る人が2つ目の費用を自発的に伝えることはないため、お客様自身で尋ねる必要があります。
管理費はいくらかかりますか？
- 共用インフラがどれだけあるかプール、エレベーター、地下駐車場、ゲート、灌漑設備です。それぞれに保守契約、エネルギー料金、修繕基金が必要です。小さなプールが1つあり、エレベーターのない簡素な棟は、ほとんどの場合、範囲の下限に近い費用になります。
- サービスを人員と設備のどちらで提供するかカメラは一度購入すれば済みます。一方、スタッフを配置したゲートには継続的な人件費がかかり、管理費を価格帯の中間から上限へ押し上げる最も確実な要因です。受付、コンシェルジュ、日々の庭園管理も同じです。
- 費用を分担する所有者の数同じプールでも、20戸で分担するか200戸で分担するかによって、費用は大きく異なります。そのため、リゾート並みの設備を備えた小規模なブティック型開発地が、通りで最も所有費用の高いアパートになることがあります。
- Whether there is one community or twoマスター計画住宅地内のブロックは、両方に支払います。両方の予算を請求してください。そうしなければ、あるマンションの全費用と別のマンションの半分の費用を比較することになります。
申し込みをする前に、実際の費用を確認するにはどうすればよいですか。広告に記載された数字ではなく、現在の予算と直近の請求書を求めてください。予算には総額が示されています。参加持分は、お客様の負担割合を示します。請求書には、実際に徴収されている金額と頻度が示されています。売主または仲介業者が、裏付けとなる書類なしに月額しか提示できない場合、それは別の質問への回答です。
費用とその決定に必要な多数決を決めるのは誰ですか。
費用を変更するほぼすべての事項は、総会で決定されます。必要な多数決は、何を決定するかによって異なります。これは、共同体ができることと、できないことを理解するうえで重要です。
- 単純多数決
- 決定できる事項
- 法的根拠
- LPH 第17.7条
- Three-fifths
- 決定できる事項
- ポーター、コンシェルジュ、警備などの一般サービスの導入または廃止、ならびに観光用賃貸の承認、制限、条件付けまたは禁止。
- 法的根拠
- LPH 第17.3条および第17.12条
- 全員一致
- 決定できる事項
- 参加持分の変更、または規約にすでに記載されていない事項。
- 法的根拠
- LPH 第17.6条
| 決定される事項 | 必要な多数決 | 根拠となる規定 |
|---|---|---|
| 年間予算および通常費用 | 参加持分の過半数も代表する所有者の過半数です。2回目の招集では、出席者の過半数であり、出席している持分の半分を超える持分を代表することが必要です。 | LPH 第17.7条 |
| 一般サービスの導入または廃止: ポーター、コンシェルジュ、警備 | 全所有者の5分の3であり、持分についても5分の3を代表することが必要です。 | LPH 第17.3条 |
| 観光用賃貸の許可、制限、条件付けまたは禁止 | 全所有者の5分の3であり、持分についても5分の3を代表することが必要です。 | LPH art. 17.12、2025年4月3日から改正後の規定が施行 |
| 参加持分の変更、または規約に記載されていない事項 | 全所有者の全員一致。 | LPH 第17.6条 |
| 建物の維持管理に必要ではなく、通常の月額負担金3か月分を超える費用がかかる改善 | 反対票を投じた所有者は、その費用を支払う義務を負いません。後から参加したい場合は、更新後の費用で負担分を購入します。 | LPH 第17.4条 |
| 障壁を取り除き、障害のある居住者や高齢の居住者がアクセスできるようにする工事 | 年間負担額が通常の月額負担金12か月分を超えない場合は、投票なしでも義務となります。それを超える分は、それを求めた者が負担します。 | LPH 第10.1.b条 |
| 積立基金 | 投票事項ではありません。基金は、共同体の直近の通常予算の10%を下回ることはできません。 | LPH 第9.1.f条 |
| 誤りだと思う決議への異議申立て | 決定から3か月です。決議が法律または規約に反する場合は1年です。 | LPH第18.3条 |
賦課金が可決され、私は反対しました。支払う必要がありますか。建物に必要な通常の修繕であれば、はい、お客様の投票によって変わることはありません。ただし、実質的な例外が1つあります。建物の維持または安全に必要ではない改良で、その費用が通常の月額支払い3回分を超える場合、反対票を投じた所有者に費用を請求することはできません。後になって建設されたものを使用したい場合は、ご自身の負担分を最新の状態にして支払います。また、決定そのものが誤っていたと考える場合は、3か月以内に異議を申し立てる必要があります。
管理組合は、お客様がマンションを観光客に賃貸することを止められますか。
- 州および自治体は許可していますか。Who decidesアンダルシア州および自治体の観光賃貸規則What it grants許可取得が可能ですIf no管理組合が何を決定しても、賃貸はできません。
- その不動産は許可の要件を満たしていますか。Who decides自治体の許可制度What it grants許可を取得できますIf no管理組合の決議で、欠けている許可に代えることはできません。
- 管理組合は承認した、または禁止していないのですか。Who decides所有者と持分の3/5What it grantsこの建物では賃貸が認められていますIf no同じ5分の3の賛成多数により、コミュニティはそれを全面的に禁止できます。
この点に関する当社の立場は変わっておらず、ウェブページ向けに緩めてもいません。賃貸が購入理由の一部である場合は、予約前に賃貸の可能性を確認します。確認できない場合はその旨をお伝えし、それを理由に手続きを進めないようお客様に助言したこともあります。
私はすでにマンションを宿泊客に賃貸しています。2025年の規則で止められますか。それだけではありません。変更は2025年4月3日から適用され、遡及適用はされません。そのため、その日より前から観光規則に従って賃貸していた所有者は、同規則が定める条件と期限の下で、賃貸を継続できます。つまり、この保護は不動産ではなく状況に付随するものであり、新しい買主には承継されません。アパートを賃貸している人から購入する場合は、何が一緒に移転するのかを弁護士に正確に確認してください。売主が考えているより少ないというのが、誠実な回答であることが多いためです。
チェコから負担金の支払いと投票を行うにはどうすればよいですか。
管理者が引き落とせる口座から、口座振替で支払います。また、別の所有者または代理人に書面で委任して投票できます。どちらも同じことに左右されます。誰かが郵便物を確認することです。管理組合は、スペインの区分所有において、返答を求め続ける部分です。支払いが不渡りになっても、初日に劇的なことが起きるわけではありません。しかし、無害なままでは終わりません。現在の所有者が債務者です。支払いを受けていない管理組合は、迅速な裁判手続きで請求でき、その費用は債務者の負担となり、債務は不動産自体に付着します。非居住者にとって現実的なリスクは、支払いを拒むことではありません。支払いに気づかないことです。
- Option 1口座振替管理者が引き落とせる口座から、負担金が実際にどのように徴収されるか。
- 内容
- 負担金を自動支払い
- 手間
- 低負担、初回設定のみ
- 省略時のリスク
- 支払いの不渡りが最も一般的な単独の失敗です
- Option 2書面による委任投票別の所有者または代理人が、総会でお客様に代わって投票できるようにします。
- 内容
- 投票を委任
- 手間
- 中程度、会議ごと
- 省略時のリスク
- 代理人を立てていない間に決議が可決されます
- Option 3管理者と情報を確認できる関係確実に確認するメールアドレスです。通知や議事録が届きます。
- 内容
- 情報を把握できます
- 手間
- Low, one email
- 省略時のリスク
- 問題が債務になるまで気づきません
マンションを所有する前に、管理組合の会計書類を確認できますか。直接ではありませんが、結局はすべて入手できます。会計、契約、議事録を閲覧する権利は所有者にあり、売主は所有者です。そのため、予算、直近2回分の議事録、積立金残高について、あなたが手続きを進める条件として、売主を通じて書面で請求します。閲覧する権利のある書類を引き渡そうとしない売主は、コミュニティについて、または自分自身について、役立つ情報を示しているのです。
予約金を支払う前に請求するもの
6つの書類です。法的確認の最中ではなく、予約前に書面で請求してください。これらは安全に購入できるかどうかだけでなく、そのアパートを購入したいかどうかも変える可能性があります。| 確認事項 | 分かること | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 現在の年間予算 | 管理組合が今年支出する総額を項目ごとに示したものと、持分割合を適用した後のあなたの負担分です。これは「費用はいくらか」に対する唯一の正確な情報源です。 | 裏付けとなる書類がないまま口頭で伝えられた月額、または2年前の予算です。 |
| 直近2回の総会の議事録 | 管理組合が何を議論したかが分かります。エレベーター、屋根、プール、警備契約、観光客への賃貸問題などです。徴収金が発生する前に、その兆候を確認できるのがここです。 | 「管理者はそれらを開示しません」。これらは所有者の書類であり、売主は所有者です。 |
| 修繕積立金残高 | 次の修繕に充てる資金が管理組合にあるかどうかです。法律上、直近の通常予算の10 %が最低額とされており、古いエレベーターがあるのに最低額ちょうどしかない管理組合は、何かを示しています。 | 日付のない数字や、何年も最低額にとどまっている積立金です。 |
| 未徴収、合意済み、または協議中の特別徴収 | 決議された特別徴収は、あなたが購入する費用です。協議されたものの、まだ決議されていない特別徴収も、おそらくあなたが負担する費用になりますが、まだ買主である間は交渉できます。 | 何も記載がないことです。議事録が照合資料となるため、この一覧に含めています。 |
| 規約および内部規則 | 賃貸、ペット、テラスのガラス囲い、日よけ、駐車、そして専有部分がどこで終わるかについて、できることとできないこと。管理規約は国の法律より厳しい場合があり、実際にそうであることも少なくありません。 | 「通常の規則が適用されます」。通常というものはありません。それぞれの管理組合が独自の規則を定めています。 |
| 債務状況証明書 | マンションについていくら支払うべきかを管理者が証明する書類です。弁護士は決済前にこれを請求します。売主以外の誰かの滞納を、お客様が引き受けることを防ぐ書類です。 | 管理者の証明書の代わりとなる、売主からの保証です。 |
同じ価格で、管理費が安いアパートと高いアパートの2件
これは形式的な選択ではなく、現実の選択です。どちらの欄も正解ではありません。重要なのは、どちらを選ぶのかを把握することです。| 安い管理費 | 高い管理費 | |
|---|---|---|
| お支払いの対象 | プール、庭、照明。エレベーターがある場合もあります。 | スタッフが常駐するゲート、温水プール、受付、手入れの行き届いた庭、複数のエレベーター、場合によってはジムもあります。 |
| Ten-year cost | 予測しやすく、低額です。年間予算の中で、気に留めなくてもよい項目です。 | 10年間で数万ユーロです。一部の所有者には価値がありますが、すべての所有者がその差を意識します。 |
| 数か月間空室にする場合 | 管理費は発生し続けますが、お客様が不在の間は維持管理されるものが少なくなります。 | 管理費はどのみち発生し、購入するものは、不在中も誰かがそこにいるという安心です。年に3回訪れる所有者にとっては、これが判断材料になります。 |
| ゲストに貸し出す場合 | 撮影できる施設が少なく、プールとセキュリティを売りに競争する市場では、1泊料金も低くなります。 | 管理組合が賃貸を認めている場合に限りますが、貸し出しやすく、料金の正当性も説明しやすくなります。この許可は管理費の額とは関係ありません。 |
| 臨時徴収金のリスク | 見た目より高くなります。積立金が少なく、古いエレベーターを備えた小規模な管理組合には、修理費を吸収する余力がありません。 | 通常は低くなります。積立金が多く、維持管理が継続的に行われているためです。ただし、常にそうとは限りません。積立金残高を確認してください。 |
| 転売 | 管理費が低いことは、費用を重視する買主にとって本当のセールスポイントになりますが、手入れの行き届かない建物はそうではありません。 | 適切に管理された開発物件は、それ自体が売りになります。一方、積立金が少ない中で臨時徴収金が迫っていることは、この物件を売るうえで最も大きな障害になります。 |
ある管理組合の集会が、購入を一度決めました
当社がクライアントに契約を完了しないよう助言した4件の購入のうち、1件はまさにこの問題が決め手になりました。アパート自体は適切で、予算も問題なく、賃貸に出すことも計画の一部で、予約金もすでに支払われていました。決定を左右したのは、クライアントが開催を知らなかった会議の議題でした。私たちは先に進むのではなく、投票を待ちました。投票によって購入の目的が認められなかったため、予約金は返還されました。この事例は、4件すべてを掲載しているページに適切に詳述しており、ここでは短縮版を重ねて掲載していません。
これは法律の仕組みであり、お客様の建物の仕組みではありません
最後に、これらの数字について正直にお伝えします。900から6.000 €という範囲は、マンションについて当社が公開している独自の数値です。実際の状況にも幅があるため、この範囲も広くなっています。物件ごとの手数料データはカタログに掲載していますが、まだ読み取れる分布にはまとめていません。したがって、ここでご案内するのは範囲と、その金額を左右する要因の説明であり、固定的な事実に見せかけた平均値ではありません。
管理費に関するよくある質問
- 管理費は交渉できますか？
- 管理費そのものは交渉できません。これは所有者が承認した予算に対するお客様の負担分であり、その割合は建物の権利証書で定められています。交渉できるのは、費用の発生が見込まれる場合の購入価格です。すでに採決された臨時徴収金や、議事録で修理の検討が示されている場合は、お客様がまだ購入を決めている途中であれば、その金額を交渉材料として提示できます。決済後は、単にお客様の請求となります。
- 管理組合は私に尋ねずに管理費を値上げできますか？
- 所有者の同意がなくても値上げできますが、所有者に知らせずに行うことはできません。予算案は毎年総会に提出され、持分の過半数を代表する所有者の過半数で可決されます。そのため、反対票を投じていても、あるいはチェコにいてまったく投票しなくても、管理費が上がることがあります。だからこそ、総会に出席するのと同じくらい、通知を受け取ることが重要です。メールを読むかどうかにかかわらず、総会は開催されます。
- 管理費の私の負担分はどのように計算されますか？
- 建物の権利証書に記載されたcuota de participación（持分割合）に基づきます。これは床面積と建物内での位置を基準とするもので、使用量や支払った金額によるものではありません。割合として表示されます。通常予算にも、臨時徴収にも適用され、全所有者の同意なしに変更することはできません。つまり、購入前に支払う管理費を知ることができます。文書に記載された数値に、管理組合の予算を掛ければよいのです。
- 管理費が高いと、マンションは売りにくくなりますか？
- それだけではなりません。この海岸地域の購入者は、プールやゲートの費用を支払うことを想定しています。適切に運営され、十分な積立金がある開発物件は、修繕を先送りしてきた安価な物件より売りやすいものです。本当に売りにくいのは、高い管理費、少ない積立金、そして議事録に記載された臨時徴収が組み合わさったケースです。次の購入者には、自分が引き継ぐ請求書のように見えますが、その理解で正しいのです。
- 管理組合に属さない戸建て住宅は、所有費用が安くなりますか？
- この一つの項目だけを見れば、そうです。しかし、総額では、通常そうではありません。管理組合がなければ管理費はかかりませんが、共有プールの維持管理も、共有の庭師も、共有の保険もありません。ご自身のプール、ご自身の庭、ご自身の警備、ご自身の修繕について、費用を二百人で分担するのではなく、すべて全額をご自身で支払うことになります。どちらが安いかは物件によって完全に異なり、この比較の他のあらゆる場合と同じ答えです。
