Neteisėti priestatai prie kitaip teisėto nekilnojamojo turto
Per 30 sekundžių
Uždara terasa, baseinas ar papildomas kambarys, pastatytas be leidimo prie kitaip teisėto namo, paprastai yra problema, kurią galima išspręsti, o ne katastrofa. Tačiau apie ją dažnai sužinoma netinkamu metu: kai kvadratinių metrų skaičius Nekilnojamojo turto registre, Catastro ir realiame pastate nesutampa. Ištaisant duomenis taip pat gali tekti sumokėti už ketverius ankstesnius metus apskaičiuotą IBI.
Koks priestatas laikomas neteisėtu?
Bet kas, fiziškai pridėta prie nekilnojamojo turto po pirminio leidimo išdavimo, neturint atskiro atitinkamo leidimo. Pakrantėje ši situacija pasitaiko keliais dažnais būdais.Solárium yra privati stogo terasa, įrengta ant buto, į kurią paprastai patenkama atskirais laiptais ir kuri dažniausiai įskaičiuojama į skelbime nurodytą plotą. Tai viena dažniausių vietų, kur slypi ši konkreti problema: ar kas nors joje pastatyta, pavyzdžiui, pergolė, kambarys ar uždara dalis, kada nors buvo leidžiama statyti, yra atskiras klausimas nuo to, ar pats solárium teisėtai priklauso Jūsų turtui, o neleistina konstrukcija ant stogo yra trūkumas, kurį pirkėjas paveldi kartu su terasa.
- Uždara terasaAnt iš pradžių atviros terasos ar balkono įrengtas stiklas arba sienos, siekiant sukurti papildomą vidaus erdvę.
- BaseinasBaseinas, pastatytas neturint atskiro leidimo. Šis leidimas baseinui reikalingas papildomai prie namo statybos leidimo.
- Papildomas kambarys arba aukštasPapildoma erdvė, įrengta viršijant pirminiame leidime nustatytas ribas, kartais pastatyta ant plokščio stogo arba solárium.
- Sklypo ribų siena arba ūkinis pastatasSklype esanti konstrukcija, kuriai niekada nebuvo suteiktas leidimas, net jei pats namas yra visiškai teisėtas.
Kaip pirkėjas gali tai išsiaiškinti prieš sandorio užbaigimą, o ne po jo?
Ieškotinas požymis yra dviejų dokumentų neatitiktis. Šie dokumentai turėtų apibūdinti tą patį nekilnojamąjį turtą, tačiau dažnai nesutampa. Registro de la Propiedad nurodo teisinį aprašą, kurį Jūsų advokatas perskaito nota simple dokumente. Catastro yra atskira mokesčių kadastro sistema, kurioje nurodomas fizinis aprašas, naudojamas IBI apskaičiuoti. Be leidimo pastatytas priestatas retai deklaruojamas kurioje nors iš šių sistemų, todėl neatitiktis dažnai yra vienintelis matomas jo požymis.Arevont techninės apžiūros partneris apžiūri nekilnojamąjį turtą, turėdamas tikrąjį būsto planą. Jis išmatuoja, kas fiziškai yra pastatyta, ir palygina tai su abiejuose dokumentuose pateikta informacija. Tai svarbu, nes tokios nedidelės neatitikties lengva nepastebėti skelbime, nuotraukoje ar net įprastos apžiūros metu.
Dokumentuose nurodytaKas iš tikrųjų pastatyta
- Registro de la Propiedad
- Teisinis aprašas, kurį Jūsų advokatas perskaito nota simple dokumente. Po nedeklaruoto priestato įrengimo jis retai atnaujinamas.
- Catastro
- Mokesčių kadastro fizinis aprašas, naudojamas IBI apskaičiuoti. Kartais jis apima didesnį plotą nei registras, o kartais jame vis dar nurodomas tik pirminis pastatas.
- Pats būstas
- Kas šiandien fiziškai stovi sklype. Tai patvirtina tik apžiūra vietoje, palyginus su būsto planu.
| Neatitikties pobūdis | Ką tai paprastai reiškia | Galimas rimtumas |
|---|---|---|
| Catastro nurodo daugiau kvadratinių metrų nei Registro | Tai dažniausiai pasitaikantis atvejis. Tikras priestatas buvo pastatytas ir niekada nedeklaruotas nė vienoje iš šių sistemų, todėl mokesčių įraše plotas padidėjo, o teisinis aprašas liko nepakitęs. | Verta ištirti tiesiogiai. Būtent šis atvejis čia yra svarbiausias. |
| Registro nurodo daugiau nei Catastro | Paprastai tai reiškia, kad Catastro įrašas po nugriovimo ar ribų pakeitimo paprasčiausiai nebuvo atnaujintas. Dažniausiai tai nėra paslėptas priestatas. | Rizika mažesnė, tačiau vis tiek verta tai patvirtinti, o ne daryti prielaidas. |
| Abu dokumentai sutampa, tačiau pats nekilnojamasis turtas yra didesnis | Tai retesnis ir rimtesnis atvejis. Priestatas niekur nebuvo deklaruotas, todėl dokumentų patikra pagal įrašus negali jo nustatyti. | Šį atvejį nustato tik fizinė apžiūra vietoje, palyginus su būsto planu. |
Bendrą Registro ir Catastro derinimo procedūrą aprašome taip, kaip ji paprastai vykdoma. Tai grindžiama keliais specialistų šaltiniais, kuriuose tas pats procesas aprašomas vienodai, o ne vienu konkrečiu Ley Hipotecaria straipsniu. Jūsų advokatas gali nurodyti tikslią nuostatą, taikomą Jūsų nekilnojamajam turtui.
Ar seną nedeklaruotą priestatą dabar galima įteisinti?
Dažnai taip. Procedūra yra administracinė, o ne naujo statybos leidimo gavimas. Pas notarą sudaroma "declaración de obra nueva por antigüedad", pateikiant techninę amžiaus pažymą. Andalūzijoje ji taip pat teikiama per Catastro nustatytą neatitikimų procedūrą (Modelo 900D). Tai įmanoma todėl, kad tas pats šešerių metų terminas, taikomas visam neteisėtam pastatui pagal Andalūzijos teisę, taikomas ir vienam neleistinam priestatui. Pasibaigus šiam terminui įprastinės paskirties žemėje priestatas paprastai gali būti įregistruotas kaip esamas faktas, o ne nugriautas.Čia taikomos tos pačios išimtys kaip ir visam neteisėtam pastatui, todėl jas reikia patikrinti, o ne manyti, kad jos netaikomos. Priestatui, esančiam specialiai saugomoje teritorijoje, pakrantės įtakos zonoje arba darančiam poveikį įregistruotam servitutui, šešerių metų terminas apskritai netaikomas, nesvarbu, kiek laiko jis egzistuoja. Visas taisykles ir nedidelę grupę žemės paskirčių, kurioms taikomas įteisinimas negalimas, vieną kartą išsamiai paaiškiname atskirame svetainės vadove apie visą konstrukciją, o ne kartojame čia.
- Gauti techninę statybos datos pažymąKvalifikuotas specialistas patvirtina, kada buvo pastatytas priestatas.
- Where
- Architektas arba matininkas
- Pasirašyti declaración de obra nueva por antigüedadNotarinis aktas, kuriuo priestatas deklaruojamas kaip esamas faktas.
- Where
- Notaras
- Pateikti Catastro neatitikimo procedūrąModelo 900D atnaujina mokesčių kadastro įrašą, kad jis atitiktų tikrovę.
- Where
- Catastro
- How long
- Savaitės, kai jau yra pažyma ir aktas
- Patvirtinti po priestatu esančio sklypo paskirtįTos pačios išimtys, taikomos saugomai žemei ir visam neteisėtam pastatui, taikomos ir vienam priestatui.
- Watch out
- Saugomoje arba pakrantės teritorijoje šis būdas apskritai netaikomas.
Ką žmonės manoKas iš tikrųjų turi įvykti
- Jei jis pakankamai senas, automatiškai tampa teisėtas
- Jis gali būti įregistruotas taikant specialią notarinę ir kadastrinę procedūrą, kurią turi atlikti konkretus asmuo. Vien tai, kad praėjo laiko, automatiškai nieko nereiškia.
- Uždara terasa ar nedidelis baseinas yra per menki, kad būtų svarbūs
- Šiuo atveju lemia ne dydis. Tos pačios sklypo paskirties išimtys, taikomos visam neteisėtam pastatui, taikomos ir vienam baseinui ar terasai tame pačiame sklype.
Jei dabartinis savininkas prieš daugelį metų jau bandė įteisinti priestatą, bet proceso neužbaigė, ar pirkėjas perima šį neužbaigtą procesą?Paprastai taip, praktine prasme. Pagrindinis neatitikimas išlieka, kol procesas visiškai neužbaigtas, nesvarbu, kas jį pradėjo. Tiksliai išsiaiškinkite, kokį etapą buvo pasiekęs ankstesnis bandymas įteisinti priestatą: perimti nebaigtą procesą paprastai greičiau nei pradėti viską nuo nulio. Tačiau vien dėl to, kad kažkas kadaise jį pradėjo, jis automatiškai neišsprendžiamas.
Kiek kainuoja nedeklaruotas priestatas, jei jis niekada neįteisinamas?
Yra ne viena, o trys atskiros išlaidos. Nė viena iš jų neatsiranda tuo metu, kai priestatas pastatomas.Teisinio koordinavimo paslaugos iš Arevont paprastai apima Catastro išrašą kartu su nota simple. Tai yra standartinė teisinio patikrinimo dalis. Taip neatitikimas nustatomas dar turint laiko susitarti dėl jo įtraukimo į kainą, užuot jį radus po sandorio užbaigimo.
| Kur tai jums kainuoja | Kaip | Kiek laiko atgal tai siekia |
|---|---|---|
| Hipotekos finansavimas | Kredito davėjo vertinimas grindžiamas registre nurodytu būsto plotu, o ne skelbime nurodytu plotu. Todėl finansuojant nedeklaruotas priestatas apskritai neįskaičiuojamas. | Tai neturi atgalinio poveikio. Dėl to tik sumažėja suma, kurią bankas šiandien paskolins. |
| Nesumokėtas IBI | Kai Catastro ištaisomas neatitikimas, nesvarbu, ar tai padaro būsimas savininkas, jis nustatomas pardavimo metu, ar atliekant savivaldybės patikrinimą, mokesčių inspekcija gali apskaičiuoti ankstesniais laikotarpiais nesumokėtą mokestinę skolą. | Iki ketverių metų atgal. Tai yra bendrasis mokesčių apskaičiavimo senaties terminas. Ištaisius neatitikimą, tolesnis laikotarpio skaičiavimas atgal sustabdomas. |
| Antrinės rinkos būstų vertė | Tai sunkiausiai išmatuojamos iš trijų išlaidų. Nedeklaruotas priestatas apsunkina būsimą būsto pardavimą antrinėje rinkoje ir gali sumažinti kainą, kurią apdairus pirkėjas sutiktų mokėti, atlikęs pirmiau aprašytą patikrinimą. | Nuolat, kol neatitikimas neištaisomas. |
Ar nedeklaruotas priestatas sumažina sumą, kurią bankas paskolins?Gali sumažinti. Hipotekos vertinimas paprastai grindžiamas teisiškai įregistruotu būsto plotu, o ne tuo, kas faktiškai pastatyta ar nurodyta skelbime. Jei būstas iš tikrųjų yra didesnis, nei nurodyta dokumentuose, bankas papildomo ploto neįvertina, kol jis tinkamai nedeklaruojamas.
Kas turėtų sumokėti už tai, kad situacija būtų ištaisyta, pirkėjas ar pardavėjas?
Įprastose derybose žinomo nedeklaruoto priestato įteisinimo išlaidos yra pardavėjo, kuris problemą turi išspręsti prieš sandorio užbaigimą, o ne pirkėjo, kuris ją aptiktų po sandorio užbaigimo, atsakomybė. Nustačius neatitikimą, įprasta ir pagrįsta prašyti pardavėjo arba užbaigti įteisinimą prieš pasirašant, arba sumažinti kainą apskaičiuotomis darbų išlaidomis. Tai geriau nei priimti būstą tokį, koks yra, ir prisiimti tiek išlaidas, tiek dokumentų tvarkymą.Ne Arevont, ne teisininkas patys neatlieka įteisinimo. Techninis specialistas, paprastai architektas arba geodezininkas, parengia senumo pažymą ir planus. Notaras ir Catastro procedūra pasirūpina likusiais veiksmais. Teisininko koordinavimo paslauga padeda tinkamai suplanuoti veiksmus prieš perkant, kad derybos įvyktų prieš jums įsipareigojant, o ne po to.
- Option 1RekomenduojamaPardavėjas įteisina iki užbaigimoPardavėjas, sukėlęs problemą arba perėmęs ją iš ankstesnio savininko, ją išsprendžia prieš jums tampant būsto savininku.
- Kaina
- Pardavėjas moka
- Rizika
- Lowest
- Greitis
- Prideda savaičiųDėl pažymos, nuosavybės dokumento ir dokumentų pateikimo Kadastro registrui
- Option 2Kainos sumažinimasPriimate būstą tokį, koks yra, už kainą, kurioje atsižvelgta į remonto išlaidas.
- Kaina
- Kaina įtraukta
- Rizika
- MediumPerimate dokumentų tvarkymą
- Greitis
- Be delsimo
- Option 3Pirkėjas perima, kaina nenurodytaPriimate būstą nesiderėdami dėl nieko.
- Kaina
- Moka pirkėjas
- Rizika
- Highest
- Greitis
- Be delsimo
Ką reikia patvirtinti prieš pasikliaujant šiais skaičiais
Keturi dalykai, patikrinti pagal konkretų jūsų būstą, o ne pagal paskelbtą intervalą.| Patvirtinti | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Registruoti kvadratiniai metrai, palyginti su Kadastro duomenimis | Ar abi sistemos, kurios turėtų sutapti, iš tiesų sutampa konkretaus būsto atveju. | Niekas jų nepalygino arba remtasi prielaida, kad skelbime nurodytas plotas yra teisinis plotas. |
| Fizinė apžiūra, palyginta su tikruoju būsto planu | Vienintelis patikrinimas, padedantis aptikti priestatą, kurio vienu metu nematyti nė viename iš abiejų dokumentų. | Pasikliaujama skelbime nurodytu plotu, niekam neatėjus į būstą su planu. |
| Ar bet kuris priestatas turi AFO statusą arba užbaigtą declaración de obra nueva por antigüedad procedūrą | Ar esamas neatitikimas jau pašalintas taikant tinkamą procedūrą, ar vis dar neišspręstas. | Žodinis teiginys, kad „viskas gerai“, nepateikiant jokio tai patvirtinančio dokumento. |
| Žemės paskirtis po kiekvienu priestatu, patikrinta atskirai | Tos pačios saugomai žemei taikomos išimtys, kurios galioja visam neteisėtam pastatui, taikomos ir vienam priestatui, o ne tik visam pastatui. | Prielaida, kad mažas priestatas automatiškai yra per mažareikšmis, kad išimtys būtų svarbios. |
Paprastai tai galima sutvarkyti, todėl vis tiek verta patikrinti
Tai yra bendra informacija apie tai, kaip neturint leidimo pastatytas priestatas vertinamas pagal Andalūzijos ir Ispanijos mokesčių teisę, galiojanti 2026 m. rugpjūčio 17 d. Išnagrinėjome registro ir kadastro neatitikimo tvarką keliuose praktikuojančių specialistų šaltiniuose, kuriuose aprašoma įprasta praktika. Šešerių metų terminas sutampa su svetainės gidu apie visą statinį, o šiam puslapiui taikoma tokia pati teisininko patvirtinimo žyma. Tai nėra teisinė konsultacija dėl konkretaus būsto.Dauguma tokio pobūdžio atvejų yra būtent tokie, kaip aprašėme pirmiau: juos galima sutvarkyti, įvertinti jų kainą, o šioje pakrantėje jie yra pakankamai įprasti, todėl retai tampa priežastimi atsisakyti pirkti kitais atžvilgiais tinkamą būstą. Tikroji klaida yra ne pats priestatas. Klaida yra apie jį sužinoti po sandorio užbaigimo, o ne prieš jį, kai vienintelė likusi galimybė yra visiškai už jį sumokėti patiems.Šiame puslapyje nurodytas patikrinimas neatliekamas. Arevont techninės apžiūros partneris ir teisės koordinavimo tarnyba nemokamai patikrina konkretų būstą už Jus prieš sumokant rezervacijos mokestį.
Dažniausiai užduodami klausimai apie neteisėtus priestatus
- Ar įstiklinta terasa visada yra priestatas be leidimo?
- Ne visada. Kai kurių kompleksų pirminiame patvirtintame projekte įstiklinta terasa nuo pat pradžių būna numatyta. Tokiu atveju ji yra tiesiog teisėta būsto dalis. Esminis klausimas yra tai, ar konkretaus būsto konkreti terasa buvo įtraukta į pirminį leidimą. Būtent tai patikrinama palyginus registro ir kadastro duomenis bei atliekant fizinę apžiūrą.
- Ar baseinui visada reikia atskiro leidimo?
- Daugumoje savivaldybių taip. Baseinui reikia atskiro statybos leidimo, nesusijusio su namo leidimu. Senesnis baseinas, pastatytas be tokio leidimo, yra vienas dažnesnių šios pakrantės patikrinimų metu nustatomų atvejų. Jam taikomos tos pačios šešerių metų termino ir žemės paskirties taisyklės kaip ir bet kuriam kitam priestatui be leidimo.
- Jei perku būstą su žinomu priestatu be leidimo, kurio kaina jau įvertinta, ar ši skola arba rizika pereina man?
- Faktinė būsto būklė pereina tam, kam priklauso būstas. Būtent todėl jos išlaidas reikia įtraukti į kainą, o ne ignoruoti. Visi iki pirkimo priskaičiuoti nesumokėti mokesčiai paprastai yra ankstesnio savininko pareiga juos sumokėti užbaigiant sandorį. Tačiau tolesnis teisinis priestato statusas tampa Jūsų rūpesčiu nuo tada. Todėl turėtumėte derėtis dėl kainos, o ne tiesiog priimti mažesnę kainą nesuprasdami, kodėl ji sumažinta.
- Kuo tai skiriasi nuo kitur šioje svetainėje aprašyto bendro Registro ir Kadastro neatitikimo?
- Šiame puslapyje paaiškinamas bendras skirtumas tarp dviejų sistemų ir kodėl jų duomenys dėl daugelio priežasčių gali nesutapti, įskaitant paprasčiausią administracinį vėlavimą. Šiame puslapyje nagrinėjamas konkretus ir rimčiausias tokio neatitikimo atvejis: jis atsiranda dėl fizinio priestato, kuris niekada nebuvo deklaruotas nė vienoje iš šių sistemų, todėl turi atskirą kainą ir atskirą sprendimą.
