Teisinio patikrinimo koordinavimas perkant būstą Ispanijoje
Mes neatliekame teisinių darbų ir tai sąmoningai nurodome: Ispanijos būsto teisinį patikrinimą atlieka nepriklausomas teisininkas, atstovaujantis Jums, o ne mums ar pardavėjui. Mūsų vaidmuo yra koordinuoti šį procesą, todėl rezervacijos sutartis perskaitoma prieš pervedant Jūsų pinigus, dokumentai iš tikrųjų pasiekia teisininką, laikomasi terminų ir kiekvienu etapu žinote, kas dar liko nebaigta. Pats patikrinimas paprastai trunka 2-4 savaites nuo rezervacijos, todėl kol jis nebaigtas, nerekomenduosime Jums nieko pasirašyti.
Kas atlieka patikrą ir kam kiekvienas iš jų atstovauja
Su Ispanijos būsto pirkimo teisine puse susijusios trys šalys, todėl pirmiausia naudinga išsiaiškinti, kam kiekviena iš jų atstovauja. Viena atstovauja Jums. Viena neatstovauja niekam. Trečioji esame mes, o mes nesame advokatų kontora.Specialistai suteikia reikiamą kompetenciją. Mes pasirūpiname, kad viskas būtų susieta: kad tinkamas veiksmas būtų atliekamas toliau, tinkama tvarka ir kad niekas nelauktų dokumento, kurio niekas nepareikalavo.Teisiniam patikrinimui paprastai rekomenduojame Malaga Solicitors, nepriklausomą Ispanijos advokatų kontorą, veikiančią Costa del Sol (Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P. biurą, NIF B93659845). Teisininkas atstovauja Jums, o ne Arevont ir ne pardavėjui, todėl bendraujate su vietos teisininku, išmanančiu vietos institucijų ir Nekilnojamojo turto registro tvarką. Žinoma, bet kuriuo metu galite pasirinkti savo teisininką. Už šią rekomendaciją iš kontoros negauname jokio komisinio atlygio ar kitos naudos.
| Kas turi būti atlikta | Kas tai atlieka | Ką tai reiškia Jums |
|---|---|---|
| Prieš rezervaciją | ||
| Supažindiname Jus su teisininku | Arevont | Paprastai rekomenduojame Malaga Solicitors ir už tai neimame rekomendavimo mokesčio. Jei verčiau norėtumėte pasitelkti savo Ispanijos teisininką, galite tai padaryti, o visa kita šiame puslapyje nesikeičia. |
| Rezervacijos sutarties skaitymas | Jūsų advokatas | Rezervacija yra vienintelis mokėjimas, atliekamas ne pagal garantijų sistemą, todėl sutartyje turi būti aiškiai nurodyta, kas nutiks užstatui, jei patikros metu bus nustatyta problema. Teisininkas ją perskaito prieš pervedant pinigus, o ne vėliau. |
| Vystytojo tikrinimas kaip įmonės | Arevont | Ar tai būtų patikrintas vystytojas, su kuriuo jau esame dirbę, ar naujas vystytojas, dar neturintis veiklos istorijos, taip pat bet kokia tikra mūsų ar pirkėjų patirtis, tiek gera, tiek bloga. Jei patirties neturime, taip ir pasakome, užuot apsimetę, kad jos yra. |
| Atliekant teisinį patikrinimą | ||
| Pats teisinis patikrinimas | Jūsų advokatas | Nuosavybė, apsunkinimai ir skolos, statybos teisėtumas ir leidimai, bendrijos taisyklės, naudojimo ir nuomos apribojimai. Tai yra teisinis darbas, kurio mes neatliekame. |
| Banko garantijos tikrinimas | Jūsų advokatas | Naujos statybos būste tikriname, ar garantija, dengianti Jūsų etapinius mokėjimus, galioja ir yra išduota Jūsų vardu, o ne yra vystytojui priklausanti grupinė garantija. |
| Dokumentų gavimas iš pardavėjo pusės | Arevont | Raginame vystytoją, pardavėjo agentą ir bendrijos administratorių pateikti dokumentus, kurių paprašė teisininkas. Būtent čia teisinis patikrinimas iš tikrųjų stringa, tačiau tai nėra teisinė problema. |
| Terminų laikymasis | Arevont | Kas turi įvykti toliau ir iki kada. Kai ko nors reikia iš Jūsų, apie tai iš anksto informuojame mes, o ne tą pačią dieną. |
| Paaiškiname, ką išvada reiškia pirkimo sandoriui | Arevont su Jūsų teisininku | Teisininkas išdėsto teisinę padėtį. Mes paaiškiname, ką ji reiškia konkrečiam pirkimo sandoriui, taip pat ir tais atvejais, kai rekomenduojama sandorio atsisakyti. |
| Pasirašant ir vėliau | ||
| Pasirašymas pas notarą | Notaras | Valstybės pareigūnas, patvirtinantis šalių tapatybę, tinkamą pasirašymo atlikimą ir viešojo akto teisingumą. Jis nėra Jūsų patarėjas ir neatstovauja nė vienai šaliai. |
| Pinigų laikymas iki sandorio užbaigimo | Jūsų advokatas | Perkant antrinės rinkos būstą, likusi suma paprastai laikoma Jūsų teisininko klientų sąskaitoje, atskiroje prižiūrimoje sąskaitoje, ir pardavėją pasiekia tik pas notarą. |
| Administravimas po perleidimo | Jūsų advokatas | Dokumentų tvarkymas po perleidimo, komunalinių paslaugų sutarčių perrašymas ir metinės mokestinės prievolės. Čia, pakrantėje, ir toliau liekame Jūsų kontaktiniu asmeniu. |
Ar gaunate komisinį mokestį už teisininko rekomendavimą?Ne. Iš rekomenduojamos įmonės negauname nei komisinio mokesčio, nei jokio kito atlygio. Tą patį klausimą verta užduoti bet kuriai agentūrai, nes teisininkas, mokantis už rekomendaciją, turi susikirtusių lojalumo pareigų, todėl gali nutylėti problemą, dėl kurios reikėtų atsisakyti sandorio. Patikima agentūra į šį klausimą atsako tiesiogiai.
Ar galiu pasitelkti teisininką?Taip, bet kuriuo metu. Rekomenduojame įmonę, su kuria dirbame, nes bendradarbiaujame jau daugelį metų ir taip lengviau koordinuoti veiksmus, tačiau pasirinkimas priklauso Jums, o teisininkas bet kuriuo atveju atstovauja Jums. Nerekomenduotume pasikliauti teisininku, kurį pasiūlė vystytojas arba pardavėjo agentas, nes jo interesas yra užbaigti pardavimą.
Notaras nėra Jūsų teisininkas
Tai dažniausias nesusipratimas, kurį į Ispanijos pirkimo procesą atsineša užsienio pirkėjai. Verta jį išsklaidyti prieš imantis bet kokių kitų veiksmų, nes nuo to priklauso, kas iš tikrųjų Jus saugo.Notaras yra valstybės pareigūnas. Jis patikrina akto teisėtumą ir registro būklę pasirašymo momentu, tačiau niekam neatstovauja. Jūsų teisininkas atstovauja Jums ir patikrinimus atlieka prieš Jums prisiimant įsipareigojimus. Tai du nepriklausomi patikrinimai, atliekami skirtingu metu ir skirti skirtingiems tikslams. Jums reikalingi abu, ir vienas nepakeičia kito.
Kas paprastai manomaKaip tai veikia Ispanijoje
- Notaras patikrina pirkimą už mane
- Notaras patvirtina tapatybę, tinkamą pasirašymo procedūrą ir viešojo akto teisingumą, taip pat tuo metu iš naujo patikrina nuosavybę ir dabartinį įrašą registre. Tai yra tikras patikrinimas. Tačiau jis nėra tas pats, kas teisinis patikrinimas, kurį Jūsų vardu prieš kelias savaites atliko teisininkas, kai dar buvo galima atsitraukti.
- Notaras yra tam tikras teisės patarėjas
- Ispanijoje notaras nėra nei teisinis patarėjas, nei kurios nors šalies atstovas. Jūsų šalyje tai dažnai painiojama, todėl verta aiškiai tai pasakyti.
- Advokatas iš mano šalies tuo pasirūpins
- Jums reikia Ispanijos teisininko, išmanančio Ispanijos teisę. Savo šalies teisininką galite pasitelkti kartu su juo, tačiau, tiesą sakant, tai paprastai mažai padeda ir dažnai sulėtina procesą: valandinį mokestį imantys teisininkai linkę kelti klausimus, kuriuos Ispanijos sistema jau seniai išsprendė, o tada vis tiek klausia Ispanijos teisininko, kaip viskas vyksta čia.
- Nekilnojamojo turto agentas jau pasakė, kad viskas gerai
- Pardavėjo pusės atsakymas yra informacija, o ne patikrinimas. Jis gali būti visiškai teisingas. Vis dėlto tai nėra patikrinimas, už kurį kas nors prisiima atsakomybę.
- Tai, kas buvo pažadėta žodžiu, bus įvykdyta
- Čia žodinis pažadas nieko nereiškia, nebent jis būtų užrašytas. Jūsų teisininkas kartu su Jumis peržiūri kiekvieną sąlygą, o taikoma tai, kas nurodyta sutartyje.
Ir dar vienas dalykas, kurio beveik niekas garsiai nepasako. Problemos čia paprastai kyla ne dėl sukčiavimo. Jas lemia nebaigti dokumentų tvarkymo darbai: niekada neįregistruotas priestatas, trūkstama licencia de primera ocupación, su būstu pereinanti bendrijos skola. Būtent to iš tikrųjų ieškoma atliekant patikrinimą, todėl jis nėra įspūdingas ir trunka savaites, o ne vieną popietę.
Oficialūs šaltiniai
Ar mano teisininkas gali pasirašyti pas notarą?Taip, turint tinkamai įformintą įgaliojimą. Tai viena iš priežasčių, kodėl verta juo pasirūpinti iš anksto, kol esate čia, o ne paskutinę savaitę savo šalyje. Kaip vyksta pati sandorio užbaigimo diena, aprašyta būsto perdavimo paslaugoje.
Kur laikomi Jūsų pinigai, kol vyksta patikrinimas
Užsienio pirkėjai to klausia iš anksto ir pagrįstai. Jums iš savo šalies pažįstamas notaro depozitas čia tokia forma neegzistuoja. Sistema veikia kitaip, bet ne prasčiau.Perkant antrinės rinkos būstą, paprastai pervedate pinigus į savo teisininko klientų sąskaitą, o teisininkas perduoda juos pardavėjui tik pas notarą, tuo metu, kai pasirašomas pirkimo sandorio dokumentas. Ispanijos teisininkai klientų pinigus laiko atskiroje prižiūrimoje sąskaitoje, o ne savo veiklos sąskaitoje.Perkant naujos statybos būstą, vystytojas negali laisvai pasiekti Jūsų pinigų. Pagal įstatymą Jūsų mokėjimai pervedami į specialią apsaugotą konkrečiai statybai skirtą sąskaitą, o kiekvieną iš jų turi užtikrinti banko garantija. Jūsų teisininkas tai patikrina prieš pirmam eurui iškeliaujant po rezervacijos.
- Naujos statybosApsaugota statybos sąskaita su Jūsų vardu išduota banko garantija, užtikrinančia kiekvieną etapais atliekamą mokėjimą. Vystytojas gali naudotis joje esančiomis lėšomis tik pagal įstatyme ir sutartyje nustatytas taisykles.
- Antrinės rinkos būstasAtskira ir prižiūrima Jūsų teisininko klientų sąskaita. Pardavėjas pinigus gauna pas notarą, o ne anksčiau.
- RezervacijaVienintelis mokėjimas, kuriam netaikoma garantijų sistema, todėl jis turėtų būti nedidelis, o sutartyje turi būti nurodytos jo grąžinimo sąlygos.
- Eiliškumas, kurio niekas nepaaiškinaNedidelis rezervacijos užstatas dažnai sumokamas dar nesuteikus banko garantijos, ir tai yra įprasta. Apsaugotas turi būti privatus pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurį pradedami dideli mokėjimai dalimis. Prieš juos atliekant, Jūsų teisininkas patvirtina, kad galiojanti garantija yra suteikta ir išduota Jūsų vardu.
Svarbu ne tik tai, kur siunčiate pinigus. Prieš kiekvieną reikšmingą mokėjimą Jūsų teisininkas patikrina, kodėl jį atliekate, kam siunčiate pinigus ir kokiomis sąlygomis. Tai svarbu, nes rinkoje pasitaikantis sukčiavimas paprastai būna kasdieniškas, o ne dramatiškas: skelbimas apie būstą, kurio pardavėjas neturi teisės parduoti, savininku apsimetantis asmuo, suklastotas įgaliojimas, el. laiškas apie pasikeitusius banko rekvizitus. Visa tai apimanti taisyklė paprasta. Niekada niekam nemokėkite, prieš tai nepasitikrinę su savo teisininku arba mumis.
Kas nutiks mano pinigams, jei vystytojas niekada neužbaigs statybų?Tam ir skirta banko garantija, todėl Jūsų teisininkas ją patikrina prieš atliekant bet kokį mokėjimą dalimis. Taip pat svarbu žinoti, kad apsauga taikoma ne tik tuo atveju, jei vystytojas bankrutuotų: jei statybos užsitęstų ilgiau nei sutartyje nurodyta užbaigimo data, ta pati garantija taip pat galiotų. Jūsų teisininkas tiksliai paaiškins, ką jos formuluotė apima Jūsų būsto atveju.
Sutartis dėl būsto, kurio mes jums neradome
Galbūt jau turite rezervacijos formą, arras sutartį arba vystytojo standartinę pirkimo-pardavimo sutartį dėl būsto, kuris su mumis visiškai nesusijęs. Vis tiek atsiųskite ją. Nebūtina būti mūsų klientu, mums taip pat nereikia dalyvauti perkant.Mes nesame teisininkai, todėl nesakysime, kad dokumentas yra tinkamas. Esame žmonės, kurie nuolat skaito šias sutartis iš pirkėjo perspektyvos, o tai yra kitoks ir naudingas dalykas.
- Ką joje tikrinameKas nutinka Jūsų užstatui, jei teisinio patikrinimo metu randama problemų. Ką iš tikrųjų įpareigoja terminai. Kiek Jums kainuoja atsisakymas ir ar tokia pati kaina taikoma kitai šaliai. Naujos statybos būste, ar apskritai minima banko garantija ir kieno vardu ji išduota.
- Ką atgaunateKurias sąlygas siūlytume keisti, kurių tokios formos nepasirašytume ir ar šis dokumentas šioje pakrantėje yra įprastas, ar neįprastas. Taip pat nurodome, jei atsakymas yra toks, kad jame nematome nieko, dėl ko verta ginčytis.
- Kur sustojameMes neteikiame teisinės nuomonės ir nieko nepatvirtiname pasirašydami. Jei dėl dokumento reikia kreiptis į advokatą, taip ir pasakome, be to, galime Jus nukreipti pas advokatą, kuris yra nepriklausomas tiek nuo mūsų, tiek nuo pardavėjo.
- Kada siųstiPrieš pervedant pinigus. Sumokėjus užstatą, klausimas nebėra, ką pakeisti, o tampa klausimu, ką dar galima susigrąžinti, ir tai yra kur kas blogesnis klausimas.
Ko neapima teisinis patikrinimas
Puslapis, kuriame išvardyta tik tai, kas tikrinama, nepastebimai sudaro įspūdį, kad tikrinama viskas. Taip nėra, todėl spragas verta įvardyti, nes kiekviena iš jų reiškia tikrą patikrinimą, kurį atlieka kas nors kitas.
Kas dažnai painiojamaKas tai iš tikrųjų atlieka
- Banko vertinimas
- Banko vertintojas dirba bankui ir įvertina turtą hipotekos tikslais. Defektų paieška nėra jo darbas. Tai nėra techninė apžiūra ir jos nepakeičia.
- Pastato būklė
- Statinio ekspertas arba architektas apžiūri konstrukciją, stogą, drėgmę, inžinerines sistemas ir baseiną, tada surašo, ką rado. Senesniuose būstuose taip aptinkami dalykai, kurie kitu atveju išryškėtų Jums jau įsikėlus.
- Naujos statybos būsto trūkumai perduodant
- snagging sąrašas būsto perdavimo metu yra atskira užduotis, atliekama pagal atskirą grafiką. Vienuose projektuose tai vyksta prieš nuosavybės perdavimą, kituose po jo, priklausomai nuo vystytojo.
- Ar verta pirkti
- Advokatas atsako, ar teisinė padėtis yra tinkama. Ar kaina atitinka tai, ką už tokį pat biudžetą galima įsigyti netoliese, ir ką leidžiama statyti kaimynystėje, yra mūsų darbo dalis.
- Garantija, kad niekada nekils problemų
- Užbaigtas patikrinimas nėra pažadas. Jis parodo, kas buvo patikrinta iš to, ką buvo galima patikrinti, ir kas buvo rasta. Ne kiekvienas punktas taikomas kiekvienam būstui, o advokatas tikrina tai, kas aktualu konkrečiam sandoriui.
Ką tikrina teisininkas
Tai yra darbinis sąrašas. Pirmoji grupė taikoma kiekvienam būstui. Antroji taikoma tik naujos statybos būstui, papildomai prie pirmosios, ir ji susijusi tiek su projektą vykdančia įmone, tiek su pačiu būstu.| Kas tikrinama | Kodėl tai tikriname | Ką čia reikštų problema |
|---|---|---|
| Kiekvienam būstui | ||
| Nuosavybė | Kam iš tikrųjų priklauso būstas ir ar registro įrašas sutampa su jį parduodančiu asmeniu. | Pirktumėte iš asmens, kuris negali perleisti to, ką parduoda. |
| Suvaržymai ir išieškojimas | Hipotekos, areštai ir kiti nekilnojamajam turtui įregistruoti suvaržymai. | Suvaržymas, išliekantis po pardavimo, taikomas būstui, o ne ankstesniam savininkui. |
| Servitutai ir apribojimai | Būstui įregistruotos kelio servituto ir kitos teisės bei apribojimai. | Paaiškėja, kad tai, ką manėte esant būsto dalimi, yra bendrai naudojama arba riboto naudojimo. |
| Bendrijos skolos | Nesumokėti bendrijos mokesčiai ir prieš pasirašant gaunama savininkų bendrijos pažyma. | Ispanijoje skolos seka paskui būstą, o ne asmenį. Nesumokėti bendrijos mokesčiai, mokesčiai ar baudos gali būti perkelti Jums, kartais siekdami dešimtis tūkstančių eurų. |
| IBI ir vietos prievolės | Metinis nekilnojamojo turto mokestis ir atitinkami vietos mokesčiai. | Taikoma ta pati taisyklė: prievolė pereina kartu su būstu. |
| Registro ir kadastro patikra | Ar Registro de la Propiedad ir Katastro duomenyse aprašomas tas pats nekilnojamasis turtas. | Tai, kad abu įrašai nesutampa, yra įprasta ir paprastai ištaisoma, tačiau tai daug pigiau išsiaiškinti prieš pasirašant, o ne po to. |
| Statinio teisėtumas | Ar tai, kas ten pastatyta, atitinka tai, kam buvo išduotas leidimas, ir ar pakeitimai įregistruoti. | Neregistruotas priestatas yra vienas dažniausių nustatomų pažeidimų, jis turi įtakos antrinės rinkos būstui, hipotekai ir kartais komunalinėms paslaugoms. |
| licencia de primera ocupación | Pirmojo naudojimo leidimas būstui. | Be jo būste negalima teisėtai gyventi ar prijungti komunalinių paslaugų, be to, jį daug sunkiau perparduoti. |
| Bendrijos taisyklės ir nuoma | comunidad įstatai, esamos nuomos sutartys ir šio turto bei savivaldybės naudojimo ir nuomos taisyklės. | Turtą gali būti visiškai teisėta pirkti, tačiau trumpalaikė atostogų nuoma jame gali būti ribojama. Jei nuoma yra viena iš priežasčių, dėl kurių perkate, būtent ši eilutė lemia, ar pirkinys vis dar prasmingas. |
| Taip pat naujos statybos būstui | ||
| Vystytojas | Kas vykdo projektą ir ką jie iš tikrųjų jau yra užbaigę. | Šioje pakrantėje daug vystytojų yra naujokai, o kai kuriems tai pirmasis projektas. Tai verta žinoti prieš įsipareigojant, o ne po to. |
| Statybos licencija | Statybos licencija, leidžianti teisėtai tęsti statybas. | Statybų pradžia neturint tinkamų licencijų yra blogiausias atvejis visame šiame sąraše. |
| Žemės paskirtis | Kad sklypas yra suelo urbano, priskirtas urbanizuotai ir užstatyti tinkamai žemei. | Saugoma arba kaimo paskirties žemė reiškia kitokį pirkinį, nei Jums siūloma. |
| Banko garantija | Galiojanti garantija arba draudimo liudijimas, apimantis kiekvieną Jūsų atliekamą etapinį mokėjimą ir išduotas Jūsų vardu. | Tai apsauga, grąžinanti Jūsų pinigus, jei statybos nebaigiamos. Jūsų teisininkas prašo individualaus, Jūsų vardu išduoto sertifikato, o ne vystytojo grupinio draudimo poliso. |
| Sandorio užbaigimo data sutartyje | Kada projektas turi būti oficialiai užbaigtas ir ar dokumentai patvirtina šią datą. | Garantija taip pat taikoma, jei statybos užsitęsia ilgiau nei sutartyje nurodyta data, todėl joje įrašyta data yra svarbesnė už nurodytąją brošiūroje. |
| Statybos užbaigimas ir leidimas gyventi | Statybų pabaigoje išduodami darbų užbaigimo sertifikatas ir pirmojo naudojimo leidimas. | Būtent jie leidžia iš baigto pastato tapti tokiu, kuriame galima teisėtai gyventi ir prisijungti prie vandens bei elektros tinklų. Jie gaunami pačioje pabaigoje, todėl būtent šiame etape naujos statybos būste dažniausiai vėluojama. |
Kur teisininkas įsitraukia į pirkimo procesą
Visą pirkimo procesą nuo pirmojo skambučio iki raktų sudaro penkiolika žingsnių. Keturi iš jų aprašyti šiame puslapyje: susitikimas su teisininku ir įgaliojimo sutvarkymas, rezervacija, pats patikrinimas ir po jo sudaroma privaloma sutartis. Eiliškumas svarbesnis, nei atrodo, nes patikrinimas atliekamas po rezervacijos, o ne prieš ją.7, 8, 9 ir 11 iš 15 žingsnių
- Susitikimas su teisininku ir įgaliojimasKai tik prasmingaJei pageidaujate, supažindinsime Jus su nepriklausomu teisininku, kol dar esate čia. Su juo asmeniškai galėsite aptarti teisinius ar mokesčių klausimus: kaip pirkti, ar laikyti turtą savo vardu, ar per įmonę, ir visus Jūsų situacijai svarbius aspektus. Šiame pokalbyje su teisininku ir mokesčių konsultantu taip pat reikėtų aptarti, kieno vardu bus registruojamas turtas, nes vėliau tai gali turėti įtakos paveldėjimui, mokesčiams ir pardavimui. Jei nuspręsite tęsti, įgaliojimą galite pasirašyti pas notarą tuo pačiu metu. Dar neprivalote pirkti. Įgaliojimą galima parengti gerokai iš anksto, o tai gerokai supaprastina tolesnį procesą. Jį taip pat galima pasirašyti savo šalyje, tačiau paprastai tai reiškia papildomus formalumus, apostilę ir vertimą.
- RezervacijaRadus tinkamą būstąRezervacija pašalina turtą iš rinkos ir laiko jį Jums, kol teisininkas atlieka teisinį patikrinimą. Rezervacijos sutartyje turi būti aiškiai nurodytos sąlygos, įskaitant tai, kas nutiks su užstatu, jei patikrinimo metu bus nustatyta problema. Ne todėl, kad prieš rezervaciją galėtume viską patikrinti. Būtent todėl teisinis patikrinimas atliekamas po rezervacijos.New buildRezervacijos sutartis su vystytoju. Suma priklauso nuo projekto.ResaleRezervacijos užstatas ir suderintos sąlygos. Čia taip pat nustatoma kaina, terminai ir visi baldai ar kitas inventorius.
- Teisinis patikrinimasPaprastai 2-4 savaitėsPo rezervacijos pradedamas išsamus patikrinimas. Nepriklausomas teisininkas išnagrinėja teisinę turto padėtį ir pirkimo sąlygas, prieš rekomenduodamas Jums tęsti procesą. Priklausomai nuo turto tipo, tikrinama nuosavybė, suvaržymai ir skolos, statybos teisėtumas ir leidimai, bendrijos skolos, comunidad taisyklės, naudojimo ar nuomos apribojimai, taikomi mokesčiai ir dokumentai. Tai, dėl ko procesas beveik visada užtrunka ilgiau, nei turėtų, yra ne teisinis darbas, o neatsiųsti dokumentai. Būtent dėl jų tenka nuolat priminti atsakingiems asmenims.New buildVystytojas, žemė ir projektas, licencijos bei leidimai, sutarties dokumentai ir atitinkamos banko garantijos.ResaleNuosavybės registras, suvaržymai ir skolos, dokumentai, pertvarkymų teisėtumas, įsipareigojimai savininkų bendrijai ir bet kokie kiti svarbūs apribojimai.
- Privaloma sutartisPo sėkmingo patikrinimoTik šiame etape pateikiama sutartis, nustatanti sandorio užbaigimo sąlygas, terminus, mokėjimus ir pasekmes nesilaikant susitarimo. Neatlikę teisinio patikrinimo nerekomenduosime jos pasirašyti. Joje turi būti įrašyta tai, dėl ko susitarta anksčiau, o tai, kad viskas teisingai įrašyta, turi patvirtinti Jūsų teisininkas.New buildMokėjimų grafiką nustato vystytojas. Gali būti numatyti keli mokėjimai statybų metu arba didesnė dalis mokama tik užbaigus sandorį. Tiksli struktūra priklauso nuo projekto.ResalePaprastai sudaroma arras sutartis ir sumokamas papildomas užstatas. Sąlygos, įskaitant pasitraukimo pasekmes, nurodomos pačioje sutartyje.
Teisiniai klausimai, du požiūriai
Tas pats pirkinys, tas pats įstatymas ir tas pats teisininko darbas, tačiau taikomi dviem būdais.| Patys | Su Arevont | |
|---|---|---|
| Kas Jums rekomenduoja teisininką | Jie rekomenduoja teisininką, su kuriuo dirba. | Rekomenduojame nepriklausomą advokatų kontorą arba galite pasitelkti savo teisininką. |
| Kokia rekomendacijos nauda jiems | Negalite žinoti, ar tas teisininkas moka už rekomendaciją. | Iš rekomenduojamos įmonės nieko negauname ir, kai tik paklausite, oficialiai tai patvirtinsime. |
| Koks jų vaidmuo | Jų vaidmuo yra parduoti konkretų būstą. | Mūsų vaidmuo yra išsiaiškinti, ar jį pirkti yra prasminga. |
| Kas tvarko dokumentus | Jūs, būdami kitoje šalyje, kalbėdami ne savo kalba ir turėdami reikalų su pardavėju, kuris neturi priežasties skubėti. | Mes, pakrantėje, prireikus asmeniškai. Didžiąją teisinio patikrinimo vėlavimo dalį sudaro laiku negauti dokumentai. |
| Kalba | Bendraujama paprastai ispanų arba anglų kalba. | Mes padėsime Jums viso proceso metu ir perskaitysime už Jus ispaniškus dokumentus. |
| Kai patikrinimas ką nors randa | Asmuo, paaiškinantis Jums, ką tai reiškia, taip pat turi užbaigti pardavimo procesą. | Pasakysime Jums, kada būstas yra netinkamas pasirinkimas, ir kodėl. Net jei dėl to prarasime sandorį. |
| Po sandorio užbaigimo | Užbaigus pardavimą, jų vaidmuo paprastai baigiasi. | Liksime su Jumis net ir po to, kai gausite raktus. |
Balsavimas, apie kurį niekas neužsiminė, dėl 495.000 € kainuojančio buto Mijase
Butas atitiko biudžetą ir kliento numatytą naudojimo būdą, o trumpalaikė nuoma buvo plano dalis. Jis jau buvo rezervuotas ir užstatas sumokėtas. Šis atvejis paaiškina, kodėl patikrinimas atliekamas po rezervacijos ir kodėl rezervacijos sutarties formuluotė yra tokia pat svarbi.- Ką pirko klientasBiudžetą ir numatytą naudojimo būdą atitinkantis butas, kurio pirkimo priežastis iš dalies buvo trumpalaikė nuoma. Būstas jau buvo rezervuotas, o rezervacijos užstatas sumokėtas.
- Ką radomeKartu su teisininku nustatėme, kad netrukus po rezervacijos turėjo įvykti savininkų bendrijos susirinkimas, kurio darbotvarkėje buvo balsavimas dėl trumpalaikės nuomos. Ar apskritai verta pirkti, turėjo nulemti informacija, kurios niekur nebuvo skelbime.
- Ką darėmeRekomendavome ne tiesiog tęsti procesą vien todėl, kad būstas jau buvo rezervuotas. Palaukėme balsavimo rezultatų.
- Kas nutikoBalsavimas neleido to, kuo klientas buvo pagrįstai tikėjęsis, todėl rekomendavome netęsti proceso. Rezervacijos užstatas buvo grąžintas, o jis pasitraukė iš sandorio.
Klientas ne tik išvengė netinkamo pirkinio. Jis taip pat neprarado rezervacijos užstato.
Kiek tai Jums kainuoja?
- Pirkėjas0 €Mūsų koordinavimo paslaugos yra nemokamos. Jokio mokesčio nėra jokiu pirkimo etapu, taip pat jo nėra, jei nuspręsite nepirkti.
- TeisininkasJūs mokate tiesiogiai įmonei. Mūsų rekomenduojama įmonė ima apie 1 % pirkimo kainos su PVM, ir tai apima visą darbą, o ne valandinį mokestį.
- Teisininko rekomendacijaNieko. Už rekomenduojamą advokatų kontorą iš jos negauname nei komisinių, nei jokio kito atlygio.
Teisininko paslaugų išlaidas apmokate Jūs, o ne mes. Tai viena iš nedaugelio Ispanijos pirkimo proceso išlaidų eilučių, kurios dydį galima iš anksto gana tiksliai numatyti. Maždaug 1 % su PVM sudaro apie 3.500 € perkant už 350.000 €, apie 5.000 € perkant už 500.000 € ir apie 10.000 € perkant už 1.000.000 €. Kadangi tai yra kainos dalis, o ne valandinis mokestis, sudėtingesnis patikrinimas netampa didesne sąskaita.Šis mokestis apima daugiau nei vien patikrą. Mūsų rekomenduojama įmonė pasirūpina Jūsų NIE, Ispanijos banko sąskaita, komunalinėmis paslaugomis ir būsto draudimu, turistine licencija, jei ketinate nuomoti būstą, taip pat vėlesnėmis metinėmis nerezidento ir nuomos mokesčių deklaracijomis. Tai vienas patikimas kontaktas daugeliui dalykų, kurių Jums čia prireiks, o ne penki atskiri kontaktai.Mūsų koordinavimo paslaugos yra nemokamos ir tokios liks, jei nuspręsite nepirkti. Nieko nekainuoja nei paieška, nei apžiūros, nei mūsų skirtas laikas. Vienintelė išimtis yra pardavėjui ar vystytojui jau sumokėtas rezervacijos mokestis. Ar jis bus grąžintas ir kokiomis sąlygomis, žinosite prieš ką nors sumokėdami.
Už advokatų kontoros rekomendaciją negauname jokių komisinių ar kito atlygio. To paties paklauskite ir kitų advokatų kontorų. Jų atsakymas parodys, kokie jie yra.
Ko negali teisinis patikrinimas
Užbaigtas patikrinimas nėra garantija. Jis parodo, kas galėjo būti patikrinta ir buvo patikrinta, taip pat tai, kas buvo rasta. Ne kiekvienas punktas taikomas kiekvienam būstui, o teisininkas tikrina tai, kas aktualu konkrečiam sandoriui.Rezervacija nereiškia, kad viskas jau patikrinta. Iki rezervacijos negalime patikrinti visko, todėl patikrinimas atliekamas po jos, o rezervacijos sutartyje turi būti nurodyta, kas nutiks Jūsų užstatui, jei patikrinimo metu bus rasta problema. Ar jis bus grąžintas, priklauso nuo sutarties formuluotės, kuri skiriasi priklausomai nuo vystytojo ir pardavėjo. Niekas negali iš anksto pažadėti, kad jis bus grąžintas.Tikriname tai, ką galima patikrinti, pasakome Jums, ką radome ir ką tai reiškia pirkimui, o jei esminė aplinkybė nepasitvirtina, rekomenduojame netęsti proceso, net jei jau nusprendėte pirkti. Taip elgėmės ir sandoriuose, už kuriuos būtume gavę atlygį.Taip pat svarbu nustatyti šio puslapio ribas. Ispanijos taisyklės keičiasi ir skiriasi pagal vietovę, būsto tipą bei jo naudojimo būdą. Tai, ką čia skaitote, laikykite principų paaiškinimu, o ne Jūsų pirkimo patikrinimo pakaitalu. Jūsų sandoriui taikomos tuo metu galiojančios taisyklės ir konkretaus būsto dokumentai.
Dažniausiai užduodami klausimai apie teisinį patikrinimą
- Ar teisinis patikrinimas atliekamas prieš rezervaciją ar po jos?
- Po jos. Rezervacija išima būstą iš rinkos, kad teisininkas galėtų atlikti išsamų patikrinimą, kol jo nenupirko kas nors kitas. Rezervacija nereiškia, kad perkate nežinodami aplinkybių, o Jus apsaugo rezervacijos sutartis: joje turi būti nurodyta, kas nutiks užstatui, jei patikrinimo metu bus rasta rimta problema.
- Kiek trunka teisinis patikrinimas?
- Paprastai nuo 2 iki 4 savaičių po rezervacijos. Beveik niekada procesą neužtęsia pats teisinis darbas. Jį užtęsia iš pardavėjo, vystytojo ar bendrijos administratoriaus negauti dokumentai, o jų išreikalavimu rūpinamės mes, ne teisininkas.
- Ar rezervacijos užstatas grąžinamas, jei teisininkas randa problemą?
- Tai priklauso nuo rezervacijos sutarties formuluotės ir skiriasi priklausomai nuo vystytojo bei pardavėjo. Rezervacijos mokestis yra vienintelė įmoka, atliekama ne pagal garantijų sistemą, todėl ji turėtų būti nedidelė, o sutartyje turi būti aiškiai nurodytos jos grąžinimo sąlygos. Todėl teisininkas ją perskaito prieš pervedant pinigus, o ne po to.
- Ar galiu paveldėti ankstesnio savininko skolas?
- Kai kurios su būstu susijusios skolos ir prievolės gali pereiti naujajam savininkui, todėl tikrinamas ne tik pardavėjas, bet ir pats būstas. Ispanijoje skolos seka paskui būstą, o ne asmenį, todėl nesumokėti bendrijos mokesčiai, mokesčiai valstybei ar baudos gali būti perkelti Jums. Prieš pasirašydamas sutartį teisininkas patikrina padėtį bendrijoje ir paprašo atitinkamų pažymų.
- Ar man reikia savo teisininko, ar pakanka Jūsų?
- Jums reikia nepriklausomo teisininko, kuris atstovautų Jums, o ne vystytojui ar pardavėjui. Įprastai rekomenduojame Malaga Solicitors, nepriklausomą Ispanijos įmonę Costa del Sol regione, ir už tai neimame jokio komisinio mokesčio. Vietoj jos galite pasirinkti savo Ispanijos teisininką, o bet kuriuo atveju teisininkas atstovaus Jums.
- Kieno vardu turėtų būti įregistruotas būstas?
- Jūsų vardu, abiejų sutuoktinių vardu arba kitaip, atsižvelgiant į Jūsų šeimos ir finansinę padėtį. Vieno teisingo atsakymo nėra. Tai, kaip būstas priklauso, vėliau gali turėti įtakos paveldėjimui, mokesčiams ir pardavimui, todėl šį klausimą geriau išspręsti su teisininku ir mokesčių konsultantu prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, o ne pas notarą. Jei perkate kaip pora, turite vaikų, Ispanijoje valdote reikšmingą turtą arba svarstote pirkti per įmonę, apie tai teisininkui praneškite pačioje pradžioje.
- Ar dėl teisinių formalumų turiu atvykti į Ispaniją?
- Ne už pačią patikrą. Turėdamas įgaliojimą, teisininkas gali sutvarkyti didžiąją proceso dalį, įskaitant pasirašymą pas notarą. Vis dėlto norėtume, kad bent kartą atvyktumėte, o įgaliojimą paprasčiau sutvarkyti būnant čia, nei iš savo gyvenamosios šalies, kur paprastai prireikia papildomų formalumų, apostilės ir vertimo.
- Kiek kainuoja teisinė patikra ir kas už ją moka?
- Už ją mokate Jūs, tiesiogiai advokatų kontorai, o ne mums. Mūsų rekomenduojama įmonė ima apie 1 % pirkimo kainos su PVM, o ši suma apima visą darbą, ne tik patikrą. Jokios dalies šio mokesčio negauname.
