Mokesčiai perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje: ITP, IVA ir AJD
Per 30 sekundžių
Pirkdami Costa del Sol regione, mokate vieną iš dviejų mokesčių. Kuris taikomas, priklauso tik nuo pardavėjo. Perkant perparduodamą būstą iš privataus savininko, taikomas ITP, sudarantis 7 % kainos. Perkant naujos statybos būstą iš vystytojo, taikomas 10 % IVA ir 1,2 % AJD, iš viso 11,2 %.
Kas Jums parduoda būstą?
- Privatus savininkas, antrinės rinkosITP sudaro 7 % kainos arba referencinės vertės, jei ši yra didesnė.
- Vystytojas, naujos statybosIVA sudaro 10 %, o AJD 1,2 %, iš viso 11,2 %.
Kokį mokestį mokate ir kodėl jis priklauso nuo pardavėjo?
IVA, Ispanijos PVM, sudaro 10 % visiškai naujo būsto kainos. Jis taikomas, kai pardavėjas yra vystytojas, nes naujos statybos būsto pardavimas yra verslo sandoris, kuriam taikomas PVM, o ne sandoris tarp privačių asmenų.AJD yra Ispanijos žyminis mokestis už pasirašytą aktą. Jis sudaro nedidelę kainos dalį, o Andalūzijoje naujos statybos būsto atveju mokamas kartu su IVA. Jis niekada netaikomas kartu su toliau nurodytu antrinės rinkos būsto perleidimo mokesčiu: pirkiniui taikoma viena arba kita mokesčių kategorija, bet niekada abi.ITP yra perkant antrinės rinkos būstą mokamas perleidimo mokestis, o Andalūzijoje jis sudaro 7 % kainos. Jis taikomas, kai pardavėjas yra privatus asmuo, o ne vystytojas, tai yra įprastas atvejis perkant naudotą būstą.
Kas parduodaKiek mokate Jūs
- Vystytojas, naujos statybos būsto atveju
- 10 % IVA ir 1,2 % AJD, iš viso 11,2 %. Nustatyta nacionalinės ir regioninės teisės, todėl derėtis nėra dėl ko.
- Privatus savininkas, antrinės rinkos būste
- 7 % ITP, apskaičiuojamas nuo didesnės iš šių sumų: sutartos kainos arba oficialios būsto orientacinės vertės. Žr. toliau.
Ar Jums kada nors taikomi mažesni tarifai, apie kuriuos galėjote perskaityti?
Ispanijos ir Andalūzijos teisėje skelbiami mažesni mokesčių tarifai nei pagrindiniai tarifai, todėl juos ras ir šia tema besidomintis užsienio pirkėjas. Atostogų būstui ar investiciniam pirkiniui jie beveik niekada netaikomi. Verta žinoti, kodėl, o ne tikėtis, kad jie bus pritaikyti.Toliau pateikti keturi tarifai nurodyti taip, kaip jie paprastai apibūdinami, o ne cituojami iš oficialaus teisės akto teksto, todėl laikykite juos orientaciniais. Praktiškai tai Jums nieko nekainuoja, nes nė vienas iš jų nėra tarifas, kurį turėtumėte numatyti savo biudžete.
| Sumažintas ITP, 6 % arba 3,5 %Tik gyventojams | Sumažintas IVA, 4 %Socialinis būstas | Didesnis IVA, 21 %Sklypai ir komercija | |
|---|---|---|---|
| Ko reikalaujama | Būstas taps Jūsų pagrindine ir nuolatine gyvenamąja vieta, be to, taikoma vertės riba. | Skirta oficialiai saugomam socialiniam būstui (vivienda de protección oficial). | Taikoma sklypui arba komercinėms patalpoms, o ne gyvenamajam būstui. |
| Ar tai taikoma įprastam pirkėjui | Ne. Nerezidentas, perkantis antrąjį būstą Costa del Sol, šios lengvatos negauna, kad ir ką teigtų skelbimas. | Ne. Tai netaikoma įprastiems naujos statybos būstams šioje pakrantėje. | Tai vienintelis atvejis, kai tarifas pirkėjui yra didesnis, o ne mažesnis. |
| Ką dėl to daryti | Numatykite 7 %. Jei agentas teigia, kad taikomas mažesnis tarifas, paprašykite tai pateikti raštu ir pasirūpinkite, kad Jūsų teisininkas tai patikrintų. | Nekreipkite į tai dėmesio, nebent būstas oficialiai priskirtas saugomam būstui, kaip nurodyta jo dokumentuose. | Patikrinkite, ką perkate. Sklypas arba komercinės patalpos apmokestinami kitaip nei gyvenamasis būstas, o skelbime tai ne visada aiškiai nurodoma. |
Praktinė taisyklė: antrinės rinkos būstui numatykite 7 %, o naujos statybos būstui 11,2 %, ir bet kokią mažesnę sumą, su kuria susidursite, laikykite specialiu atveju, netaikomu Jums, kol teisininkas raštu nepatvirtins kitaip.
Kodėl mokėtinas mokestis gali viršyti 7 procentus nuo Jūsų sumokėtos sumos?
valor de referencia yra referencinė vertė, kurią Ispanija nustato būstui, ir antrinės rinkos būsto perleidimo mokestis apskaičiuojamas pagal ją, kai ji yra didesnė už Jūsų sumokėtą kainą. Nuo 2022 m. sausio 1 d. ITP apmokestinamoji vertė pagal įstatymą yra didesnė iš dviejų sumų, o ne vien sutartyje nurodyta kaina.Jos paskirtis - užkirsti kelią pirkėjui ir pardavėjui deklaruoti mažesnę kainą siekiant sumažinti mokestį. Sąžiningam pirkėjui, susitarusiam dėl teisingos kainos, poveikis yra paprastas ir automatinis: jei paties Catastro nustatyta referencinė vertė yra didesnė už sutartą kainą, mokestis apskaičiuojamas pagal referencinę vertę.
Ką mano pirkėjaiKą reiškia referencinė vertė
- Mokestis sudaro 7 % sutartyje nurodytos kainos
- Tai 7 % nuo didesnės sumos: sutartyje nurodytos kainos arba referencinės vertės. Paprastai jos būna panašios, tačiau kartais skiriasi.
- Mažesnė sutarta kaina reiškia mažesnį mokestį
- Tik iki referencinės vertės ribos. Žemiau jos mokestis nesikeičia, nepaisant to, kas nurodyta sutartyje. Todėl mažesnės kainos deklaravimas nesuteikia jokios naudos, tik kelia riziką.
| Jūsų sutarta kaina | Orientacinė vertė | |
|---|---|---|
| Bazinė suma | 400.000 € | 430.000 € |
| Mokėtinas ITP7 % bazės | 28.000 € | 30.100 € |
Ar galiu apskųsti referencinę vertę, jei manau, kad ji neteisinga?Taip, pasinaudodami mokamu mokesčiu: galite sumokėti ITP nuo referencinės vertės ir vėliau ją oficialiai užginčyti arba tam tikrais atvejais paprašyti ją patikslinti. Turite įrodyti, kad tikroji rinkos vertė yra mažesnė. Tai teisininko atliekama procedūra, o ne forma, kurią pildote patys. Verta šį klausimą iškelti prieš sandorio užbaigimą, jei sumos labai skiriasi, o ne po to, kai jau sumokėjote.
Kas nutiks, jei pirkimo pinigus atsivešite patys grynaisiais?
Beveik niekas, finansuojantis pirkimą Ispanijoje, neturėtų gabenti grynųjų per sieną, ir priežastis yra ne vien praktinė. Ispanijoje grynųjų pinigų pervežimas, viršijantis nustatytą ribą, laikomas veiksmu, kurį privalote iš anksto deklaruoti atskirai nuo bet kokių banko ar teisininko klausimų apie pinigų kilmę.Užsienio pirkėjui taikoma Ispanijos teisė, o ne ES reglamentas, kurį cituoja dauguma straipsnių. ES taisyklė (Reglamento 2018/1672) reglamentuoja tik išorinę ES sieną. Įvažiuojant į ES ar išvažiuojant iš jos su 10.000 € ar didesne grynųjų pinigų suma, ją vežantis asmuo privalo ją automatiškai deklaruoti, o jei pinigai siunčiami atskirai, juos reikia deklaruoti pareikalavus. Kelionė iš Čekijos į Ispaniją nekerta išorinės ES sienos, todėl šis reglamentas šiai kelionei netaikomas.Taikoma Ispanijos teisė: pagal Ley 10/2010 ir Orden ETD/1217/2022 10.000 € ar didesnės sumos pervežimas vienam asmeniui nacionalinės arba kelionės ES viduje metu deklaruojamas Modelo S-1 formoje, kuri pateikiama iš anksto, jei sienos kirtimo vietoje nėra muitinės posto. Atskira, didesnė 100.000 € riba taikoma tik pervežimams Ispanijos teritorijoje ir netaikoma kelionei iš Čekijos į Ispaniją.
- Gabenate 10 000 € ar daugiau grynaisiaisWho decidesJį gabenantis asmuoWhat it grantsPareiga deklaruotiIf noNieko deklaruoti nereikia
- Iš anksto pateikti Modelo S-1Who decidesJūs prieš kelionęWhat it grantsTeisėtas, apskaitytas judėjimasIf noKonfiskavimas ir bauda
- Patvirtinkite grynųjų pinigų mokėjimo limitą su savo teisininkuWho decidesJūsų advokatasWhat it grantsŠiam mokėjimui limito nėraIf noJūs rizikuojate pažeisti limitą, kurio niekas Jums nepatvirtino
Verta paminėti dar vieną taisyklę, o ne pateikti ją kaip galutinai nustatytą: Ispanijoje taip pat ribojama, kokią pirkimo kainos dalį galima sumokėti grynaisiais, pagal su pakeitimais taikomo Ley 7/2012 7 straipsnį. Kaip ši taisyklė paprastai aiškinama, riba yra 1.000 €, kai sandorio šalis yra verslas, arba 10.000 €, kai mokėtojas yra privačiai gyvenantis nerezidentas. Šio dydžio oficialiame BOE teisiniame tekste neradome, todėl laikykite jį patikimu ženklu, kad didelis mokėjimas grynaisiais yra ribojamas, ir prieš juo remdamiesi su teisininku patvirtinkite tikslią sumą.
Šaltiniai
Ar vis tiek privalau ką nors deklaruoti, jei pinigus pervedu bankiniu pavedimu, o ne vežuosi?Banko pavedimas nėra grynųjų pinigų pervežimas, todėl jam Modelo S-1 netaikoma. Bankas vis tiek paklaus apie lėšų kilmę atlikdamas įprastus pinigų plovimo prevencijos patikrinimus. Tai kitas klausimas nei tas, į kurį atsako šis skyrius, ir būtent jį nagrinėja DUK puslapis skiltyje „Ar turėsiu dokumentais pagrįsti, iš kur gavau pinigus?“ Banko pavedimą taip pat rekomenduoja ši svetainė: žr. valiutos pervedimo vadovą.
Ką patvirtinti prieš remiantis šiais tarifais
Keturi dalykai, patikrinti pagal konkretų Jūsų sandorį, o ne pagal paskelbtą tarifą.| Prašykite | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Būsto valor de referencia | Catastro skelbia šią informaciją, o Jūsų teisininkas gali ją patikrinti prieš Jums ką nors pasirašant. Ji parodo, ar 7 % bus taikomi Jūsų sutartai kainai, ar didesnei sumai. | Niekas to nepatikrino arba buvo pažadėta „sutvarkyti vėliau“. |
| Rašytinis patvirtinimas, kuri mokesčių rūšis taikoma | Ar pardavėjas yra vystytojas (IVA ir AJD), ar privatus savininkas (ITP), atrodo akivaizdu, tačiau kartais taip nėra, pavyzdžiui, kai antrinės rinkos būstas yra neparduotas naujos statybos būstas, vis dar priklausantis pirminiam vystytojui. | Prielaida, pagrįsta tuo, kaip turtas reklamuojamas, o ne tuo, kas sutartyje nurodytas kaip pardavėjas. |
| Kaip planuojate pervesti pirkimo lėšas | Banko pavedimu visiškai išvengiama su Modelo S-1 susijusio klausimo. Jei pagal planą ketinate vežtis grynųjų pinigų, būtent dabar reikia išsiaiškinti deklaravimo pareigą ir mokėjimo limitą, o ne tada, kai jau būsite kirtę sieną. | Jokio kito plano, išskyrus „atsivešiu, kai atvyksiu“. |
| Ar Jūsų situacijai apskritai taikomas turto mokestis arba nerezidentų pajamų mokestis | Abi šios mokesčių rūšys egzistuoja, abi yra atskiros nuo pirmiau aptartų pirkimo mokesčių, ir kiekvienai iš jų skirtas atskiras puslapis: turto mokestis ir nerezidentų pajamų mokestis. | Tyla arba prielaida, kad pirkimas yra vienintelis mokestinis įvykis. |
Banko pavedimas už grynųjų pervežimą
Du būdai, kuriais pirkimo pinigai gali fiziškai atvykti, ir tik vienu iš jų išvengiama deklaravimo.| Grynieji | Banko pavedimas | |
|---|---|---|
| Deklaravimo pareiga | Modelo S-1, pateikiama iš anksto, kai suma viršija 10.000 € vienam asmeniui. | Nieko konkretaus dėl pavedimo. |
| Mokėjimo limito rizika | Pagal Ley 7/2012 7 straipsnį viršijus nedidelę ribą mokėjimas gali būti ribojamas; patvirtinkite su savo teisininku. | Netaikoma; pavedimas nėra mokėjimas grynaisiais. |
| Lėšų kilmės įrodymas | Dar sudėtingiau: iki atkeliaudami grynieji patys nepalieka popierinio pėdsako. | Banko išrašų pėdsaką jau turi ir Jūsų bankas, ir Ispanijos bankas. |
| Praktinė pačios kelionės rizika | Didelės grynųjų pinigų sumos vežimas per Europą, nedeklaravus arba deklaravus. | Jokios, išskyrus įprastą kelionės riziką. |
Kursas, ne Jūsų sąskaita
Kiekvienas pirmiau nurodytas tarifas galioja 2026 m. rugpjūčio mėn. Mes jį nustatėme tiesiogiai iš Andalūzijos ir nacionalinių mokesčių įstatymų, o ne nukopijavome iš komentaro, taip pat patikrinome pagal 2026 m. Andalūzijos biudžeto įstatymą, kuriuo nei 7 % ITP tarifas, nei 1,2 % AJD tarifas nebuvo pakeisti. Andalūzija savo ITP ir AJD tarifus nustato pagal nacionalinę sistemą. Už tą patį pirkinį kitoje autonominėje bendruomenėje gali būti taikomas kitoks regioninis tarifas, nors pagrindinis nacionalinis įstatymas yra toks pats.Tai yra bendro pobūdžio informacija apie mokesčio taikymą, o ne Jums asmeniškai mokėtinos sumos apskaičiavimas. Orientacinė vertė, tiksli sandorio užbaigimo data ir bet kokios ypatingos Jūsų pirkimo aplinkybės turi būti aptartos rašytinėje Jūsų teisininko konsultacijoje, o ne skelbiamame vadove. Vienas skaičius, grynųjų pinigų mokėjimo riba, aiškiai pažymėtas kaip nepatikrintas, o ne pateiktas kaip galutinis: nepasikliaukite šiuo skaičiumi, kol jo nepatvirtino Jūsų teisininkas.Kai kurios temos aptariamos atskiruose vadovuose: pirkimo išlaidų vadove pateikiama visa išlaidų suma, įskaitant notaro, registro ir teisininko mokesčius. Metinių išlaidų vadove aptariamas IBI ir nerezidento deklaracijos pateikimas, prasidedantis kitais metais po sandorio užbaigimo. Turto mokesčio ir paveldėjimo vadovuose išsamiai aptariami šie du atskiri mokesčių klausimai.
Dažniausi mokesčių klausimai
- Jei perku neparduotą būstą iš banko, o ne iš vystytojo, kuris mokestis taikomas?
- Tai priklauso nuo to, kas teisiškai Jums jį parduoda, o ne nuo to, kaip jis reklamuojamas. Bankas arba fondas, turintis perimtų naujos statybos būstų, paprastai parduoda kaip verslas. Tai gali reikšti, kad vis dar taikomas IVA, nors sandoris atrodo kaip antrinės rinkos būsto pirkimas. Būtent tokius atvejus padeda nustatyti pirmiau pateiktas kontrolinis sąrašas, dar prieš sandorio užbaigimą, o ne po jo.
- Ar mokesčio tarifas pasikeičia, jei perku per Ispanijos bendrovę, o ne asmeniškai?
- Pirkimo mokestis (ITP arba IVA ir AJD) apskaičiuojamas vienodai, nepaisant to, kas yra pirkėjas. Kai pirkėjas yra bendrovė, visiškai pasikeičia kiti dalykai: nuolatinis pelno mokestis, metinės deklaracijos ir būsimo pardavimo apmokestinimas. Šis palyginimas aptariamas pirkimo per bendrovę vadove.
- Ar AJD tarifas visur Ispanijoje yra vienodas?
- Ne. AJD, kaip ir ITP, yra regioniniu lygmeniu nustatomas tarifas pagal nacionalinę sistemą, todėl kita autonominė bendruomenė gali nustatyti kitokį procentą. Pirmiau nurodytas 1,2 % tarifas yra būtent dabartinis Andalūzijos tarifas, galiojantis 2026 m. rugpjūčio mėn.
