Ką teisininkas patikrina prieš perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Per 30 sekundžių
Nepriklausomas Ispanijos teisininkas atlieka apie 15 patikrinimų ir tik tada pasako, ar tęsti procesą. Tikrinama nuosavybė, suvaržymai, pastato teisėtumas ir bendrijos skolos. Tai trunka 2 iki 4 savaites ir kainuoja apie ~1 % kainos.
Pirmieji penki iš penkiolikos, išsamiai žemiau
- NuosavybėAr registro įraše nurodytas asmuo sutampa su pardavėju.
- Suvaržymai ir išieškojimasHipotekos, areštai ir kiti registruoti suvaržymai, galintys būti taikomi pačiam turtui.
- Servitutai ir apribojimaiRegistruotos teisės naudotis pravažiavimu ar kiti apribojimai, kurių niekas nepaminėjo skelbime.
- Bendrijos skolosNesumokėti comunidad mokesčiai, kurie iki įstatyme nustatytos ribos gali būti perkelti naujam savininkui.
- IBI ir vietos prievolėsMetinis nekilnojamojo turto mokestis, tikrinamas taikant tą patį principą, kad skolos seka paskui turtą.
Kaip teisininkas patvirtina, kam priklauso turtas?
Perskaitęs nota simple ir patikrinęs, ko joje nėra. Nota simple yra paprastas Ispanijos Nekilnojamojo turto registro išrašas, kuriame nurodyta, kam priklauso nekilnojamasis turtas ir kokie įrašai su juo susiję. Tai pirmasis dokumentas, kurį Jūsų teisininkas perskaito prieš Jums ką nors sumokant. Registro de la Propiedad yra oficialus Ispanijos Nekilnojamojo turto registro pavadinimas, tai institucija, tvarkanti nuosavybės įrašus. Kadastro terminas čia vartojamas kaip šios svetainės trumpinys Ispanijos Nekilnojamojo turto registrui, kuriame nurodoma, kam priklauso nekilnojamasis turtas ir kokie įsipareigojimai jam taikomi.Nota simple yra informacinis dokumentas. Tai nėra nuosavybės teisės garantija, kurios užsienio pirkėjas galėtų tikėtis. Visą teisinę galią turintis dokumentas yra certificación registral, išsamesnis ir lėčiau gaunamas išrašas, kurio paprastai prašoma tik sandorio užbaigimo metu. Sprendžiant, ar tęsti procesą, teisininkas remiasi nota simple. Verta paprašyti ne senesnio nei kelių savaičių išrašo, o ne pasikliauti kopija, kurią atsitiktinai turi pardavėjas.
Nota simple informativaRegistro de la Propiedad
- Savininkas
- VARDAS PAVARDĖ
- Aprašas
- Miesto objektas · XXX m²
- Cargas (suvaržymai)
- Hipoteka · Bankas X · XXX.XXX €
- Savininkas. Nuosavybės dalis: kam, registro duomenimis, šiuo metu priklauso turtas.
- Aprašas. Aprašymo dalis: plotas ir ribos, patikrinti pagal Catastro bei faktinę turto būklę.
- Cargas (suvaržymai). Suvaržymų dalis: bet kokia turtui įregistruota hipoteka, areštas ar servitutas. Būtent tai patvirtina nota simple.
Kas dažnai supainiojamaKaip yra iš tikrųjų
- Kadastro ir Registro de la Propiedad sąvokos reiškia tą patį
- Tai dvi atskiros Ispanijos sistemos. Patogumo dėlei šioje svetainėje jos priskiriamos vienam čekiškam žodžiui. Registro de la Propiedad registruoja teisėtą nuosavybę ir suvaržymus. Catastro registruoja fizinį turto aprašymą ir vertę, naudojamą vietos mokesčiams apskaičiuoti. Šių dviejų sistemų duomenys apie tą patį turtą gali nesutapti. Toks neatitikimas nustatomas dažnai ir paprastai gali būti ištaisytas.
- Jei nota simple yra be trūkumų, vadinasi, turtas yra be trūkumų
- Joje nurodoma tik tai, kas įregistruota. Tam tikras faktas gali būti tikras, tačiau neįregistruotas, pavyzdžiui, neįteisintas priestatas arba neužfiksuotas ginčas dėl ribos, ir nota simple to neparodys. Todėl toliau pateiktame kontroliniame sąraše yra ir kitų punktų, ne tik pats registro įrašas.
Ką tiksliai rodo nota simple?Jame nurodoma, kas įregistruotas savininku, faktinis įregistruotas turto aprašymas ir bet kokie jam taikomi suvaržymai: hipotekos, areštai, servitutai ar kiti apribojimai. Neįregistruoti faktai jame nerodomi. Todėl tai yra vienas iš kelių patikrinimų, o ne visas patikrinimas.
Ar kito asmens skola gali tapti Jūsų skola?
Taip, dviem konkrečiais ir gerai įtvirtintais aspektais, ir būtent ši išvada labiausiai nustebina užsienio pirkėjus. Šiose dviejose srityse Ispanijos praktika tam tikras skolas susieja su pačiu nekilnojamuoju turtu, o ne vien su asmeniu, kuris buvo skolingas.
- Hipotekos, areštai ir kiti įregistruoti apsunkinimaiJei apsunkinimas nepašalinamas iki pardavimo, jis lieka susietas su turtu, todėl pirkėjas gali tapti daikto, kurį vis dar apsunkina ankstesnio savininko skola, savininku. Tai patikrinama nota simple išraše ir dar kartą patvirtinama notarui užbaigiant sandorį.
- Unpaid community feesSkolos comunidad de propietarios gali būti perkeltos naujajam savininkui iki įstatymuose nustatytos ribos. Paprastai tai reiškia einamuosius metus ir nustatytą ankstesnių metų skaičių. Tai patvirtina bendrijos administratoriaus išduota pažyma, kurios prašoma prieš pasirašant.
- Nesumokėti vietos mokesčiai, IBILaikoma, kad ši prievolė siejama su turtu, o ne tik su ją turėjusiu asmeniu, kaip ir bendrijos skolos. Tai patvirtina pažyma, kad IBI yra visiškai sumokėtas. Andalūzijos teisė atskirai reikalauja, kad pardavėjas pateiktų šią pažymą dar prieš pasiūlant turtą parduoti.
Tikslios teisinės ribos, kiek metų nesumokėti bendrijos mokesčiai gali būti priskirti naujajam savininkui, yra techninis klausimas. Tai priklauso nuo konkrečių sandorio aplinkybių, todėl sąmoningai nesumažiname šio klausimo iki vieno skaičiaus. Jūsų teisininkas, remdamasis tikrąja pažyma, patvirtina Jūsų pirkiniui taikomą ribą.
Ar galima sužinoti apie bendrijos skolą dar prieš jai atsirandant pažymoje?Naujausių visuotinių susirinkimų protokoluose paprastai paminima skola arba planuojamas papildomas mokestis dar prieš tai, kai jis tampa oficialios pažymos dalimi. Įprasta ir verta paprašyti dviejų paskutinių susirinkimų protokolų kartu su pačia pažyma, nesvarbu, ar Jūsų teisininkas jau to paprašė.
Ką Ispanijos nekilnojamojo turto atveju reiškia „pastatytas teisėtai“?
Tai reiškia, kad turi sutapti keturi dalykai, nustatyta tvarka. Grandinėje pakanka vieno atsakymo „NE“, kad procesas būtų sustabdytas. Licencia de primera ocupación yra pirmojo apgyvendinimo licencija, kurios reikia naujos statybos būstui, kad jame būtų galima teisėtai gyventi ir prijungti komunalines paslaugas. Antrinės rinkos būste tas pats klausimas yra, ar faktiškai esantis statinys atitinka tai, kas kada nors buvo leista ir įregistruota sklype.
- Prieš pradedant statybą buvo išduotas statybos leidimas (licencia de obra)Who decidesStatybos metu savivaldybėWhat it grantsStatyba apskritai buvo leistaIf noStatyba vyko be leidimo. Tai rimčiausia išvada šiame sąraše.
- Buvo išduotas pirmojo apgyvendinimo leidimas (licencia de primera ocupación)Who decidesStatybos pabaigoje savivaldybėWhat it grantsTurtą galima teisėtai prijungti prie vandens ir elektros tinklų bei jame gyventiIf noTure negalima teisėtai gyventi ar jo prijungti prie komunalinių tinklų, kad ir kaip baigtas jis atrodytų
- Registro duomenų aprašas atitinka tai, kas iš tikrųjų pastatytaWho decidesRegistro de la PropiedadWhat it grantsTai, ką perkate dokumentuose, atitinka tai, kas fiziškai egzistuojaIf noNeįregistruotas priestatas ar pakeitimas, vienas dažniausių Ispanijos teisinio patikrinimo metu nustatomų trūkumų
- Catastro duomenys sutampa su registro duomenimisWho decidesCatastro, Finansų ministerijaWhat it grantsMokesčių apskaičiavimai ir registro duomenys sutampaIf noNeatitikimas. Tai dažna ir paprastai ištaisoma problema, tačiau ją verta išspręsti prieš pasirašant, o ne vėliau.
Ar neįregistruotas priestatas iš tiesų gali lemti įsakymą jį nugriauti?Sunkiausiais atvejais šioje pakrantėje taip, ypač kai statyba pažeidžia saugomos žemės naudojimo taisykles, o ne tik buvo vykdoma be leidimo. Dauguma nustatytų trūkumų yra ne tokie rimti ir gali būti pašalinti užregistruojant tai, kas jau egzistuoja, už tam tikrą mokestį. Bet kuriuo atveju tai verta išsiaiškinti prieš pasirašant, o ne vėliau.
Kokią informaciją pardavėjas pagal įstatymus privalo Jums pateikti dar prieš Jūsų teisininkui pradedant patikrinimą?
Aštuoni konkretūs dokumentai, reikalingi dviem skirtingais momentais, nepaisant to, ką teisininkas randa savarankiškai. Andalūzijos vartotojų apsaugos teisė pirkėjui jau suteikia teisę gauti konkrečius dokumentus iš pardavimo pusės, kai pardavimas vykdomas per specialistą ar agentūrą. Privatus vienkartinis pardavėjas, veikiantis savarankiškai, nuo šios konkrečios taisyklės atleidžiamas. Tačiau užsienio pirkėjas, dirbantis su bet kuria agentūra, įskaitant šią agentūrą, turi visą šią teisę.
- Kam priklauso turtasAtskleidžiama dar prieš Jums pateikiant pasiūlymą pagal Decreto 218/2005, Anexo V.
- Bet kokie jam įregistruoti suvaržymaiTai taip pat yra tos pačios ikipasiūlyminės antrinės rinkos būsto informacijos suvestinės dalis.
- Bendras plotas pagal ne senesnį kaip trijų mėnesių nota simple išrašąAtskleidžiama prieš pateikiant pasiūlymą, kad suma, kuria grindžiate savo pasiūlymą, būtų patikrinta.
- Dabartinis bendrijos mokestisAtskleidžiama prieš pateikiant pasiūlymą, todėl žinote tikrąsias pasikartojančias išlaidas.
- Pažyma, kad IBI sumokėtas iki einamosios dienosBūtina prieš pateikiant pasiūlymą. Prieš pasirašant reikės dar vienos IBI pažymos.
- Reikiamos licencijosTuri būti pateikta likus bent trims darbo dienoms iki pasirašymo, o ne tą pačią dieną.
- comunidad įstatai ir administratoriaus pažyma apie bet kokias skolasTaip pat turi būti pateikta likus bent trims darbo dienoms iki pasirašymo.
- Libro del EdificioPaties pastato techninės būklės ir priežiūros dokumentai. Tai paskutinis dokumentas, kurį reikia pateikti prieš pasirašant, per tą patį trijų darbo dienų laikotarpį.
Praktinė šios teisės vertė yra ta, kad ji nepriklauso nuo to, ar Jūsų teisininkas tinkamu metu užduos tinkamą klausimą. Jei pardavimo pusė arba jai atstovaujanti agentūra paprašyta negali pateikti šių dokumentų, vertinkite tai kaip savaime naudingą informaciją gerokai anksčiau, nei apskritai prasidėjo teisinis patikrinimas. Ši informacija galioja 2026 m. rugpjūčio 17 d., ji parengta perskaičius dekreto tekstą ir pačios Junta de Andalucía paskelbtas gaires, o ne komentarą. Tai taikoma agentūrų ir specialistų vykdomiems pardavimams Andalūzijoje. Privatus vienkartinis pardavėjas atleidžiamas pagal pačios taisyklės formuluotę. Atitiktį tikrina regioniniai vartotojų teisių inspektoriai, kurie gali atlikti patikrinimą neatskleisdami savo tapatybės. Reali bauda už lengviausio lygio pažeidimą yra nuo 200 iki 5.000 €, o ne didelė suma.
Ar ši teisė taikoma, jei perku tiesiogiai iš privataus savininko ir sandoryje nedalyvauja jokia agentūra?Ne. Reglamentas netaikomas tikrai privačiam vienkartiniam pardavimui. Jis taikomas, kai pardavime dalyvauja profesionalus pardavėjas arba agentūra, o tai apima daugumą sandorių, kuriuos užsienio pirkėjas tikėtina sudarys šioje pakrantėje.
Ką galiu daryti, jei pardavėjas arba agentūra atsisako pateikti šiuos dokumentus?Vertinkite tai kaip rimtą įspėjamąjį ženklą, o ne nedidelę dokumentų tvarkymo problemą, ir prieš ką nors mokėdami aptarkite tai su savo teisininku. Už paties reglamento vykdymo užtikrinimą atsakinga Andalūzijos regioninė vartotojų teisių institucija. Tačiau tiesioginė apsauga yra tiesiog nebetęsti sandorio, kai Jums priklausanti pagrindinė informacija yra slepiama.
Penkiolika dalykų, kuriuos paprastai apima Ispanijos teisinė patikra
Ne kiekvienas punktas taikomas kiekvienam turtui. Teisininkas patikrina, kas aktualu konkrečiam Jūsų sandoriui, už maždaug ~1 % kainos mokestį, o nukreipimo mokestis mums yra 0 €. Naujos statybos būsto atveju šis sąrašas pailgėja ir apima jį vystančią įmonę.- NuosavybėAr registro įraše nurodytas asmuo sutampa su pardavėju. Pirkimas iš asmens, kuris negali teisėtai perduoti to, ką parduoda.
- Suvaržymai ir išieškojimasHipotekos, areštai ir kiti nekilnojamajam turtui įregistruoti suvaržymai. Suvaržymas, kuris prieš pardavimą nepašalinamas ir lieka susietas su nekilnojamuoju turtu, o ne su ankstesniu savininku.
- Servitutai ir apribojimaiĮregistruotos kelio servituto teisės arba kiti nekilnojamojo turto apribojimai. Paaiškėja, kad tai, ką laikėte priklausančiu tik Jums, yra bendra nuosavybė arba naudojimas yra apribotas.
- Bendrijos skolosNesumokėti mokesčiai comunidad de propietarios ir prieš pasirašant reikalinga pažyma. Skolos, kurios gali pereiti naujajam savininkui ir kartais siekti dešimtis tūkstančių eurų.
- IBI ir vietos prievolėsMetinis nekilnojamojo turto mokestis ir atitinkami vietos mokesčiai. Taikomas tas pats principas, kad skolos seka paskui nekilnojamąjį turtą.
- Registro ir kadastro patikraAr Registro de la Propiedad ir Katastro duomenyse aprašomas tas pats nekilnojamasis turtas. Dviejų registrų neatitikimas yra dažnas ir paprastai ištaisomas, tačiau jį pigiau nustatyti prieš pasirašant.
- Statinio teisėtumasAr tai, kas pastatyta sklype, atitinka tai, kam buvo išduotas leidimas, ir ar pakeitimai buvo įregistruoti. Neįregistruotas priestatas, vienas dažniausių radinių, galintis turėti įtakos antrinės rinkos būstui ir hipotekai.
- licencia de primera ocupaciónPirmojo apgyvendinimo licencija nekilnojamajam turtui. Be jos nekilnojamajame turte negalima teisėtai gyventi arba prijungti komunalinių paslaugų.
- Bendrijos taisyklės ir trumpalaikės nuomos apribojimaicomunidad įstatai ir bet kokie naudojimo ar trumpalaikės nuomos apribojimai. Nekilnojamasis turtas, kurį pirkti teisėta, tačiau jame atostogų nuoma vis tiek yra ribojama arba draudžiama.
- Vystytojas, tik naujos statybos būstuiKas vykdo projektą ir ką šis vystytojas yra užbaigęs anksčiau. Naujas arba nepatyręs vystytojas, apie kurį verta žinoti prieš įsipareigojant, o ne vėliau.
- Licencia de obra, tik naujos statybos būstuiStatybos leidimas, suteikiantis teisę teisėtai vykdyti statybas. Statybos pradėtos neturint tinkamų licencijų, tai rimčiausias pažeidimas šiame sąraše.
- Sklypo klasifikacija, tik naujos statybos būstuiPatvirtinimas, kad sklypas yra „suelo urbano“, priskirtas miesto paskirties ir tinkamas statybai. Saugoma arba kaimo paskirties žemė, kurios įsigijimas visiškai skiriasi nuo parduodamo objekto įsigijimo.
- Banko garantija, tik naujos statybos būstuiGaliojanti garantija, apimanti kiekvieną mokėjimą pagal etapus ir išduota konkrečiai pirkėjo vardu. Apsauga, grąžinanti pinigus, jei statybos nebaigiamos. Vystytojo vardu sudaryta grupinė poliso sutartis nėra tokia pati apsauga.
- Sandorio užbaigimo data sutartyje, tik naujos statybos būstuiKada projektas turi būti oficialiai užbaigtas, patikrinus jį pagal dokumentus. Garantija taip pat taikoma, jei statybos trunka ilgiau nei sutartyje nustatyta data, todėl raštu nurodyta data yra svarbesnė už brošiūroje pateiktą sąmatą.
- Užbaigimo patvirtinimas ir leidimas gyventi, tik naujos statybos būstuiStatybos darbų užbaigimo pažyma ir pirmojo gyvenamojo būsto naudojimo leidimas, išduodami baigus statybas. Būtent šie dokumentai iš išoriškai baigtą pastatą paverčia pastatu, kuriame galima teisėtai gyventi. Naujos statybos būsto atveju vėlavimai dažniausiai kyla būtent šiame etape.
Teisinio patikrinimo vieta pirkimo procese
Visą pirkimo procesą sudaro penkiolika etapų, nuo pirmojo skambučio iki raktų. Teisinis patikrinimas yra devintasis etapas, atliekamas po rezervacijos, o ne prieš ją.9 iš 15 žingsnių
- Teisinis patikrinimasPaprastai 2-4 savaitėsNepriklausomas teisininkas pagal pirmiau pateiktą kontrolinį sąrašą atlieka patikrinimą prieš rekomenduodamas tęsti pirkimą. Dažniausiai procesas užtrunka ne dėl paties teisinio darbo, o dėl to, kad pardavėjas, vystytojas arba bendrijos administratorius dar nepateikė reikiamų dokumentų.
Ką patvirtina atliktas patikrinimas ir ko jis nepatvirtina
Tai yra bendro pobūdžio informacija apie tai, ką apima teisinis patikrinimas Ispanijoje, ir apie konkretų Andalūzijos vartotojų apsaugos reglamentą. Ji aktuali 2026 m. rugpjūčio 17 d. ir buvo perskaityta pirminiame šaltinyje, o ne nukopijuota iš komentaro. Tai nėra teisinė konsultacija dėl jūsų pirkimo ir joje neaprašoma, kas buvo ar nebuvo patikrinta konkrečiame būste.Atliktas patikrinimas nėra garantija. Jis parodo, kad buvo patikrinta tai, ką buvo galima patikrinti, ir nurodo, kas buvo rasta. Ne kiekvienas pirmiau pateikto sąrašo punktas taikomas kiekvienam būstui. Pirkėjų teisių skiltyje aprašoma, ką pagal įstatymus privalo pateikti parduodanti šalis, o ne tai, ką konkrečiame jūsų sandoryje pateikė konkretus pardavėjas.Šiame puslapyje pats patikrinimas neatliekamas, be to, mes nesame advokatų kontora. Tikrąjį jūsų pirkimo teisinį patikrinimą atlieka nepriklausomas teisininkas. Jei ieškote pagalbos koordinuojant šį procesą, tai aprašyta atskirame vadove.
Dažniausiai užduodami klausimai apie teisininko atliekamus patikrinimus
- Ar notaras atlieka tokį pat patikrinimą kaip teisininkas?
- Ne. Pasirašymo metu notaras, kaip valstybės pareigūnas, neatstovaujantis nė vienai šaliai, dar kartą patvirtina tapatybę ir registro įrašą. Teisininkas patikrinimą atlieka keliomis savaitėmis anksčiau, konkrečiai jūsų naudai, kol dar realiai įmanoma atsisakyti pirkimo.
- Kokią dažniausią problemą nustato tokio pobūdžio patikrinimas?
- Neregistruotas pastato pakeitimas: priestatas, uždara terasa arba darbai, atlikti nepateikus atitinkamos licencijos. Tai retai būna tiesioginis sukčiavimas. Daug dažniau tai būna neužbaigti dokumentai, kurie tiesiog neatspindi to, kas fiziškai egzistuoja.
- Ko tiksliai teisininkas prašo bendrijos administratoriaus?
- Paprastai prašoma dviejų dalykų: pažymos, patvirtinančios esamą įsiskolinimo būklę, ir kartu pateikiamų paskutinių dvejų visuotinių susirinkimų protokolų. Pažymoje patvirtinamas tikslus skaičius. Protokoluose dažnai nurodoma skola arba planuojamas papildomas mokestis dar prieš jam tampant oficialios pažymos objektu. Todėl paprašius abiejų dokumentų kartu galima nustatyti daugiau nei remiantis vien pažyma.
- Kuo tai skiriasi nuo techninės arba konstrukcinės apžiūros?
- Tai visiškai skirtingi dalykai. Teisininko patikrinimas yra teisinis: nuosavybė, skolos, licencijos ir planavimo statusas. Architekto arba matininko atliekama techninė apžiūra vertina paties pastato fizinę būklę: drėgmę, stogą ir inžinerines sistemas. Vienas patikrinimas nepakeičia kito.
- Ar tai taip pat taikoma sklypui kaip ir baigtam būstui?
- Žemės klasifikacijos patikrinimas sklypo atveju yra dar svarbesnis, nes tai, ar jis yra „suelo urbano“, lemia, ar jame apskritai galima statyti. Keli kiti punktai, ypač leidimas gyventi, tampa aktualūs tik ką nors pastačius.
