Kiek kainuoja įsigyti būstą Ispanijoje: naujos statybos ir antrinės rinkos būstas
Per 30 sekundžių
Naujos statybos būstui numatykite maždaug 13 % papildomai, o perparduodamam būstui maždaug 9 % papildomai. Tai apima mokesčius, notarą, registrą ir teisininką. Skirtumą tarp šių dviejų skaičių beveik visiškai lemia mokestis.
| Naujos statybos | Antrinės rinkos būstai | |
|---|---|---|
| Mokestis11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notaras ir registras | 1.500 € | 1.500 € |
| Teisininkas~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE ir vertimai | 150 € | 150 € |
| Paslaugų perrašymas | 600 € | 600 € |
| Iš viso papildomai | 63.250 € | 42.250 € |
Kas sudaro papildomus 8-13 procentų?
Šeši elementai, iš kurių tik du yra mokesčiai. Likę yra notaras, įrašas į Nekilnojamojo turto registrą, teisininkas, NIE ir vertimai, taip pat komunalinių paslaugų sutarčių perrašymas Jūsų vardu. Visi šeši taikomi tiek naujos statybos, tiek antrinės rinkos būstui. Keičiasi tik mokesčio eilutė.IVA yra Ispanijos PVM, o visiškai naujam būstui jis sudaro 10 % pirkimo kainos. Tai didesnis iš dviejų naujos statybos būstui taikomų mokesčių. Išsamesnė informacija apie tai, kodėl jis taikomas ir nuo ko skaičiuojamas antrinės rinkos būsto mokestis, pateikiama mokesčių puslapyje.
| Elementas | Antrinės rinkos būstai (iš privataus savininko) | |
|---|---|---|
| Mokestis | 10 % IVA (Ispanijos PVM) ir 1,2 % AJD (žyminis mokestis už pasirašytą aktą) Andalūzijoje, iš viso 11,2 %. | 7 % ITP (perleidimo mokestis), skaičiuojamas nuo didesnės iš šių sumų: sutartos kainos arba oficialios būsto referencinės vertės. |
| Notaras ir NT registras | Maždaug 1.000-1.700 € iš viso, kai kaina yra 350.000-500.000 €, ir maždaug 1.400-2.200 €, kai kaina yra 1.000.000 €, pagal oficialias rinkliavų lenteles. Didėjant kainai, rinkliava didėja nežymiai, o ne tiesiškai. | Ta pati rinkliavų lentelė. Notaras ir registras antrinės rinkos būstui netaiko kitokių mokesčių. |
| Teisininkas | Apie 1 % kainos, įskaitant PVM, už nepriklausomą teisinę patikrą ir sandorio užbaigimą. | Tas pats. Tai vienintelis elementas, kuris yra rinkos mokestis, o ne fiksuotas valstybės tarifas. Būtent šio mokesčio dydį Jūsų pasirinktas teisininkas turi raštu nurodyti prieš Jums įsipareigojant jo paslaugoms. |
| NIE ir vertimai | Apie 150 €, fiksuota suma, nepriklausanti nuo kainos procentais. | Ta pati fiksuota suma. |
| Paslaugų perrašymas ir prijungimas | Apie 600 €, kad vandens, elektros ir, jei taikoma, interneto ryšio paslaugos būtų įregistruotos Jūsų vardu. | Tas pats, nors platintojas už paprastą abonento pakeitimą gali apskritai nieko neimti. Žr. toliau pateiktą pastabą „Atvirai“. |
Kokia bendra suma susidaro pagal tris realias kainas?
Vien procentas slepia tai, kaip keičiasi atskiros išlaidos. Pateikiame tą pačią lentelę, apskaičiuotą abiem būdams, kai kaina yra 350.000 €, 500.000 € ir 1.000.000 €. Kainai kylant, procentas šiek tiek mažėja. Taip yra todėl, kad trys iš šešių pozicijų (notaro ir registro išlaidos, minimalus advokato honoraras, NIE ir vertimai bei komunalinių paslaugų perrašymas) nedidėja proporcingai kainai.
- 350.000 €Naujos statybos būstas: iš viso 394.950 €, papildomai 12,8 %. Antrinės rinkos būstas: iš viso 380.250 €, papildomai 8,6 %.
- 500.000 €Naujos statybos būstas: iš viso 563.250 €, papildomai 12,7 %. Antrinės rinkos būstas: iš viso 542.250 €, papildomai 8,5 %.
- 1.000.000 €Naujos statybos būstas: iš viso 1.124.750 €, papildomai 12,5 %. Antrinės rinkos būstas: iš viso 1.082.750 €, papildomai 8,3 %.
Šios trys bendros sumos yra pačios svetainės paskelbti skaičiai, galiojantys 2026 m. rugpjūčio mėn. (ta pati lentelė pateikiama pagrindiniame puslapyje esančioje išlaidų skaičiuoklėje). Daroma prielaida, kad nėra nieko neįprasto: netaikomas sumažintas mokesčio tarifas, nekyla netikėtumų dėl orientacinės vertės ir taikoma standartinė, o ne sudėtinga nuosavybės struktūra. Jei Jūsų situacija nėra standartinė, bendra suma keičiasi. Būtent todėl toliau pateiktame kontroliniame sąraše prašoma nurodyti raštu patvirtintą sumą, o ne paskelbtą intervalą.
Kada reikia sumokėti kiekvieną iš jų?
Ne vienu, o trimis ar keturiais atskirais etapais, ir kiekvieno būdo eiga skiriasi. Perkant antrinės rinkos būstą, didžioji pinigų dalis sumokama užbaigiant sandorį. Pirmiausia sumokamas nedidelis rezervacijos užstatas, tada likusi užstato dalis pagal arras sutartį, kol atliekami teisiniai patikrinimai, o vėliau mokesčiai, išlaidos ir likusi kainos dalis sumokami per vieną dieną notarui. Naujos statybos būsto atveju ta pati bendra suma paskirstoma statybos laikotarpiui, etapinėmis įmokomis, kurios gali trukti dvejus metus ar ilgiau, dar nesant pastatytam būstui.Planuojant vien pagal bendrą sumą galima susidurti su netikėtais sunkumais, nes svarbu ne tai, kokią bendrą sumą turite padengti, o kiek lėšų Jūsų banko sąskaitoje turi pakakti kiekvieną konkrečią datą. Svarbu, kiek grynųjų pinigų turite kiekvieną datą, o hipoteka ne visoms šioms įmokoms padeda vienodai. Ji daug lengviau padengia galutinį likutį nei etapinės įmokos mokėjimą, atliekamą likus dvejiems metams iki sandorio užbaigimo. Vienintelė abiem būdais vienodai mokama įmoka yra rezervacijos užstatas, ir tai vienintelė įmoka, kuriai visiškai netaikoma garantijų sistema.
Antrinės rinkos būstas
- RezervacijaUžstatasNedidelė suma, kuriai netaikoma garantijų sistema.
- arras sutartisLikutis atėmus užstatąTeisinis patikrinimas vyksta tuo pat metu.
- UžbaigimasMokesčiai, išlaidos ir likusi kainos dalisITP, notaras, registras, advokatas ir nesumokėtas likutis, dažniausiai vienu metu.
Nauja statyba
- RezervacijaUžstatasTa pati maža suma, tos pačios taisyklės.
- Statybos metuEtapinės įmokosKiekvieną iš jų prieš mokėjimo terminą padengia banko garantija.
- UžbaigimasIVA, AJD, išlaidos ir galutinis likutisSumokama tik pabaigoje.
Ką mano pirkėjaiKada iš tikrųjų mokama kiekviena įmoka
- Visa papildoma suma mokama užbaigiant sandorį
- Rezervacijos užstatas mokamas pirmiausia, ir jam netaikoma visa garantijų bei mokesčių sistema. Tai nedidelė suma, sumokama tam, kad būstas būtų išimtas iš rinkos, ir grąžinama rezervacijos sutartyje nurodytomis sąlygomis. Informaciją apie tai, kas jį apsaugo ir ko neapsaugo, rasite banko garantijų vadove.
- Už naujos statybos būstą mokama taip pat kaip už antrinės rinkos būstą
- Perkant antrinės rinkos būstą, paprastai mokamas vienas turto perleidimo mokesčio mokėjimas ir vienas išlaidų paketas, visa tai sandorio užbaigimo metu arba netrukus prieš jį. Perkant naujos statybos būstą, tikrosios piniginės įmokos paskirstomos statybos laikotarpiui etapinėmis įmokomis. Kiekviena įmoka prieš mokėjimo terminą pagal įstatymą turi būti padengta banko garantija, o mokestis ir likusi suma sumokami tik pabaigoje. Išsamų kelią, kurį nueina kiekvienas euras, rasite pinigų apsaugos vadove.
- Teisininko mokestis mokamas iš anksto
- Paprastai jis mokamas kartu su sandorio užbaigimu, kai baigta teisinė patikra ir pirkimo sandoris įvyksta. Prieš kreipdamiesi į bet ką, paprašykite tai pateikti raštu. Tai vienintelis pirmiau pateiktoje lentelėje nurodytas mokestis, kurį nustato rinka, o ne valstybė.
Ką turėtumėte gauti raštu patvirtintą prieš remdamiesi tam tikra suma?
Keturis dalykus, visus raštu ir visus prieinamus prieš įsipareigojant. Gairėse nurodyta procentinė dalis yra planavimo rodiklis. Ji apytiksliai parodo sumos dydį, todėl jos pakanka galimybėms palyginti, tačiau nepakanka sutarčiai pasirašyti. Jūsų tikrąją sumą lemia paties turto valor de referencia, rašytinė mokestininko, kurį iš tikrųjų samdote, mokesčio sąmata, vystytojo mokėjimų grafikas su pridėta garantijos formuluote ir notaro bei registro sąmata, apskaičiuota pagal jūsų kainų intervalą, o ne nukopijuota nuo kito intervalo.Prašymo pateikti informaciją raštu priežastis nėra įtarumas. Tiesiog žodžiu nurodytos sumos vėliau neįmanoma patikrinti pagal išrašytą sąskaitą. Kiekvienas iš šių keturių dalykų taip pat turi lengvai atpažįstamą blogą atsakymą, o išgirsti tokį atsakymą naudingiau nei išgirsti konkrečią sumą. Blogi atsakymai yra šie: niekas nepatikrino valor de referencia, nurodytas apvalus mokestis be išklotinės, mokėjimų grafikas be jį pagrindžiančio garantijos dokumento arba notaro suma, nukopijuota nuo kito kainų intervalo. Bet kuris iš šių požymių reiškia, kad sąmata, kuria remiatės, iš tikrųjų dar nebuvo parengta.
| Prašyti | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Turto valor de referencia | Ar antrinės rinkos būsto perleidimo mokestis bus apskaičiuotas nuo sutartos kainos, ar nuo didesnės oficialios referencinės vertės. Visa informacija apie mechanizmą pateikiama mokesčių puslapyje. | Niekas to nepatikrino arba patikino, kad tai „paprastai nėra problema“. |
| Rašytinė teisininko sąmata | Tikroji procentinė dalis, apskaičiuota pagal jūsų konkrečią kainą ir situaciją, su išklotine, prieš samdant teisininką. | Apvali suma be išklotinės, nurodyta žodžiu. |
| Vystytojo mokėjimų grafikas ir garantijos formuluotė (tik naujos statybos būstui) | Kada turi būti atliktas kiekvienas etapinis mokėjimas ir kas konkrečiai jį užtikrina. Žr. banko garantijų gaires. | Grafikas be pridėto garantijos dokumento. |
| Notaro ir registro sąmata pagal jūsų kainų intervalą | Vienintelis šios lentelės punktas, kurio suma didėja laipsniškai, o ne tolygiai kylant kainai. | Nuo kito kainų intervalo paimta ir nepatikrinus pritaikyta suma. |
Kas pirkėjus nustebina dėl šios sumos?
Trys dalykai, susiję su šia suma, užsienio pirkėją nustebina dažniau nei kas nors kita, ir visi trys yra susiję su laiku, o ne su aritmetika. Kiekvieną iš jų prieš įsipareigojant patikrinti nebrangu, tačiau po sandorio užbaigimo tai išsiaiškinti brangu. Todėl juos verta išvardyti atskirai nuo pirmiau nurodytų procentinių dalių.
- BranguNiekas nepatikrino turto valor de referenciaIspanijoje antrinės rinkos būsto perleidimo mokestis apskaičiuojamas nuo didesnės iš dviejų sumų: jūsų sutartos kainos arba oficialios referencinės vertės. Kai referencinė vertė yra didesnė, mokėtina suma viršija 7 % to, ką iš tikrųjų sumokėjote.What to do insteadPrieš įsipareigodami paprašykite referencinę vertę pateikti raštu. Mokesčių gairėse pateikiamas mechanizmas ir šaltinis.
- BranguNaujos statybos būstas, kurio biudžetas sudarytas taip, tarsi visi pinigai būtų mokami pabaigojeStatybos metu atliekant etapinius mokėjimus, paprastai reikia turėti grynaisiais 20 iki 40 % kainos dar prieš gaunant raktus, be pirmiau apskaičiuoto mokesčio. Hipoteka paprastai nepadengia šių mokėjimų taip, kaip padengia galutinį likutį.What to do insteadPrieš rezervuodami gaukite mokėjimų grafiką ir tiksliai patikrinkite, ką ir kada padengia jūsų finansavimas.
- Galima išvengtiPlanas pirkiniui skirtus pinigus vežtis grynaisiaisPer sieną gabenama didesnė nei 10.000 € grynųjų pinigų suma įpareigoja pateikti Ispanijos muitinei deklaraciją prieš kelionę. Tai atskira nuo bet kokių banko klausimų apie lėšų kilmę procedūra.What to do insteadPerveskite pinigus banko pavedimu arba pateikite deklaraciją prieš skrydį. Deklaracijos pateikimo tvarka aprašyta mokesčių gairėse.
Tas pats pirkimas, du sandorio užbaigimo būdai
Du iš esmės skirtingi keliai į tą patį būstą, o mokesčio procentas yra mažiausias jų skirtumas.| Naujos statybos | Antrinės rinkos būstai | |
|---|---|---|
| Mokestis papildomai prie kainos | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksuotas, nekeliant referencinės vertės klausimo. | 7 % ITP, tačiau skaičiuojamas nuo didesnės kainos arba referencinės vertės: žr. mokesčių puslapį. |
| Kada reikia sumokėti | Etapais, vykstant statyboms. Prieš apmokant kiekvieną etapą, jį padengia banko garantija. | Dažniausiai sandorio užbaigimo metu arba netoli jo, vienu ar dviem mokėjimais. |
| Grynieji, reikalingi prieš hipoteką | Dažnai 20-40 % kainos, nes finansavimas retai apima mokėjimus statybų etapais iki sandorio užbaigimo. | Paprastai tik užstatas ir mokesčiai; hipoteka gali padengti beveik visą likutį. |
| Laikas nuo rezervacijos iki raktų | Maždaug nuo dviejų mėnesių iki trejų metų, priklausomai nuo statybų etapo rezervacijos metu. | Maždaug nuo vieno iki trijų mėnesių. |
| Kas saugo pinigus, kol laukiate | Apsaugota statybų sąskaita ir individuali banko garantija. Žr. pinigų apsaugos vadovą. | Atskiroje advokato klientų sąskaitoje, lėšos išmokamos pas notarą. |
Orientacinis skaičius, ne jūsų sąskaita
Šie tarifai galioja 2026 m. rugpjūčio mėn. Jie paimti tiesiai iš Andalūzijos mokesčių įstatymo, o ne nukopijuoti iš čekų tinklaraščio. Jie taikomi standartiniam fizinio asmens pirkiniui. Tai nėra individuali mokesčių konsultacija. Be to, Andalūzija nėra visa Ispanija: kitoje autonominėje bendrijoje esančiam būstui gali būti taikomas kitoks ITP arba AJD tarifas, nes abu nustatomi regioniniu lygmeniu.Vienas iš pirmiau pateiktoje lentelėje nurodytų punktų kai kuriems pirkėjams yra mažesnis, nei atrodo. Nuo 2026 m. vasario 12 d. pagal Real Decreto 88/2026 tiekėjas negali imti jokio mokesčio už paprastą elektros energijos sutarties turėtojo pakeitimą. Pirmiau nurodyti 600 € komunalinių paslaugų perleidimo kaštai yra bendra atsargi vandens, elektros energijos ir interneto išlaidų sąmata. Jūsų faktinė sąskaita gali būti mažesnė.Jokia paskelbta riba negali apskaičiuoti tikslios jūsų sumos. Mokesčių puslapyje išsamiau paaiškinta, kodėl mokesčio eilutė gali keistis, o metinių išlaidų puslapyje aptariama viskas, kas prasideda kitą mėnesį po sandorio užbaigimo. Abiem atvejais teisininkas turėtų patikrinti duomenis pagal jūsų tikrus dokumentus, o ne pagal paskelbtą ribą.
Dažniausiai užduodami klausimai apie būsto pirkimo išlaidas
- Kodėl kai kuriuose šaltiniuose nurodoma, kad išlaidos sudaro nuo 10 iki 16 %, o ne nuo 8 iki 13 %?
- Skirtingi šaltiniai skaičiuoja skirtingus dalykus. Kai kurie į būsto pirkimo išlaidas įtraukia visų metų nuosavybės išlaidas (IBI, bendrijos mokesčius). Dėl to riba tampa platesnė ir vienkartinės išlaidos sumaišomos su pasikartojančiomis. Pirmiau pateiktos ribos apima tik tai, ką mokate užbaigdami patį pirkimą. Todėl ši riba yra siauresnė ir, mūsų manymu, naudingesnė planuojant vien tik sandorio išlaidas.
- Ar 13 % arba 9 % yra tiksli suma už mano konkretų pirkinį?
- Ne, ir trys pirmiau pateikti apskaičiuoti pavyzdžiai parodo, kodėl. Kainai didėjant procentas šiek tiek mažėja, nes kelių iš šešių išlaidų dydis nuo kainos beveik nepriklauso. Laikykite šią ribą orientaciniu planavimo skaičiumi, o naudodamiesi pirmiau pateiktu kontroliniu sąrašu paverskite ją realia vieno būsto suma.
- Ar dalį šios papildomos sumos galima įtraukti į hipoteką?
- Iš dalies, priklauso nuo konkrečios išlaidos. Ispanijos hipoteka nustatoma pagal paties banko atliktą būsto vertinimą, o ne pagal kainą su išlaidomis. Todėl pirmiau nurodyti mokesčiai ir rinkliavos paprastai mokami iš jūsų lėšų, o ne finansuojami hipoteka. Kai kurie pirkėjai dalį šios sumos įtraukia į didesnę paskolą, užtikrintą kitu turtu. Tai yra hipotekos finansavimo, o ne būsto pirkimo išlaidų klausimas.
- Ar šie skaičiai vienodai taikomi sklypui arba komercinėms patalpoms?
- Ne. Visi čia pateikti skaičiai taikomi būstui pirkti. Sklypui arba komerciniam nekilnojamajam turtui taikomas 21 % IVA, o ne 10 %, o ITP taikymas sklypui skiriasi nuo taikymo baigtam būstui. Jei perkate būtent tokį objektą, šie skaičiai netinka.
