Po būsto perdavimo atsirado defektas: kas atsako ir iki kada
Per 30 sekundžių
Ispanijos naujos statybos būstui taikomi trys atskiri garantijos laikotarpiai: vieneri metai apdailai, treji metai įrenginiams ir dešimt metų konstrukcijai. Už kiekvieną sritį atsako skirtingi statybos proceso dalyviai. Dešimties metų garantija yra privalomasis draudimas ir galioja net statytojui nutraukus veiklą. Antrinės rinkos būstui tai netaikoma. Jam taikomas tik šešių mėnesių reikalavimo dėl paslėptų trūkumų terminas.
Visa naujos statybos būsto apsauga vienu žvilgsniu
Žmonės kalba apie „naujos statybos būsto garantiją“ taip, tarsi tai būtų vienas dalykas, turintis vieną terminą. Iš tikrųjų tai yra penki atskiri mechanizmai. Jie apsaugo nuo skirtingų dalykų, o už juos atsako skirtingos šalys. Tik kai kurie iš jų galioja ir įmonei, pastačiusiai būstą, nutraukus veiklą. Šiame puslapyje visa sistema pateikiama vienoje vietoje, taip pat pateikiama nuoroda į puslapį, kuriame kiekvienas mechanizmas išsamiai paaiškintas.
Būsto perdavimas10 metų
- Apdaila1 metai
- Tinkamumas gyventi3 metai
- Konstrukcija10 metų
- Antrinės rinkos būstų paslėpti trūkumai6 mėnesiai
- 6 mėnesiai
- Visas antrinės rinkos būsto laikotarpis, pavaizduotas tuo pačiu masteliu
| Sluoksnis | Kada taikoma | Ką apsaugo ir kas už tai atsako |
|---|---|---|
| Banko garantija (aval bancario) | Nuo pirmojo Jūsų mokėjimo už dar nepastatytą būstą iki būsto perdavimo. | Jūsų pinigai, o ne pastatas. Tai apima visas sumas, sumokėtas vystytojui prieš sandorio užbaigimą, įskaitant mokesčius ir įstatyme nustatytas palūkanas. Jei būstas niekada neperduodamas, pinigai Jums grąžinami. Už tai atsako bankas arba draudikas, bet ne pats vystytojas. |
| Būsto perdavimas ir defektų sąrašas | Viena diena: pasirašymas pas notarą. Nuo šio momento pradedami skaičiuoti visi toliau nurodyti terminai. | Savaime jis nieko nesuteikia, todėl būtent tai ir svarbu. Tą dieną suderintas defektų sąrašas yra įrodymas, kuriuo po kelių mėnesių remiamasi grindžiant teisę į vienerių metų garantiją. Vystytojas privalo ištaisyti jame nurodytus defektus. |
| 1 metai, atlikimo defektai | Po metų nuo sandorio užbaigimo | Apdailos darbai: dažymas, plytelių klojimas, furnitūra, bet kas kosmetiška ar paviršutiniška užbaigtame objekte. Už tai atsako tik rangovas. |
| 3 metai, tinkamumo gyventi defektai | Treji metai nuo sandorio užbaigimo. | Vandentiekis, elektra, izoliacija, hidroizoliacija: gedimai, dėl kurių būstas neatitinka pagrindinių tinkamumo gyventi reikalavimų. Už juos atsako rangovas, o praktiškai ir tas montuotojas, kuris atliko nekokybiškus darbus. |
| 10 metų, konstrukciniai defektai | Ten years from completion. | Pamatai, atramos, sijos, grindų plokštės, laikančiosios sienos. Vystytojas, architektas, statybvietės techninis prižiūrėtojas ir statytojas atsako kartu ir solidariai, kai priežasties negalima priskirti vienam iš jų. |
| Seguro decenal | Tie patys dešimt metų, tačiau tai nepriklauso nuo to, ar kas nors vis dar vykdo veiklą. | Privalomasis draudimas, užtikrinantis dešimties metų konstrukcijų garantiją. Reikalavimas reiškiamas draudikui, o ne statytojui, todėl jis galioja ir įmonei užsidarius, susijungus ar tapus nemokiai. Jis lieka susietas su pastatu ir pereina kitam savininkui. |
Kas atsako, jei įsikūrus kas nors sugenda?
Įprasta santrauka, kad konstrukcijoms taikoma dešimties metų, įrenginiams trejų, o apdailai vienerių metų garantija, nurodo, kiek laiko galioja kiekviena garantija. Joje retai nurodoma, į ką kreiptis, kai sugenda vienai iš šių kategorijų priskiriamas elementas, o atsakingas asmuo ne visada būna tas pats.
| 1 metaiVykdymo trūkumai | 3 metaiTinkamumo gyventi trūkumai | 10 metųKonstrukcijų trūkumai | |
|---|---|---|---|
| Ką tai apima | Apdailos darbai: dažymas, plytelių klojimas, furnitūra | Vandentiekis, elektra, izoliacija, hidroizoliacija | Pamatai, atramos, sijos, laikančiosios sienos |
| Kas už tai atsako | Tik statytojas | Statytojas ir atitinkamas montuotojas | Visi statybos dalyviai kartu ir solidariai |
| Garantija | Apima | Kas už tai atsako |
|---|---|---|
| 1 metai, atlikimo defektai | Apdaila ir apdailos elementai: dažymas, plytelių klojimas, furnitūra, bet kas, kas užbaigtame darbe yra tik kosmetinio ar paviršinio pobūdžio. | Tik statytojas. Tai siauriausia ir trumpiausiai galiojanti iš trijų kategorijų. |
| 3 metai, tinkamumo gyventi defektai | Konstrukciniai elementai arba įrenginiai, kurių gedimas reiškia, kad būstas nebeatitinka pagrindinių tinkamumo gyventi reikalavimų: vandentiekis, elektra, izoliacija, hidroizoliacija. | Statytojas ir praktiškai tas montuotojas arba subrangovas, kuris atliko konkrečius nekokybiškus darbus. |
| 10 metų, konstrukciniai defektai | Pamatai, atramos, sijos, grindų plokštės, laikančiosios sienos ir kiti konstrukciniai elementai: žala, kelianti grėsmę pastato mechaniniam atsparumui ir stabilumui. | Visi statybos dalyviai kartu: vystytojas, architektas, statybvietės techninis prižiūrėtojas ir statytojas atsako kartu ir solidariai, kai konkrečios priežasties negalima priskirti tik vienam iš jų. |
Ar prieš pareikšdamas reikalavimą privalau tiksliai nustatyti, kuris iš keturių statybos dalyvių sukėlė konstrukcijos trūkumą?Ne, būtent tam ir skirta solidariosios atsakomybės taisyklė. Kai priežasties iš tiesų negalima priskirti vienam statybos dalyviui arba prie jos prisidėjo keli dalyviai, visą reikalavimą galite pareikšti bet kuriam vienam iš jų. Paprastai tai būna vystytojas, nes jį dažniausiai lengviausia nustatyti ir patraukti atsakomybėn. Vėliau jie tarpusavyje pasidalija atsakomybę.
Kas nutinka, jei prireikus statytojo ar vystytojo nebėra?
Seguro Decenal yra privalomasis dešimties metų draudimas, apimantis naujo pastato konstrukcijų trūkumus. To reikalauja Ispanijos statybos teisė. Jis susietas su pastatu, o ne su Jumis, todėl pereina kitam savininkui. Praktikoje tai ypač svarbu: draudimas galioja todėl, kad konstrukcijos trūkumas gali išryškėti praėjus daug laiko po to, kai maža statybos įmonė užsidarė, susijungė ar tiesiog nutraukė veiklą. Garantija, priklausanti nuo to, ar įmonė vis dar egzistuoja, būtų bevertė būtent tada, kai jos labiausiai reikėtų.Techninė įstaiga Organismo de Control Técnico (OCT) turi patikrinti projektą prieš draudikui išduodant šį draudimą. Jos dalyvavimas yra teisinis reikalavimas pastatams, daugiausia skirtiems gyvenamajai paskirčiai. Pirkėjui svarbu ne pati OCT, su kuria tiesiogiai greičiausiai neteks bendrauti. Svarbu tai, kad jos patvirtinimas apskritai leidžia sudaryti draudimo polisą. Todėl turėtumėte įsitikinti, kad polisas yra sudarytas, o ne tiesiog manyti, kad jis egzistuoja, nes pastatas buvo užbaigtas ir parduotas.
- Ar būstas pirmiausia buvo skirtas gyvenamajai paskirčiai?What it grantsOrganismo de Control Técnico turi patikrinti projektąIf noGali būti taikoma siaura savarankiškos statybos išimtis. Patvirtinkite tai su teisininku.
- Ar OCT patvirtino projektą prieš užbaigimą?What it grantsDraudikas gali išduoti privalomąjį dešimties metų draudimąIf noJei nėra patvirtinimo, nėra ir draudimo. Prieš pirkdami būtinai įsitikinkite, kad jis sudarytas.
- Ar dešimties metų draudimo polisas galioja ir ar jame nurodytas pastatas?What it grantsReikalavimas dėl konstrukcinių trūkumų pareiškiamas draudikui, o ne statytojuiIf noBe jo nebūtų kam pareikšti reikalavimo, jei pradinė įmonė nebeegzistuotų.
Reikalavimas pagal šį draudimą pareiškiamas draudikui, o ne pradiniam statytojui. Tai veikia panašiai kaip reikalavimas pagal mokėjimo garantiją, kuris pareiškiamas bankui, o ne nemokiam vystytojui. Jei vystytojas dėl nesusijusių priežasčių atskirai pradėjo oficialią nemokumo procedūrą, tai neturi įtakos po kelerių metų pareikštam reikalavimui dėl konstrukcinių trūkumų pagal dešimties metų draudimą. Tai visiškai skirtingos prievolės, kurias turi visiškai skirtingos įmonės.Patikrinti, ar šis polisas egzistuoja ir galioja, prieš perkant, o ne atsiradus trūkumui, būtent ir tikrina Arevont techninės apžiūros paslauga.
Svarstote pirkti antrinės rinkos būstą? Ką Jums reiškia „be garantijos“?
Visa tai netaikoma antrinės rinkos būstui, kuriam netaikoma pirmiau nurodytos rūšies įstatyme numatyta garantija. Jam taikoma daug siauresnė teisė: reikalavimas pardavėjui dėl paslėpto trūkumo (vicio oculto), kuris egzistavo pardavimo metu, o pardavėjas apie jį žinojo ir jį nuslėpė. Svetainėje pateiktoje medžiagoje šis terminas visada buvo vadinamas „trumpu“, tačiau nebuvo nurodyta, koks jis. Tai yra šeši mėnesiai nuo perdavimo dienos ir tai yra griežtas naikinamasis terminas, o ne įprastas senaties terminas. Skirtingai nei daugumos reikalavimų atveju, jo negalima sustabdyti ar pradėti skaičiuoti iš naujo pateikus oficialų reikalavimą. Todėl šis terminas yra kur kas mažiau atlaidus, nei gali atrodyti.
Pristatymas5 metai (įprastasis senaties terminas)
- Paslėpto trūkumo terminas6 mėnesiai
- 6 mėnesiai
- Naikinamasis terminas. Jo negalima sustabdyti oficialiu reikalavimu
| Reikalavimas | Ką tai reiškia jums | Iš kur tai kyla |
|---|---|---|
| Trūkumas turi būti esminis, paslėptas ir egzistavęs anksčiau | Tai turi būti rimtas trūkumas, kurio nebūtų galima pastebėti per protingą patikrą prieš perkant ir kuris jau egzistavo pardavimo metu, o ne atsirado vėliau. | Civilinis kodeksas, str. 1484 |
| Rinkitės vieną iš dviejų būdų | Visiškai nutraukti pirkimo pardavimo sutartį (redhibicinis ieškinys) arba pasilikti būstą ir reikalauti proporcingai sumažinti kainą (quanti minoris ieškinys). | Civilinis kodeksas, str. 1486 |
| Terminas yra šeši mėnesiai nuo perdavimo | Tai griežtas naikinamasis terminas, o ne bendras penkerių metų senaties terminas, taikomas daugumai kitų sutartinių reikalavimų, ir jo negalima nutraukti išsiunčiant oficialų reikalavimą. | Civilinis kodeksas, str. 1490 |
Ką surinkti vos atsiradus trūkumui
Keturi dalykai, kuriuos reikia greitai surinkti. Du iš trijų terminų pradedami skaičiuoti nuo tada, kai atsiranda trūkumas arba perduodamas būstas, o ne nuo tada, kai pagaliau imatės veiksmų.| Surinkti | Kodėl | Kaip atrodo silpnas variantas |
|---|---|---|
| Rašytinis įrašas su data, kada pirmą kartą pastebėjote trūkumą | Dvejų metų LOE reikalavimo laikotarpis ir šešių mėnesių antrinės rinkos būsto terminas pradedami skaičiuoti nuo konkrečios datos. Data nepatvirtintas trūkumo aptikimas susilpnina būtent tą faktą, nuo kurio priklauso Jūsų reikalavimas. | Rėmimasis apytiksliu prisiminimu, kada pirmą kartą kažką pastebėjote. |
| Nepriklausoma techninė išvada dėl priežasties ir tikėtinos kategorijos | Nuo to, ar įtrūkimas yra kosmetinis, susijęs su tinkamumu gyventi, ar iš tikrųjų konstrukcinis, priklauso, kokia garantija, terminas ir šalis taikomi. | Kategorijos nustatymas pagal tai, kiek nerimą keliantis atrodo trūkumas, o ne pagal profesionalų vertinimą. |
| Naujos statybos būste: patvirtinimas, kad dešimties metų draudimo polisas egzistuoja ir galioja | Jei pirminis statytojas nebevykdo veiklos, reikalavimas dėl konstrukcijų trūkumų pareiškiamas šiam subjektui. | Nėra jokio draudimo poliso įrašo arba daroma prielaida, kad jis turi egzistuoti, nes pastatas buvo teisėtai užbaigtas. |
| Perkant antrinės rinkos būstą: įrodymai apie tai, ką iš tikrųjų žinojo pardavėjas | Norint pareikšti reikalavimą dėl paslėptų trūkumų, reikia įrodyti, kad pardavėjas žinojo apie trūkumą ir jį nuslėpė, o ne vien tai, kad trūkumas egzistavo. | Reikalavimas, grindžiamas vien prielaida, kad jie turėjo žinoti, visiškai nepateikiant jokių tai patvirtinančių įrodymų. |
Naujos statybos būsto konstrukcijos garantija ir antrinės rinkos būsto reikalavimas dėl paslėptų trūkumų
Abiem atvejais galiausiai išmokama kompensacija už tikrą ir rimtą problemą, tačiau procesas iki jos visiškai skiriasi.| Antrinės rinkos būstas (paslėpti trūkumai) | Naujos statybos (LOE garantija) | |
|---|---|---|
| Teisinis pagrindas | Civilinis kodeksas, 1484-1490 str. | Įstatymas 38/1999 (LOE), 17-19 str. |
| Terminas | Šeši mėnesiai nuo perdavimo, tai griežtas naikinamasis terminas, kurio negalima sustabdyti. | Iki dešimties metų, o atsiradus konkrečiai žalai reikalavimą galima pareikšti per dvejus metus. |
| Ką privalote įrodyti | Kad trūkumas egzistavo pardavimo metu, buvo rimtas ir paslėptas, o pardavėjas apie jį žinojo ir jį nuslėpė. | Kad žala patenka į vieną iš trijų nustatytų kategorijų ir pareikšta per tai kategorijai taikomą terminą. |
| Kam galite pareikšti reikalavimą, jei pirminio atsakingo asmens nebeliko | Paprastai niekam. Tai asmeninis reikalavimas, pareiškiamas konkrečiai pardavėjui. | Privalomajam dešimties metų draudikui dėl konstrukcijų kategorijos, neatsižvelgiant į tai, ar statytojas vis dar vykdo veiklą. |
Tai nurodo teisinę sistemą, o ne sprendimą dėl konkretaus Jūsų trūkumo.
Tai yra galiojanti Ispanijos teisė 2026 m. rugpjūčio mėn., tiesiogiai pagrįsta LOE ir Código Civil, o ne prielaida, paremta tuo, kaip šios garantijos paprastai apibendrinamos. Tai bendro pobūdžio informacija, o ne konkretaus trūkumo vertinimas. Ar konkretus įtrūkimas, pratekėjimas ar gedimas patenka į vieną, o ne kitą garantijos kategoriją ir ar pardavėjas iš tikrųjų žinojo apie tam tikrą problemą bei ją nuslėpė antrinės rinkos būste, yra techniniai ir faktiniai klausimai. Į juos dėl Jūsų konkretaus būsto atsako nepriklausomas ekspertas ir advokatas. Niekas negali to nustatyti abstrakčiai.Mes neišduodame dešimties metų draudimo poliso ir nesame Jūsų garantijos ar pretenzijos šalis. Mūsų snagging ir techninės apžiūros paslaugos padeda rasti ir užfiksuoti defektus svarbiausiais momentais: prieš pasirašant sutartį dėl naujos statybos būsto ir prieš perkant antrinės rinkos būstą. Tuo metu daugumą pirmiau aprašytų problemų išspręsti gerokai pigiau nei vėliau.
Dažniausi klausimai apie statybos trūkumus
- Ar man reikia teisininko, kad pareikščiau reikalavimą dešimties metų draudikui, ar galiu pats susisiekti su draudiku?
- Galite tiesiogiai susisiekti su draudiku, tačiau teisininkas arba nepriklausomas technikos ekspertas tokį reikalavimą gerokai sustiprina, nes draudikui reikia aiškaus techninio pagrindo, kad žala būtų priskirta konstrukcijų kategorijai, o ne žemesnei kategorijai. Jei atvejis nėra nedidelis ir akivaizdus, tokios eksperto išvados kaina paprastai yra maža, palyginti su galima konstrukcijų trūkumų reikalavimo verte.
- Jei nusipirkau naujos statybos būstą ir dešimties metų konstrukcijų garantijos terminas dar nepasibaigė, ar svarbu, kad nesu pirminis pirkėjas?
- Ne. Seguro decenal taikomas pačiam pastatui, o ne asmeniui, kuris jį įsigijo pirmasis. Todėl vėlesnis savininkas, įsigijęs būstą per pradinį dešimties metų laikotarpį, paveldi tą pačią apsaugą likusiam laikotarpiui. Tai ypač verta patikrinti perkant gana naują antrinės rinkos būstą, kuriam dar taikomas pradinis dešimties metų laikotarpis, nes tai yra realus ir perleidžiamas būsto turtas.
- Ar antrinės rinkos būste defektas, apie kurį ankstesnis savininkas paprasčiausiai nežinojo, vertinamas taip pat kaip tyčia nuslėptas defektas?
- Ne, ir tai yra pagrindinis vicios ocultos reikalavimo sunkumas. Pardavėjas atsako tik už defektą, apie kurį jis iš tikrųjų žinojo ir kurį nuslėpė, bet ne už tokį, kuris egzistavo jam apie jį nežinant. Tai yra reali ir reikšminga teisė, tačiau įrodyti, ką žinojo kitas asmuo, daug sunkiau nei nurodyti įstatyme nustatytą garantijos laikotarpį. Būtent todėl patikra prieš perkant antrinės rinkos būstą yra svarbesnė nei perkant naujos statybos būstą.
