Pirkimo-pardavimo sutartis perkant nekilnojamąjį turtą Ispanijoje
Per 30 sekundžių
Perparduodamas būstas Ispanijoje įsigyjamas sudarant arras sutartį ir sumokant 10 iki 20 % kainos užstatą. Ispanijos teisėje pripažįstami trys arras sutarčių tipai, kurių kiekvienas sukelia skirtingas pasekmes, jei sandoris neįvyksta. Sutartyje turi būti nurodytas tipas, nes jei nieko nenurodyta, taikomas pirkėjui nepalankiausias numatytasis tipas.
| arras su atsitraukimo teiseCivilinio kodekso 1454 str. | arras patvirtinamosiosNumanomasis variantas | arras baudžiamosiosMišrus variantas | |
|---|---|---|---|
| Kas tai | Fiksuotos kainos teisė atsitraukti | Įprastas dalinis mokėjimas | Bauda ir teisė priverstinai užbaigti pardavimą |
| Jei persigalvojate | Prarandate užstatą | Jie vis dar gali bylinėtis dėl įvykdymo | Sumokate baudą, tačiau pardavimas vis tiek gali būti priverstinai užbaigtas |
| Jei jie persigalvoja | Jie grąžina dvigubai | Vis dar galite bylinėtis dėl įvykdymo | Jie sumoka baudą, tačiau pardavimas vis tiek gali būti priverstinai užbaigtas |
| Pasirinkite, jei | Norite paprastai pasitraukti už žinomą kainą | Nė viena šalis neketina pasitraukti | Norite priemonės, labiau atgrasančios nuo pasitraukimo nei paprastas užstatas |
Kokią sutartį pasirašyti ir kas nutiks, jei turėsiu pasitraukti?
Pasirašote contrato de arras. Tai, kas nutiks, jei persigalvosite, visiškai priklauso nuo to, kuri iš trijų teisinių rūšių nurodyta sutartyje. Contrato de arras yra privati rankpinigių sutartis, naudojama perkant antrinės rinkos būstą. Pirkėjas ir pardavėjas ją pasirašo prieš notarą, o joje nustatoma sankcija, jei kuri nors šalis atšaukia sandorį. Užstatas yra reikšmingas mokėjimas, atliekamas po rezervacijos, įpareigojantis abi šalis parduoti ir pirkti, o Ispanijos praktikoje jis laikomas rankpinigiais, o ne daliniu mokėjimu, nuo kurio galima paprastai atsitraukti. Arras nėra tas pats, kas Čekijoje naudojamas užstatas. Priklausomai nuo sutartos rūšies, pirkėjui atsitraukus jis gali prarasti užstatą, o pardavėjui tai gali kainuoti dvigubą šios sumos dydį. Tai daug rimtesnė pasekmė, nei žodis „užstatas“ gali reikšti užsienio skaitytojui.Civilinio kodekso 1454 straipsnyje aprašoma rūšis, kurią naudoja dauguma sutarčių: arras dėl atsitraukimo. Jei pirkėjas atsitraukia, jis praranda užstatą. Jei atsitraukia pardavėjas, jis privalo grąžinti dvigubą užstato sumą. Ši rūšis leidžia bet kuriai šaliai tiesiog pasitraukti už iš anksto nustatytą kainą. Egzistuoja dar dvi rūšys, kurios veikia visiškai kitaip. Visos trys rūšys išsamiai pateiktos šalia šios pastraipos.Jei sutartyje nenurodyta, kuri rūšis taikoma, dažnai teigiama, kad Ispanijos teismai pagal nutylėjimą taiko patvirtinamąsias arras. Tai yra variantas, kuris NELEIDŽIA Jums tiesiog pasitraukti už užstato kainą. Ši numatytojo taikymo taisyklė plačiai kartojama teisinėse publikacijose. Tačiau pats 1454 straipsnis reglamentuoja tik arras dėl atsitraukimo ir nenurodo, kas pagal nutylėjimą nutinka, kai sutartyje šis klausimas neaptartas. Tikroji numatytojo taikymo taisyklė dar nebuvo patikrinta pagal oficialų BOE teisinį tekstą. Pirkėjui saugiausia laikyti, kad taikomos patvirtinamosios arras, kol advokatas patvirtins kitaip. Būtent todėl rūšis turi būti aiškiai įvardyta sutartyje, o ne palikta prielaidoms.
Kokio tipo arras turėčiau prašyti?Arras penitenciales, jei jums svarbu galėti atsisakyti sandorio už iš anksto žinomą kainą. Tai taip pat tipas, kurį dauguma Ispanijos nekilnojamojo turto agentų ir teisininkų renkasi iš įpročio. Todėl praktiškai dažniausiai tiesiog prašote savo teisininko patvirtinti, kad ši sąvoka įtraukta į sutartį, o ne prašote ko nors neįprasto.
Naujos statybos būstas kitoks?
Taip. Po rezervacijos naujos statybos atveju paprastai sudaroma sutartis, vadinama privačia pirkimo-pardavimo sutartimi (contrato privado de compraventa), o ne "arras". Civilinio kodekso pirmiau nurodyti straipsniai jai netaikomi. Kiekvienas mokėjimas, kurį sumokate vystytojui prieš užbaigiant statybą, nuo statybos leidimo išdavimo momento turi būti užtikrintas Jūsų vardu išduota banko garantija arba draudimo liudijimu, kurį išdavė įgaliotas bankas arba draudikas. Jei vystytojas laiku neįvykdo įsipareigojimų, garantija grąžina kiekvieną Jūsų sumokėtą eurą ir įstatymų nustatytas palūkanas. Tai kitokia apsauga nei dvigubas užstatas. Naujos statybos užbaigimas paprastai užtrunka nuo 2 mėnesių iki 3 metų, priklausomai nuo paties projekto etapo.Šiandien taikoma teisė yra Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, pirmoji papildoma nuostata (disposición adicional primera), pakeista Ley 20/2015. Anksčiau tai reglamentavo Ley 57/1968, kuri vis dar minima daugelyje senesnių interneto šaltinių. Ji panaikinta 2016 m. sausio 1 d., o jos turinys perkeltas į pirmiau nurodytą nuostatą. Jei sutartyje ar konsultanto paaiškinime vis dar minima 1968 m. teisė, cituojamas panaikintas įstatymas. Į tai verta atkreipti dėmesį, o ne manyti, kad tai tik nekenksmingas trumpinys.
| Antrinės rinkos būstaiarras | Naujos statybosPrivati pirkimo-pardavimo sutartis | |
|---|---|---|
| Taikytina teisė | Civilinis kodeksas, 1454 str. | LOE, pirmoji papildoma nuostata |
| Įprasta suma šiame etape | 10 iki 20 % kainos | Nustatyta vystytojo mokėjimų kalendoriuje |
| Jei jie negali įvykdyti | Užstatas grąžinamas dvigubai, jei nurodyta arras penitenciales | Visa sumokėta suma grąžinama kartu su įstatyme numatytomis palūkanomis pagal garantiją |
| Ką pirmiausia patikrina advokatas | Sutartyje nurodytas arras tipas | Galiojantis banko garantijos sertifikatas, išduotas būtent jūsų mokėjimams |
Kiek laiko nuo sutarties pasirašymo iki raktų gavimo?
Perkant antrinėje rinkoje, visa kelionė nuo rezervacijos iki raktų paprastai trunka 1 iki 3 mėnesių. Arras sutartis paprastai pasirašoma maždaug šio laikotarpio viduryje, kai jau baigta teisinė patikra, pati trunkanti maždaug 2 iki 4 savaičių. Naujos statybos atveju ta pati kelionė trunka gerokai ilgiau, nuo 2 mėnesių iki 3 metų, nes priklauso nuo projekto pažangos, o ne nuo fiksuoto kalendorinio termino.Teisininko atliekama sutarties patikra prieš ją pasirašant, nepriklausomai nuo pasirinkto būdo, paprastai kainuoja maždaug ~1 % kainos. Tai nedidelė išlaida, palyginti su tuo, kas rizikuojama: dokumentu, lemiančiu, ar Jūsų užstatas apskritai bus grąžintas, dvigubas ar ne.
Kas šiame etape gali nepavykti ir kaip teisininkas tai pirmiausia nustato?
Beveik niekas, kas čia gali nepavykti, nėra neįprasta. Dažniausiai tai viena iš kelių įprastų klaidų. Kiekvieną jų nebrangu nustatyti prieš pasirašant, tačiau vėliau ištaisyti kainuoja brangiai.
- Didžiausia rizikaSutartyje nenurodyta, kuris arras tipas taikomasPaprastai tai aiškinama kaip confirmatorias, o tai neleidžia jums tiesiog atsisakyti sandorio už užstato kainą.What to do insteadPatvirtinkite, kad tekste įrašytas žodis „penitenciales“ arba jūsų pageidaujamas tipas.
- Verta tam pasipriešintiUžstatas pervedamas tiesiai į paties pardavėjo sąskaitąJei pardavėjas jau išleido šiuos pinigus, teismo sprendimas grąžinti dvigubą užstatą nėra tas pats, kas atgauti pinigus.What to do insteadVerčiau prašykite kliento arba depozitinės sąskaitos, ypač todėl, kad pardavėjas gali būti įpareigotas grąžinti dvigubą užstatą.
- Didžiausia rizikaNaujos statybos būsto banko garantija apibūdinama kaip „automatiškai suteikiama sumokėjus“Garantija turi būti taikoma būtent jūsų mokėjimams, išduota jūsų vardu nuo tada, kai suteikiamas statybos leidimas. Tai nėra tik bendras įmonės pažadas.What to do insteadPrašykite individualaus sertifikato. Nepriimkite rinkodaros teiginio, kad garantijų sistema egzistuoja.
- Verta tam pasipriešintiSandorio užbaigimo terminas nenustato pasekmių, jei jis praleidžiamasData, kuriai nenustatytos jokios pasekmės, nėra tikra apsauga nė vienu atveju. Tai tik viltis.What to do insteadĮsitikinkite, kad sutartyje nurodyta, kas nutiks pinigams ir sandoriui, jei sutarta data bus praleista.
Ką patvirtinti prieš pasirašant įpareigojančią sutartį
Penki dalykai. Jūsų teisininkas turėtų juos patikrinti, o ne tik kartą perskaityti ir jais pasitikėti, nes ši sutartis nustato tikrąsias atsisakymo nuo sandorio pasekmes.- Kokia arras rūšis nurodyta antrinės rinkos būsto sutartyjeTekste turi būti žodis „penitenciales“ arba kitas aiškus teiginys apie teisę atsisakyti sandorio ir atgauti užstatą, o ne tik numanoma nuoroda į tai. Prastame variante apie arras kalbama bendrai ir niekada nenurodoma jų rūšis.
- Kur iš tiesų laikomas užstatasKliento arba depozitinė sąskaita yra patikimesnė priemonė nei pinigų pervedimas tiesiai į asmeninę pardavėjo sąskaitą, ypač jei vėliau pardavėjui tektų grąžinti dvigubą sumą. Prastame variante nenurodoma jokia sąskaita, tik teigiama, kad pinigai „sumokėti pardavėjui“.
- Banko garantijos pažyma naujos statybos būstuiJoje turi būti nurodytas Jūsų būstas ir konkretūs Jūsų mokėjimai, o garantiją turi išduoti įgaliotas bankas arba draudikas, ne bendro pobūdžio įmonės brošiūra apie garantijas. Prastas variantas yra rinkodaros teiginys, kad „visi mokėjimai garantuojami“, tačiau nepridedamas joks sertifikatas.
- Sandorio užbaigimo terminas ir pasekmės jam užsitęsusAbiejuose variantuose turi būti nurodyta, kas nutiks pinigams ir sandoriui, jei nesilaikoma sutartos datos, o ne tik tai, kas nutiks, jei kuri nors šalis tiesiog persigalvos. Prastame variante nurodyta data, tačiau nepaaiškintos jos praleidimo pasekmės.
- Kas raštu įtraukta į antrinės rinkos būsto sutartįĮmontuoti daiktai, buitiniai prietaisai ir visa kita, ką leido suprasti skelbimas, tačiau ko nuosavybės dokumentas automatiškai neapima. Tai paskutinis dokumentas prieš kreipiantis į notarą, kai trūkstamą daiktą dar galima pigiai įtraukti. Prastame variante tiesiog teigiama, kad būstas perduodamas „tokios būklės, kokios yra“, nieko konkrečiai neišvardijant.
Tai paaiškina teisę, o ne Jūsų konkrečią sutartį.
Tai yra bendro pobūdžio informacija apie Ispanijos sutarčių teisę, galiojusią 2026 m. rugpjūčio 17 d., perskaityta pirminiame šaltinyje, o ne nukopijuota iš komentarų. Tai nėra teisinė konsultacija dėl priešais Jūsų esančio dokumento. Kuri arras rūšis taikoma, ar banko garantijos sertifikatas yra tikras ir galiojantis bei kiek iš tiesų kainuoja praleistas terminas, gali atsakyti tik nepriklausomas teisininkas, perskaitęs konkrečią Jūsų sutartį.Mes nerengiame šios sutarties ir nesame jos šalis. Užtikriname, kad prieš Jums pasirašant sutartį ją perskaitytų teisininkas. Taip pat užtikriname, kad arras rūšis arba garantijos sertifikatas būtų aiškiai nurodytas ir patikrintas faktas, o ne vien prielaida, kuria visi remiasi.
Dažniausiai užduodami klausimai apie pirkimo-pardavimo sutartį
- Ar arras sutartis yra tas pats, kas pas notarą pasirašomas nuosavybės dokumentas?
- Ne. Arras sutartis yra privatus pirkėjo ir pardavėjo dokumentas. Ji pasirašoma prieš notarinių veiksmų etapą, nedalyvaujant notarui. Viešasis dokumentas, escritura pública, vėliau pasirašomas notaro biure, ir būtent juo perduodama nuosavybė. Arras sutartyje nustatomos sąlygos, kurias vėliau įgyvendina susitikimas pas notarą.
- Kas nutinka arras užstatui, jei pardavimas neįvyksta dėl priežasties, kurios nekontroliuoja nė viena šalis?
- Tai priklauso nuo to, kas pačioje sutartyje numatyta tokiai situacijai. Būtent todėl tinkamai parengta arras sutartis apima ne tik atvejus, kai „pirkėjas persigalvoja“ arba „pardavėjas persigalvoja“. Priežastis, kurios nekontroliuoja nė viena šalis, pavyzdžiui, hipoteka nesuteikiama dėl su pirkėjo elgesiu nesusijusių priežasčių, verta atskiros konkrečios sąlygos, o ne palikimo bendrajai penitenciales taisyklei.
- Ar galiu derėtis dėl šiame etape sumokamos kainos dalies?
- Taip, 10 iki 20 % yra įprastas intervalas, o ne fiksuota taisyklė. Tikslią sumą pirkėjas ir pardavėjas suderina tarpusavyje. Mažesnė suma sumažina riziką, jei pagal penitenciales taisyklę Jums tektų pasitraukti. Pardavėjas gali prašyti didesnės sumos, jei ją laiko stipresniu įsipareigojimo ženklu.
