スペインでの不動産の長期賃貸：法律上の要件
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スペインで物件を長期賃貸に出す場合、契約書の記載内容にかかわらず、個人の貸主は最低5年間、法人は7年間拘束されます。fianzaは1か月分、追加保証金は多くても2か月分まで受け取ることができ、それを超えることはできません。
賃借人に対してどのくらい拘束されますか。
賃借人には、家主が契約を終了させる場合よりもはるかに大きな退去の自由があります。最初の6か月を過ぎれば、退去を希望する賃借人は30日前までに書面で通知し、契約期間中のいつでも退去できます。家主が単に考えを変えたという理由で、同等の早期終了をすることはできません。
0年目7年目
- 個人の家主、最低期間5年間
- 法人の家主、最低期間7年間
- ここで賃借人が解約通知可能
- 30日前の書面通知。最初の6か月経過後はいつでも可能です。
| 状況 | 法律が実際に定めること | 根拠条文 |
|---|---|---|
| 1年契約に署名する | 書面の内容にかかわらず、個人の場合は5年、法人の場合は7年が経過するまで、毎年自動的に更新されます。 | LAU第9.1条 |
| 最低期間に達し、双方が何もしない | さらに最長3年間の黙示の延長が自動的に適用されます。 | LAU第10.1条 |
| 最低期間の終了時に賃借人に退去してもらいたい | 期間終了の4か月前までに書面で通知します。期限を過ぎると、延長がそのまま適用されます。 | LAU第10.1条 |
| 賃借人が退去を希望する | 賃貸借期間の最初の6か月を過ぎた後であれば、いつでも30日前の書面による通知が必要です。最低期間の終了時に、その後の3年間の延長を辞退する場合は、2か月前の通知が必要です。 | LAU 第11条（早期退去）、第10.1条（延長） |
自分で住む必要が生じた場合、早期に物件を取り戻せますか。契約でその権利が明確に留保され、かつ契約期間の初年度が経過した後に必要な通知が行われた場合に限られます。その場合でも、それを根拠に行動する前に、正確な文言と通知期間を弁護士に確認してもらうべきです。これは、チェコの賃貸借であり得るような、家主に自動的に認められる権利ではありません。
手付金として何を請求できますか。また、それはどうなりますか。
fianzaは、単に賃貸人が保管するのではなく、地域の住宅当局に供託しなければなりません。賃貸借終了後、通常の使用による損耗を超える実際の損害額を差し引き、法定期間内に賃借人へ返還されます。
| Fianza（必須）賃料1か月分 | 1.000 € |
|---|---|
| 追加保証（任意）賃料最大2か月分 | 2.000 € |
| 前払い総額の上限fianzaと保証 | 3.000 € |
地域当局に手付金を供託しない場合、どうなりますか。これは手付金そのものとは別の、賃貸人に課される行政上の義務であり、供託を怠ると地域の規則に基づく独自の制裁を受ける可能性があります。また、手付金をめぐる紛争が裁判に至った場合、供託記録が双方の主張の基準となるため、賃借人の立場も弱くなります。
短期賃貸ではなく長期賃貸にすると、何が変わりますか。
| 短期賃貸（VUT） | 長期賃貸借（LAU） | |
|---|---|---|
| 観光用賃貸許可 | 地域番号と全国番号が必要 | 適用されません。 |
| 比較可能なコミュニティの拒否権はありません。 | ||
| 居住適性に関する政令、収容人数および備品規則 | 詳細な規定あり：収容人数、空調、備品 | 通常の居住適性規則のみです。 |
| 賃貸人の最低契約期間 | なし。予約は予約です。 | 契約の定めにかかわらず、5年または7年です。 |
コミュニティが反対票を投じた、または自治体が新規登録を停止したなどの理由で、物件を短期賃貸にできないことが判明した場合、Arevontの賃貸管理チームは、お客様のご依頼に応じて、空室のままにせず、Idealistaに長期または中期の賃貸物件として掲載できます。これは理論上の選択肢ではなく、実際に公表されている選択肢であり、導入手数料はかかりません。どの方法を選ぶ場合でも、後に起こることの大部分を決めるのは契約書そのものです。署名前に契約書を確認してもらうことは、そのために多少時間がかかるとしても有益です。Arevontが独立した弁護士と調整します。
契約を早期に終了させるものと、終了させないものとは何でしょうか。
- 賃借人の不払いまたは契約違反これは、貸主が鍵を交換することではなく、正式な裁判所による立退き手続である立退き訴訟手続を通じて終了します。チェコの多くの貸主が想定するより時間がかかり、ときには何か月も要します。そのため、手付金と保証人が非常に重要になります。
- 貸主自身の使用のための必要これは、契約でこの権利が明確に留保され、通知の条件が満たされている場合にのみ適用されます。この条項を契約に記載しなかった貸主は、事情が変わったからといって、後からこれを利用することはできません。
- 賃借人からの通知上記のとおり、最低契約期間に達した時点での書面による通知です。初年度中に退去することは、別の、より契約内容に即した問題です。
物件を売却しても、賃貸借は終了しません。第14条により、買主は最低期間の残りについて既存の賃貸借契約を引き継ぎます。物件を賃貸する側ではなく購入する側である場合、この点全体を扱う別のガイドがあります。
ここでチェコの貸主の感覚が誤るのはどのような点でしょうか。
- 見落とすと高くつく通常の定期契約のように、書面上の契約期間が満了すれば賃貸借も終了すると考える所定の通知条件を期限内に満たさない限り、契約期間は5年または7年まで自動的に延長されます。What to do instead契約期間が終了すれば単純に契約が満了すると考えるのではなく、4か月前の通知期限を期間満了前にカレンダーへ記入してください。
- 回避可能自国でよくあるインフレ調整のように、市場に合わせて毎年賃料を引き上げられると考える契約に明記されている場合にのみ可能で、その場合でも適用される指数による上限があります。What to do instead契約締結後ではなく、締結前に賃料改定条項を明確に契約へ盛り込んでください。
- 最も高くつく通知を行えば、支払いを止めた賃借人の問題は数週間で解決すると考える不払いの場合は正式な裁判所による立退き手続を経るため、何か月もかかることがあります。What to do instead賃借人を適切に審査し、敷金に加えて認められる保証人も確保してください。
- 見落とすと高くつく物件を売却すれば、その時点で存在する賃貸借契約は終了すると考える第14条に基づき、買主は最低期間の残りについて賃貸借を引き継ぎます。What to do instead買主に知らされて初めて気づくのではなく、売却を決める際に残存期間を価格へ織り込んでください。
長期賃借人との契約前に整えておくべきもの
最初の1か月分の家賃を支払う前に集めておく6つの項目であり、後から発見するものではありません。| 準備するもの | 重要な理由 | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| 口頭合意ではなく、書面による契約 | 口頭の賃貸借も法的には有効ですが、後に何かが争われた場合、双方が不利な立場に置かれます。 | 署名したものは何もなく、「メッセージで合意しました」と言う状態 |
| 地方住宅当局に供託された手付金 | これは手付金を受領することとは別の貸主の義務であり、後の紛争における基準となります。 | 記録を提出せず、貸主自身の口座に置かれたままの手付金 |
| 明確に記載する賃料改定条項 | 明示的な条項がなければ、指数の有無にかかわらず、契約期間中に賃料を改定することは一切できません。 | 自国でならあり得るように、賃料は自動的に上がるという思い込み |
| 賃借人の収入が十分でない場合の保証人または追加保証 | fianzaに加えて認められる追加2か月分が、手付金を超えて家主に残される唯一の実質的な余裕です。 | 聞きづらくて確認を省略した。 |
| 撮影日入りの写真付き物件目録 | 引き渡し時の物件の状態を示すものだけが、後日の手付金からの控除をめぐる争いに対する唯一の防御策です。 | 記録がない、または日付が記載されていない記録。 |
| その物件が借主のvivienda habitualに該当するかどうかの確認 | 主たる住居と、habitualではない賃貸物件は、契約書自体には記載されない点で異なる扱いを受けます。 | 尋ねず、必要になって初めて知ること。 |
確定していない唯一の数字
賃料更新指数は、ここで確定事項としてではなく、注意喚起されている唯一の数値です。Ley 12/2023により、特定の日付以降の契約では基準制度が変更されました。また、市場レポートでは、原典から確認できていない現在のIRAVの数値が引用されています。特定の契約にIRAVと旧指数のどちらが適用されるかは契約日によって異なるため、いずれかを前提とせず、確認する価値があります。ここに記載された内容だけでは、特定の物件に長期賃貸と短期賃貸のどちらが適しているかは判断できません。それは市場と法的適格性に関する問題であり、別途検討する必要があります。建物、町、そしてお客様がその物件に本当に求めるものによって、正直な答えは変わります。
長期賃貸に関するよくある質問
- 書面による契約は、法的強制力を持たせるためにスペイン語で作成する必要がありますか。
- 契約書がどの言語で作成されているかにかかわらず、契約はスペイン法に基づいて執行されます。ただし、内容を十分に理解していない契約書は、単なる形式上の問題ではなく、現実的なリスクとなります。紛争が始まってからではなく、署名前に翻訳してもらってください。
- VUTの登録手続き中でも、長期で賃貸できますか。
- はい、2つのシステムは独立しており、物件は両者の間を移ることができます。ただし、同じ住戸について長期賃貸借を並行して運用しながら、登録なしで観光賃貸として広告することはできません。賃貸期間ごとに1つのシステムを選び、どちらが適用されるかを賃借人に明確に伝えてください。
- 自国から来たチェコ人に貸す場合、その借主の手付金はどのように保護されますか。
- スペイン人の借主の場合とまったく同じです。fianzaは、当事者のいずれの国籍にもかかわらず、地域の住宅当局に預け入れられます。この目的において、スペインの賃貸借法は居住地を理由に借主を異なる扱いにしません。
- 最低契約期間中に売却したいが、買主が入居中の借主を望まない場合はどうなりますか。
- 借主が退去に同意しない限り、第14条に基づき賃貸借は売却後も存続します。したがって、買主に対しては、借主が入居した状態で物件を売却するというのが誠実な出発点です。借主と早期の任意退去について交渉することは可能ですが、どちらの側もそれを強制されることはありません。
