Būsto pirkimas per įmonę: kada tai prasminga
Per 30 sekundžių
Beveik kiekvienam vienų atostogų namų pirkėjui atsakymas yra ne. Įmonė reiškia metines deklaracijas, apmokestina jūsų naudojimąsi būstu ir apsunkina jo pardavimą. Be to, ji nė vienu euru nesumažina pirkimo mokesčio.
Kiek turėti Ispanijos nekilnojamojo turto objektų ir ar už jo slypi tikras verslas?
- Vienas atostogų būstasPirkite kaip privatus asmuo. Tai paprastas ir įprastas atsakymas beveik kiekvienam pirkėjui.
- Keli nekilnojamojo turto objektai, komerciškai nuomojami kaip tikras verslasĮmonė gali būti prasmingas pasirinkimas. Prieš steigdamiesi įmonę, remdamiesi savo skaičiavimais, gaukite nepriklausomą konsultaciją mokesčių klausimais.
Ar įmonė paprastai prasminga vienam atostogų būstui?
Ne, ir verta tai aiškiai pasakyti, o ne pateikti kaip neutralų pasirinkimą tarp dviejų vienodai gerų variantų. Jei perkate vieną nekilnojamojo turto objektą savo ir šeimos reikmėms, asmeninė nuosavybė beveik visada yra paprastesnė, jos išlaikymas kainuoja mažiau, o pardavimas yra pigesnis. Kiekvienas tikras įmonės pranašumas taikomas kitokiai situacijai nei Jūsų.Šis klausimas nuolat iškyla, dažniausiai dėl čekų prielaidos, kad įmonė gali apsaugoti nuo mokesčių taip, kaip kartais apsaugo gyvenamojoje šalyje. Ispanijoje vieno atostogų būsto atveju ji paprastai duoda priešingą rezultatą. Mokėsite tą patį pirkimo mokestį, papildomą mokestį už asmeninį nekilnojamojo turto objekto naudojimą ir turėsite teikti metines ataskaitas, apie kurias privačiam asmeniui niekada nereikia galvoti.
Ką žmonės manoKaip iš tikrųjų atrodo mokesčiai
- Įmonė sumažina mokestį, mokamą perkant nekilnojamąjį turtą
- Ne. ITP arba IVA ir AJD, vienkartinis pirkimo mokestis, apskaičiuojamas vienodai, nesvarbu, kas yra pirkėjas: privatus asmuo ar įmonė.
- Įmonė apsaugo nekilnojamąjį turtą nuo įtraukimo į asmeninį turtą
- Pačios akcijos vis tiek yra Jums priklausantis turtas, vertinamas pagal įmonės balansą, ir vis tiek įtraukiamos apskaičiuojant turto mokestį. Informacijos apie mechanizmą rasite specialiame turto mokesčio vadove.
- Naudojimasis savo nekilnojamuoju turtu per savo įmonę yra mokesčių požiūriu neutralus susitarimas
- Paprastai ne. Jei nekilnojamasis turtas priklauso įmonei, o Jūs arba Jūsų šeima juo naudojatės asmeniškai, laikoma, kad įmonė jį išnuomojo Jums už rinkos nuomos kainą, o šios sąlyginės nuomos pajamos yra apmokestinamos.
Kada įmonė verta išlaidų?
Yra keturi tikri atvejai, ir juos sieja vienas bendras bruožas: nė vienas iš jų nėra susijęs su vienu atostogų būstu. Įmonė sukuria realią administracinę ir finansinę naštą, o ši našta atsiperka tik tada, kai vyksta pakankamai daug veiklos, kad ją būtų verta administruoti. Toliau nurodyti paveldėjimo ir atsakomybės atvejai pateikiami kaip realiai svarstytinos aplinkybės, tačiau nenurodomi konkretūs skaičiai, nes tikroji tvarka priklauso nuo tarpvalstybinių sutarčių taisyklių ir aplinkybių, kurių neįmanoma išspręsti viena bendra taisykle.
- Tikras portfelis, o ne vienas objektasInvestuotojas, turintis kelis Ispanijos nekilnojamojo turto objektus, skirtus nuomai, o ne vieną atostogų būstą, turi daugiau realių priežasčių rinktis įmonės struktūrą: bendra administracija, viena keliems objektams skirta apskaita ir struktūra, leidžianti pritraukti finansavimą viso portfelio užstatu.
- Tinkamas paveldėjimo tarp kartų planavimasKai kuriais atvejais perduoti šeimai įmonės akcijas gali būti paprasčiau nei tiesiogiai priklausantį nekilnojamąjį turtą. Tačiau viskas priklauso nuo konkrečios Ispanijos ir Jūsų gyvenamosios šalies paveldėjimo ir paveldimo turto mokesčių sutarties, todėl šį klausimą turėtų spręsti abiejų šalių specialistas.
- Esama veiklą vykdanti įmonė, kuriai jau reikia veiklos IspanijojeĮmonė, kuri iš tikrųjų vykdo komercinę veiklą Ispanijoje, pavyzdžiui, nuomos verslą kaip pagrindinę veiklą, o ne tiesiog laiko vieną turtą, turi kitokią mokestinę padėtį nei fiktyvi įmonė, įsteigta tik vienam atostogų būstui laikyti.
- Atsakomybės atskyrimas didesnės rizikos nuomos versleKai nekilnojamasis turtas komerciškai nuomojamas dideliu mastu ir kyla reali veiklos rizika, kai kurie savininkai dėl atsakomybės priežasčių svarsto įmonės struktūrą. Tai yra realiai svarstytina aplinkybė. Tačiau administracinės išlaidos turi būti sąžiningai įvertintos atsižvelgiant į riziką, kurią geras draudimo polisas jau gali padengti pigiau.
Atkreipkite dėmesį, ko šiame sąraše nėra: vieno buto pirkimo šeimos atostogoms ir retkarčiais vykdomos nuomos. Tai įprastas atvejis, kuriam dažnai be reikalo pasirenkama įmonės struktūra, nors taip neturėtų būti.
Ką ir kada turite deklaruoti, jei nekilnojamasis turtas priklauso įmonei?
Trys periodinės deklaracijos, kurios visos teikiamos tuo pačiu metų laikotarpiu. Kadangi Real Decreto 609/2023 sukūrė nacionalinį Registro de Titularidades Reales, kiekviena Ispanijos įmonė turi deklaruoti tikrąjį savininką, tai yra fizinį asmenį, kuris galiausiai ją valdo arba kontroliuoja. Tai atliekama du kartus: pirmą kartą pačiame steigimo dokumente, o antrą kartą kartu su metinėmis finansinėmis ataskaitomis, kasmet pateikiamomis Registro Mercantil, komerciniam registrui. Tai nacionalinis reikalavimas, nesusijęs konkrečiai su nekilnojamuoju turtu, ir jis taikomas neatsižvelgiant į tai, ar įmonė nevykdo veiklos, ar aktyviai ją vykdo.Be to, įmonė nacionalinei mokesčių administracijai AEAT turi pateikti metinę Impuesto sobre Sociedades deklaraciją. Tai taikoma net tais metais, kai veikla visiškai nevykdoma, ir tokia deklaracija vadinama nuline deklaracija. Jos nepateikimas nėra saugus pasirinkimas. Baudos didėja kuo ilgiau nepateikiama privaloma deklaracija. Tokia pati taisyklė aprašyta šios svetainės nerezidentų mokesčių vadove, skirtame fizinio asmens metinei deklaracijai.
| Sau | Vas | Kov | Bal | Gegužė | Bir | Lie | Rgp | Rgs | Spa | Lap | Grd | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Įmonių pelno mokesčio deklaracija (Impuesto sobre Sociedades) | Lie | |||||||||||
| Registro Mercantil pateiktos metinės finansinės ataskaitos | Lie | |||||||||||
| Tikrosios nuosavybės atskleidimas (tikroji nuosavybė) | Lie |
- Įmonių pelno mokesčio deklaracija (Impuesto sobre Sociedades)
- Kalendoriniais metais veikiančiai įmonei pateikti iki liepos 25 d. Nestandartiniai finansiniai metai pakeičia datą, todėl ją patvirtinkite su savo buhalteriu.
- Registro Mercantil pateiktos metinės finansinės ataskaitos
- Pateikiama kartu su mokesčių deklaracija arba netrukus po jos.
- Tikrosios nuosavybės atskleidimas (tikroji nuosavybė)
- Pridedama prie metinių ataskaitų pateikimo, taip pat dar kartą steigimo metu, jei jis tais metais vyksta.
Prieš steigiant įmonę sutvarkyti kiekvieno vadovo NIE ir pačios įmonės Ispanijos mokesčių numerį, o ne spręsti šią spragą pas notarą, yra būtent tai, ką Arevont NIE ir administravimo paslauga sutvarko kartu su tokiu pirkiniu.
Kiek kainuoja įmonės išlaikymas, be paties pirkimo?
Maždaug 500 iki 1 000 € per metus vien už neveikiančios įmonės administravimą, papildomai prie pirkimo mokesčio, kuris yra toks pats kaip perkant asmeniškai. Neveikiančiai įmonei, kuriai priklauso nekilnojamasis turtas ir kuri nevykdo jokios kitos veiklos, vis tiek reikia oficialios buhalterinės apskaitos, kasmetinės pelno mokesčio deklaracijos ir registre pateikiamų metinių finansinių ataskaitų. Tai tikros, pasikartojančios išlaidos, kurių nėra asmeniškai priklausančiam turtui, išskyrus įprastas metines nuosavybės išlaidas, kurias jau patiria kiekvienas pirkėjas.3 % metinis mokestis nuo kadastrinės vertės yra vienintelis skaičius, kurį verta nurodyti tiksliai, nes jis išgąsdina daugiau pirkėjų, nei turėtų. Jis taikomas tik įmonei, reziduojančiai šalyje, kurią Ispanija priskiria nebendradarbiaujančiai jurisdikcijai, anksčiau vadintai mokesčių rojumi. Nei Čekija, nei Lenkija nėra šiame sąraše, todėl įprastai įsteigta Čekijos ar Lenkijos įmonė arba Ispanijos SL, priklausanti Čekijos ar Lenkijos akcininkui, šio mokesčio nesukelia. Tai verta aiškiai pabrėžti, nes tokia baimė yra paplitusi, o tikroji rizika šiai svetainei skirtų pirkėjų atveju iš esmės lygi nuliui.
| Pirkimo mokestis (ITP arba IVA ir AJD)Tas pats, kaip perkant asmeniškai | Sutaupymo nėra |
|---|---|
| Metinis neveikiančios įmonės administravimasBuhalterija, deklaracija, registrų teikimas | 500 iki 1 000 € |
| 3 % specialus mokestis nuo kadastrinės vertėsTik nebendradarbiaujančios jurisdikcijos, ne Čekija ar Lenkija | Netaikoma |
| 25 % pelno mokestis nuo nuomos pajamųPalyginkite su savo asmeniniu nerezidento tarifu toms pačioms pajamoms | Priklauso nuo nuomos |
| Verčiau turėti asmeniškaiJokio įmonės lygmens | 0 €, be papildomo sluoksnio |
Šaltiniai
Ar vietoj Ispanijos SL tiktų Čekijos ar Lenkijos įmonė?Užsienio įmonė gali turėti nekilnojamojo turto Ispanijoje, ir tam nėra jokių pilietybės apribojimų. Praktikoje dauguma pirkėjų, kuriems iš tiesų reikia įmonės struktūros, renkasi Ispanijos SL, nes Ispanijos bankai, notarai ir registras kasdieniam darbui yra pritaikyti būtent jai. Užsienio įmonė papildomai sukuria tarpvalstybinio atsiskaitymo ir ataskaitų teikimo lygmenį, be visko, kas aprašyta pirmiau. Kuris variantas iš tiesų paprastesnis jūsų atveju, turėtų patarti teisininkas, dirbantis abiejose jurisdikcijose.
Ką patvirtinti prieš pasirenkant įmonės struktūrą
Tai sąžiningas kontrolinis sąrašas, o ne kurio nors varianto pardavimo argumentas. Dauguma jį skaitančių pirkėjų patvirtina, kad nė viena iš šių aplinkybių jiems netaikoma, ir perka asmeniškai.- Ar tai iš tiesų vienas nekilnojamojo turto objektas asmeniniam ir šeimos naudojimui?Jei taip, tai įprastas atvejis, todėl taikomas pirmiau pateiktas sąžiningas atsakymas: pirkite asmeniškai. Tai nereiškia, kad įmonė yra neteisėta ar neįprasta, tik kad šiuo atveju ji padidina išlaidas, nesuteikdama atitinkamos naudos.
- Ar jau turite arba planuojate turėti kelis nekilnojamojo turto objektus Ispanijoje?Portfelio atveju įmonės administracinės išlaidos labiau atsiperka dėl gaunamos naudos. Net ir tuomet tai savaime nereiškia, kad įmonė yra tinkamas sprendimas. Skaičiavimus vis tiek reikia atlikti.
- Ar paveldėjimas iš kartos į kartą yra realus artimiausio laikotarpio rūpestis?Tai vienintelis atvejis, kai struktūra gali iš tiesų padėti, tačiau tik gavus tinkamas tarpvalstybines konsultacijas. Tai nereiškia, kad bet kuri struktūra pagal Čekijos ar Lenkijos paveldėjimo taisykles veiks taip pat. Tai reikia patikrinti atskirai.
- Ar nekilnojamasis turtas yra šalyje, įtrauktoje į Ispanijos nebendradarbiaujančių jurisdikcijų sąrašą?Tai vienintelė situacija, kai apskritai taikomas 3 % metinis mokestis. Įprastai įsteigtai Čekijos ar Lenkijos įmonei atsakymas yra ne, todėl ši eilutė jums tiesiog netaikoma.
Asmeniškai arba per įmonę
Tas pats būstas, laikomas dviem būdais. Vienam atostogų būstui dešinysis stulpelis yra įprastas atsakymas.| Per įmonę | Asmeniškai | |
|---|---|---|
| Pirkimo mokestis užbaigus sandorį | Vienodai: ITP arba IVA ir AJD, apskaičiuojami taip pat. | Vienodai: perkant asmeniškai taip pat nieko nesutaupoma. |
| Naudojimasis būstu savo reikmėms | Gali būti taikomas tariamos rinkos nuomos mokestis, apmokestinamas kaip įmonės pajamos. | Tokios problemos nėra: Jums tiesiog priklauso nuosavas būstas, kuriuo naudojatės. |
| Metinės deklaracijos ne tik dėl paties būsto | Kasmetinė pelno mokesčio deklaracija, net ir nevykdant jokios veiklos, taip pat metinės finansinės ataskaitos ir informacija apie tikruosius savininkus. | Įprasta metinė nerezidento deklaracija, kuri jau aprašyta šios svetainės mokesčių vadovuose, ir nieko daugiau. |
| Išlaidos ne tik būstui | Maždaug 500 iki 1 000 € per metus už pagrindinį neveikiančios įmonės administravimą. | Nieko daugiau, išskyrus paties būsto nuosavybės išlaidas. |
| Vėlesnis pardavimas | Būstą galite parduoti iš įmonės arba pačias įmonės akcijas. Antrasis variantas yra gerokai sudėtingesnis sandoris, kuriam abiem pusėms reikalingos specializuotos mokesčių konsultacijos. | Įprastas būsto pardavimas, kurio procesas jau aprašytas šios svetainės pardavimo ir išėjimo iš investicijos išlaidų vadove. |
| Turto mokesčio rizika | Akcijos vis tiek įskaičiuojamos, o jų vertė nustatoma pagal įmonės balansą. | Įskaičiuojamas pats būstas. Kas iš tikrųjų patenka į taikymo sritį, sužinosite turto mokesčio vadove. |
Ką nustato bendroji taisyklė ir ką gali parodyti tik Jūsų skaičiai
Pelno mokesčio tarifas (25 %) ir tikrojo savininko atskleidimo reikalavimas yra nustatytos taisyklės, perskaitytos pirminiame šaltinyje. 3 % specialusis mokestis ir jo taikymas nebendradarbiaujančioms jurisdikcijoms taip pat nustatyti pirminiame šaltinyje (Ley IRNR, 40-45 str.). Paprasta išvada, kad jis netaikomas įprastai įsteigtai Čekijos ar Lenkijos įmonei, tiesiogiai išplaukia iš šios taikymo srities. Maždaug 500 iki 1 000 € metinių veiklos išlaidų suma yra rinkos įvertis, patikrintas pagal du šaltinius, o ne oficialiai paskelbtas skaičius. Tikrosios kainos pagal paslaugų teikėją skiriasi.Jokia bendroji taisyklė neatsako, ar konkrečiu Jūsų atveju įmonė padės sutaupyti. Tai priklauso nuo to, ar apskritai nuomosite būstą, už kokį nuomos mokestį jį nuomosite, kokia yra Jūsų asmeninė mokestinė padėtis gyvenamojoje šalyje ir kokie tarpvalstybinio paveldėjimo bei sutarčių klausimai kyla, į kuriuos tinkamai atsakyti gali tik abiejose jurisdikcijose dirbantis mokesčių konsultantas. Įprastu atveju, kai perkamas vienas būstas, jis naudojamas asmeniškai ir tik retkarčiais išnuomojamas, sąžininga pradinė prielaida yra ta, kad įmonė pinigų nesutaupys. Įmonės struktūra turi pagrįsti, kodėl jos pačios išlaidos yra vertos tokio sprendimo.Niekas čia neatlieka pirmiau aprašyto skaičiavimo. Arevont teisinio koordinavimo paslaugos padeda pasitelkti nepriklausomą konsultantą dar prieš Jums įsipareigojant sumokėti rezervacijos užstatą. Taip toks svarbus sprendimas priimamas remiantis tikrais skaičiais, o ne per klaidą čia atsiradusia čekiška prielaida.
Dažniausiai užduodami klausimai apie pirkimą per įmonę
- Ar be reikalo nerimauju dėl 3 % mokesčio?
- Įprastai įsteigtai Čekijos ar Lenkijos įmonei beveik neabejotinai taip. 3 % metinis mokestis taikomas tik įmonei, reziduojančiai šalyje, kurią Ispanija priskiria nebendradarbiaujančiai jurisdikcijai, o nei Čekija, nei Lenkija nėra šiame sąraše. Tai viena dažniausių nepagrįstų baimių šia tema.
- Ar galiu parduoti įmonės akcijas, o ne būstą?
- Taip, pirkėjai kartais struktūruoja pardavimą tokiu būdu, kad pakeistų sandorio apmokestinimą. Tai gerokai sudėtingesnis sandoris nei įprastas būsto pardavimas. Tiek pardavėjui, tiek pirkėjui reikalingos specializuotos mokesčių konsultacijos. Prieš sutikdamas pirkti akcijas, o ne būstą, pirkėjas turėtų tiksliai išsiaiškinti, kokie įsipareigojimai yra susiję su šiomis akcijomis.
- Ar būsto laikymas per įmonę padeda išvengti Ispanijos turto mokesčio?
- Ne. Pačios akcijos yra asmeniškai Jums priklausantis turtas, kurio vertė nustatoma pagal įmonės balansą, ir jos įskaičiuojamos taip pat, kaip tiesiogiai priklausantis būstas. Kas iš tikrųjų patenka į taikymo sritį, sužinosite turto mokesčio vadove. Daugumai įprastų pirkėjų tai apskritai niekas, nesvarbu, ar būstas laikomas per įmonę, ar ne.
- Kas nutinka minimaliam nuomos terminui, jei įmonė ilgalaikiai nuomoja būstą?
- Jis pasikeičia. Pagal Ispanijos nuomos teisę įmonės, kaip nuomotojos, minimalus terminas yra 7 metai, o fizinio asmens nuomotojo atveju jis yra 5 metai. Tai išsamiai aprašyta išnuomoto būsto vadove. Tai reali ir konkreti pasekmė, kurią verta žinoti prieš nusprendžiant, kaip laikyti būstą, kurį planuojate išnuomoti ilgalaikei nuomai.
