Kai vystytojas tampa nemokus: kas iš tikrųjų nutinka Jūsų pinigams
Per 30 sekundžių
Kai Ispanijos vystytojui pradedamas kreditorių nemokumo procesas, Jūsų pinigai pasiskirsto į dvi grupes. Visa suma, kuriai taikoma galiojanti banko garantija, grįžta iš banko arba draudiko, nepaisant to, kas nutinka vystytojui. Suma, kuriai garantija netaikoma, tampa įprastu reikalavimu ir laukia eilėje už visų kitų kreditorių.
Ką reiškia, kai vystytojui „pradedamas nemokumo procesas“?
Tai reiškia, kad teismas įmonei pradėjo oficialų nemokumo procesą. Tai konkretus teisinis įvykis, turintis tikslią datą. Tai nėra gandas, pinigų srautų problema ar statybų aikštelė, kurioje darbai sustojo. Šis skirtumas svarbus, nes tik oficialus procesas pakeičia kieno nors teisinę padėtį. Vystytojas gali gerokai vėluoti pagal grafiką ir vis tiek būti visiškai mokus. Statybos taip pat gali būti sustabdytos keliems mėnesiams dėl planavimo priežasčių, visiškai nesusijusių su pinigais.Pradėjus nemokumo procesą, įvyksta du su Jumis susiję dalykai. Pirma, įmonę perima arba prižiūri nemokumo administracija. Žmonės, su kuriais bendravote, gali nebedalyvauti priimant sprendimus. Antra, su pirkėjais jau pasirašytos sutartys tampa proceso dalimi. Administracija gali jas tęsti, iš naujo derėtis dėl jų sąlygų arba oficialiai nutraukti. Tai nereiškia, kad sutartys tiesiog išnyksta. Proceso pradžia nepanaikina prievolės, kurią Jums turi įvykdyti ne vystytojas, o kitas asmuo. Būtent todėl toliau pateiktas klausimas dėl garantijos lemia viską.
Garantuotas mokėjimas
- Iškeltas bankrotasJūsų reikalavimas nepakitoPrievolė tenka bankui arba draudikui, o ne vystytojui.
- Pateiktas ieškinysTiesioginis reikalavimas garantuiTai vyksta atskirai nuo nemokumo proceso.
- RezultatasGrąžinimas ir įstatyminės palūkanosSumoka bankas arba draudikas, nepaisant to, kas nutinka vystytojui.
Negarantuotas mokėjimas
- Iškeltas bankrotasTampa reikalavimu į nemokios įmonės turtąDabar esate vienas iš daugelio kreditorių.
- Įregistruotas ieškinysEilę nustato nemokumo administracijaEilė priklauso nuo konkrečios bylos.
- RezultatasSusitarimas arba likvidavimasPinigus susigrąžinti galima, tačiau nei suma, nei terminas nėra garantuoti.
| Kas vyksta | Ką tai reiškia | Ko tai nereiškia |
|---|---|---|
| Įmonė pati pateikia pareiškimą dėl nemokumo arba yra priversta tai padaryti | Teismas pripažįsta nemokumą ir paskiria nemokumo administraciją, kuri perima įmonės sprendimus arba juos prižiūri. | Tai automatiškai nereiškia, kad projektas yra apleistas. Kai kurie projektai toliau įgyvendinami administruojant nemokumo procesą arba parduodami naujam vystytojui, kuris juos užbaigia. |
| Your purchase contract | Nemokumo administravimas gali nuspręsti tęsti sutartį arba ją nutraukti. Sprendimas priimamas atsižvelgiant į tai, kas geriausia visam nemokumo procesui, o ne kuriam nors konkrečiam pirkėjui. | Tai nereiškia, kad Jūsų sutartis tyliai išnyksta. Nutraukimas yra formalus sprendimas, sukeliantis formalią pasekmę: Jūsų teisę atgauti pinigus. |
| Jūsų pinigai | Kas jiems nutiks, visiškai priklauso nuo to, ar kiekvienas konkretus mokėjimas prieš nurašant lėšas iš Jūsų sąskaitos buvo padengtas banko garantija. | Tai nereiškia, kad „įmonė neturi pinigų, todėl niekas negaus atlygio“. Už garantuotą mokėjimą atsako bankas arba draudikas, kuris pagal apibrėžimą nėra nemoki įmonė. |
Ar Jūsų pinigai žlunga kartu su įmone, ar garantija išlieka?
Ji išlieka, jei tokia garantija buvo. Banko garantija arba draudimo polisas, taikomas Jūsų mokėjimams iki sandorio užbaigimo, yra banko arba draudiko prievolė Jums. Tai kita įmonė nei vystytojas. Vienos įmonės žlugimas nepanaikina skolos, kurią Jums turi sumokėti kita įmonė. Būtent dėl šio fakto du to paties projekto pirkėjai tuo pačiu metu gali atsidurti visiškai skirtingoje padėtyje.Tai veikia priešingai, nei iš pradžių mano dauguma pirkėjų, todėl verta tiksliai paaiškinti kodėl. Jūsų sumokėti pinigai nėra laikomi žlugusios įmonės sąskaitose, kad vėliau būtų paskirstyti kreditoriams. Kai mokėjimas garantuotas, Jūsų reikalavimas nuo pat pradžių buvo pareikštas ne vystytojui. Todėl tikrasis klausimas niekada nėra „ar vystytojas nemokus“. Tikrasis klausimas yra „ar kiekvienas mano atliktas mokėjimas buvo padengtas galiojančiu mano vardu išduotu sertifikatu?“ Į šį klausimą galite atsakyti dar prieš nurašant pinigus iš Jūsų sąskaitos, o ne tik vėliau.
Ką mano pirkėjaiKas iš tikrųjų išlieka nemokumo atveju
- Jei vystytojui nebeliko pinigų, vadinasi, prarasti ir mano mokėjimai
- Ne, jei jie buvo garantuoti. Banko garantija yra banko arba draudiko prievolė Jums, o tai yra atskira įmonė nuo vystytojo. Ši prievolė neišnyksta vien todėl, kad vystytojo įmonė tapo nemoki. Ispanijos Aukščiausiojo Teismo sprendimas patvirtino, kad bankai išlieka atsakingi net ir po vystytojo nemokumo, taip pat tais atvejais, kai nemokumo administravimas oficialiai nutraukė sutartį. Keletas nepriklausomų teisinių šaltinių patvirtina šį principą, tačiau originaliame šaltinyje neperskaitėme tikslios bylos citatos. Laikykite tai informuotu komentaru, o ne teismų praktika, kuria galėtumėte remtis. Jūsų advokatas turėtų patvirtinti konkretų teisinį pagrindą.
- Prieš atgaudamas pinigus turiu palaukti, kol baigsis nemokumo procesas
- Ne, jei mokėjimas buvo garantuotas. Jūs arba Jūsų advokatas tiesiogiai pareiškiate reikalavimą garantiją išdavusiam bankui arba draudikui. Tai atskiras procesas nuo paties nemokumo proceso. Ką turi nurodyti garantijos dokumentas ir kaip tai patikrinti, išsamiai paaiškinta atskirame puslapyje.
- Kai turiu garantijos sertifikatą, nebeturiu galvoti apie nemokumą
- Tai vis dar svarbu viskam, ko garantija neapima, pavyzdžiui, rezervacijos užstatui, sumokėtam prieš atsirandant bet kokiai garantijai, arba mokėjimui, atliktam be tinkamos garantijos. Šiai Jūsų pinigų daliai taikomas nemokumo procesas ir jo atskiras terminas.
- Šis mokėjimas turi galiojančią garantijąWhat it grantsPereiti prie kitos patikrosIf noEsate neužtikrintas nemokios įmonės turto masės kreditorius. Žr. toliau esantį skyrių.
- Ji išduota Jūsų varduWhat it grantsPatvirtina, kad Jus apsaugo individualiaiIf noGrupės polisas, kuriame nurodytas tik projektas, nesuteikia Jums individualaus reikalavimo.
- Ji padengia visą Jūsų sumokėtą sumąWhat it grantsVisas mokėjimas yra apsaugotasIf noBet kokia suma, viršijanti padengtą sumą, yra negarantuoti pinigai. Ji aptariama kitame skyriuje.
- Pareikšti reikalavimą tiesiogiai bankui arba draudikuiWhat it grantsGrąžinamoji suma ir įstatymų nustatytos palūkanos, nepriklausomai nuo nemokumo procesoIf noLaukimas, kol pirmiausia bus užbaigtas nemokumo procesas, tik atitolina reikalavimą, kuris niekada nuo jo nepriklausė.
Jei dalis Jūsų pinigų niekada nebuvo garantuota, kokia yra Jūsų padėtis?
Esate eilėje kartu su visais kitais, kuriems įmonė skolinga. Negarantuotas mokėjimas suteikia Jums reikalavimą vystytojo turto masei, o ne bankui. Šis reikalavimas nagrinėjamas nemokumo procese tokiomis pačiomis sąlygomis kaip tiekėjų, skolintojų ir mokesčių administratoriaus reikalavimai. Atgavimas yra įmanomas, tačiau ne garantuotas ir ne greitas. Kiek atgausite, priklauso nuo turto masės vertės ir Jūsų reikalavimo eilės.Daugumoje angloskalbių gidų ši dalis praleidžiama. Būtent čia sąžiningas atsakymas yra iš tiesų mažiau užtikrintas, todėl geriau tai aiškiai pasakyti, o ne slėpti. Niekas negali iš anksto pasakyti, kokia negarantuoto mokėjimo dalis bus grąžinta. Tai priklauso nuo turto masės, kitų kreditorių ir sprendimų, kurių nemokumo administravimas dar nepriėmė. Galime užtikrintai pasakyti, kurie mokėjimai dažniausiai atsiduria tokioje padėtyje, ir kiekvieno jų galima išvengti prieš nurašant pinigus iš Jūsų sąskaitos.
- Tapote vystytojo turto masės kreditoriumiJūsų teisė atgauti negarantuotą mokėjimą yra reikalavimas, vadinamas „crédito“, nemokumo procese. Tai toks pats reikalavimas kaip tiekėjo, banko skolintojo arba mokesčių administratoriaus. TRLC suskirsto kreditorių reikalavimus į kategorijas: reikalavimai turto masei, privilegijuoti specialiąja privilegija, privilegijuoti bendrąja privilegija, įprastiniai ir subordinuoti, maždaug tokia mokėjimo pirmenybės tvarka. Kuri kategorija taikoma konkrečiam pirkėjo reikalavimui, iš tikrųjų priklauso nuo bylos. Tai nustato nemokumo administravimas, o kilus ginčui sprendžia teismas. Viena nekintama taisyklė visoms byloms netaikoma.
- Rezervacijos užstatas dažniausiai atsiduria tokioje padėtyjeRezervacijos užstatas pagal savo paskirtį nepatenka į garantijų sistemą kiekvieno pirkimo atveju, nepriklausomai nuo to, ar yra nemokumas. Jei vystytojas žlunga dar neatsiradus jokiai garantijai, rezervacijos užstatas yra būtent ta suma, kurią turėtumėte reikalauti nemokumo procese, o ne iš banko.
- Trūkstamas arba negaliojantis garantijos sertifikatas sukelia tokias pačias pasekmes kaip ir tai, kad garantijos niekada nebūtų buvęDokumentas, kuriame nurodytas tik bendras projektas, o ne Jūs asmeniškai, arba dokumentas, kuris niekada nebuvo atnaujintas taip, kad apimtų vėlesnį mokėjimą, nesuteikia Jums galimybės pareikšti reikalavimo bankui. Praktiškai tokiu atveju Jūsų padėtis yra tokia pati kaip pirkėjo, neturinčio garantijos, ir apie tai sužinote pačiu nepalankiausiu metu. Būtent todėl sertifikatą reikėtų tikrinti prieš kiekvieną mokėjimą, o ne tada, kai viešai paaiškėja kūrėjo problemos.
- Patikrinkite, ar nėra garantijosJūsų advokatas patikrina, ar sertifikatas apskritai buvo išduotas ir ar jis apima būtent šį mokėjimą.
- Įregistruokite savo reikalavimą nemokumo administravimo proceseNeįregistruotas reikalavimas procese neatsiranda automatiškai.
- Where
- Jūsų advokatas pateikia tiesiogiai nemokumo administratoriui
- Watch out
- Jei praleisite reikalavimo pateikimo procedūroje terminą, galite visiškai prarasti savo reikalavimą.
- Palaukite klasifikavimoAdministracija priskiria Jūsų reikalavimą vienai iš kelių kategorijų.
- Watch out
- Kategorija iš tikrųjų priklauso nuo konkrečios bylos. Iš anksto nėra jokios fiksuotos taisyklės, pagal kurią ji būtų nustatoma.
- Susigrąžinkite lėšas pagal susitarimą su kreditoriais arba likvidavimo tvarkaVisas arba dalinis lėšų susigrąžinimas yra įmanomas pagal nemokumo proceso nustatytą, o ne Jūsų pasirinktą terminą.
Visa tai nereiškia, kad reikalavimas be garantijos yra bevertis. Pirkėjai susigrąžina pinigus per nemokumo procesus, kartais visą sumą pagal susitarimą su kreditoriais, o kartais dalį sumos likvidavimo tvarka. Tai reiškia, kad rezultatas ir terminai iš tikrųjų yra neaiškūs, kitaip nei garantuoto reikalavimo atveju. Būtent todėl garantija yra teisinis reikalavimas, o ne vien mandagumo gestas.Arevont teisinio koordinavimo paslauga prieš kiekvieną mokėjimą, prieš jam iškeliaujant iš Jūsų sąskaitos, patikrina, ar yra galiojantis, būtent Jums išduotas sertifikatas. Taip ši neaiški puslapio dalis niekada neturės būti taikoma Jums.
Ar geriau būti vienu iš daugelio pirkėjų tame pačiame žlugusiame projekte, o ne vieninteliu pirkėju?Praktiškai taip, nors ne todėl, kad įstatymai grupinius reikalavimus vertintų kitaip. Kartu veikiantys pirkėjai, per savo advokatus arba neformaliai, paprastai greičiau atkreipia nemokumo administratoriaus dėmesį ir gali pasidalyti išlaidomis, skirtomis informacijai apie projekto būklę nustatyti. Tai nekeičia kategorijos, kuriai priskiriamas Jūsų individualus reikalavimas, tačiau dažnai turi įtakos tam, kaip greitai jis priskiriamas.
Ką daryti pirmosiomis savaitėmis sužinojus, kad Jūsų projekto kūrėjas patiria sunkumų
Keturi veiksmai, apytiksliai tokia tvarka, neatsižvelgiant į tai, ar oficiali nemokumo byla jau iškelta.| Atlikite tai | Kodėl | Kiek Jums kainuoja laukimas |
|---|---|---|
| Nedelsdami raskite savo garantijos sertifikatą | Jei jame esate nurodytas asmeniškai ir jis apima Jūsų atliktus mokėjimus, turite reikalavimo teisę bankui arba draudikui, o ne nemokiai įmonei. | Tik tada, kai jo prireikia, sužinote, kad sertifikatas niekada nebuvo išduotas arba nebuvo atnaujintas, kad apimtų vėlesnius Jūsų mokėjimus. |
| Paprašykite advokato patvirtinti, ar nemokumo byla iš tikrųjų iškelta | Gandai apie „sunkumų patiriantį“ kūrėją ir oficialiai iškelta nemokumo byla yra skirtingos teisinės situacijos, kurioms taikomi skirtingi veiksmai. | Veikimas remiantis neoficialia informacija arba priešingas požiūris: manyti, kad nieko blogo nevyksta, nes apie bylos iškėlimą dar nepranešta. |
| Jei galima pareikšti reikalavimą pagal garantiją, pradėkite tai daryti, o ne laukite nemokumo proceso | Reikalavimas pagal garantiją nagrinėjamas atskirai nuo nemokumo proceso terminų. Vėlesnis jo pateikimas Jums nesuteikia jokios naudos. | Laukti, kol paaiškės nemokumo proceso baigtis, prieš pareiškiant reikalavimą pagal garantiją, kurios galiojimas nuo šio proceso niekada nepriklausė. |
| Jei nėra galiojančios garantijos, oficialiai įregistruokite savo reikalavimą nemokumo procese per advokatą | Neįregistruoti kreditoriai procese neatsiranda automatiškai. Reikalavimą turite pateikti per pačios procedūros nustatytus terminus. | Manyti, kad nemokumo administracija jau žino apie Jūsų mokėjimą ir įtrauks jį be jokio Jūsų pateikimo. |
Garantija užtikrinti pinigai ir garantijos neužtikrinti pinigai, kai nemokumas tampa realybe
Kūrėjo nemokumas abiem atvejais yra tas pats įvykis. Visiškai skiriasi tai, kas Jums skolingas ir kaip išsprendžiamas šis reikalavimas.| Mokėjimas be garantijos | Garantija užtikrintas mokėjimas | |
|---|---|---|
| Kas Jums skolingas pinigus | Nemokus kūrėjas per nemokumo masę. | Bankas arba draudikas, mokus subjektas, nesusijęs su kūrėjo finansais. |
| Kuris procesas lemia Jūsų reikalavimą | Pati nemokumo procedūra, vykstanti pagal savo tvarkaraštį. | Tiesioginis reikalavimas garantui, nepriklausantis nuo nemokumo procedūros. |
| Kiek užtikrintas rezultatas | Iš tiesų neaišku. Tai priklauso nuo reikalavimo eilės ir turto masės dydžio. | Tai nulemia pačios garantijos sąlygos. Todėl svarbu jas patikrinti iš anksto. |
| Kas lemia, kuri taikoma Jums | Ar tam konkrečiam mokėjimui buvo išduotas galiojantis individualizuotas sertifikatas. | Tas pats faktas, vertinamas iš Jūsų interesus saugančios pusės. |
Tai apibūdina bendrą teisinę padėtį, o ne konkrečią Jūsų vystytojo situaciją
Tai 2026 m. rugpjūčio mėn. galiojanti Ispanijos nemokumo ir garantijų teisė, aiškinama remiantis bendrąja TRLC sistema ir garantijų įstatymu, išsamiai išnagrinėtu banko garantijų vadove. Tai nėra konkretaus vystytojo, konkretaus prašymo iškelti nemokumo bylą ar konkretaus garantijos dokumento vertinimas. Tik nepriklausomas teisininkas, dirbantis su Jūsų konkrečia byla, gali pasakyti, ar Jūsų mokėjimai yra garantuojami ir kaip konkreti nemokumo administravimo procedūra priskirs negarantuotą reikalavimą.Arevont nėra Jūsų garantijos, klientų sąskaitoje esančių lėšų ar jokios nemokumo procedūros šalis, taip pat nesikreipiame į teismą dėl kreditorių reikalavimų. Dar prieš Jums patenkant į tokią situaciją, mūsų teisinio koordinavimo paslauga užtikrina, kad teisininkas patikrintų konkrečių Jūsų mokėjimų garantijos sertifikatą prieš jiems iškeliaujant iš Jūsų sąskaitos. Šis vienintelis patikrinimas lemia, kurioje pirmiau pateikto palyginimo pusėje atsidursite.
Dažniausiai užduodami klausimai apie vystytojo nemokumą
- Jei mano vystytojui iškeliama nemokumo byla, ar turėčiau nedelsdamas nutraukti tolesnius mokėjimus?
- Beveik neabejotinai taip. Teisininkas turėtų tai patvirtinti pagal konkrečią Jūsų sutartį, o ne Jums spręsti vienam. Toliau mokant oficialiai nemokiai įmonei kyla rizika, kad prie situacijos, iš kurios bandote išeiti, pridėsite negarantuotą mokėjimą, ypač jei sąskaita gali nebeveikti kaip įstatymų reikalaujama apsaugota statybos sąskaita. Šį sprendimą priimkite kartu su teisininku per kelias dienas, o ne savaites.
- Ar pradinis vystytojas gali būti pakeistas kitu ir ar projektas vis tiek gali būti užbaigtas po jo nemokumo?
- Kartais taip. Bankas, investuotojas ar kitas vystytojas kartais įsigyja sustojusį projektą nemokumo proceso metu ir jį užbaigia. Tai gali reikšti, kad sutartas būstas vis tiek galiausiai bus pastatytas pagal naują tvarkaraštį ir dažnai pagal naują sutartį. Tai neišsprendžia klausimo, kas Jums priklauso dėl pradinio vėlavimo, tačiau tai iš tiesų kitoks rezultatas nei visiškai neužbaigtas projektas. Informacijos apie tai, ką iš tikrųjų reiškia įsitraukti į tokią situaciją arba joje išlikti, rasite neužbaigtų ir sustojusių projektų vadove.
- Ar svarbu, ar mokėjau grynaisiais, banko pavedimu, ar iš dalimis išmokamos hipotekos lėšų?
- Garantijos apsauga taikoma pačiam mokėjimui, nesvarbu, kaip jį finansavote. Svarbu, ar konkreti suma tuo metu, kai iškeliavo iš Jūsų sąskaitos, buvo padengta galiojančia individualizuota garantija, o ne iš kur buvo gauti pinigai. Hipotekos kreditoriui išmokant lėšas dalimis, nesuteikiama jokia papildoma apsauga, viršijanti tą, kurią jau suteikia garantija. Tai dar viena priežastis prieš kiekvieną mokėjimą dalimis patikrinti sertifikatą, o ne manyti, kad tai jau padarė Jūsų bankas.
