Su butu Ispanijoje pereinančios bendrijos skolos
Per 30 sekundžių
Jei perkate butą Ispanijoje, perimate ankstesnio savininko nesumokėtus bendrijos mokesčius. Tai apima einamuosius metus ir trejus ištisus ankstesnius kalendorinius metus. Už skolą atsako pats butas. Vienintelis dalykas, neleidžiantis šiai skolai pereiti Jums, yra pažyma apie skolas. Notaras privalo ją pamatyti, nebent aiškiai atsisakote šios teisės.
Kurios pardavėjo skolos tampa mano ir kuriam laikui?
comunidad de propietarios yra savininkų bendrija, administruojanti bendras objekto dalis ir nustatanti mėnesinį mokestį. Ji panaši į Čekijos SVJ, tačiau nėra tas pats. Tik viena jos skolos kategorija tampa Jūsų atsakomybe, o šis laikotarpis nustatytas įstatymu, ne derybomis. Ispanijos Horizontaliosios nuosavybės įstatymo (LPH) 9.1.e straipsnyje nurodyta, kad Ispanijos buto pirkėjas kartu su pačiu nekilnojamuoju turtu atsako už ankstesnio savininko nesumokėtus bendrijos mokesčius. Tai apima nesumokėtą pirkimo metų dalį ir trejus ankstesnius kalendorinius metus. Jei perkate 2026 m., Jūsų atsakomybė apima 2023, 2024, 2025 metus ir jau praėjusią 2026 metų dalį.Žodžiai „kartu su nekilnojamuoju turtu“ yra svarbūs. Ši skola nėra asmeninė prievolė, kurią Jūs prisiimate. Ji teisiškai susieta su butu. Todėl pasikeitus savininkui ji automatiškai išlieka. Bendrija gali reikalauti skolos iš dabartinio būsto savininko, nesvarbu, kas ją sukaupė.
Prieš 4+ metusŠiandien (pirkimo metai)
- Paveldi pirkėjas3 metai ir einamieji metai
- 3 ankstesni metai
- Senesnė nei ši skola su nekilnojamuoju turtu nepereina
- Skola susieta su nekilnojamuoju turtu, o ne su ją sukaupusiu asmeniuDaugelis mano, kad atsako tik pinigus skolingas asmuo. Tačiau už skolą atsako dabartinis savininkas, nesvarbu, kas ją sukūrė, kadangi tas pats 9.1.e straipsnis susieja skolą su pačiu butu.
- Prieš penkerius metus atsiradusi skola Jūsų nepasieks, tačiau paskutinių trejų metų skola gali, visa apimtimiTai teisinga. Tačiau neteisinga laikyti šį laikotarpį neapibrėžtu. Jį sudaro einamieji metai ir visi trys ankstesni kalendoriniai metai pagal tą patį straipsnį.
- Visiškai naujas pirkėjas automatiškai nepradeda nuo švaraus lapoTik tuo atveju, jei toliau nurodyta pažyma buvo gauta ir joje nurodyta, kad nėra jokių skolų. Sandorio sudarymas be pažymos pagal tą patį straipsnį savaime nieko neįrodo.
Padėtis 2026 m. rugpjūčio 17 d., remiantis konsoliduotu BOE Ley 49/1960 tekstu, o ne komentaru. Tai bendra informacija apie įstatymo veikimą. Ji nėra teiginys apie konkretų butą ar bendriją. Tik toliau aprašyta pažyma, kurios paprašysite dėl savo pirkimo, parodys tikrąją sumą.
Ar trejų metų laikotarpis pradedamas skaičiuoti iš naujo kiekvieną kartą pasikeitus buto savininkui?Ne. Laikotarpis skaičiuojamas atgal nuo Jūsų pirkimo datos. Todėl pirkimas iš asmens, kuris pats pirko prieš dvejus metus, laikotarpio nesutrumpina. Vienas dalykas iš tiesų gali padėti: ankstesnio sandorio metu gauta ir išvalyta pažyma turėtų būti išsprendusi visas senesnes skolas. Todėl verta paprašyti parodyti visą pažymų seką, o ne tik naujausią, jei tokia yra.
Kas neleidžia notarui patvirtinti, kad skolų neturintis butas iš tiesų jų turi?
Čia svarbus vienas dokumentas: certificación sobre el estado de deudas. Tai pažyma, kurią išduoda bendrijos administratorius ir kurioje tiksliai patvirtinama, kiek, jei apskritai, už būstą skolinga. 9.1.e straipsnyje reikalaujama, kad pardavėjas ją pateiktų ir kad ji atitiktų jo paties deklaraciją. Be jos notaras negali patvirtinti akto. Tai skamba kaip tvirta garantija. Tačiau joje yra tikra spraga, apie kurią verta žinoti prieš ką nors pasirašant.
Pažyma apie skolų būklęIšduoda bendrijos administratorius
- Antraštė
- VARDAS, PAVARDĖ
- Sąskaitos išrašas
- SUMOKĖTA / NESUMOKĖTA
- Administratoriaus parašas
- [PARAŠAS]
- Atsisakymo sąlyga
- [atsisakymo sąlyga]
- Antraštė. Pardavėjo vardas ir pavardė, atitinkantys jo paties deklaraciją bendrijai.
- Sąskaitos išrašas. Ar yra įsiskolinimas ir, jei taip, kokio jis dydžio.
- Administratoriaus parašas. Be šio dokumento notaras negali patvirtinti akto.
- Atsisakymo sąlyga. Jei pirkėjas tai pasirašo, notaras tęsia procedūrą be pažymos, o nė vienas iš Jūsų nežino sumos.
Ką mano pirkėjaiKo iš tikrųjų atsisakoma
- Notaras niekada neleis įvykdyti pardavimo, jei bendrijos skola bus nuslėpta
- Notaras neleis įvykdyti pardavimo BE pažymos, nebent pirkėjas pačiame akte aiškiai atsisakytų šio reikalavimo. Toks atsisakymas yra teisėtas ir pasitaiko. Tai pagrindinė priežastis, dėl kurios pirkėjas galiausiai tampa skolos, apie kurią niekada nežinojo, savininku.
- Jei pardavėjas sako, kad bendrijoje viskas tvarkoje, to pakanka
- Būtent tokį patikinimą ir turi pakeisti pažyma. Pažymą išduoda pati bendrija per savo administratorių, o ne pardavėjas, ir ji turi sutapti su atskirai pardavėjo pateikta deklaracija. Žodinis patikinimas nėra dokumentas ir niekur nepaminėtas 9.1.e straipsnyje.
- Atsisakymas pažymos tik paspartina dokumentų tvarkymą ir nesukelia realių neigiamų pasekmių
- Atsisakius pažymos, nebelieka notaro patikros. Tačiau tai nepanaikina už jos slypinčios trejų metų atsakomybės. Jei vėliau paaiškėja skola, įstatymas vis tiek leidžia bendrijai pareikalauti ją iš Jūsų. Jūs tiesiog atsisakėte vienintelio dokumento, kuris iš anksto būtų parodęs sumą.
Prašyti išduoti pažymą apie bendrijos skolą, patikrinti ją pagal paties pardavėjo deklaraciją ir niekada nerekomenduoti klientui jos atsisakyti yra standartinė teisinio patikrinimo dalis. Tai nėra papildoma paslauga. Tai vienas iš penkiolikos dalykų, kuriuos teisininkas tikrina kiekvieno mūsų koordinuojamo pirkimo metu.
Šaltiniai
Kodėl pirkėjas apskritai sutiktų atsisakyti pažymos?Paprastai siekiant paspartinti įtemptą sandorio užbaigimo grafiką, o kartais todėl, kad pardavimo agentas tai pateikia kaip formalumą. Nė viena iš šių priežasčių nekeičia įstatymo. Atsisakius pažymos, nelieka dokumento, kuris būtų įrodęs, kad butas neturi skolų, arba parodęs mokėtiną sumą. Pirkėjo, o ne greito sandorio interesais dirbantis teisininkas neturi pagrindo to rekomenduoti.
Ar iš banko įsigytas butas būna be bendrijos skolų?
Ne, ir tai vienas iš labiausiai įsitvirtinusių mitų šiame pakrantės regione. Nei BOE paskelbtame 9.1.e straipsnio suvestiniame tekste, nei mūsų patikrintuose nepriklausomuose teisiniuose komentaruose nenurodytas trumpesnis ar kitoks atsakomybės laikotarpis bankui, jo nekilnojamojo turto padaliniui ar bet kuriam kitam asmeniui, įsigyjančiam objektą per priverstinio pardavimo aukcioną (adjudicación). Įstatymo formuluotėje nedaroma išimtis pagal tai, kas yra pirkėjas.
- Iš varžytinių perimtas būstas automatiškai netampa be skolųBankui perėmus butą per priverstinį pardavimą, jam gali tekti lygiai tokios pačios susikaupusios bendrijos skolos kaip bet kuriam kitam pardavėjui. Būsto perpardavimas šios istorijos neištrina.
- Taikoma ta pati pažyma ir ta pati atsisakymo rizikaBankui priklausančio būsto pardavimas vis tiek yra pardavimas pagal 9.1.e straipsnį. Jei ką, didelis institucinis pardavėjas, kas mėnesį tvarkantis dešimtis bylų, yra labiau linkęs pateikti atsisakymą kaip įprastą dokumentų tvarkymo formalumą, o ne mažiau linkęs tai daryti.
- Konkrečiam priverstiniam pardavimui gali būti taikomos atskiros procedūrinės taisyklėsTai, kaip skola vertinama tikslioje teisminio priverstinio pardavimo aukciono procedūroje, palyginti su banko vykdomu jau visiškai jam priklausančio objekto perpardavimu, yra siauresnis teisinis klausimas, kuris vis dar nėra galutinai išspręstas. Dėl konkretaus objekto tikslios pozicijos pasitarkite su savo teisininku. Nemanykite, kad iš varžytinių perimtas butas automatiškai yra rizikingesnis arba saugesnis.
Ar bankui priklausantys butai dėl to paprastai yra prastas pasirinkimas?Ne būtent dėl šios priežasties. Skolos pažymos patikra yra tokia pati, kokią atliktumėte pirkdami bet kokį antrinės rinkos būstą. Iš banko pardavėjo dokumentus paprastai gauti lengviau nei iš privataus asmens, o ne sunkiau, nes bankas laikosi standartinės procedūros. Esmė tokia: nelaikykite frazės „parduodamas banko“ kitu žodžių junginio „be skolų“ variantu.
Kas nutinka, jei bendrija pareikalauja sumokėti negrąžintą skolą?
Bendrijai nereikia derėtis ar laukti geranoriškumo. LPH 21 straipsnis suteikia jai greitą ir specialią kreipimosi į teismą galimybę: monitorio procesą, skirtą būtent tokio pobūdžio skoloms. Ispanijos praktikoje šios procedūros išlaidos paprastai tenka skolininkui, o ne bendrijai.
- Ieškinys pareiškiamas dabartiniam objekto savininkuiNebūtinai asmeniui, kuris sukaupė skolą. Jei gavus ieškinį esate buto savininkas, esate atsakovas, nesvarbu, kada susidarė pagrindiniai įsiskolinimai.
- Ispanijos standartais monitorio procesas yra greitasJis sukurtas tam, kad bendrijai nereikėtų pradėti viso įprasto bylinėjimosi proceso dėl gana nedidelės ir tinkamai dokumentuotos skolos. Šis greitis nepalankus naujam savininkui, kuris tam nebuvo numatęs lėšų.
- Išlaidos paprastai tenka skolininkui, o ne bendrijaiBūtent todėl pažyma ir trejų metų laikotarpis yra svarbūs prieš perkant. Pridėjus teismo išlaidas, pati skola dažnai sudaro mažesnę sumą.
Kaip išieškoma nesumokėta skola
- Įsiskolinimas kaupiasiNesumokėti mokesčiaiNuo šio momento skola susiejama su butu.
- Bendrijos nutarimasBendrija oficialiai patvirtina skoląBendrijos susirinkimo nutarimu nustatoma mokėtina suma.
- Mokėjimo procesasPateikiamas skubus ieškinys teismuiŠis procesas skirtas būtent tokiai skolai ir nukreipiamas prieš tą, kam šiandien priklauso būstas.
- Turto suvaržymasIšlaidos paprastai tenka skolininkuiBe pačios skolos.
Ar galiu būti paduotas į teismą dėl skolos, apie kurios egzistavimą pirkimo metu iš tikrųjų nežinojau?Taip. Pati skola vis tiek gali būti išieškoma iš turto, nes prievolė susiejama su būstu, o ne su tuo, ar apie ją žinojote. Ar turite atskirą reikalavimą pardavėjui, kuris turėjo apie ją informuoti, yra kitas teisinis klausimas. Jūsų advokatas pareiškia šį reikalavimą asmeniui, kuris Jums pardavė butą, o ne bendrijai.
Ko konkrečiai prašyti prieš pasirašant dėl bendrijos skolos
Keturi dalykai, kurie skiriasi nuo šešių dokumentų sąrašo, jau pateikto bendrijos mokesčių vadove. Šis sąrašas skirtas tik skolos būklei, o ne einamajam biudžetui.| Prašykite | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Pati pažyma apie skolų būklę, o ne jos santrauka | Tikslus dokumentas, nurodytas 9.1.e straipsnyje, kurį išduoda bendrijos administratorius ir kuris sutampa su paties pardavėjo deklaracija. | Žodinis patikinimas, santrauka el. paštu arba pažyma, kuriai sandorio užbaigimo metu jau yra daugiau nei kelios savaitės. |
| Rašytinis patvirtinimas, kad iš Jūsų NEPRAŠOMA atsisakyti pažymos | Atsisakymas yra teisėtas ir yra vienintelis pakeitimas, panaikinantis paties notaro atliekamą skolos būklės patikrinimą. | Sutarties projekte esanti sąlyga, atleidžianti pardavėją nuo pareigos pateikti pažymą, nepaaiškinant kodėl. |
| Ar šiuo metu nagrinėjamas arba per pastaruosius trejus metus pateiktas mokėjimo reikalavimas | Teisme jau nagrinėjama skola yra skola, kurios dydį galite įvertinti ir dėl kurios galite susitarti dėl kainos iki sandorio užbaigimo, užuot ją sužinoję vėliau. | Protokole apie tai neužsimenama, o administratoriaus niekas tiesiogiai to nepaklausė. |
| Toks pats pažymos patikrinimas pagrindinei bendrijai, jei tokia yra | Didesniame gyvenamųjų namų komplekse esantis pastatas gali būti skolingas dviem atskiroms bendrijoms, o vienos bendrijos pažyma nieko nepasako apie kitą. | Pateikta viena pažyma, neužsimenant, ar egzistuoja antra bendrija. |
Turint pažymą ir užbaigiant sandorį be jos
Tas pats butas ir ta pati trejų metų rizika abiem atvejais. Skiriasi tik tai, ar žinote sumą prieš tapdami jo savininku.| Be pažymos | Su pažyma | |
|---|---|---|
| Ką žinote apie įsiskolinimą | Nieko nepatvirtinta. Pardavėjo žodis nėra 9.1.e straipsnyje nurodytas dokumentas. | Tiksli suma, kurią išdavė pačios comunidad administratorius ir kuri sutampa su pardavėjo deklaracija. |
| Jūsų trejų metų rizika | Tokia pati. Atsisakymas pažymos neatleidžia nuo atsakomybės. | Tokia pati, tik žinoma ir įskaičiuota, o ne nustatyta vėliau. |
| Derybinė pozicija prieš sandorio užbaigimą | Jokios. Negalite derėtis dėl sumos, kurios nematėte. | Reali. Patvirtinta skola yra suma, kurią reikia išskaičiuoti iš kainos arba kurią pardavėjas turi padengti prieš pasirašant. |
| Kas nutinka, jei monitorio reikalavimas pateikiamas po to, kai tampate savininku | Tikras netikėtumas, atsirandantis greitai ir paprastai kartu su papildomomis išlaidomis. | Tai ne netikėtumas. Ji jau buvo nurodyta pažymoje arba atsirado prasidėjus Jūsų nuosavybei, todėl akivaizdu, kad už ją atsakote Jūs. |
Tai yra įstatymo nuostata, o ne sprendimas dėl konkretaus Jūsų buto
Tai yra bendro pobūdžio informacija apie Ley de Propiedad Horizontal 9.1.e ir 21 straipsnius. Ji aktuali 2026 m. rugpjūčio 17 d. ir parengta remiantis pirminiu tekstu, o ne nukopijuota iš komentaro. Tai nėra teisinė konsultacija dėl konkretaus buto, konkrečios comunidad ar konkrečios pažymos. Atleidimo nuo atsakomybės sąlyga yra teisėta ir kartais turi realų pagrindą. Tik Jūsų nepriklausomas teisininkas, perskaitęs tikrąjį dokumentą, gali pasakyti, ar atsisakyti šios sąlygos prasminga perkant būstą.Čia sąmoningai neteikiamas vienas teiginys: kad bankams, iš varžytinių turtą perėmusiems asmenims ar bet kokios kitos rūšies pardavėjams taikomas trumpesnis arba kitoks atsakomybės laikotarpis. Nei pirminiame tekste, nei nepriklausomuose komentaruose tam nėra pagrindo, todėl toks teiginys čia neskelbiamas. Manyti, kad bankui priklausantis objektas automatiškai yra saugesnis, yra klaida, kurią verta ištaisyti.Teisininkas prašo šios pažymos kaip mūsų koordinuojamo pirkimo teisinio patikrinimo dalies. Mes jos neišduodame, patys netikriname ir nepakeičiame teisininko, kuris ją palygina su tikraisiais bendrijos įrašais.
Dažniausiai užduodami klausimai apie bendrijos skolas
- Jei po sandorio užbaigimo aptinku skolą, kuri turėjo būti nurodyta pažymoje, kas už ją atsako?
- Pažymą išdavė comunidad administratorius, o jos duomenys buvo palyginti su paties pardavėjo deklaracija. Todėl klaida joje pirmiausia yra klausimas ją patvirtinusiam asmeniui, o atskirai ir pardavėjui, jei jo deklaracija buvo melaginga. Jūsų teisininkas pareiškia šį reikalavimą Jūsų vardu. Tačiau tuo metu tai nepanaikina comunidad teisės išieškoti skolą iš dabartinio savininko.
- Ar po sandorio užbaigimo sumokėjęs paveldėtą bendrijos skolą galiu kaip nors susigrąžinti pinigus?
- Tik pareikšdami atskirą reikalavimą pardavėjui, paprastai remdamiesi tuo, kad jis neteisingai nurodė skolos būklę arba kad pažyma buvo klaidinga. Tai reali teisinė galimybė, tačiau ji yra lėtesnė ir mažiau užtikrinta nei tiesiog patikrinti pažymą prieš pasirašant. Būtent dėl to ši patikra ir atliekama.
- Ar skola pagrindinei comunidad yra tokia pat rizikinga kaip skola mano namo bendrijai?
- Finansiniu požiūriu taip. Abi skolos pagal tą pačią 9.1.e straipsnio taisyklę priskiriamos Jūsų būstui, abiem taikomas tas pats trejų metų laikotarpis. Praktikoje skiriasi matomumas. Pardavėjui paprastai lengviau greitai pateikti savo namo sąskaitas nei pagrindinės comunidad sąskaitas. Būtent todėl pirmiau pateiktame kontroliniame sąraše prašoma abiejų pažymų, o ne daroma prielaida, kad viena apima kitą.
- Ar comunidad gali apskritai atsisakyti išduoti pažymą?
- Teisėtai ne, kai tikras savininkas arba jo atstovas jos paprašo dėl pardavimo. Pažyma yra tai, ką pagal 9.1.e straipsnį pardavėjas privalo pateikti, o ją išduoti, remiantis pačios comunidad apskaita, turi administratorius. Jei comunidad arba administratorius delsia ją pateikti, laikykite tai atskiru įspėjamuoju ženklu apie tai, kaip administruojamas pastatas.
