Dažniausiai užduodami klausimai apie nekilnojamojo turto pirkimą Ispanijoje
Tai atsakymai, kuriuos pateikiame telefonu, tais pačiais žodžiais. Dvidešimt keturi klausimai, kuriuos užsienio pirkėjai užduoda dažniausiai, sugrupuoti pagal tai, ką sprendžiate, o ne abėcėlės tvarka. Kiekvieno atsakymo pabaigoje pateikiama nuoroda į puslapį, kuriame tema išsamiai išnagrinėta.
- maždaug tiek virš naujos statybos būsto pirkimo kainos
- 13 %
- maždaug tiek virš antrinės rinkos būsto pirkimo kainos
- 9 %
- maždaug tiek vertės dalies, kiek bankas finansuoja ne rezidentui
- 50 %
- kiek kartų reikia atvykti į Ispaniją
- 1×
Kaip iš tikrųjų vyksta pirkimas Ispanijoje ir kiek laiko jis trunka?
Užbaigto būsto pirkimas nuo rezervacijos iki raktų gavimo trunka nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių, o naujos statybos būsto atveju prie to gali prisidėti dar dveji metai. Pakanka vienos kelionės, o dvi yra dar geriau, nes beveik kiekvieną etapą galima sutvarkyti pagal įgaliojimą.Kaip vyksta visas pirkimo procesas ir kiek laiko jis trunka?
Perkant užbaigtą būstą paprastai reikėtų tikėtis, kad nuo rezervacijos iki raktų gavimo praeis nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių. Naujos statybos būsto atveju trukmė priklauso nuo projekto etapo. Galite pirkti užbaigtą butą, bet taip pat ir projektą, kuris bus užbaigtas per ateinančius dvejus metus. Visą procesą, nuo pasirinkimo ir teisinių patikrų iki notaro, aprašome pirmiau.
Kiek kartų reikia apsilankyti Ispanijoje?
Pakanka vieno karto, o du kartai yra dar geriau. Visą procesą galima sutvarkyti nuotoliniu būdu pagal įgaliojimą, tačiau vis tiek pageidautume, kad apsilankytumėte bent kartą.
Ar galiu pirkti būstą, jei negyvenu Ispanijoje?
Taip. Būsto pirkimas ir Ispanijos rezidencija yra du skirtingi dalykai. Būstą galite turėti kaip ne rezidentas, o didelę proceso dalį galima sutvarkyti pagal įgaliojimą.
Ar norint įsigyti būstą reikia NIE ir Ispanijos banko sąskaitos?
Jums reikės NIE. Ispanijos banko sąskaita praktiškai yra labai naudinga. NIE yra užsieniečio identifikacinis numeris, kurio Jums reikės perkant būstą, mokant mokesčius ir tvarkant kitus su būstu susijusius reikalus. Tinkamu laiku jį sutvarkome kartu su teisininku, nes laukti jo prieš pat pasirašymą būtų nereikalinga kliūtis pirkimo procese.
Kam priklausys būstas?
Jums, abiem sutuoktiniams arba kitam asmeniui, atsižvelgiant į Jūsų šeimos ir finansinę padėtį. Vieno teisingo atsakymo nėra. Nuosavybės struktūra vėliau gali turėti įtakos paveldėjimui, mokesčiams ir pardavimui, todėl geriau tai nuspręsti su teisininku ir mokesčių konsultantu prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, o ne notaro biure. Jei perkate kaip pora, turite vaikų, Ispanijoje turite reikšmingo turto arba svarstote pirkti per įmonę, apie tai informuokite teisininką pačioje pradžioje.
Kiek, be kainos, Jums kainuos pirkimas?
Apie 13 % papildomai prie naujos statybos būsto kainos ir apie 9 % papildomai prie antrinės rinkos būsto kainos. Jei, būdami ne rezidentas, Jums reikės hipotekos, planuokite pasiskolinti maždaug pusę banko nustatytos vertės, o ne 70 ar 80 %, kurių galbūt tikitės.Kiek iš viso, be būsto kainos, man kainuos pirkimas?
Perkant naujos statybos būstą, prie pirkimo kainos reikėtų pridėti apie 13 %, o perkant antrinės rinkos būstą apie 9 %. Didžiausias skirtumas yra mokesčiai: už naujos statybos būstą mokate 10 % PVM ir AJD Andalūzijoje, o už antrinės rinkos būstą mokestis už nuosavybės perleidimą sudaro 7 %. Taip pat reikia pridėti teisininko, notaro, Nekilnojamojo turto registro ir kelių mažesnių išlaidų mokesčius. Visą pirkimo kainą pagal būsto kainą galite apskaičiuoti aukščiau šiame puslapyje.
Kiek nuosavų lėšų man reikia, jei noriu paskolos būstui?
Tai daugiausia priklauso nuo to, ar perkate naujos statybos būstą, ar antrinės rinkos būstą.Perkant naujos statybos būstą, verta turėti pasiruošus maždaug nuo 20 iki 40 % pirkimo kainos, kad galėtumėte atlikti mokėjimus, kurių gali būti reikalaujama iki projekto užbaigimo. Taip pat reikės nuosavų lėšų mokesčiams ir papildomoms pirkimo išlaidoms, įskaitant 10% PVM ir kitas su nuosavybės perleidimu susijusias išlaidas.Jei perkate antrinės rinkos būstą kaip ne rezidentas, realistiškai tikėkitės, kad bankas finansuos maždaug pusę jo paties nustatytos vertės. Todėl likusią pirkimo kainos dalį ir pirkimo išlaidas turėsite padengti savo lėšomis.Jei būstas kainuoja 500.000 €, Jūsų nuosavų lėšų dažnai reikės ne 100.000 ar 150.000 €, o gerokai daugiau. Todėl finansavimą sutvarkome prieš rezervaciją, o ne tik tada, kai jau išsirenkate konkretų būstą.
Ar ES pilietis gali gauti būsto paskolą?
Taip, tačiau kaip ne rezidentas automatiškai nesitikėkite, kad bus finansuojama 70 arba 80 % kainos.Jei pajamos gaunamos kita nei euro valiuta, realu tikėtis maždaug 50 % banko nustatytos vertės finansavimo. Kai kuriems klientams pasiūlymas gali būti geresnis, o kitiems blogesnis, priklausomai nuo jų pajamų, įsipareigojimų, amžiaus, pajamų valiutos ir konkretaus banko.Taip pat svarbu, kad bankas hipotekos paskolos neskaičiuoja nuo pirkimo kainos, o nuo savo paties nustatytos vertės. Jei perkate už 500.000 €, bet bankas būstą įvertina 470.000 €, finansavimas skaičiuojamas nuo 470.000 €.Todėl prieš pasirinkdami būstą patikriname, kokio finansavimo realiai galite tikėtis ir kiek nuosavų lėšų Jums reikės.
Kaip pervesti pinigus iš kitos valiutos į eurus?
Didžiausią pirkimo dalį mokėsite eurais, todėl pervedant didesnę sumą verta atsižvelgti ne tik į pervedimo mokestį, bet pirmiausia į faktinį valiutos keitimo kursą. Pinigus galite pervesti per savo banką arba specializuotą valiutos keitimo paslaugų teikėją, o pervedant didesnes sumas verta palyginti pasiūlymus. Svarbiausia, neatidėkite pervedimo iki paskutinės minutės. Bankas gali paprašyti įrodyti pinigų kilmę arba uždelsti pervedimą dėl vidinio patikrinimo. Remdamiesi mokėjimų grafiku, iš anksto informuosime, kada reikės kiekvienos sumos.
Ar turėsiu įrodyti, iš kur gaunu pinigus?
Taip. Atliekant didesnį sandorį tikėkitės, kad bankas ir kitos sandoryje dalyvaujančios šalys paprašys įrodyti lėšų kilmę. Jei pinigai gauti pardavus įmonę, iš dividendų, investicijų ar kitos sudėtingesnės struktūros, dokumentus sutvarkykite prieš pradėdami pervedinėti pinigus.
Naujos statybos būstui tenka apie 13 % papildomų išlaidų, o antrinės rinkos būstui apie 9 %Tas pats atsakymas kaip į pirmąjį šios grupės klausimą, pateiktas taip, kad abu variantus būtų galima palyginti greta. Orientaciniai skaičiai iš mūsų pagrindiniame puslapyje esančios išlaidų skaičiuoklės.
Pritaikykite tai savo kainai, o ne pavyzdžiui. Skaičiuoklė paima turto kainą ir pateikia visą pirkimo kainą, išskaidytą pagal atskirus elementus.
| Naujos statybos | Antrinės rinkos būstas | |
|---|---|---|
| Iš viso papildomai prie kainos | apie 13 % | apie 9 % |
| Pagrindinis mokestis | 10 % PVM | Perleidimo mokestis 7 % |
| Andalūzijos žyminis mokestis | AJD | Netaikomas |
| Taip pat mokama | teisininkas, notaras, Nekilnojamojo turto registras ir keli mažesni mokesčiai | teisininkas, notaras, Nekilnojamojo turto registras ir keli mažesni mokesčiai |
Kur iš tikrųjų kyla rizika Jūsų pinigams ir kas juos apsaugo?
Tik vienoje vietoje: atliekant rezervaciją, kuri yra vienintelis mokėjimas, atliekamas ne pagal garantijų sistemą. Vėliau viską apsaugo arba Jūsų vardu išduota banko garantija, arba Jūsų teisininkas, nusprendžiantis, kada pinigai gali būti išmokėti.Kaip apsaugoti mano pinigai?
Tai priklauso nuo to, ar perkate naujos statybos būstą, ar antrinės rinkos būstą.Perkant naujos statybos būstą, banko garantija yra svarbiausia apsaugos priemonė. Mokėjimai, kuriuos siunčiate vystytojui prieš užbaigiant statybas, turi būti apsaugoti pagal konkretų mokėjimų susitarimą. Prieš pervedant pinigus teisininkas patikrina sąskaitą, dokumentus ir konkrečiam mokėjimui taikomą užtikrinimo priemonę. Jei mokėjimą dengia banko garantija, gaunate patvirtinimą dėl konkrečios sumos ir pirkėjo.Perkant antrinės rinkos būstą, procesas organizuojamas kitaip. Teisininkas prižiūri sutartis, terminus ir pervedimo būdą, kad pardavėjas gautų pinigus tik tada, kai juos pagal sandorį iš tiesų reikia išmokėti.Taigi svarbu ne tik tai, kur siunčiate pinigus. Prieš kiekvieną reikšmingą mokėjimą teisininkas patikrina, kodėl juos siunčiate, kam ir kokiomis sąlygomis.
Ar rezervacijos mokestis grąžinamas, jei teisininkas randa problemą?
Tai priklauso nuo rezervacijos sutarties formuluotės ir skiriasi pagal vystytoją bei pardavėją. Rezervacijos mokestis yra vienintelis mokėjimas, atliekamas ne pagal garantijų sistemą, todėl jis turėtų būti nedidelis, o sutartyje turi būti aiškiai nurodytos jo grąžinimo sąlygos. Štai kodėl teisininkas ją perskaito prieš pervedant pinigus, o ne po to.
Ką teisininkas patikrins prieš man ką nors pasirašant?
Kas iš tikrųjų yra būsto savininkas, ar jam nustatytos hipotekos, ar vykdomi priverstinio išieškojimo procesai arba yra kitų įsipareigojimų, ar Nekilnojamojo turto registro duomenys yra teisingi, ar nėra skolų savininkų bendrijai ir ar teisinis statusas atitinka tai, ką perkate. Konkretaus būsto atveju patikros išplečiamos atsižvelgiant į jo tipą ir istoriją.
Ar man reikia savo teisininko?
Taip. Nepriklausomas teisininkas, atstovaujantis jums, o ne vystytojui ar pardavėjui. Prieš jums įsipareigojant pirkti, teisininkas patikrina nuosavybę, skolas, suvaržymus, leidimus, sutartis ir būsto teisinį statusą. Mes nesamdome teisininkų ir negauname iš jų komisinių už rekomendacijas. Pateiksime jums kelis variantus, o pasirinkti galėsite patys.
Kas nutiks, jei vystytojas neužbaigs projekto?
Kiekvienas mokėjimas, atliktas prieš užbaigiant pastatą, pagal įstatymus turi būti padengtas jūsų vardu išduota banko garantija. Prieš išsiunčiant bet kokį mokėjimą, jūsų teisininkas patikrins tikslų garantijos tekstą, taikomą jūsų būstui, ir tiksliai paaiškins, ką ji apima.
Ar galiu paveldėti ankstesnio savininko skolas?
Kai kurios su būstu susijusios skolos ir įsipareigojimai gali paveikti naująjį savininką, todėl prieš pirkdami tikriname ne tik pardavėją, bet ir patį būstą. Be kita ko, teisininkas patikrina jo statusą savininkų bendrijoje ir prieš pasirašant gauna atitinkamas pažymas.
Keturios brangiai kainuojančios pirkėjų prielaidosĮ kiekvieną iš šių klausimų išsamiai atsakyta pirmiau. Kartu jie sudaro keturis dalykus, kuriuos užsienio pirkėjai dažniausiai supranta klaidingai dar prieš kam nors perskaičius sutartį.
Ką mano pirkėjaiKas iš tikrųjų yra tiesa
- Kiekvienas mokėjimas apsaugotas
- Rezervacijos mokestis yra vienintelis mokėjimas, atliekamas ne pagal garantijų sistemą. Todėl jis turi būti nedidelis, o sutartis, kurioje nustatytos jo grąžinimo sąlygos, turi būti perskaityta prieš pervedant pinigus, o ne po to.
- Riziką dėl nebaigtos statybos prisiima vystytojas
- Tik tuo atveju, jei dokumentai yra tvarkingi. Kiekvienas mokėjimas, atliktas prieš užbaigiant statybą, turi būti padengtas Jūsų vardu išduota banko garantija, o Jūsų teisininkas prieš atliekant bet kokį mokėjimą patikrina tikslią Jūsų būstui skirtą formuluotę.
- Hipoteka padengia 70-80 %
- Ne, jei ne rezidentas gauna pajamas kita valiuta nei euras. Planuokite maždaug pusę vertės, kurią nustato pats bankas, ir atkreipkite dėmesį, kad bankas skolina pagal savo nustatytą vertę, o ne pagal sutartą kainą.
- Nėra nuomos pajamų, nėra Ispanijos mokesčio
- Deklaraciją vis tiek reikia pateikti. Modelo 210, nerezidentų sąlyginių pajamų mokestis, taikomas tuščiam būstui, o dauguma savininkų apie tai sužino per vėlai.
Ar galite išnuomoti būstą turistams?
Ne automatiškai. Tai priklauso nuo konkretaus būsto, gyvenvietės ir pačios bendrijos taisyklių, todėl tai patikrinama prieš jums rezervuojant būstą, o ne išsiaiškinama vėliau.Ar galiu trumpam išnuomoti būstą turistams?
Ne automatiškai. Tai priklauso nuo konkretaus būsto, savivaldybės, savininkų bendrijos taisyklių ir šiuo metu galiojančių turistų apgyvendinimo taisyklių. Todėl prieš rezervuodami patikriname, ar trumpalaikė nuoma galima, jei viena iš priežasčių, dėl kurių perkate būstą, yra jo nuoma.
Kiek kasmet kainuoja būsto turėjimas?
IBI, bendrijos mokestis, atliekų tvarkymas, draudimas, komunalinės paslaugos ir Ispanijos mokesčių deklaracija net tais metais, kai būsto visai neišnuomojate. Bendrijos mokestis paprastai yra išlaida, paaiškinanti, kodėl dviejų panašių butų turėjimo kaina skiriasi.Kiek mokėsiu kasmet?
IBI, savininkų bendrijos mokesčiai, atliekų tvarkymo rinkliavos, draudimas, elektra ir vanduo, o ne rezidentams taip pat Ispanijoje taikomi mokestiniai įsipareigojimai. Didžiausią skirtumą tarp panašiai kainuojančių butų dažnai sudaro savininkų bendrijos mokesčiai, todėl konkretaus būsto atveju parodome faktines metines išlaidas, o ne vieną visiems taikomą sumą.
Ar moku mokesčius Ispanijoje, net jei būsto neišnuomoju?
Taip. Modelo 210, priskiriamų pajamų mokestis ne rezidentams. Jūsų kalba tai beveik nieko nepaaiškina, ir dauguma savininkų tai sužino per vėlai.
O jeigu po dvejų ar trejų metų reikėtų parduoti nekilnojamąjį turtą?
Galite jį parduoti bet kada. Klausimas tik toks: už kokią kainą ir kaip greitai. Būstai, turintys tai, ko norės ir būsimi pirkėjai, lengviausiai parduodami dar kartą: gera mikrovieta, vaizdas, tinkama orientacija, galimybė visur nueiti pėsčiomis arba kokybiškas projektas. Todėl pirkdami vertiname ne tik tai, ar būstas jums patinka šiandien, bet ir tai, kam galiausiai jį parduosite. Parduodami kaip ne rezidentai taip pat numatykite su pardavimu susijusias išlaidas ir mokesčius.
Ar nekilnojamasis turtas liks šeimai?
Taip, ir tuo galima pasirūpinti iš anksto. Taikomas Ispanijos paveldėjimo mokestis, tačiau Andalūzijoje artimiems šeimos nariams taikomos didelės lengvatos. Testamente taip pat galite pasirinkti, kad paveldėjimui būtų taikoma jūsų šalies teisė, o trumpas ispaniškas testamentas gali sutaupyti jūsų šeimai kelis mėnesius dokumentų tvarkymo.
Ar pirkti geriau nei nuomotis ir ar ši pakrantė tinka jūsų biudžetui?
Jei atvykstate kartą per metus dviem savaitėms, nuomotis paprasčiau. Jei atvykstate kelis kartus per metus, nuosavas būstas tampa prasmingesnis, o jei pačiam būstui galite skirti mažiau nei maždaug 250.000 €, pasakysime, kad Costa Blanca tikriausiai būtų geresnis pasirinkimas.Ar pirkdamas būstą tapsiu Ispanijos mokesčių rezidentu?
Ne. Vien tai, kad turite būstą, nepadaro jūsų Ispanijos mokesčių rezidentu. Mokesčių rezidencija nustatoma atsižvelgiant į faktinę jūsų padėtį, įskaitant tai, kiek laiko praleidžiate Ispanijoje ir kur yra jūsų ekonominių bei asmeninių interesų centras. Jei norite čia praleisti didesnę metų dalį arba persikelti visam laikui, prieš persikeldami aptarkite savo mokesčių rezidenciją su konsultantu. Tai gali turėti įtakos tam, kaip Ispanija vertins jūsų pajamas ir turtą už Ispanijos ribų.
Ar geriau pirkti, ar nuomotis?
Jei atvykstate kartą per metus dviem savaitėms, o likusį metų laiką būstas stovėtų tuščias, nuomotis gali būti paprasčiau.Tačiau kai čia atvykstate kelis kartus per metus arba Costa del Sol praleidžiate didesnę metų dalį, būsto turėjimas tampa daug prasmingesnis. Jums nereikia kaskart ieškoti laisvo nuomojamo būsto, taikstytis su sezoninėmis kainomis ar kraustytis iš vieno buto į kitą. Tiesiog atvykstate su nedideliu lagaminu, o visa kita jau laukia jūsų namuose.Tai dar svarbiau, jei keliaujate su šunimi ar vaikais arba norite atvykti kelioms savaitėms ar mėnesiams. Gerų būstų ilgalaikei nuomai ne visada lengva rasti, o sezono metu jie gali būti labai brangūs.Kai nesinaudojate būstu, jį teisėtai išnuomoję galite padengti didelę metinių būsto turėjimo išlaidų dalį. Gerai pasirinktas būstas reiškia ne tik vietą atostogoms, bet ir antrus namus, galinčius dalį metų generuoti pajamas.Todėl su klientais, norinčiais čia atvykti reguliariai, dažniausiai daugiau dėmesio skiriame klausimui, kada būsto pirkimas taps prasmingas, o ne tam, ar jis apskritai prasmingas.
Costa del Sol ar Costa Blanca?
Tai daugiausia priklauso nuo Jūsų biudžeto ir to, ko tikitės iš Ispanijos.Costa Blanca paprastai yra pigesnė, todėl už tą patį biudžetą ten galite įsigyti gerokai daugiau. Costa del Sol yra brangesnė, tačiau čia siūlomas aktyvesnis gyvenimo būdas ištisus metus, tarptautinė infrastruktūra, Malagos oro uostas, golfo aikštynai, mokyklos, sveikatos priežiūra ir didelė tarptautinė bendruomenė.Jei pačiam būstui galite skirti mažiau nei maždaug 250.000 €, tiesiai pasakytume, kad tikriausiai nereikėtų orientuotis į Costa del Sol. Už tokią kainą pasirinkimas labai ribotas, o tas pats biudžetas gali būti gerokai prasmingesnis Costa Blanca.Maždaug nuo 300.000 € Costa del Sol pradeda atsirasti realių galimybių, tačiau vis tiek viskas priklauso nuo vietos, atstumo iki jūros, būsto būklės ir reikalavimų vaizdui pro langus ar nuomai.
Ką uždirbame iš Jūsų pirkimo?
Komisinius moka vystytojas arba pardavėjas, jie jau įtraukti į jų kainoraštį, todėl pirkėjas mums nieko papildomai nemoka. Mes nesamdome mūsų rekomenduojamų teisininkų ir iš jų taip pat neimame jokių komisinių.Išsamesnis atsakymas pateikiamas atskirame puslapyje, o ne čia esančiame išskleidžiamajame lange, nes nuo šių klausimų priklauso, ar pasitikėsite visa kita šiame puslapyje, todėl jie verti daugiau nei keturių sakinių.
Dvidešimties minučių pokalbis telefonu atsako į tai, ko bendras DUK negali
Beveik kiekvienas šio puslapio klausimas konkrečiam nekilnojamojo turto objektui konkrečiame miestelyje turi kitokį atsakymą, būtent tokio atsakymo Jums iš tikrųjų reikia. Tai tie patys žodžiai, kuriuos vartojame pokalbio metu, o pokalbis leidžia juos pritaikyti Jūsų objektui.Dvidešimt minučių, be jokių įsipareigojimų, ir galite atsinešti kitur rastą objektą. Jei priešais Jus jau yra konkretus skelbimas, verčiau atsiųskite jį, ir gausite atsakymą apie tą objektą, o ne apie nekilnojamąjį turtą apskritai.