Nekilnojamojo turto registras Ispanijoje (Registro de la Propiedad)
Per 30 sekundžių
Ispanijoje yra du registrai, nors iš savo šalies atsivežta nuojauta tikisi vieno. Registro de la Propiedad registruoja, kam priklauso turtas ir kokie įsipareigojimai jam taikomi. Catastro registruoja jo aprašą mokesčių tikslais. Jų duomenys teisiškai gali nesutapti.
| Registro de la Propiedadteisinis registras | Catastromokesčių registras | |
|---|---|---|
| Ką jis registruoja | Nuosavybė, hipoteka, areštai, servitutai | Aprašas, ribos, vertė mokesčiams |
| Kas jį tvarko | Nepriklausomi registratoriai, Teisingumo ministerija | Finansų ministerija |
| Kam jis naudojamas | Patvirtinama, kas ką valdo ir kokie suvaržymai taikomi | IBI apskaičiavimas ir sandorio mokesčio orientacinė vertė |
| Matomas dokumentas | Nota simple / registracijos pažyma | Kadastro pažyma |
Kiek nekilnojamojo turto registrų turi Ispanija?
Nekilnojamojo turto registras yra šiame puslapyje vartojamas čekiškas trumpinys Ispanijos nekilnojamojo turto registrui, kuriame nurodoma, kam priklauso turtas ir kokie įsipareigojimai jam taikomi. Ispanijoje šis vienas čekiškas žodis reiškia dvi atskiras sistemas: Ispanijos sistema tai, ką užsienio skaitytojas laiko vienu nekilnojamojo turto registru, padalija į nuosavybės registrą ir mokesčių kadastrą, o jų duomenys gali nesutapti.Registro de la Propiedad yra TEISINIS registras. Jame nurodoma, kam priklauso nekilnojamasis turtas ir kokios hipotekos, areštai ar servitutai jam taikomi. Registrą per nepriklausomus registratorius tvarko Teisingumo ministerija. Catastro yra MOKESČIŲ registras. Jame registruojamas nekilnojamojo turto aprašas, ribos ir vertė mokesčių tikslais, o registrą atskirai tvarko Finansų ministerija. Abu registrai atnaujinami nepriklausomai, pagal skirtingus grafikus ir skirtingų darbuotojų. Jų neatitikimas, dažniausiai registruotame plote ar ribų apraše, yra įprastas, o ne retas.
Ką iš tiesų patvirtina nota simple?
Nota simple patvirtina, kas registruota kaip susiję su nekilnojamuoju turtu. Ji nepatvirtina, kad nuosavybės teisė yra nepriekaištinga. Tai paprastas išrašas iš Ispanijos nekilnojamojo turto registro, kuriame nurodoma, kam priklauso turtas ir kas su juo registruota. Tai pirmasis dokumentas, kurį prieš Jums ką nors sumokant perskaito Jūsų teisininkas. Nota simple yra informacinio pobūdžio, o ne nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas. Tikrą teisinę galią turi certificación registral, o šie du dokumentai nėra tas pats. Praktikoje nota simple prašoma kiekviename įprastame etape. Certificación registral naudojama tik tada, kai reikia teisiškai privalomo dokumento, pavyzdžiui, teismo procese ar kilus oficialiam ginčui.Jos gali paprašyti visi, turintys teisėtą interesą. Jums nebūtina gyventi Ispanijoje ar būti nekilnojamojo turto savininku. Prašymą gali pateikti būsimas pirkėjas, kreditorius ar agentas, be to, jo galima pateikti internetu iš už Ispanijos ribų. Pateikus prašymą internetu, dokumentas paprastai parengiamas iš karto. Pateikus paštu ar asmeniškai, numatykite nuo vienos iki trijų darbo dienų.
Informacinė nota simpleRegistro de la Propiedad
- Savininkas
- VARDAS PAVARDĖ
- Aprašas
- Miesto objektas · XXX m²
- Cargas (suvaržymai)
- Hipoteka · Bankas X · XXX.XXX €
- Išdavimo data
- DD/MM/AAAA
- Savininkas. Kas, registro duomenimis, šiuo metu yra nekilnojamojo turto savininkas.
- Aprašas. Registruotas aprašas ir plotas. Palyginkite juos su Catastro nurodytu dydžiu ir išmatuotu matavimo juosta, o ne tik tarpusavyje.
- Cargas (suvaržymai). Bet kokia hipoteka, areštas ar servitutas, įregistruoti dėl nekilnojamojo turto. Štai ką iš tikrųjų patvirtina nota simple, o ne tai, kad nėra jokių galimų problemų.
- Išdavimo data. Andalūzijoje pirkėjui prieš pasirašant pateikta nota simple turi būti ne senesnė kaip trijų mėnesių.
| Oficiali užklausa internetu | Per notarą, gestoría ar agentūrą | |
|---|---|---|
| Kaina | 9,02 € + IVA, maždaug 10,91 € | Paprastai 15-30 €, už papildomą paslaugą |
| Atlikimo trukmė | Paprastai iš karto | Tiek pat, pridėjus tarpininko mokestį |
Kiek laiko po pasirašymo praeina, kol tampate įregistruotu savininku?
Ne tą pačią dieną. Šis tarpas yra nustatytas teisinis laikotarpis, o ne nenuspėjamas laukimas. Registro de la Propiedad yra oficialus Ispanijos nekilnojamojo turto registro pavadinimas, tai institucija, tvarkanti nuosavybės įrašus. Notaras elektroniniu būdu išsiunčia jam Jūsų pasirašytą aktą tą pačią dieną, kai jis pasirašomas. Taip sukuriamas laikinas įrašas (asiento de presentación), suteikiantis Jums pirmenybės apsaugą nuo vėlesnių pretenzijų beveik iš karto. Galutinis įrašymas, kuriuo Jūs visam laikui įregistruojamas kaip savininkas, yra atskiras ir lėtesnis procesas.Pagal Ley Hipotecaria, registratorius turi iki 15 darbo dienų nuo laikino įrašo pateikimo patikrinti ir oficialiai įregistruoti aktą. Pats laikinas įrašas galioja 60 darbo dienų, todėl turite laiko ištaisyti bet kokią registratoriaus nurodytą problemą neprarasdami savo vietos eilėje. Visas šis procesas prasideda tik po to, kai baigta teisinė patikra, trunkanti maždaug 2 iki 4 savaičių, ir pasirašytas aktas.
Pasirašius notarinį aktą
- 0 dienaAktas pasirašytas pas notarąTą pačią dieną elektroniniu būdu išsiunčiama registrui.
- Per kelias valandasPateikimo įrašasLaikinas įrašas, beveik iš karto suteikiantis Jums pirmenybės apsaugą nuo vėlesnių pretenzijų.
- Iki 15 darbo dienųKvalifikavimasRegistro tvarkytojas patikrina aktą ir oficialiai jį įregistruoja. Tai įprastas įstatyme nustatytas terminas.
- Iki 60 darbo dienųLaikinas įrašas išlieka galiotiLaikas ištaisyti bet kokią registro tvarkytojo nurodytą problemą neprarandant savo vietos eilėje.
Ką atskleidžia registro patikra ir ko ji neatskleidžia?
Nota simple aiškiai atsako į tris klausimus: kam iš tikrųjų priklauso nekilnojamasis turtas, kokie įsipareigojimai ar suvaržymai jam taikomi ir kaip registre apibūdinama jo fizinė būklė. Ji neatsako į klausimą, ar pats registro įrašas atitinka tikrovę. Būtent šiai spragai nustatyti reikalingas techninis patikrinimas ir palyginimas su Catastro duomenimis.
- Dažna spragaNota simple pateikta be trūkumųTai patvirtina, kad nėra įregistruotos hipotekos, arešto ar servituto, ir nieko daugiau. Neįregistruotas priestatas, neįformintas naudojimo paskirties pakeitimas ar ginčas dėl ribų gali visiškai nepatekti į joje nurodomą informaciją.What to do insteadPapildykite ją realaus pastato technine apžiūra, o ne tik dokumentų patikra.
- Didžiausia rizikaNiekas nepalygino Registro aprašo su Catastro aprašuNeatitikimas yra dažnas, o ne retas, dažniausiai kalbant apie plotą ar ribas. Būtent į šią spragą pateko mūsų pačių brangiausias atvejis, kai pasakėme „ne“.What to do insteadPalyginimą aiškiai įtraukite į teisinį patikrinimą, o ne laikykite jį savaime suprantamu dalyku.
- Verta išsiaiškinti kodėlFaktiškai nekilnojamasis turtas yra didesnis arba mažesnis, nei nurodyta nota simpleRegistro ir Catastro duomenys gali skirtis nuo fiziškai išmatuotų duomenų vien dėl administracinių priežasčių arba dėl neįregistruoto priestato.What to do insteadIšsiaiškinkite kodėl ir palyginkite visus tris duomenis, prieš pasikliaudami kuriuo nors vienu iš jų.
- SuvaldomaHipoteka arba areštas nurodytas nota simpleJis turi būti panaikintas sandorio užbaigimo metu arba iki jo, paprastai sumokant iš pardavimo lėšų pas notarą. Tai sąlyga, kurią reikia suvaldyti, o ne automatiškai priežastis atsisakyti pirkti.What to do insteadPaprašykite nurodyti panaikinimo procesą ir terminus, o ne tik žodžiu tai pažadėti.
Ko paprašyti savo teisininko, kad patvirtintų pagal registrą
Keturi patikrinimai, papildantys vienkartinį nota simple perskaitymą. Jie atliekami kartu su 15 punktų teisiniu patikrinimu, vykdomu per 2 iki 4 savaites, teisininkui imant maždaug ~1 % kainos mokestį.- Nota simple yra aktuali, ne senesnė nei trijų mėnesiųSenas dokumentas gali neapimti po jo išdavimo įregistruoto suvaržymo. Netinkamas atsakymas yra prieš daugelį mėnesių išduoto dokumento kopija, pateikiama kaip aktuali.
- Registro aprašymas sutampa su Catastro aprašymuPloto arba ribų neatitikimas yra žinomas skirtumas tarp šių dviejų sistemų, o ne automatiškai įspėjamasis ženklas, tačiau į šį klausimą reikia atsakyti prieš pasikliaujant kuriais nors duomenimis. Netinkamas atsakymas yra toks, kad niekas šių duomenų nepalygino, o skelbime tiesiog nurodytas vienas iš jų.
- Kiekvienam įregistruotam suvaržymui yra numatytas panaikinimo planasNota simple nurodyta hipoteka arba areštas turi būti išspręstas sandorio užbaigimo metu arba iki jo, aiškiai nurodant procesą, o ne darant prielaidas. Netinkamas atsakymas yra žodinis patikinimas, kad „viskas bus sutvarkyta“, nenurodant konkretaus proceso ar termino.
- Kas vyksta nuo pasirašymo iki visiško įregistravimoLaikinas įrašas nuo to momento Jus apsaugo, tačiau patvirtinus terminus išvengsite netikėtumų, jei per 60 darbo dienų laikotarpį reikėtų ištaisyti trūkumą. Netinkamas atsakymas reiškia prielaidą, kad pasirašytas dokumentas reiškia tą pačią akimirką, kai tampate įregistruotu savininku.
Keturių milijonų eurų vila, kurios dokumentai ir faktinė būklė visiškai nesutapo
Vienas iš keturių pirkimo atvejų, kai patarėme klientui neužbaigti sandorio, buvo susijęs būtent su šiuo neatitikimu: tai, kas stovėjo sklype, visiškai neatitiko to, kas buvo nurodyta dokumentuose. Pati vila atrodė baigta ir kokybiška. Tačiau teisinis ir techninis patikrinimas atskleidė dalis bei pakeitimus, kurių registracijos ir administracinį statusą reikėjo patikrinti prieš kam nors galint pasakyti, kas iš tikrųjų perkama.Šis atvejis tinkamai aprašytas puslapyje, kuriame išsamiai pateikti visi keturi atvejai, įskaitant tai, kas buvo nustatyta ir ką mes padarėme.
Tvarkinga nota simple yra pradžia, o ne galutinis sprendimas
Tai yra bendro pobūdžio informacija apie Ispanijos registrų sistemos veikimą, aktuali 2026 m. rugpjūčio 17 d., parengta remiantis pirminiais šaltiniais, o ne nukopijuota iš kito vadovo. Tai nėra teisinė konsultacija dėl konkretaus nekilnojamojo turto. Ar Registro ir Catastro neatitikimas yra svarbus konkrečiam prieš Jus esančiam turtui ir kaip iš tikrųjų panaikinamas įregistruotas suvaržymas, gali atsakyti tik Jūsų nepriklausomas teisininkas, kai turės abu dokumentus.Mes patys registro netikriname ir nepakeičiame teisininko atliekamo patikrinimo. Mes užtikriname, kad nota simple, Catastro nuorodos duomenys ir techninė nekilnojamojo turto būklė būtų palyginti kartu, o ne nagrinėjami po vieną. Taip yra todėl, kad skirtumas tarp to, kas dokumentuota, ir to, kas egzistuoja iš tikrųjų, buvo būtent ta vieta, dėl kurios atsisakėme brangiausio iš savo nagrinėtų objektų.
Dažniausiai užduodami klausimai apie kadastrą ir nekilnojamojo turto registrą
- Ar galiu pats iš Čekijos paprašyti nota simple, dar neturėdamas teisininko?
- Taip, bet kuris teisėtą interesą turintis asmuo gali jos paprašyti internetu, neprivalėdamas gyventi Ispanijoje, ir paprastai ji parengiama nedelsiant. Už teisininko paslaugas verta mokėti ne vien tam, kad gautumėte dokumentą, o tam, kad jis būtų tinkamai perskaitytas, ypač palygintas su Catastro duomenimis ir faktine nekilnojamojo turto būkle.
- Faktiškai nekilnojamasis turtas yra didesnis arba mažesnis, nei nurodyta nota simple. Ar tai normalu?
- Tai nutinka pakankamai dažnai, todėl savaime nėra nerimą keliantis požymis. Registro ir Catastro duomenys gali skirtis nuo fiziškai išmatuotų duomenų dėl vien administracinių, o ne įtartinų priežasčių. Tačiau visada verta išsiaiškinti kodėl, nes kartais sąžiningas atsakymas būna neįregistruotas priestatas, keičiantis tai, ką iš tikrųjų perkate.
- Ar certificación registral pakeičia nota simple, ar tai papildomas dokumentas?
- Tai kitoks dokumentas, skirtas kitam tikslui. Nota simple yra kasdienis informacinis išrašas, naudojamas kiekviename įprastame pirkimo etape. Certificación registral yra teisiškai privalomas dokumentas, skirtas situacijoms, kurioms jo konkrečiai reikia, pavyzdžiui, teismo procesui arba oficialiam ginčui dėl registro turinio. Įprastam pirkimui jis nereikalingas.
