Naudojame slapukus, kad pagerintume Jūsų patirtį, analizuotume svetainės naudojimą ir pateiktume suasmenintą turinį.
Vadovas
Trumpalaikė nuoma Costa del Sol
Ar galima trumpalaikė nuoma, sprendžia trys atskiros institucijos: Andalūzijos taisyklės ir jos turizmo registras, konkrečios savivaldybės apribojimai ir nuo 2025 m. balandžio 3 d. savininkų bendrijos sutikimas, kai veikla pradedama naujai, patvirtintas trijų penktadalių balsų dauguma.
Įsigyjate būstą norėdami jį trumpam išnuomoti, o tik vėliau sužinote, kad to daryti negalima.
Kaip yra iš tikrųjų
Ar galima trumpalaikė nuoma, sprendžia trys atskiros institucijos: Andalūzijos taisyklės ir jos turizmo registras, konkrečios savivaldybės apribojimai ir nuo 2025 m. balandžio 3 d. savininkų bendrijos sutikimas, kai veikla pradedama naujai, patvirtintas trijų penktadalių balsų dauguma.
Kas tai keičia
Nauja taisyklė taikoma savininkams, kurie trumpalaikę nuomą pradeda naujai. Anksčiau susiklosčiusios situacijos teisiškai gali būti vertinamos kitaip, o pereinamieji atvejai priklauso gidui, ne pagrindiniam puslapiui. Jei pastate trumpalaikė nuoma neleidžiama, galite būstą nuomoti ilgalaikei nuomai, tačiau ne per Airbnb ar Booking. Andalūzija taip pat nurodo, kad jos turizmo registras neleis registruoti būstų savivaldybėse, kurios nustatė savus apribojimus.
Ką dėl to darome
Pirkdami antrinės rinkos būstą, perskaitome bendrijos įstatus, o teisininkas juos patikrina. Pirkdami naujos statybos būstą, iš anksto pasiteiraujame vystytojo, ar jis tai numatė. Prieš rezervaciją patikriname, ar jūsų numatyta nuoma iš tikrųjų bus galima ir tinkamai įregistruojama.
Per 30 sekundžių
Nuo 2025 m. balandžio 3 d. savininkų bendrija turi aktyviai balsuoti ir 3/5 balsų dauguma leisti naują trumpalaikę nuomą pastate. Iki šios datos taisyklė buvo priešinga: nuoma buvo leidžiama, nebent savininkai nubalsuodavo ją uždrausti. Tai reali dabartinė rizika, o ne pasenusi informacija.
Kodėl dviem panašiems butams gali būti taikomi priešingi atsakymai?
Nekilnojamojo turto kaina, dydis ar apdaila nepasako, ar jį galima teisėtai nuomoti turistams. Tai nepriklausomai viena nuo kitos sprendžia trys atskiros institucijos, ir visos trys turi atsakyti teigiamai.Regionas pats administruoja turistų registrą, VUT sistemą. Po 2025 m. vasario mėn. reformos nekilnojamajam turtui taip pat reikia galiojančios savivaldybės licencijos arba naudojimo paskirties keitimo deklaracijos, leidžiančios naudoti turtą turistams, ir tik tada galima pateikti regioninės registracijos prašymą. Nuo 2025 m. balandžio 3 d. taikomas ir trečiasis reikalavimas: jūsų savininkų bendrija turi trijų penktadalių savininkų ir jų dalyvavimo kvotų balsų dauguma aktyviai leisti naują turistinės nuomos veiklą pastate. Iki šios datos galiojo priešinga tvarka: bendrija turėjo balsuoti, kad ją UŽDRAUSTŲ, o tyla reiškė, kad nuoma leidžiama. Dabar tyla reiškia priešingai.
1
Regioninė registracija (VUT)
Who decidesAndalūzijos vyriausybė
What it grantsRegistruotas turistinės nuomos numeris
If noJokios teisėtos trumpalaikės nuomos, nepaisant kitų dviejų leidimų.
2
Savivaldybės leidimas ar paskirties keitimas
Who decidesSavivaldybė pagal Decreto-ley 1/2025
What it grantsPatvirtina, kad nekilnojamojo turto paskirtį leidžiama keisti į turistinės nuomos
If noRegioninės registracijos apskritai negalima pateikti.
3
Bendrijos balsavimas, 3/5 dauguma
Who decidesJūsų savininkų bendrija nuo 2025 m. balandžio 3 d.
What it grantsLeidžia pastate NAUJĄ turistinės nuomos veiklą
If noNuoma pastate užblokuota, net jei regionas ir miesto savivaldybė jai neprieštarauja.
Vienas NE bet kuriame etape sustabdo visą planą, kad ir ką būtų nusprendę kiti du.
Savininkų bendrijos balsavimas iš tiesų yra naujas reikalavimas, o ne taisyklė, kuri visada galiojo, tik liko nepastebėta. Iki 2025 m. balandžio 3 d. bendrija turėjo aktyviai balsuoti, kad uždraustų turistinę nuomą. Jei toks balsavimas neįvykdavo, nuoma buvo tiesiog leidžiama. Nuo tos datos įstatymas pakeitė pradinę taisyklę: dabar bendrija turi aktyviai balsuoti, taikant tą pačią trijų penktadalių balsų daugumą, kad ją leistų. Pastatas, kuriame ši tema apskritai neaptariama, pagal nutylėjimą dabar yra pastatas, kuriame nauja turistinė nuoma neleidžiama, o ne toks, kuriame ji tyliai leidžiama.Nuosavybės objektas, kuris iki 2025 m. balandžio 3 d. jau teisėtai veikė kaip turistinės nuomos objektas, paprastai laikomas toliau veikiančiu pagal taisykles, kuriomis pradėjo veikti. Nereikia naujo balsavimo taikyti atgaline data. Ši pozicija grindžiama nuosekliais teisės komentarais, o ne šiame renginyje straipsnis po straipsnio patikrintu pirminiu tekstu. Prieš remdamiesi tuo konkrečiame pastate, paprašykite savo teisininko patvirtinimo, ypač jei perkate antrinės rinkos būstą, reklamuojamą kaip jau turintį nuomos istoriją.
Iki 2025 m. balandžio 3 d.Nuo 2025 m. balandžio 3 d.
Bendrija, kuri niekada neaptarė turistinės nuomos, faktiškai ją leido pagal nutylėjimą.
Dabar tyla reiškia priešingai: NAUJA turistinės nuomos veikla draudžiama, nebent savininkai aktyviai nubalsuoja už jos leidimą 3/5 balsų dauguma.
Vienintelė tikra bendrijos galia buvo balsuoti už nuomos uždraudimą, tačiau dauguma bendrijų to niekada nepadarė.
Dabar bendrija pati sprendžia balsuodama vienaip ar kitaip, todėl pardavėjo teiginiui, kad „bendrija neprieštarauja“, pagrįsti reikia tikro protokolo, o ne prielaidos.
Ar 2025 m. balandžio mėn. bendrijos balsavimo taisyklė taikoma savininkui, kuris jau nuomoja savo butą?Nuoseklūs teisiniai komentarai teigia, kad būstas, kuris iki 2025 m. balandžio 3 d. jau teisėtai veikė kaip turistinės nuomos objektas, gali toliau veikti pagal ankstesnį pagrindą, netaikant naujo balsavimo atgaline data. Šiame vadove tai nebuvo nepriklausomai patikrinta pagal pirminį teisinį tekstą, straipsnis po straipsnio. Prieš remdamiesi šia informacija dėl konkretaus pastato, paprašykite teisininko ją patvirtinti, ypač jei antrinės rinkos būsto skelbime teigiama, kad jis turi ankstesnę nuomos istoriją, kurios dokumentų nesate matę.
Ar kai kurie miestai taiko papildomų apribojimų, be regiono ir bendrijos reikalavimų?
Málaga miestas nuėjo toliau nei regioninės taisyklės. 2025 m. rugpjūtį galutinai patvirtinus teritorijų planavimo pakeitimą, 43 įvardytuose rajonuose, įskaitant istorinį centrą ir kelis centrinius rajonus, visam laikui užblokuotos naujos turistinės nuomos registracijos. Tai rajonai, kuriuose turistiniai butai jau sudaro daugiau kaip 8 procentus būstų. Atskiras viso miesto moratoriumas bet kokiai naujai viešbučio ar turistinės nuomos licencijai gyvenamosios paskirties teritorijose galutinai patvirtintas 2026 m. liepos 16 d. ir galioja trejus metus arba iki miesto urbanistinio plano pertvarkymo pabaigos. Turistinė nuoma, teisėtai įregistruota iki šių priemonių priėmimo, gali būti tęsiama, jei ir toliau laikomasi įprastų tinkamumo gyventi, saugos ir mokestinių prievolių.Ar kuris nors kitas Costa del Sol miestas įvedė panašų apribojimą, reikia tikrinti kiekviename mieste atskirai. To negalima daryti prielaidos remiantis Málaga pavyzdžiu. Šiame vadove nėra patvirtinto konkretaus apribojimo, taikomo būtent Marbella. Tai nereiškia, kad Marbella apskritai neturi jokių apribojimų: sąžiningas atsakymas yra tas, kad ši informacija nepatikrinta ir klausimas neišspręstas. Prieš remdamiesi informacija apie konkretų adresą, kreipkitės į miesto savivaldybę arba vietos teisininką.
Ką tai reiškia nuomos pajamų mokesčiui, kai nuoma iš tiesų tampa įmanoma?
Ar nuoma teisiškai galima ir kaip apmokestinamos pajamos, yra du atskiri klausimai. Tik antrasis priklauso nuo Jūsų mokestinės rezidavimo vietos. ES arba EEE mokesčių rezidentas moka 19 % nuo GRYNŲJŲ nuomos pajamų, iš jų atskaičius su nuoma iš tikrųjų susijusias išlaidas. Ne ES arba EEE mokesčių rezidentas moka 24 % nuo BENDRŲJŲ pajamų, pagal įprastą taisyklę neatskaitant išlaidų. 2025 m. teismo sprendimas išplėstų išlaidų atskaitymą ir ne ES rezidentams. Tačiau valstybė jį apskundė, o mokesčių institucijos praktika nepasikeitė. Šiai grupei praktikoje šiandien taikoma didesnė suma be atskaitymų.Visa tai nesvarbu, kol neįveikti pirmieji trys etapai. Prieš rekomenduodami ar rezervuodami būstą būtent dėl jo nuomos potencialo, patikriname faktinį VUT statusą arba tinkamumą, atitinkamas savivaldybės taisykles ir pačios bendrijos protokolus bei poziciją dėl turistinės nuomos. Mes tiesiog nepasikliaujame skelbimo ar agento žodžiais. Taip pat nelaikome įrodymu teiginio, kad „ankstesnis savininkas jį nuomojo“, jog ir Jums bus leidžiama tai daryti. Taisyklės, pagal kurias tai sprendžiama, pasikeitė po daugelio tokių ankstesnių susitarimų pradžios.
Taip, į ją verta žiūrėti rimtai, o ne laikyti smulkiu šriftu. 2025 m. balandžio 3 d. įsigaliojęs bendrijos balsavimo reikalavimas yra tikras struktūrinis pokytis: anksčiau pastate, kuriame turistinė nuoma tiesiog niekada nebuvo aptarta, pagal nutylėjimą ją buvo leidžiama vykdyti. Dabar pagal nutylėjimą ji draudžiama. Pridėkite prieš kelias savaites atsiradusį savivaldybės licencijos reikalavimą ir pačios Málaga miesto 2026 m. liepos 16 d. trejiems metams patvirtintą viso miesto moratoriumą naujoms licencijoms. Būsto nuomos potencialo nebegalima spręsti pagal tai, ką netoliese daro panašiai atrodantis butas.Tai yra bendra informacija apie tai, kaip šiuo metu veikia Andalūzijos ir nacionalinės taisyklės, o ne garantija dėl konkretaus būsto. Dvi iš pirmiau pateiktų detalių grindžiamos nuosekliais teisės komentarais, o ne šiame renginyje atliktu pirminio teksto tikrinimu straipsnis po straipsnio. Prieš įsipareigodami pirkti būstą dėl jo nuomos pajamų, paprašykite teisininko patvirtinti tuo metu galiojančią poziciją. Arevont prieš rekomenduodama būstą šiuo tikslu patikrina jo VUT statusą, savivaldybės taisykles ir bendrijos poziciją. Už atsakymą „ne“, kai atsakymas yra „ne“, papildomo mokesčio netaikome.
Dažniausiai užduodami klausimai apie trumpalaikę nuomą
Jei pardavėjas parodys galiojantį VUT registracijos numerį, ar tai išspręs klausimą?
Tai patvirtina, kad regioninė registracija yra galiojanti, tačiau tai tik vienas iš trijų etapų, o ne visi jie. Vien tai nepatvirtina, kad bendrija šiuo metu leidžia vykdyti veiklą arba kad šiam adresui vėliau nebuvo pritaikytas naujas savivaldybės apribojimas. Paprašykite ir pačios bendrijos protokolų šiuo klausimu bei registracijos numerio.
Ar savininkų bendrija gali pakeisti sprendimą, kuriuo jau buvo leista turistinė nuoma?
2025 m. balandžio 3 d. reforma susijusi su NAUJU leidimu. Nuoseklūs teisės komentarai nurodo, kad iki tos datos teisėtai veikęs nuosavybės objektas toliau veikia pagal esamą pagrindą, todėl naujo balsavimo nereikia. Bendroji bendrijos teisė reguliuoti ar riboti jau vykdomą veiklą yra atskiras teisės klausimas, nesusijęs su pačiu naujo leidimo balsavimu. Dėl konkretaus pastato verta gauti teisininko patvirtinimą, o ne daryti prielaidą į vieną ar kitą pusę.
Ar perkant butą, kuriame bendrija jau balsavo už, klausimas galutinai išsprendžiamas?
Tai atsako į bendrijos lygmens klausimą pagal šiandienos padėtį, bet ne visam laikui. Bendrija laikui bėgant gali peržiūrėti savo taisykles, o nei regioninė registracija, nei savivaldybės licencija šios galimybės nepanaikina. Vertinkite balsavimą „už“ kaip pirkimo metu patvirtintą dabartinę poziciją, o ne kaip nekintamą garantiją visam Jūsų nuosavybės laikotarpiui.
Kiti trys rūpesčiai
okupas
Kol būsite grįžę namo, įsibrovėliai perims Jūsų butą, o iškeldinti jų negalėsite metų metus.