Ar garantija apima mokesčius, kuriuos jau sumokėjau nuo kiekvienos įmokos, ar tik bazinę sumą?

Įstatymai reikalauja, kad garantija apimtų visą sumokėtą sumą, įskaitant tuo metu nuo jos sumokėtus mokesčius, o ne tik bazinę įmokos kainą. Jei atrodo, kad garantija apima tik bazinę sumą be mokesčių, ji neatitinka įstatymų reikalavimų. Iškelkite šį klausimą prieš atlikdami bet kokį tolesnį mokėjimą.

Ar galiu paprašyti parodyti garantiją prieš pasirašant privačią pirkimo-pardavimo sutartį, o ne po to?

Turėtumėte. Įstatymai reikalauja, kad vystytojas perduotų garantijos dokumentą pasirašant sutartį. Tačiau nėra jokios priežasties, dėl kurios Jūsų teisininkas negalėtų iš anksto, atlikdamas teisinį patikrinimą prieš pasirašymą, peržiūrėti projekto arba pavyzdinės formuluotės. Pirmą kartą pamatyti garantiją pasirašymo susitikimo metu reiškia ją pamatyti vėliau, nei būtina.

Ar banko garantija yra tas pats, kas draudimas, apimantis tą pačią riziką?

Įstatymai leidžia pasirinkti vieną iš dviejų variantų: bendrą banko garantiją (aval bancario) arba laidavimo draudimo polisą (seguro de caución), ir abu užtikrina tą patį rezultatą. Abu variantai yra priimtini, jei juos išdavė įgaliotas subjektas, juose individualiai nurodytas Jūsų vardas ir pavardė, taip pat apimama visa sumokėta suma ir įstatymuose nustatytos palūkanos. Dokumento pavadinimas yra mažiau svarbus nei tai, ar jis atitinka šiuos keturis reikalavimus.

Kas nutiks, jei vystytojas taps nemokus, o ne tiesiog vėluos?

Galiojanti individuali garantija nepriklauso nuo paties vystytojo mokumo. Bankas arba draudikas ją išmokės nepaisydamas to, kas nutiks nemokumo atveju. Visa garantijos neapimta suma tampa įprastu reikalavimu, tenkinamu eilėje po kitų kreditorių reikalavimų. Išsamūs vystytojo nemokumo klausimai yra atskira tema, aptariama atskirame puslapyje.

Guides

Naujai pastatomų objektų banko garantijos: ką jos turi apimti ir kaip jas patikrinti

Per 30 sek.

Kiekvienas Jūsų mokėjimas Ispanijos vystytojui, atliktas iki pastato užbaigimo, turi būti užtikrintas banko garantija arba draudimo polisu. Ši garantija turi būti išduota individualiai Jūsų vardu, visai sumai, įskaitant mokesčius ir įstatymų nustatytas palūkanas. Jei Jūsų turimame dokumente tai nenurodyta, tai nėra įstatymų reikalaujama garantija.

Banko garantija / laidavimo draudimasAvansinių mokėjimų garantija, LOE disposición adicional primera

Naudos gavėjas: VARDAS PAVARDĖ
Garantijos suma: XX.XXX € + IVA
Išduodantis subjektas: Bankas / draudikas X, įgaliotas
Palūkanos: Įstatyminė, nuo kiekvieno mokėjimo
Numatyta perdavimo data: [ tuščia ]

Pavyzdys. Pateiktos reikšmės yra iliustracinės.

Naudos gavėjas. Turi būti nurodytas konkretus Jūsų vardas ir pavardė, o ne tik bendras projekto pavadinimas.
Garantijos suma. Visa sumokėta avanso suma, įskaitant nuo jos jau sumokėtus mokesčius.
Išduodantis subjektas. Išduota įgalioto banko arba draudiko, niekada ne paties vystytojo.
Palūkanos. Įstatymų nustatytos palūkanos, skaičiuojamos nuo kiekvieno mokėjimo datos iki numatytos objekto perdavimo datos.
Numatyta perdavimo data. Probleminis atvejis: garantijos, kurioje nenurodyta perdavimo data, negalima patikrinti pagal Jūsų sutartyje nustatytą sandorio užbaigimo datą.

Ką vystytojas privalo Jums pateikti pagal įstatymus?

Konkretus dokumentas, turintis konkretų turinį ir pateikiamas konkrečiu momentu, o ne vien sutartyje esantis pažadas. Jį turi išduoti įgaliotas bankas arba draudikas, niekada ne pats vystytojas. Dokumente turi būti individualiai nurodyti Jūs ir konkretūs Jūsų mokėjimai, o ne bendra garantija, taikoma visam projektui. Jis turi apimti visą iki šiol Jūsų sumokėtą sumą, įskaitant nuo jos jau sumokėtus mokesčius, ir įstatymų nustatytas palūkanas nuo kiekvieno mokėjimo datos iki planuojamos objekto perdavimo datos. Jį gaunate pasirašydami privačią pirkimo-pardavimo sutartį, prieš pradedant mokėti dalimis.Teisė pareikšti reikalavimą atsiranda, kai statybos nepradedamos arba neužbaigiamos ir objektas neperduodamas sutartyje nurodytą datą. Ley 20/2015 sustiprino šią taisyklę po to, kai 2008 m. finansų krizė parodė, kaip dažnai ankstesnė 1968 m. taisyklė (Ley 57/1968) praktikoje nebuvo taikoma.

Statybos defektai po sandorio užbaigimo

Šaltiniai

Nuo ko apsaugo garantija?

Dvi klaidingos prielaidos krypsta priešingomis kryptimis. Vienas pirkėjas mano, kad garantija apima mažiau, nei iš tikrųjų. Kitas mano, kad ji apima daugiau.

Ką mano pirkėjaiKą iš tikrųjų apima garantija

Garantija išmoka kompensaciją tik tuo atveju, jei vystytojas bankrutuoja: Ji taip pat išmokama, jei vystytojas tiesiog vėluoja. Jei sandorio užbaigimas įvyksta vėliau nei jūsų sutartyje nurodyta data, ta pati garantija leidžia susigrąžinti sumokėtus pinigus su įstatyme nustatytomis palūkanomis, nelaukiant, ar vystytojas galiausiai užbaigs projektą.
Brošiūroje nurodyta garantija yra ta, kuri mane apsaugo: Tik dokumentas, kuriame nurodytas jūsų vardas ir konkrečios jūsų mokėtinos sumos, iš tikrųjų jus apsaugo. Bendras teiginys, kad „projektą garantuoja bankas“, yra rinkodaros frazė, o ne teisinė garantija, kol neturite rankose individualaus sertifikato.
Kai turiu sertifikatą, visi vėliau atliekami mokėjimai automatiškai yra apsaugoti: Sertifikatas turėtų būti atnaujinamas arba išduodamas iš naujo, kad jame būtų nurodyta kiekviena nauja jūsų sumokėta suma. Pasenęs sertifikatas, nebeatitinkantis faktiškai sumokėtos sumos, yra spraga. Pastebėkite ją prieš atlikdami kitą mokėjimą, o ne po jo.
Rezervacijos užstatą apima ta pati sistema: Ne. Rezervacijos užstatą sumokate dar prieš atsirandant bet kokiai garantijai, todėl jis visiškai nepatenka į šią sistemą. Būtent todėl rezervacijos užstatas turėtų būti nedidelis, o rezervacijos sutartyje turi būti aiškiai numatyta atskira pinigų grąžinimo sąlyga.

Jei sandorio užbaigimas vėluoja

Ką grąžinant pinigus prideda „įstatyme nustatytos palūkanos“?Tai jūsų pinigams taikoma įstatyme nustatyta palūkanų norma už laiką, kurį jie buvo laikomi. Ji skaičiuojama nuo kiekvienos įmokos sumokėjimo dienos iki garantijos panaudojimo dienos. Ji užtikrina, kad žlugus projektui susigrąžinti pinigai nebūtų tik ta pati eurų suma, nepridėjus nieko už praėjusį laiką. Tai nėra papildoma premija. Ji kompensuoja vėlavimą, o ne nusivylimą.

Kaip per penkias minutes patikrinti garantiją?

Keturi dalykai, tikrinami pačiame dokumente, o ne pagal tai, kas jums apie jį buvo pasakyta. Jei trūksta bent vieno iš jų, iškelkite šį klausimą prieš atliekant kitą mokėjimą, o ne po jo.

Išdavėjo pavadinimas ir leidimasBankas arba draudikas, turintis leidimą išduoti tokio pobūdžio garantijas Ispanijoje, o ne paties vystytojo parengtas dokumentas.
Jūsų vardas ir tiksli sumaSertifikatas turi būti išduotas konkrečiai jums ir atitikti iki šiol faktiškai sumokėtą sumą, o ne apytikslį ar bendrą dydį.
Numatyta užbaigimo dataJi turi sutapti su pirkimo-pardavimo sutartyje nurodyta sandorio užbaigimo data. Tokį neatitikimą verta iškelti prieš atliekant bet kokį tolesnį mokėjimą.
Patvirtinimas prieš kiekvieną naują mokėjimą pagal etapąGarantija turi būti atnaujinta ir apimti naują sumą prieš ją siunčiant, o ne po to. Prašymas pirmiausia sumokėti, o „dokumentai bus pateikti vėliau“, yra ženklas sustoti.

Kur sistema praktiškai neveikia?

Ne pačiame įstatyme. Įstatymas yra konkretus ir nuo 2015 m. buvo išbandytas praktikoje. Sistema žlunga, kai niekas nepatikrina dokumentų pagal tai, ko reikalauja įstatymas.

Laikykite neapsaugotuSertifikate nurodytas projektas, o ne jūsTai dažniausia spraga. Tai dokumentas, patvirtinantis, kad projektui apskritai taikomos garantijos, tačiau jame nėra jūsų vardo ir konkrečių jūsų mokėjimų sumų. Tai nėra individualus sertifikatas, kurio reikalauja įstatymas.
What to do insteadLaikykite jį nesančiu, kol jis nebus pakeistas dokumentu, kuriame nurodytas jūsų vardas.
Laikykite neapsaugotuNaujos įmokos prašoma dar neatnaujinus sertifikatoPraktiškai ši konkreti įmoka lieka neapsaugota, kol dokumentai bus tinkamai sutvarkyti.
What to do insteadPrieš siųsdami mokėjimą, o ne po to, patvirtinkite, kad sertifikatas jį apima.
Verta patikslintiMokėjimo garantija painiojama su statinio garantijaŠi garantija apsaugo jūsų PINIGUS iki sandorio užbaigimo. Ji visiškai atskira nuo 10 metų statinio, 3 metų inžinerinių sistemų ir 1 metų apdailos garantijų, taikomų JUMS jau tapus turto savininku pagal to paties įstatymo 17 ir 18 straipsnius.
What to do insteadAtskirkite šias dvi rizikas. Neužbaigtas projektas ir užbaigto turto defektas suteikia teisę į skirtingas teisių gynimo priemones.

Jei vystytojas bankrutuoja

Patikrinta garantija ir tariama garantija

Įstatymas abiem atvejais yra toks pats. Skiriasi tik tai, ar kas nors patikrino, kad dokumente iš tikrųjų nurodyta tai, ko reikalauja įstatymas.

	Nepatikrinta garantija	Patikrinta garantija
Kam išduota	Nežinoma, kol kas nors jo neperskaito. Jame gali būti apskritai nurodytas tik projektas.	Jūs, konkrečiai, patvirtinta pačiame dokumente.
Ką tai apima	Laikoma, kad tai atitinka reikalavimus, remiantis tuo, ką nurodė vystytojas, o ne tuo, kas teigiama dokumente.	Patvirtinta, kad tai atitinka Jūsų faktinius iki šiol atliktus mokėjimus, įskaitant mokesčius.
Jei sandorio užbaigimas vėluoja	Ginčas dėl to, ar iš tikrųjų galiojanti garantija taikoma Jūsų situacijai.	Aiškus ir patikrintas kelias susigrąžinti kiekvieną sumokėtą eurą su įstatymuose nustatytomis palūkanomis.
Kaina suklydus	Galbūt visa sumokėta suma, apie kurią sužinoma tik tada, kai jos prireikia.	Laikas, sugaištamas tikrinant dokumentą prieš kiekvieną mokėjimą.

Atvirai kalbant

Įstatymai yra griežti. Dokumentus vis tiek reikia patikrinti

Tai yra 2026 m. rugpjūčio mėn. galiojantys Ispanijos teisės aktai, išnagrinėti remiantis konsoliduotu LOE tekstu, pakeistu Ley 20/2015. Tai yra bendro pobūdžio informacija, o ne konkrečios garantijos, susijusios su Jūsų svarstomu būstu, peržiūra. Ar konkretus dokumentas iš tikrųjų atitinka šiuos reikalavimus, turi įvertinti Jūsų teisininkas, išnagrinėjęs būtent tą pažymą, o ne puslapis, kuriame bendrais bruožais aprašomi teisės aktai.Ši tema sąmoningai siaura: čia aptariama tik naujos statybos būsto mokėjimų garantija. Trys susijusios temos išsamiau nagrinėjamos atskiruose mūsų vadovuose. Pinigų apsaugos puslapyje aprašomi abu pirkimo būdai, naujos statybos ir antrinės rinkos būstai, taip pat parodoma, kur laikomi pinigai kiekvienu atveju. Teisininko klientų lėšų sąskaitos puslapyje išsamiai paaiškinamas antrinės rinkos būsto mechanizmas. Statybos defektų puslapyje aptariama atskira struktūrinė garantija, pradedanti galioti jums tapus būsto savininku. Prieš atliekant bet kokį mokėjimą dalimis jūsų teisininkas turi patikrinti tikslią garantijos formuluotę, taikomą konkrečiam jūsų būstui. Joks bendras skaitymas nepakeičia šio veiksmo.

Dažniausiai užduodami klausimai apie banko garantijas

Ar garantija apima mokesčius, kuriuos jau sumokėjau nuo kiekvienos įmokos, ar tik bazinę sumą?: Įstatymai reikalauja, kad garantija apimtų visą sumokėtą sumą, įskaitant tuo metu nuo jos sumokėtus mokesčius, o ne tik bazinę įmokos kainą. Jei atrodo, kad garantija apima tik bazinę sumą be mokesčių, ji neatitinka įstatymų reikalavimų. Iškelkite šį klausimą prieš atlikdami bet kokį tolesnį mokėjimą.
Ar galiu paprašyti parodyti garantiją prieš pasirašant privačią pirkimo-pardavimo sutartį, o ne po to?: Turėtumėte. Įstatymai reikalauja, kad vystytojas perduotų garantijos dokumentą pasirašant sutartį. Tačiau nėra jokios priežasties, dėl kurios Jūsų teisininkas negalėtų iš anksto, atlikdamas teisinį patikrinimą prieš pasirašymą, peržiūrėti projekto arba pavyzdinės formuluotės. Pirmą kartą pamatyti garantiją pasirašymo susitikimo metu reiškia ją pamatyti vėliau, nei būtina.
Ar banko garantija yra tas pats, kas draudimas, apimantis tą pačią riziką?: Įstatymai leidžia pasirinkti vieną iš dviejų variantų: bendrą banko garantiją (aval bancario) arba laidavimo draudimo polisą (seguro de caución), ir abu užtikrina tą patį rezultatą. Abu variantai yra priimtini, jei juos išdavė įgaliotas subjektas, juose individualiai nurodytas Jūsų vardas ir pavardė, taip pat apimama visa sumokėta suma ir įstatymuose nustatytos palūkanos. Dokumento pavadinimas yra mažiau svarbus nei tai, ar jis atitinka šiuos keturis reikalavimus.
Kas nutiks, jei vystytojas taps nemokus, o ne tiesiog vėluos?: Galiojanti individuali garantija nepriklauso nuo paties vystytojo mokumo. Bankas arba draudikas ją išmokės nepaisydamas to, kas nutiks nemokumo atveju. Visa garantijos neapimta suma tampa įprastu reikalavimu, tenkinamu eilėje po kitų kreditorių reikalavimų. Išsamūs vystytojo nemokumo klausimai yra atskira tema, aptariama atskirame puslapyje.

Looking at a specific property?

Send us the property