スペインの賃貸税：税率、控除、Modelo 210
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チェコまたはポーランドの税務上の居住者である場合、控除可能な費用を差し引いたスペインの賃貸所得に対して19%を支払います。EUまたはEEA域外の居住者は、総額の24%を支払い、控除は一切できません。どちらも同じ申告書、Modelo 210を提出します。
賃貸所得にはどの税率が適用されますか。
Modelo 210は、非居住者である所有者が提出するスペインの税務申告書で、物件を一度も賃貸していない場合でも提出期限が発生します。適用する税率は、所得が発生した時点での税務上の居住地によって決まります。
税務上の居住地はEUまたはEEAにありますか。
- はい（チェコおよびポーランドの居住者を含む）賃貸に関連する認められる経費の控除後、純賃貸所得の19 %
- いいえ、その他の地域の居住者です総賃貸所得の24 %。経費控除は一切ありません。
| 税務上の居住地 | 税率 | 課税基準 |
|---|---|---|
| EU、EEA、アイスランド、ノルウェー、リヒテンシュタイン | 19 % | 物件の賃貸に関連する認められる経費を控除した純所得。 |
| その他の国 | 24 % | 経費控除のない総所得、「いかなる経費控除もなし」。 |
賃料から経費を控除できますか。
19 %区分で課税される場合は、控除できます。これは、居住国がスペインと実効的な税務情報交換を行っていることを条件に、スペインの個人所得税または法人税と同じ規則に基づいて認められます。EU加盟国にはすべてこの制度があります。24 %区分で課税される場合、現時点で答えはいいえです。税金は総賃料に対して課され、そこから何も差し引かれません。
- 住宅ローン利息これは、その資金が充てられた特定の賃貸期間に対してのみ控除できます。物件を年間の一部期間しか賃貸していない場合、年間全体について控除することはできません。
- 管理および賃貸プラットフォーム手数料管理会社またはプラットフォームが受け取る手数料は、関連する賃貸所得に対する支出であることが証明されていれば控除対象となります。
- 維持および修繕物件の賃貸に関連する通常の維持管理費は控除対象となります。維持ではなく物件価値を高める改良費は、別の区分となり、控除できません。
- 保険賃貸物件を対象とする保険は、賃貸していた期間について控除対象となります。
- 管理費および地方税IBIおよびcomunidadの管理費は、その年に物件を実際に賃貸していた期間に応じた割合で控除できます。
チェコの税務上の居住者です。この所得もチェコで申告する必要がありますか。それはスペインのガイドではなく、チェコの税務アドバイザーに相談すべき質問です。ただし、相談する前に一般原則を知っておくと役立ちます。チェコとスペインの二重課税防止条約は、まさに同じ所得が二重に課税されないように存在します。通常は、スペインですでに支払った税額をチェコで税額控除する仕組みです。この控除の請求方法の詳細は、スペインではなくチェコでの申告に関する事項です。
物件が空室の場合でも、税金を支払う必要がありますか。
はい、賃貸されておらず、ご自身の恒久的な住居でもない期間については、すべて課税されます。スペインでは、賃貸されていない別荘もみなし所得を生むものとして扱われ、そのみなし所得から費用を控除することはできません。
| みなし所得固定資産評価額の1,1 % | 1.650 € |
|---|---|
| 税額、EUおよびEEA居住者みなし所得の19 % | 313,50 € |
| 税額、その他の居住者みなし所得の24 % | 396 € |
| 固定資産評価額の最終改定時期 | みなし所得 | 実際にはどういう意味か |
|---|---|---|
| With effect after 1 January 2012 | 固定資産評価額の1,1 % | 新しい開発物件や、最近固定資産評価額が改定された自治体に適用される、より低く一般的な基準額です。 |
| 改定なし、または早期に改定 | 固定資産評価額の2 % | より高い標準基準額で、Costa del Solの古い市街地物件の多くに現在も適用されます。 |
誰が代わりに申告しますか。
- Option 1自分で申告問題のない単一の簡単な物件であれば可能です。
- 費用
- 専門家報酬なし
- 手間
- Highスペイン語で、四半期ごとにスペインの税務ポータルを利用します。
- リスク
- HigherEUおよびEEAの区分や控除可能な費用を誤って分類しやすい点に注意が必要です。
- Option 2gestor単純なケース向けの通常の申告代行サービスです。
- 費用
- 控えめな料金、申告ごと
- 手間
- Lowお客様が数値を用意し、代行業者が申告書を提出します。
- リスク
- Lower通常の申告であり、税務計画や条約に関する助言ではありません。
- Option 3おすすめ税務アドバイザー最も単純なケースを超える場合は、資格を持つ税務アドバイザーにご相談ください。
- 費用
- Higher, per filing
- 手間
- Low申告手続きと、それに伴う税務計画を担当します。
- リスク
- Lowestチェコ側での租税条約上の取り扱いについても助言します。
独立系法律事務所のArevontが通常、法的確認を依頼する事務所は、その後の非居住者向け税務申告および賃貸所得の申告も担当します。このため、その推薦は購入手続きだけにとどまりません。Arevontの賃貸管理サービスを通じて物件を賃貸する場合、同サービスが作成する月次明細には、税務アドバイザーが必要とするすべての予約、費用、手数料がすでに記載されています。そのため、申告に使用する数値は、税務申告の時期に別途再構成するものではなく、お客様がすでに受け取っている同じ書類に基づきます。
各Modelo 210申告前に準備するもの
賃貸した月について申告する場合でも、空室の月について申告する場合でも、4つの項目です。| 集める | 必要な理由 | 不足がある場合 |
|---|---|---|
| 該当年の税務上の居住証明書 | 19 %または24 %の税率区分を決めるのはこの証明書であり、国籍や物件の所在地ではありません。 | 証明書を所持せず、居住者であることだけを前提にすること。 |
| 対象期間のすべての賃貸明細 | 19 %の課税標準は純所得です。基となる数値がなければ、費用を控除することはできません。 | 月別の記録がなく、年間合計だけが記載されているもの。 |
| 控除可能な費用の領収書、19 %の税率区分の場合 | 管理費、保険料、管理手数料、維持費はいずれも対象になりますが、証拠書類がある場合に限られます。 | 裏付けとなる請求書がない費用を申告すること。 |
| 固定資産評価額と最終改定日 | 空室期間の申告で1,1 %または2 %のどちらを使用するかを決めます。 | 固定資産評価額ではなく購入価格を使用すること。 |
税務上の居住地は、書類だけでなく税額も変えます
居住地によって課税方法が異なる、同じ賃貸所得です。チェコの税務上の居住者は右側の欄に該当します。| EU/EEA域外の居住者 | EU/EEA居住者（チェコ居住者を含む） | |
|---|---|---|
| 税率 | 24 % | 19 % |
| 課税標準 | 総額、控除なし | 純額、認められる費用控除後 |
| 年間賃料12.000 €、費用3.000 €の場合の意味 | 12.000 €全額に対する税金、税率24 % | 9.000 €に対する税金、税率19 % |
| 空室期間のみなし所得 | みなし課税標準の24 %で課税 | 同じみなし課税標準の19 %で課税 |
税務アドバイザーだけが説明できること
EU域外の控除に関する問題は、実際にはまだ決着していません。上記の見解は、現在 Agencia Tributaria が公表しているものです。当社は一方の立場を選ぶのではなく、係属中の裁判をお知らせしています。24 %の税率区分に該当する方は、ウェブページ上のどちらの見解にも依拠せず、税務顧問に直接ご相談ください。ここにある数字から、物件がどの程度の収益を上げる可能性があるかは分かりません。それについては利回りガイドで説明しており、税率は予測値ではなく、実際に判明した金額に適用されます。
賃貸税に関するよくある質問
- EU市民になれば、19 %の税率は自動的に適用されますか？
- いいえ。市民権ではなく、税務上の居住地によって決まります。EU域外で税務上の居住者となったチェコ国民には、24 %の税率区分が適用されます。逆の場合も同様です。重要なのは、所得が発生した年に、税務上どこに居住しているかです。
- Modelo 210はどのくらいの頻度で申告しますか？
- 物件が賃貸収入を得た期間については、四半期ごとに申告します。また、賃貸していなかった期間についての見なし所得は、別途、年に一度申告します。年間の一部を賃貸し、残りの期間を空室にしていた物件では、同じ課税年度に両方の申告が必要です。
- 物件を長期ではなく短期で賃貸すると、税率は変わりますか？
- いいえ。IRNRの税率と控除規則は、賃貸がVUT登録の短期賃貸であるか、LAUに基づく長期賃貸借であるかではなく、居住地によって決まります。両者で変わるのは、所得が発生するかどうか、またその所得がどのように生じるかであり、所得が発生した後の課税方法ではありません。
- Arevontは私に代わってModelo 210を申告できますか？
- いいえ。当社は税務アドバイザーではなく、納税申告も行っていません。当社が通常、法的調査を依頼することをお勧めしている法律事務所が、継続的な業務の一環として、非居住者および賃貸に関する年次申告を取り扱います。物件が当社の賃貸管理サービスの対象となっている場合は、申告を代行する方にそのまま渡せる形式で、月次の数値をお受け取りいただけます。
