Būsto perdavimas perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Per 30 sekundžių
Sandorio užbaigimas yra vienas susitikimas pas notarą, kur pasirašote nuosavybės dokumentą ir sumokate likusią sumą. Raktai turėtų būti perduodami tik po to, kai apžiūrite būstą ir raštu nurodote visus trūkumus. Niekada anksčiau.
Sandorio užbaigimas pagal eilę
- Prieš susitikimąBūstas apžiūrėtas pagal sutartą būklęVisi trūkumai pirmiausia įrašomi į rašytinį sąrašą su data.
- Pas notarąTapatybės patvirtintos, aktas perskaitytas
- Tą pačią akimirkąSumokėtas likutis
- Tą pačią akimirkąAktas pasirašytas
- Tas pats susitikimasPerduoti raktaiTik po pirmiau nurodytos apžiūros, niekada prieš ją.
- Tą pačią dienąDokumentas pateiktas registruotiElektroniniu būdu išsiųsta Nekilnojamojo turto registrui. Visas įrašas pateikiamas vėliau.
Kas dalyvauja sandorio užbaigimo dieną ir ką jie daro?
Patalpoje gali būti iki keturių šalių, tačiau tik viena iš jų Jus gina. Ispanijos notaras dalyvauja pasirašant dokumentus, paverčia pardavimą viešuoju dokumentu, tačiau netikrina, ar būstas yra geras pasirinkimas. Sandorio užbaigimas, día de la firma, paprastai trunka trumpiau, nei žmonės tikisi. Notaras garsiai perskaito esmines dokumento sąlygas ir patvirtina šalių bei įgaliojimus turinčių asmenų tapatybę. Sumokama likusi suma, dokumentas pasirašomas, o raktai perduodami. Daugumą užsienio pirkėjų nustebina ne pati procedūra. Juos nustebina tai, kas toje patalpoje juos gina ir kas jų negina.
- NotarasValstybės pareigūnas, ne už nieką
- Ką jie daro
- Patvirtina tapatybę, tuo metu dar kartą patikrina įrašą registre ir suteikia dokumentui teisinę formą.
- Ko jie NEDARO
- Nesidera nė vienos šalies vardu ir nesprendžia, ar pirkinys yra geras sprendimas.
- Kas jiems moka
- Nustatomas pagal valstybės nustatytą mokesčių tarifų skalę. Paprastai pagal įprastą praktiką jį moka pirkėjas, o hipotekos atveju tai daro kredito davėjas.
- Jūsų advokatasJūs ir tik Jūs
- Ką jie daro
- Patvirtina, kad teisinė patikra tebėra galiojanti, paaiškina aktą ir pagal įgaliojimą gali pasirašyti už Jus.
- Ko jie NEDARO
- Atstovauti pardavėjui ar bankui bet kuriuo etapu arba priimti žodinį pažadą vietoje rašytinio.
- Kas jiems moka
- Jūs, paprastai apie ~1 % kainos.
- Pardavėjas arba vystytojo atstovasPardavėjo pusė
- Ką jie daro
- Pasirašo ir perduoda būstą bei raktus.
- Ko jie NEDARO
- Žadėti ką nors daugiau, nei jau pažadėta sutartyje.
- Kas jiems moka
- Jų pačių išlaidos. Naujos statybos būsto atveju šios išlaidos jau įtrauktos į Jūsų sumokėtą kainą.
- BankasJei yra hipoteka
- Ką jie daro
- Atsiunčia atstovą pasirašyti paskolos aktą kartu su pirkimo-pardavimo aktu ir tuo metu išmoka lėšas.
- Ko jie NEDARO
- Išmokėti lėšas prieš pasirašant aktą.
- Kas jiems moka
- Jūs, padengdami su paskolos sudarymu susijusias išlaidas.
Šaltiniai
Ar notaras tikrina, ar būstas vertas nurodytos kainos?Ne. Notaras patvirtina tapatybę, tuo metu dar kartą patikrina registro įrašą ir suteikia aktui teisinę galią. Ar kaina teisinga, ar pastatas yra tinkamos būklės ir ar bendrija neturi skolų, yra atskiri klausimai. Į juos iš anksto atsako Jūsų advokatas ir statinio ekspertas, o ne notaras sandorio dieną.
Kodėl patikra atliekama prieš pasirašymą, o ne po jo?
Nes pasirašę ir sumokėję prarandate svertą, dėl kurio buvo verta atlikti patikrą. Neteisinga tvarka atliktas sandorio užbaigimas iš šalies atrodo taip pat: parašas ir raktų rinkinys. Skirtumas tas, kas prisiima riziką tą akimirką, kai paaiškėja, kad kažkas negerai. Viskas susideda iš trijų tinkama tvarka atliktų žingsnių.
- Būstas patikrinamas pagal tai, dėl ko buvo susitartaPerkant antrinės rinkos būstą tai reiškia, kad reikia patvirtinti, jog jo būklė atitinka sutartį ir kad vis dar yra viskas, kas nurodyta inventoriaus sąraše, įskaitant buitinę techniką, baldus ir įrangą. Perkant naujos statybos būstą tai reiškia snagging patikrą. Jos laikas priklauso nuo vystytojo: kai kuriuose projektuose ji atliekama prieš perduodant nuosavybę, kituose - vėliau.
- Tai, kas netinka, įrašoma į sąrašąŽodinis patikinimas, kad kažkas bus sutvarkyta „kitą savaitę“, pasirašius nieko nevertas. Prieš sandorio užbaigimą kitai šaliai pateiktas datuotas defektų sąrašas yra dokumentas, ginčą paverčiantis sutartu nebaigtų darbų sąrašu.
- Tik tada - aktas, likusi suma ir raktaiParašas ir mokėjimas atliekami kartu, o raktai turėtų būti perduodami to paties susitikimo metu. Jei tvarka apverčiama, pirkėjas jau būna praradęs svertą, dėl kurio buvo verta atlikti antrąjį žingsnį.
Nė vienas įstatymas nenustato, kad tokia tiksli tvarka būtų privaloma. Tačiau tai yra įprasta ir tinkama praktika, todėl Jūsų rezervavimo ir pirkimo sutartyse ši tvarka turėtų būti aiškiai nurodyta. Jei sutartyje tvarka nenurodyta, Jums tenka kliautis gera valia, o ne dokumentu.
O kas, jei defektas nustatomas tik po to, kai raktai jau perduoti?Dėl antrinės rinkos būsto apie tai tartis sunkiau nei dėl naujos statybos būsto. Antrinės rinkos būstui beveik netaikoma garantija, išskyrus reikalavimą dėl paslėptų trūkumų, apie kuriuos pardavėjas žinojo ir kuriuos nuslėpė. Naujos statybos būstui toliau aprašytos įstatymuose nustatytos garantijos vis dar taikomos, nesvarbu, kada trūkumas aptinkamas, tačiau kiekvienai jų taikomi atskiri terminai.
Kokią garantiją turite, kai jau turite raktus?
Naujame statinyje yra trys atskiri garantiniai laikotarpiai, skaičiuojami nuo užbaigimo dienos, o pačiai konstrukcijai jie gali trukti iki 10 metų. Perkant antrinėje rinkoje garantijos beveik nėra, išskyrus ribotą reikalavimą dėl trūkumo, apie kurį pardavėjas žinojo ir jį nuslėpė. Tai didžiausias teisinis skirtumas tarp šių dviejų pirkimo rūšių, nuo jo priklauso, kaip kruopščiai verta atlikti patikrą prieš užbaigiant sandorį.
Perdavimo dienaPo 10 metų
- Apdaila: dažymas, plytelės, staliaus darbai1 metai
- Instaliacijos ir tinkamumas gyventi3 metai
- Konstrukcija: pamatai, sijos, laikančiosios sienos10 metų
Naujos statybosAntrinės rinkos būstas
- Dešimties metų garantija dėl defektų, turinčių įtakos pastato konstrukciniam saugumui: pamatų, sijų ir laikančiųjų sienų.
- Tokios įstatyminės garantijos nėra. Pardavėjas atsako tik už paslėptus trūkumus, apie kuriuos žinojo ir kuriuos nuslėpė pardavimo metu. Tai siauras reikalavimas, kurį sunku įrodyti.
- Trejų metų garantija įrenginių ar pastato elementų trūkumams, dėl kurių pažeidžiami tinkamumo gyventi, saugos ar funkcionalumo reikalavimai.
- Netaikoma. Kad ir kas būtų būste sandorio užbaigimo metu, tai ir tampa Jūsų nuosavybe, įskaitant amžių ir nusidėvėjimą.
- Vienerių metų garantija apdailos trūkumams, pavyzdžiui, dažymo, plytelių klojimo ir staliaus darbų trūkumams, kurią suteikia statytojas.
- Netaikoma dėl tos pačios priežasties.
- Dvejų metų laikotarpis reikalavimui pareikšti, kai paaiškėja garantijos taikomas trūkumas, skaičiuojamas nuo to momento, o ne nuo sandorio užbaigimo.
- Čia lygiavertis reikalavimas būtų dėl paslėpto trūkumo, apie kurį žinojo pardavėjas. Tai faktas, kurį turėtumėte įrodyti, o ne garantijos laikotarpis, taikomas automatiškai.
Ši praktinė pasekmė tiesiogiai kyla iš įstatymo, o ne iš nuomonės. Perkant antrinės rinkos būstą Jus apsaugantys veiksmai atliekami prieš pasirašymą, nes vėliau Jus saugo labai nedaug. Perkant naujos statybos būstą garantijos galioja nepaisant aplinkybių, tačiau jos vis tiek priklauso nuo to, ar trūkumas užfiksuotas. Būtent tam ir skirta snagging patikra bei rašytinis sąrašas.
Kas suteikia dešimties metų garantiją naujos statybos būstui?Visi statybos procese dalyvaujantys asmenys, paprastai vystytojas, statytojas ir techniniai specialistai, pagal įstatymą solidariai atsako už konstrukcinius defektus, nustatytus per dešimt metų. Jūsų advokatas tiksliai nustato, kam pareikšti reikalavimą dėl konkretaus defekto, nes vienu metu atsakinga gali būti daugiau nei viena šalis.
Ar turite būti Ispanijoje, kad užbaigtumėte savo sandorį?
Ne. Jei Jūsų advokatas turi tai apimantį įgaliojimą, jis gali Jūsų vardu pasirašyti notarinį aktą, o sandoris bus užbaigtas Jums nesant šalyje. Tai vienas iš naudingesnių dalykų, kuriuos leidžia Ispanijos praktika, ir vienas iš mažiausiai suprantamų pirmą kartą perkantiems asmenims. Pasirinkimas iš trijų toliau nurodytų būdų yra asmeninis sprendimas, o ne profesinė rekomendacija.
- Option 1Dalyvauti asmeniškaiTą dieną, kai būstas tampa neatšaukiamai Jūsų, Jūs pats jį ir patalpas apžiūrite.
- Kelionės į Ispaniją
- Viena, šiai dienai
- Kas pasirašo
- Jūs asmeniškai
- Atkreipkite dėmesį į
- Tik įprasta kelionės logistika
- Option 2RekomenduojamaĮgaliojimasJūsų advokatas Jūsų vardu atlieka visą procedūrą.
- Kelionės į Ispaniją
- Nulis, šiam veiksmui
- Kas pasirašo
- Jūsų advokatas
- Atkreipkite dėmesį į
- Įgaliojime turi būti konkrečiai nurodytas sandorio užbaigimas
- Option 3Mišrus, vaizdo skambučiuProcedūrą stebite nuotoliniu būdu, o Jūsų advokatas pasirašo pagal tą patį įgaliojimą.
- Kelionės į Ispaniją
- Nulis, bet stebite
- Kas pasirašo
- Jūsų advokatas
- Atkreipkite dėmesį į
- Vis tiek reikia tokio paties įgaliojimo kaip visiško pavedimo atveju
Ką reikia patvirtinti prieš laikant, kad būstas perduotas?
Tai reikia patikrinti nepriklausomai nuo to, ar dalyvaujate asmeniškai, ar remiatės savo advokato ataskaita. Tai nėra paslaugos pasiūlymas. Būtent tai pagal įstatymą turi apimti sandorio užbaigimas.| Ką patvirtinti | Kodėl tai svarbu | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Prieš pasirašant | ||
| Būstas atitinka sutartą būklę | Jūs perkate tokios būklės būstą, kokios jis buvo susitariant dėl kainos, o ne tokį, koks jis galbūt tapo ankstesniam gyventojui išsikėlus. | Nėra rašytinio įrašo apie patikrą prieš sandorio užbaigimą arba vietoj jo pateiktas tik žodinis patikinimas. |
| Yra datuotas defektų sąrašas, jei kas nors negerai | Tai dokumentas, paverčiantis sutartą nebaigtų darbų sąrašą dalyku, kurį vėliau galite įrodyti, o ne ginču be įrodymų. | Nieko raštu ir pažadas, kad kažkas bus sutvarkyta „vėliau“. |
| Naujos statybos būste yra statybos užbaigimo pažyma ir licencia de primera ocupación | Be licencia de primera ocupación būste teisiškai negalima gyventi ar prijungti komunalinių paslaugų, o ji paprastai gaunama pačioje statybų pabaigoje. | Įsikėlimo data pažadėta dar neišdavus nė vieno iš šių dokumentų. |
| Per patį susitikimą | ||
| Visi raktai ir prieigos kortelės apskaityti | Uždarame gyvenamajame komplekse dažnai išduodama daugiau kortelių ir nuotolinio valdymo pultelių, nei jų perduodama Jums tą dieną. | Tik vienas raktas, nepatvirtinus, kiek jų iš viso yra. |
| Skaitiklių rodmenys nuskaitomi ir užrašomi, nurodant datą | Būtent tada, po sandorio užbaigimo, paprastai kyla ginčas, kas ką sunaudojo. | Tą dieną rodmenys nenurašyti, todėl pirmoji sąskaita abiem šalims yra tik spėjimas. |
| Likutis sumokamas tuo pačiu metu, kai pasirašomas aktas | Tai mechanizmas, užtikrinantis sandorio saugumą: pinigai ir raktai perduodami kartu, o ne iš anksto pasikliaujant pasitikėjimu. | Bet koks prašymas perduoti lėšas prieš susitikimą, nesinaudojant naujos statybos būstui taikoma garantijų sistema arba perkant antrinės rinkos būstą nesinaudojant Jūsų advokato klientų lėšų sąskaita. |
| Dienomis po jo | ||
| Aktas iš tiesų pateikiamas registruoti | Pasirašymas pas notarą nėra dokumentų tvarkymo pabaiga. Mokestis turi būti sumokėtas, o aktas pateiktas Nekilnojamojo turto registrui, kad būstas būtų oficialiai įregistruotas Jūsų vardu. | Po kelių savaičių vis dar nėra žmogaus, galinčio patvirtinti, kad įregistruota kopija grįžo. Tai turi sekti Jūsų advokatas, todėl verta apie tai paklausti tiesiogiai. |
| IBI ir bendrijos mokestis paskirstomi pagal pardavimo metus | Abu mokesčiai skaičiuojami už laikotarpius, o ne dienas, todėl dalis už metus jau sumokėtos sumos priklauso pirkėjui, o dalis pardavėjui. | Žodinis patikinimas, kad „viskas sutvarkyta“, nepateikiant jokių sumų. Paprašykite advokato parodyti paskirstymą. |
Kur pirkimo procese vyksta sandorio užbaigimas
Visą pirkimo procesą sudaro penkiolika etapų, nuo pirmojo skambučio iki raktų. Sandorio užbaigimas apima paskutinius tris etapus, po privalomo laukimo laikotarpio, einančio po privalomos sutarties.13, 14 ir 15 veiksmai iš 15
- Galutinis patikrinimasPrieš sandorio užbaigimąBūstas patikrinamas pagal sutartą būklę, o naujos statybos būste užfiksuojami defektai. Tai etapas, išsamiai aprašytas toliau.
- Notaras ir raktaiUžbaigimo dienaPasirašomas viešasis aktas, sumokamas likutis ir būstas tampa Jūsų nuosavybe. Raktai turėtų būti perduoti per tą patį susitikimą, kai patikra ir defektų sąrašas jau galutinai suderinti.
- Po sandorio užbaigimoNuo pirmos dienosAktas dar turi būti apmokestintas ir įregistruotas, komunalinių paslaugų sutartys perrašytos, o metinės mokestinės prievolės perimtos. Visa tai nesibaigia išėjus iš notaro biuro.
Bendra informacija, o ne Jūsų sandorio užbaigimo byla
Tai bendra informacija apie sandorio užbaigimą pagal Ispanijos teisę. Ji aktuali 2026 m. rugpjūčio 17 d. ir paremta pirminiu tekstu, o ne nukopijuota iš tinklaraščio. Tai nėra teisinė konsultacija dėl Jūsų pirkimo. Čia aprašyti garantijų laikotarpiai, notaro vaidmuo ir įvykių seka atspindi bendrąją tvarką. Jūsų konkrečiam būstui pridėti dokumentai ir konkreti sutartis iš tiesų reglamentuoja Jūsų sandorį.Nė vienas iš šių teiginių neaprašo paslaugos ir niekas neįpareigoja kito asmens Jūsų vardu dalyvauti sandorio užbaigime. Ar tai organizuojama ir kas tai daro, yra atskiras klausimas, kuriam skirtas atskiras vadovas.Su sandorio užbaigimu susijusios taisyklės ir įprasta praktika gali skirtis pagal notarą, vystytoją ir būsto tipą, o pats įstatymas kartais keičiamas. Nepriklausomas advokatas prieš Jums ką nors pasirašant patvirtina, kas taikoma Jūsų pirkiniui.
Dažniausiai užduodami klausimai apie būsto perdavimą
- Kiek laiko po privačios sutarties pasirašymo įvyksta sandorio užbaigimas?
- Perkant antrinės rinkos būstą paprastai nuo vieno iki trijų mėnesių. Perkant naujos statybos būstą terminas priklauso nuo statybų etapo: dažnai apie du mėnesius, jei pastatas beveik baigtas, ir maždaug iki trejų metų, jei statybos pradedamos nuo nulio. Nė vienas iš šių terminų nėra nustatytas įstatymu. Abu priklauso nuo to, kaip šioje pakrantėje paprastai sudaromos sutartys.
- Ar pardavėjas gali atsisakyti perduoti raktus susitikimo metu?
- Pirkimo-pardavimo sutartyje turėtų būti nustatyta, kad raktai perduodami tuo pačiu metu, kai pasirašoma sutartis ir sumokamas likutis. Jei tai aiškiai nenurodyta, tai yra spraga, kurią verta paprašyti advokato ištaisyti prieš pasirašant. Nemanykite, kad tai savaime įvyks.
- Ar snagging sąrašas yra tas pats, kas dešimties metų garantija?
- Ne. snagging yra praktinė patikra, atliekama maždaug sandorio užbaigimo metu, siekiant nustatyti nebaigtus ar nekokybiškai atliktus darbus, kol dar galima reikalauti juos ištaisyti. Dešimties metų garantija yra atskira įstatyme numatyta teisė pagal Ley de Ordenación de la Edificación. Ji galioja nepaisant to, kas buvo nustatyta atliekant snagging, ir taikoma būtent konstrukciniams, o ne kosmetiniams defektams.
- Kas nutiks, jei vystytojas iki pažadėtos datos negaus pirmojo užėmimo licencijos?
- Be jos būste negalima teisėtai gyventi ar prijungti komunalinių paslaugų, nepaisant to, ką lankstinuke buvo rašoma apie įsikėlimo datą. Tai yra sutarties ir licencijavimo, o ne garantijos klausimas. Verta patikrinti, ar licencija išduota, o ne tik tai, ar pastatas atrodo baigtas.
- Ar antrinės rinkos būstui apskritai kada nors taikoma kokia nors garantija?
- Tik ribota: reikalavimas pardavėjui dėl paslėpto trūkumo, kuris egzistavo pardavimo metu ir apie kurį pardavėjas žinojo bei jį nuslėpė. Tai reali teisė, tačiau ją įrodyti daug sunkiau nei teisės aktuose nustatytą garantijos laikotarpį. Būtent todėl patikra prieš sandorio užbaigimą perkant antrinės rinkos būstą yra svarbesnė nei perkant naujos statybos būstą.
