Nekilnojamojo turto pardavimas Ispanijoje: mokesčiai ir pardavimo išlaidos
Per 30 sekundžių
Parduodant būstą kaip ne Ispanijos rezidentui, atliekami trys atskiri mokėjimai. Pirkėjas atsiskaitymo metu išskaičiuoja 3 % kainos. Mokestis už faktinį pelną yra fiksuotas ir sudaro 19 %. Taip pat mokamas savivaldybės plusvalía mokestis, kuris pagal įstatymą gali būti perkeltas pirkėjui, kai pardavėjas nėra Ispanijos rezidentas.
| Pardavimo kaina | 500.000 € |
|---|---|
| Išskaičiavimas užbaigus sandorį3 % kainos | 15.000 € |
| Capital gains tax19 % faktinio pelno | Sumokėta po deklaracijos |
| plusvalía savivaldybėsIki 30 % žemės vertės padidėjimo | Sumokėta po deklaracijos |
Kokie yra trys atskiri mokėjimai ir kodėl žmonės juos painioja?
Kiekvienas ne rezidento pardavimas apima tuos pačius tris mokėjimus, o kiekvienam iš jų taikoma skirtinga taisyklė ir skirtingas terminas. Dažniausiai painiojamas 3 % išskaičiavimas su 19 % mokesčiu. Išskaičiavimas yra AVANSAS, o ne mokestis. Šios dvi sumos retai sutampa.
| Mokėjimas | Tarifas | Kas moka |
|---|---|---|
| 3 % išskaičiavimas (Modelo 211) | 3 % sutartos pardavimo kainos. | Sandorio užbaigimo metu PIRKĖJAS išskaičiuoja šią sumą ir tiesiogiai sumoka ją mokesčių administratoriui, nesvarbu, ar galiausiai turėsite ką nors mokėti. |
| Prieaugio mokestis (Modelo 210) | 19 % realaus pelno, taikant vienodą tarifą visiems ne rezidentams. | Pardavėjo mokamas mokestis, iš jo atskaičius jau išskaičiuotus 3 %: grąžinama suma, jei buvo išskaičiuota per daug, arba papildomas mokėjimas, jei buvo išskaičiuota per mažai. |
| plusvalía savivaldybės (IIVTNU) | Iki 30 %, nustato vietos savivaldybė, mokestis taikomas bazei, apskaičiuotai pagal tą iš dviejų metodų, kuris duoda mažesnę sumą. | Pagal įstatymą jį moka pardavėjas, tačiau savivaldybė gali pareikalauti, kad, pardavėjui esant ne rezidentui, jį kaip pakaitinis mokesčių mokėtojas sumokėtų PIRKĖJAS. Dauguma pardavėjų tokios taisyklės nesitiki. |
Kaip taikomas 3 % išskaičiavimas ir kada jis grąžinamas?
Sandorio užbaigimo metu pirkėjas pagal įstatymą turi išskaičiuoti 3 % sutartos kainos ir per vieną mėnesį sumokėti šią sumą mokesčių administratoriui, naudodamas Modelo 211. Tai taikoma nepriklausomai nuo pardavimo rezultato. Net jei pardavėjas negavo pelno arba pardavė turtą nuostolingai, pas notarą iš pardavimo kainos išskaičiuojami 3 %.Tada nuo pardavimo datos turite keturis mėnesius pateikti Modelo 210. Jame deklaruojamas tikrasis kapitalo prieaugis ir jis sutikrinamas su išskaičiuota suma. Jei 19 % mokestis nuo tikrojo prieaugio yra mažesnis už jau išskaičiuotus 3 %, kaip dažnai nutinka kelerius metus turėtam turtui augančioje rinkoje, atgaunate skirtumą. Jei jis didesnis, kartu su ta pačia deklaracija sumokate trūkstamą sumą.
3 % išskaičiavimas
- Užbaigiant sandorįPirkėjas išskaičiuoja 3 %Kad ir koks būtų rezultatas.
- Per 1 mėnesįPirkėjo pateiktas Modelo 211Sumokama mokesčių administratoriui.
- Per 4 mėnesiusPateikiate Modelo 210Tikrojo prieaugio deklaravimas ir sutikrinimas.
- Pateikus deklaracijąGrąžinimas arba trūkumo sumokėjimasGrąžinimas, jei 19 % prieaugio yra mažiau nei išskaičiuoti 3 %.
Keturių mėnesių terminas ir sutikrinimas yra būtent tokie veiksmai, kuriuos Arevont patiki nepriklausomam teisininkui, o ne atlieka tiesiogiai. Arevont neatlieka mokestinių veiksmų, todėl šio dokumento pateikimo nereikėtų atidėti iki termino pabaigos.
Kas yra savivaldybės plusvalía mokestis?
plusvalía yra savivaldybės mokestis už nekilnojamojo turto žemės vertės padidėjimą, todėl jį moka pardavėjas, o ne pirkėjas. Vis dėlto praktiškai šią išlaidą gali tekti padengti pirkėjui sandorio užbaigimo metu: kai pardavėjas nėra rezidentas, savivaldybė gali paskirti pirkėją pakaitiniu mokesčių mokėtoju, kaip išsamiai paaiškinta toliau. Tai nesusiję nei su pastatu, nei su Jūsų tikruoju pelnu: apmokestinamas tik po juo esančios ŽEMĖS vertės padidėjimas, kurį savivaldybė apskaičiuoja pagal laikotarpį, kurį ją valdėte.Po 2021 m. reformos ankstesnė fiksuota formulė, pagal kurią mokestis galėjo būti taikomas net patyrus nuostolį, nebetaikoma. Galite pasirinkti vieną iš dviejų skaičiavimo metodų, taikantį mažesnį rezultatą. Objektyviuoju metodu naudojama kadastrinė žemės vertė, padauginta iš koeficiento, nustatyto pagal turto išlaikymo laikotarpį, o pritaikius vietinį tarifą ji negali viršyti 30 %. Tikrasis metodas grindžiamas tikruoju pirkimo ir pardavimo kainų skirtumu. Jei vertė apskritai nepadidėjo, pačios mokesčių institucijos reformoje patvirtinta, kad pagal nė vieną metodą nieko mokėti nereikia.
Ar Jums priklausant turtui žemės vertė padidėjo?
- TaipMokėtina pagal tą iš dviejų metodų, kuris duoda mažesnę sumą, o pritaikius vietinį tarifą suma negali viršyti 30 %.
- Ne arba negalite to įrodytiPagal nė vieną metodą nieko mokėti nereikia, tai patvirtinta 2021 m. reforma.
Ką mano pardavėjaiKą pakeitė 2021 m. reforma
- plusvalía visada mokama pardavus turtą
- Ji mokama tik padidėjus žemės vertei. Jei parduodate patirdami nuostolį arba už tą pačią žemės vertę, už kurią pirkote, nieko mokėti nereikia, jei galite tai įrodyti.
- Jį visada moka pardavėjas, be išimčių
- Pagal įstatymą tai yra pardavėjo prievolė, tačiau kai pardavėjas nėra rezidentas, savivaldybė gali paskirti PIKĖJĄ pakaitiniu mokesčių mokėtoju. Praktikoje tai reiškia, kad suma dažnai išskaičiuojama iš kainos sandorio užbaigimo metu, o ne atskirai išrašoma vėliau.
Kiek kainuoja agentūros ir teisinės paslaugos parduodant turtą?
Be mokestinės dalies, yra dar dvi išlaidos, ir nė viena iš jų nėra mokestis: tai rinkos mokesčiai, tokie patys kaip ir perkant. Pardavimo būdas keičia abiejų dydį.
- Option 1Išimtinė agentūraViena agentūra, viena skelbimo sutartis.
- Kaina
- 1,5, 4 %
- Greitis
- Priklauso nuo šios agentūros pirkėjų rato
- Pasiekiamumas
- Šios agentūros nuosavas tinklas
- Option 2Multi-agencyKelios agentūros reklamuoja jį vienu metu.
- Kaina
- 1,5, 4 %
- Greitis
- Dažnai greičiau, bet mažiau individualaus dėmesio
- Pasiekiamumas
- Plačiausias iš trijų pasiekiamumas
- Option 3Privatus pardavimasVisiškai be agento.
- Kaina
- 0 €, jokio komisinio
- Greitis
- Paprastai lėčiau
- Pasiekiamumas
- Tik jūsų asmeninis tinklas ir portalai
- Pardavimo agento komisinisPaprastai 1,5-4 % antrinės rinkos būsto pardavimo kainos, sumoka pardavėjas. Tai rinkos intervalas, o ne oficialaus šaltinio nustatytas dydis, nes jokia reguliavimo institucija neskelbia komisinio mokesčio tarifo. Jis skiriasi pagal agentūrą, regioną ir konkrečią tarpininkavimo sutartį, todėl laikykite jį preliminariu įverčiu, kurį reikia patvirtinti agentūroje, o ne fiksuota kaina.
- Jūsų teisininkas parduodantPardavėjui nepriklausomas teisinis atstovavimas naudingas dėl tų pačių priežasčių kaip ir pirkėjui: sutarties patikrinimo, 3 % išskaičiavimo ir sandorio užbaigimo koordinavimo, taip pat, kai taikoma, plusvalía apskaičiavimo. Didžioji dalis nepriklausomo teisinio koordinavimo, reikalingo perkant, taikoma ir parduodant.
Ką patvirtinti prieš apskaičiuojant grynąsias pajamas
Keturi dalykai, patikrinti pagal tikruosius pirkimo dokumentus, o ne bendrą taisyklę.| Prašykite | Ką tai parodo | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Pradinė įsigijimo kaina ir išlaidos raštu | Kapitalo prieaugis apskaičiuojamas kaip skirtumas tarp sumos, kurią sumokėjote, pridėjus leidžiamas įsigijimo ir pagerinimo išlaidas, ir sumos, už kurią parduodate, o ne vien pagal pardavimo kainą. Neturint pradinių duomenų, niekas negali apskaičiuoti tikrosios 19 % mokestinės prievolės. | Nėra pradinių pirkimo išlaidų, notaro mokesčio ar pagerinimo darbų sąskaitų įrašų. |
| Ar už būstą sumokėti bendrijos mokesčiai ir IBI | Nesumokėta bendrijos skola arba IBI sąskaita gali būti susieta su būstu ir apsunkinti sandorio užbaigimą, lygiai kaip ir perkant. | Prieš susitariant dėl pardavimo datos niekas nepatikrino, ar sąskaita yra apmokėta. |
| Kuris plusvalía apskaičiavimo metodas duoda mažesnę sumą | Pagal įstatymą galite rinktis, o abu metodai gali duoti labai skirtingus rezultatus, priklausomai nuo to, kiek laiko turėjote būstą ir kaip vietovėje keitėsi žemės vertė. | Nurodyta suma, apskaičiuota tik vienu metodu, neatlikus palyginamojo skaičiavimo kitu metodu. |
| Kas pagal pardavimo sutartį atsakingas už plusvalía | Kadangi savivaldybė gali reikalauti mokesčio iš pirkėjo kaip pakaitinio mokesčių mokėtojo, pardavimo sutartyje turėtų būti aiškiai nurodyta, kuri šalis, pirkėjas ar pardavėjas, prisiima šias išlaidas, o ne palikta spręsti pagal tai, kurią šalį savivaldybė pirmiausia nuspręs persekioti. | Sutartyje apie plusvalía visiškai neužsimenama. |
Prieaugis, ne nuostolis ar pardavimas be pelno
3 % išskaičiavimas atrodo vienodai abiem atvejais. Tai, kas vyksta vėliau, skiriasi.| Pardavimas su pelnu | Pardavimas be pelno arba nuostolingai | |
|---|---|---|
| 3 % išskaičiavimas užbaigiant sandorį | Pagal Modelo 211 išskaičiuojama visada. | Taip pat bet kuriuo atveju išskaičiuojama: pirkėjo prievolė nepriklauso nuo jūsų faktinio rezultato. |
| Mokestis už kapitalo prieaugį | 19 % tikrojo prieaugio, tikėtina, mažiau nei išskaičiuoti 3 %, todėl susidaro grąžintina suma. | Nieko mokėti nereikia, visus išskaičiuotus 3 % galima susigrąžinti. |
| plusvalía savivaldybės | Mokama nuo žemės vertės padidėjimo, apskaičiuoto pagal mažesnįjį iš dviejų metodų. | Nieko mokėti nereikia, jei žemės vertė iš tiesų nepadidėjo, o tai galima įrodyti pagal 2021 m. reformą. |
| Deklaruoti būtina visada | Modelo 210 per keturis mėnesius, kad būtų suderinta suma ir susigrąžinta permoka. | Modelo 210 per keturis mėnesius, kad būtų susigrąžintas išskaičiuotas mokestis ir, kai taikoma, įrodyta, jog plusvalía nepadidėjo. |
Mechanizmas, o ne Jūsų grynosios pajamos
19 % kapitalo prieaugio tarifą, 3 % išskaičiavimą ir plusvalía reformą tiesiogiai patikrinome Agencia Tributaria svetainėje ir atitinkamuose BOE tekstuose 2026 m. rugpjūčio 17 d. Svarbu paminėti: vyriausybės siūlomas 2026 m. plusvalía koeficientų atnaujinimas (RD-ley 16/2025) Kongrese nebuvo patvirtintas. Todėl toliau galioja RD-ley 8/2023 koeficientai. Keli mūsų patikrinti komentarų šaltiniai dar nebuvo atnaujinti.Tai yra bendro pobūdžio informacija apie tai, kaip apmokestinamas pardavimas, o ne Jūsų grynųjų pajamų apskaičiavimas. Jūsų tikrasis pelnas priklauso nuo pradinės pirkimo kainos, leidžiamų atskaityti išlaidų ir konkrečių plusvalía koeficientų, kuriuos taiko Jūsų savivaldybė. Šie duomenys turi būti pateikti rašytiniame advokato apskaičiavime, o ne skelbiamame intervale. Arevont nėra mokesčių konsultantas ir šios deklaracijos neteikia. Šį darbą turi atlikti nepriklausomas advokatas.Kai kurios temos aptariamos atskiruose vadovuose: nuosavybės laikymo laikotarpiu taikomas priskirtųjų pajamų ir nuomos pajamų mokestis, kuris yra atskiras klausimas nuo pardavimo; bendrijos skolos priskyrimo nekilnojamajam turtui tvarka; ir atskiras turto laikymo, o ne pelno realizavimo, apmokestinimo klausimas. Kiekvienai temai skirtas atskiras vadovas.
Dažniausi klausimai apie pardavimo ir pasitraukimo išlaidas
- Jei parduodu nuostolingai, ar vis tiek atgausiu visus 3 %?
- Jei galite įrodyti realų nuostolį, taip. Mokėtinas kapitalo prieaugio mokestis yra lygus nuliui, o visą sandorio užbaigimo metu išskaičiuotą 3 % sumą galite susigrąžinti pateikę Modelo 210 per keturių mėnesių terminą. Išskaičiuota suma nėra minimali suma, kurią privalote sumokėti. Tai avansinis mokėjimas, kuris suderinamas su galutiniu faktiniu rezultatu.
- Ar galiu būti raginamas sumokėti plusvalía, jei jau išvykau iš Ispanijos?
- Taip. Būtent todėl galioja taisyklė, leidžianti savivaldybei surinkti plusvalía iš pirkėjo kaip pakaitinio mokesčių mokėtojo: iš šalies jau išvykusio pardavėjo nerezidento išieškojimas yra sudėtingesnis nei mokesčio surinkimas pardavimo metu. Todėl pardavimo sutartyje verta aiškiai nurodyti, kas padengia šias išlaidas, o ne palikti klausimą neišspręstą.
- Ar 19 % tarifas pasikeičia, jei iki pardavimo tapau Ispanijos mokesčių rezidentu?
- Taip: Ispanijos mokesčių rezidentas apmokestinamas už kapitalo prieaugį pagal įprastą rezidentams taikomą skalę, o ne taikant fiksuotą 19 % nerezidento tarifą. Rezidentams taikomos atskiros pagrindinio būsto reinvestavimo lengvatos taisyklės, kurios nerezidentams netaikomos. Tai visiškai kitoks apskaičiavimas, o šios svetainės rezidentų apmokestinimo vadove jis išsamiai aprašytas.
