Vystytojas praleido terminą: jūsų sutartis, o ne brošiūra, yra įrodymas
Per 30 sekundžių
Perkant naujos statybos būstą svarbi tik sutartyje nurodyta sandorio užbaigimo data, o ne brošiūroje pateiktas preliminarus terminas. Šiai datai praėjus ir pasibaigus sutartyje nustatytam papildomam laikotarpiui, turite teisę į visos sumos grąžinimą ir įstatymuose nustatytas palūkanas. Tai užtikrina ta pati banko garantija, kuri taikoma vystytojo įsipareigojimų nevykdymo atveju. Perkant antrinės rinkos būstą, procesas kitoks ir lėtesnis.
Kuri data laikoma sandorio užbaigimo data?
Perkant antrinės rinkos būstą, pirkėjas ir pardavėjas šią datą nustato sutartyje, ir paprastai ji nesikeičia. Perkant naujos statybos būstą, data priklauso nuo to, kada pastatas bus baigtas ir gaus leidimus, o vystytojai dažnai vėluoja. Teisiškai svarbi tik data, įrašyta Jūsų privačioje sutartyje. Brošiūroje nurodyta arba pardavimo pokalbio metu, prieš Jums ką nors pasirašant, paminėta „previsión de entrega“ (numatoma perdavimo data) nėra svarbi.Daugelyje naujos statybos būsto sutarčių taip pat numatomas lengvatinis laikotarpis. Praktiškai tai dažnai būna papildomi trys arba šeši mėnesiai po nurodytos datos, iki vėlavimas apskritai pradedamas laikyti termino praleidimu. Toks lengvatinis laikotarpis yra įprasta rinkos praktika, nurodoma teisės šaltiniuose. Įstatymai jo nenustato. Tikroji trukmė yra tokia, kokia nurodyta jūsų sutartyje, jei joje apskritai nurodyta. Jei sutartyje apie tai nieko nepasakyta, automatinis lengvatinis laikotarpis netaikomas.
Perdavimo datos sąlygaPrivati pirkimo-pardavimo sutartis
- Numatyta perdavimo data
- [DD/MM/YYYY]
- Lengvatinis laikotarpis
- [X mėnesių]
- Vėlavimo pasekmė
- [sąlyga]
- Numatyta perdavimo data. Vienintelė teisinę galią turinti data. Niekada ne brošiūroje nurodyta „previsión de entrega“.
- Lengvatinis laikotarpis. Privalomas tik tuo atveju, jei jis nurodytas jūsų sutartyje. Jei joje apie tai nieko nepasakyta, lengvatinis laikotarpis netaikomas.
- Vėlavimo pasekmė. Kas nutinka, kai praeina data ir bet koks papildomas terminas?
| Terminas | Kas tai iš tikrųjų yra | Ar jis įpareigoja vystytoją |
|---|---|---|
| Numatomas pristatymo terminas (rinkodaros įvertis) | Neįpareigojantis įvertis. Jis dažnai pateikiamas dar prieš gaunant statybos leidimą. | Ne. Jis nustato lūkesčius, o ne teisinį terminą. |
| Pristatymo data (sutartinis terminas) | Tiksli data arba jos apskaičiavimo formulė, įrašyta į Jūsų pasirašytą privačią pirkimo-pardavimo sutartį. | Taip. Garantija ir bet kokia baudos sąlyga pradedamos skaičiuoti nuo šios datos. |
| Papildomo termino sąlyga, jei ji numatyta sutartyje | Iš anksto sutartas papildomas laikas, prieš kurį praleista data pagal sutartį nelaikoma vėlavimu. | Tik jei tai numatyta Jūsų sutartyje. Įstatymas nenustato jo trukmės ir nereikalauja, kad jis būtų taikomas. |
Ar vėlavimas turi būti rimtas, kad galėtumėte nutraukti sutartį?
Sąžiningas atsakymas priklauso nuo to, ką perkate: naujos statybos būstą ar antrinės rinkos būstą. Atsakymas gali Jus nustebinti.
Nauja statyba ar antrinė rinka?
- Naujos statybosGarantija pradeda galioti pasibaigus sutartyje nustatytai datai ir bet kokiam papildomam terminui. Vėlavimo rimtumas nevertinamas.
- Antrinės rinkos būstaiTaikomas Civilinio kodekso 1124 straipsnis. Teismas nusprendžia, ar vėlavimas yra pakankamai rimtas, kad sutartį būtų galima nutraukti.
Ką mano pirkėjaiKo iš tikrųjų reikalauja garantija
- Perkant naujos statybos būstą, turiu įrodyti, kad vėlavimas yra rimtas, arba laukti teismo sprendimo, kad galėčiau susigrąžinti pinigus.
- Ne. Ta pati garantija, kuri Jus saugo vystytojui bankrutavus, taip pat taikoma paprasčiausiai praleidus datą. Pasibaigus sutartyje nustatytai sandorio užbaigimo datai ir bet kokiam papildomam terminui, įvykdoma garantijos sąlyga: pastatas nebuvo užbaigtas laiku. Nereikia, kad teismas įvertintų vėlavimo rimtumą. Galite tiesiogiai pateikti reikalavimą bankui arba draudikui.
- Kaip antrinės rinkos būste vertinama praleista notaro data
- Ne, taip nėra. Antrinės rinkos būsto sandorio užbaigimo datai netaikoma lygiavertė teisinė garantija. Bendra teisių gynimo priemonė nustatyta Civilinio kodekso 1124 straipsnyje. Nukentėjusi šalis gali pasirinkti: reikalauti įvykdyti pardavimą arba nutraukti sutartį. Bet kuriuo atveju ji taip pat gali reikalauti nuostolių atlyginimo ir palūkanų. Tačiau teismas pirmiausia turi nuspręsti, ar vėlavimas yra pakankamai reikšmingas, kad sutartis būtų nutraukta, o ne tiesiog įvykdyta. Naujų statybų pirkėjui, kuris naudojasi garantijos procedūra, tokio vertinimo nereikia.
- Šeši mėnesiai yra teisinė riba, nuo kurios vėlavimas laikomas reikšmingu
- Šis skaičius dažnai minimas komentaruose, tačiau pats įstatymas (LOE) nenustato šešių mėnesių kaip garantijos taikymo pradžios. Greičiausiai jis rodo, kiek laiko teismas, taikydamas 1124 straipsnį ginče dėl antrinės rinkos būsto, laikė vėlavimą pakankamai rimtu, kad sutartį būtų galima nutraukti. Perkant naujos statybos būstą ir taikant garantiją, lemiama yra tiksli sutartyje nurodyta data, o ne nustatytas mėnesių skaičius.
Jei verčiau palaukčiau, kol pastatas bus užbaigtas, užuot susigrąžinęs pinigus, ar galėčiau taip pasielgti?Taip. Atėjus garantijos taikymo pradžios datai, galite rinktis. Tai nereiškia, kad privalote susigrąžinti pinigus. Daugelis pirkėjų renkasi palaukti, ypač kai vėlavimas nedidelis, o projektas akivaizdžiai juda į priekį. Svarbu tai, kad datai pasibaigus sprendimą priimate Jūs. Tai nėra vystytojo pasirinkimas.
Kaip praktiškai pateikiamas reikalavimas dėl vėlavimo?
Reikalavimo dėl vėlavimo pateikimas yra paprastesnis, nei tikisi dauguma pirkėjų. Norint pasinaudoti garantija, nereikia pradėti teismo bylos prieš vystytoją.
- Raštu patvirtinkite, kad sutartyje nustatyta data praėjoJūsų teisininkas pagal kalendorių patikrina tikslią datą ir bet kokią papildomo termino sąlygą.
- Patvirtinkite, kad garantijos liudijimas galioja ir apima Jūsų mokėjimusReikalavimą pateikiate pagal tą patį liudijimą, kuris buvo patikrintas prieš Jums sumokant.
- Watch out
- Jei liudijimo nėra arba jis nebegalioja, paprastas reikalavimas tampa toks pat sudėtingas ir neapibrėžtas kaip byla dėl vystytojo nemokumo.
- Decide: wait, or claimPasibaigus garantijos taikymo pradžios datai, sprendimą priimate Jūs, o ne vystytojas.
- Jei reiškiate reikalavimą, procesas vykdomas prieš banką arba draudikąNe prieš vystytoją. Užstato grąžinimo puslapyje tai išsamiai paaiškinta, įskaitant ginčijamus reikalavimus.
- Where
- Garantiją išdavęs bankas arba draudikas
Kartais problema yra didesnė nei praleista data. Vystytojas gali būti visiškai nutraukęs statybas, nustojęs teikti informaciją arba pradėjęs oficialią nemokumo procedūrą. Tai skirtingos ir sudėtingesnės situacijos. Kiekvienai iš jų skirtas atskiras vadovas.Pirmiau nurodyti 1 ir 2 veiksmai priklauso nuo dviejų faktų: ar suėjo lemiama data ir ar garantijos sertifikatas vis dar galioja. Arevont teisinio koordinavimo paslauga patikrina abu dalykus, kol vėlavimas dar netapo ginču, o ne tik po to.
Ką turėtumėte patikrinti savo sutartyje, kol vėlavimas dar netapo ginču
Prieš pasirašydami sutartį patikrinkite keturis dalykus. Nelaukite, kol data jau bus praleista.| Patvirtinti | Kodėl tai svarbu | Kaip atrodo netinkama formuluotė |
|---|---|---|
| Tiksli sandorio užbaigimo data arba jos apskaičiavimo formulė pačioje sutartyje | Tai vienintelė teisinę reikšmę turinti data. Žodžiu pateikta informacija ar rinkodaros medžiagoje nurodyta data neturi reikšmės. | Sutartyje nurodyta „vystytojo pranešta preliminari perdavimo data“, tačiau nepateikta nei konkreti data, nei aiški formulė. |
| Ar numatytas lengvatinis laikotarpis ir kokia tiksli jo trukmė | Tai pakeičia tikslią datą, nuo kurios pradedama taikyti garantija. Jei sutartyje apie tai nieko nepasakyta, lengvatinio laikotarpio nėra. | Neaiškios formuluotės, pavyzdžiui, „pagrįstas papildomas terminas“, nenurodant konkretaus skaičiaus. |
| Ar garantijos sertifikatas galioja kiekvienam iki šiol atliktam mokėjimui | Reikalavimas dėl vėlavimo yra toks patikimas, kokia yra jį užtikrinanti garantija. Negaliojantis arba nebeaktualus sertifikatas susilpnina pirmiau aprašytą reikalavimą. | Sertifikatas buvo išduotas vieną kartą, pačioje pradžioje, ir vėliau atliktiems mokėjimams niekada nebuvo atnaujintas. |
| Ką antrinės rinkos būsto sutartyje konkrečiai nustatyta dėl praleistos sandorio užbaigimo datos | Skirtingai nei naujos statybos būsto atveju, čia nėra garantijos, kuria būtų galima remtis. Pagal 1124 straipsnį advokatas vadovaujasi tikslia sutarties formuluote dėl vėlavimo. | Sutartyje apskritai kalbama apie pirkėjo ar pardavėjo pasitraukimą, tačiau nieko nepasakyta apie kurios nors šalies sukeltą datos praleidimą. |
Praleista naujos statybos būsto data ir praleista antrinės rinkos būsto data
Žodis „vėlavimas“ apibūdina dvi labai skirtingas situacijas. Kuri iš jų taikoma, priklauso nuo to, ką perkate.| Antrinės rinkos būstai | Naujos statybos | |
|---|---|---|
| Kokia gynimo priemonė? | Civilinio kodekso 1124 straipsnis: galite reikalauti užbaigti pardavimo sandorį arba nutraukti sutartį, abiem atvejais reikalaudami atlyginti žalą. | Banko garantija: visa sumokėta suma ir įstatyme nustatytos palūkanos tomis pačiomis sąlygomis, kaip ir tuo atveju, jei vystytojas būtų visiškai neįvykdęs įsipareigojimų. |
| Ar svarbu, kiek rimtas yra vėlavimas | Taip. Praktikoje teismas sprendžia, ar pažeidimas yra pakankamai rimtas, kad būtų galima nutraukti sutartį. | Ne. Pagrindas yra sutartyje nurodytos datos praleidimas, nesvarbu, kiek trunka vėlavimas. |
| Ar norint atgauti pinigus būtinas teismas | Dažnai taip, jei kita šalis nesutinka. 1124 straipsnyje įtvirtinta teisė, kuria pasinaudoti gali tekti kreipiantis į teismą. | Ne. Reikalavimą tiesiogiai reiškiate garantiją išdavusiam bankui arba draudikui. |
| Ką pirmiausia patikrina advokatas | Ką pati arras sutartis numato dėl praleistos datos, nes įstatyme šiuo klausimu taisyklė nenustatyta. | Kad garantijos sertifikatas yra galiojantis ir apima visus iki šiol atliktus mokėjimus. |
Tai nurodo bendrą taisyklę, o ne tai, ką leidžia jūsų konkreti sutartis
Tai yra 2026 m. rugpjūčio mėn. galiojanti Ispanijos teisė. Ją nagrinėjame remdamiesi pirminiais šaltiniais, o ne rinkodara ar tuo, kaip žmonės paprastai apibūdina vėlavimus. Tai yra bendro pobūdžio informacija, o ne jūsų konkrečios sutarties peržiūra. Tik nepriklausomas advokatas, išnagrinėjęs jūsų dokumentus, gali pasakyti, ar suėjo jūsų sutartyje nurodyta data, ar jums taikomas lengvatinis laikotarpis ir ar jūsų garantijos sertifikatas galioja.Šiame puslapyje sąmoningai nagrinėjama viena konkreti situacija: vėlavimas, kai vystytojas tebėra mokus ir toliau vykdo statybas. Jei vystytojas visiškai nutraukė veiklą arba pradėjo oficialią nemokumo procedūrą, tai yra sudėtingesnė ir kitokia situacija, aptariama atskirame puslapyje. Mes nesikreipiame į teismą dėl sutarčių ginčų ir nesame jūsų garantijos šalis. Mūsų teisinio koordinavimo paslauga patikrina, ar datos ir sertifikatas yra teisingi, kol vėlavimas dar netapo ginču, o ne tik po to.
Dažniausiai užduodami klausimai apie sandorio užbaigimo vėlavimą
- Jei mano sutartyje numatyta atskira bauda už vėlavimą, ar ji pakeičia pagal įstatymą garantijai taikomas palūkanas?
- Ne. Tai du skirtingi dalykai, ir jūsų sutartyje gali būti numatyti abu. Pagal įstatymą garantijai taikomos palūkanos automatiškai priklauso nuo tada, kai sueina lemiama data. Jos skaičiuojamos nuo kiekvieno mokėjimo datos, neatsižvelgiant į tai, ar jūsų sutartyje numatyta bauda. Privati bauda, jei ji numatyta jūsų sutartyje, pradedama skaičiuoti nuo tos pačios datos ir yra atskira teisė, papildanti palūkanas. Todėl verta patikrinti, ar tokia bauda numatyta, taip pat patikrinti datą ir lengvatinį laikotarpį.
- Ar vystytojas gali pasiūlyti ką nors kita nei pinigai, pavyzdžiui, būsto pagerinimą ar nuolaidą, užuot grąžinęs garantuotą sumą, kai vėlavimas jau įvyko?
- Taip, gali. Kai kurie pirkėjai priima iš tiesų gerą alternatyvą, užuot nutraukę pirkimą. Svarbu štai kas: Jūs jau turite aiškią teisinę teisę į visos sumos grąžinimą. Vystytojas nedaro Jums paslaugos. Ar pasiūlyta alternatyva iš tiesų verta daugiau nei pinigai, reikia spręsti kiekvienu atveju atskirai, pasitarus su savo advokatu, o ne spaudžiant laikui pardavimo biure.
- Jei pirkote su hipoteka ir sandorio užbaigimo data nukeliama, ar vėlavimas paveiks ir Jūsų hipotekos patvirtinimą?
- Taip, gali. Hipotekos patvirtinimai ir fiksuotos palūkanų normos dažnai galioja tik ribotą laiką. Uždelstas sandorio užbaigimas gali reikšti, kad bankas turės iš naujo patvirtinti arba perskaičiuoti paskolos, suderintos pagal pirminę datą, sąlygas. Tai atskira praktinė problema. Kai tik paaiškėja, kad vėlavimas tikėtinas, kreipkitės į savo banką, o ne tik tada, kai nauja data bus patvirtinta.
