+34 656 450 023
AREVONT
Vodiči

Kako kupiti nekretninu na Costa del Solu

Autor Samuel Špreňar, savjetnik za kupce na Costa del SoluAžurirano 2026-08
Za 30 sekundi
Birate iz prvog izbora, na jednom putovanju razgledavate najbolje nekretnine i rezervirate. Vaš odvjetnik provjerava nekretninu, pribavlja Vaš NIE i priprema ugovore. Kod javnog bilježnika potpisujete vlasnički akt i primate ključeve. Nama za ništa od toga ne plaćate.Postupak ukratko
  1. 1
    Prvi poziv i prvi odabir za razmatranje
  2. 2
    Razgledavanje: jedan do tri dana na obali
  3. 3
    Vaš odvjetnik, punomoć i rezervacija
  4. 4
    Pravna provjera, NIE i obvezujući ugovor
  5. 5
    Isprava kod javnog bilježnika i ključevi
  6. 6
    Godinu poslije: računi, porezi i upravljanje
Povrh cijene9 do 13 %Od preprodaje do novogradnje. Odjeljak o troškovima prikazuje svaku stavku.
Od rezervacije do ključeva1 do 3 mjesecaPravna provjera određuje taj tempo.
Od novogradnje do ključeva2 mjeseca do 3 godineNekretnina spremna za ključeve predstavlja kraću varijantu. Kupnja nekretnine u izgradnji traje do datuma dovršetka.
Što kupac plaća nama0 €Nema naknade, fiksnog honorara ni plaćanja prilikom kupnje.
Kupnja od početka do kraja

Koliko traje kupnja nekretnine na Costa del Solu?

Od rezervacije do ključeva, preprodaja obično traje jedan do tri mjeseca, a novogradnja od dva mjeseca do tri godine. Prije rezervacije dolazi potraga, a taj je dio na Vama: nekim kupcima traje nekoliko dana, a drugima nekoliko mjeseci. Kod novogradnje čekate i samu zgradu, a ne samo dokumentaciju.Vaš je vlastiti dio malen, a koliko je malen ovisi o Vama: neki kupci obave nekoliko poziva, a drugi mnogo više, potreban je barem jedan odlazak na obalu i nekoliko potpisa. Ako koristite punomoć, njezino potpisivanje jedan je od tih potpisa.Vremenski slijed u nastavku prikazuje cijeli postupak. Sljedeći odjeljak prikazuje isti postupak korak po korak. Svaki korak povezuje se sa stranicom s više pojedinosti.
  1. PripremaKoraci 1 do 4
    Razgovarate s nama o tome kako želite koristiti nekretninu. Zatim Vam šaljemo prvi odabir za razmatranje. Nakon Vaše reakcije sastavljamo drugi odabir i provjeravamo ono što oglas nikada ne pokazuje. Za nekretnine koje Vas ozbiljno zanimaju organiziramo snimljene ili izravne obilaske.
    Vaše vrijeme
    Od nekoliko dana do nekoliko tjedana, ovisno o Vama. Nekim kupcima treba nekoliko poziva, a drugima ih treba mnogo više.
  2. PutovanjeKoraci 5 i 6
    Na obali provodite jedan do tri dana. Dnevno razgledavate pet do osam nekretnina. Između razgledavanja pokazujemo Vam područja. Nakon toga odlučujete. Nema roka.
    Vaše vrijeme
    Neki klijenti odluče odmah. Drugima trebaju mjeseci i vraćaju se dva ili tri puta prije nego što budu sigurni.
  3. Prije nego što se obvežeteKoraci 7 i 8
    Možemo Vam preporučiti neovisnog odvjetnika ili možete angažirati vlastitog. Potpisujete punomoć ako želite da se dokumentacija riješi bez ponovnog putovanja. Zatim rezervirate nekretninu.
    Vaše vrijeme
    S odvjetnikom se možete sastati osobno ili putem videopoziva. Sama se rezervacija može potpisati od kuće.
  4. Pravni dioKoraci 9 do 11
    Vaš odvjetnik provjerava nekretninu i podnosi zahtjev za Vaš NIE. NIE je španjolski identifikacijski broj za strance. Španjolski bankovni račun može se otvoriti prije ili nakon kupnje, pa ne mora postojati prije kupnje. Vaš odvjetnik i investitor također moraju provjeriti podrijetlo Vašeg novca. Zatim potpisujete obvezujući ugovor. Kod novogradnje to je plan plaćanja s investitorom. Kod preprodaje to je arras. Arras je obvezujući ugovor o pologu.
    Vaše vrijeme
    Ovdje odlazi najveći dio Vašeg vremena. Prikupljate i šaljete dokumente koji dokazuju podrijetlo Vašeg novca.
  5. ZavršetakKoraci 12 do 14
    Plaćate prema rasporedu. Kod novogradnje se dovršena nekretnina pregledava, a svaki nedostatak i nezavršeni rad unosi se na popis. Taj se popis naziva popisom nedostataka. Mnogi investitori pregled nedostataka provode tek nakon potpisivanja vlasničke isprave, pa se ne događa uvijek prije javnog bilježnika. Isprava se potpisuje kod javnog bilježnika i primate ključeve.
    Vaše vrijeme
    Jedan termin kod javnog bilježnika. Dolazite osobno ili umjesto Vas dolazi Vaš odvjetnik na temelju punomoći. Prisutna je i prodajna strana, javni bilježnik vodi potpisivanje, a obično smo i mi ondje.
  6. Nakon kupnjeKoraci 15
    Vaš odvjetnik ugovara komunalne usluge i osiguranje te rješava Vaše porezne obveze, uključujući godišnji porez na nekretninu. Ako želite da netko brine o nekretnini dok niste ondje, sami pružamo usluge upravljanja nekretninama i najma.
    Vaše vrijeme
    Vrlo malo. Vaš odvjetnik organizira većinu toga, a mi ostajemo Vaša kontaktna osoba.
Jedna stvar izvan popisa određuje Vaš osobni raspored, a ovisi o tome što kupujete, a ne o postupku: preprodaja se mjeri mjesecima, a novogradnja se može mjeriti godinama. Oba su iznosa na vrhu ove stranice i u usporedbi niže.

Što se događa redom, od prvog poziva do ključeva

Prvi poziv odnosi se na to kako ćete koristiti nekretninu. Posljednji je korak vlasnički akt kod javnog bilježnika i ključevi. Između toga: četiri koraka traženja, dva na obali, dva prije obvezivanja, tri pravna koraka, tri do dovršetka i jedan za godinu nakon toga.
Cijeli postupak, 15 koraka
  1. Priprema
  2. Prvi poziv20 do 60 minutaRazgovaramo o tome kako planirate koristiti nekretninu i što planirate za budućnost povezanu s njom. Proračun je važan i drugo je pitanje jer nam sam broj ne govori koje ulice trebamo razmatrati. U istom pozivu objašnjavamo kako cijela kupnja funkcionira i odgovaramo na svako Vaše pitanje.Pretraga nekretninaTroškovi kupnje
  3. Prvi odabir i poziv nakon njegaOd sati do danaPretražujemo cijelo tržište, a ne samo vlastitu ponudu, jer agenti na ovoj obali dijele oglase i cijena je ista kod svakog agenta. Odabir služi za razgovor: šest nekretnina ili dvadeset, ovisno o Vašim zahtjevima. Poziv nakon toga omogućuje Vam da reagirate i kaže nam što trebamo promijeniti.Pretraga nekretninaMamci u oglasima
  4. Drugi odabir i ono što oglas nikada ne pokazujeDaniDrugi je odabir uži i tada provjeravamo ono što oglas nikada ne pokazuje: orijentaciju, stvarnu razinu buke, točnu lokaciju te urbanizaciju i njezinu okolinu. Također potvrđujemo da je nekretnina još uvijek na prodaju i koja je njezina stvarna današnja cijena. Većina prvog popisa ovdje nestane, a istu provjeru prolazi i nekretnina koju ste sami pronašli na portalu.Provjera oglasaPoplavne zone
  5. Snimljeni ili izravni obilasci prije rezervacije letaU roku od nekoliko danaKada Vas nekretnina iz drugog odabira ozbiljno zainteresira, odlazimo do nje. Dobivate uvid u pogled, buku, stvarnu šetnju do plaže i stanje zgrade. Dobivate izravan poziv ili snimljeni obilazak koji možete pogledati dvaput, kako ne biste putovanje potrošili na nešto što je kamera mogla isključiti.Video-razgledavanjaVlaga i kvaliteta gradnje
  6. Putovanje
  7. Put za razgledavanje, pet do osam nekretnina dnevno1 do 3 danaTijekom jednog do tri dana pratite cjelovit program koji organiziramo. Putujete našim automobilom ili vlastitim, ako Vam je to draže. Program obuhvaća i područja između razgledavanja kako biste razumjeli gdje se svaka nekretnina nalazi, a ne samo kako izgleda iznutra. Plan se tijekom dana mijenja kada se nešto samo isključi, što se obično i događa.Obilasci nekretninaBuka
  8. Odluka bez ikakvog pritiskaTjedni do mjeseciBrzo donošenje odluke nije pogreška i mnogi kupci odluče se odmah kada se pred njima nalazi prava nekretnina. Pogreška je odlučivati pod pritiskom jer povratni let u nedjelju nije razlog za odabir nekretnine. Jednako je normalno da odluka traje mjesecima i da se vratite u drugi obilazak, a ponekad je iskren odgovor da ova godina jednostavno nije prava.Uobičajene pogreške kupaca
  9. Prije nego što se obvežete
  10. Vaš vlastiti odvjetnik i punomoć ako je želiteJedan sastanak, obično putem internetaMožemo Vam preporučiti neovisnog odvjetnika ili možete angažirati vlastitog. U svakom slučaju odvjetnika plaćate Vi i on radi za Vas, a ne za prodavatelja ili investitora. Ured s kojim surađujemo naplaćuje približno 1 % cijene, uključujući PDV. Punomoć je druga odluka koju ovdje trebate donijeti i ne odnosi se samo na potpisivanje: ona Vašem odvjetniku omogućuje podnošenje zahtjeva za Vaš NIE i otvaranje Vašeg bankovnog računa, što su dva postupka koja je iz inozemstva zaista nezgodno obaviti samostalno. U punomoći koju priprema naš preporučeni odvjetnik obično se navodi nekoliko osoba iz njegova ureda, uključujući asistente, tako da je netko uvijek dostupan kada je potreban potpis. Odvjetnici ovdje imaju profesionalno osiguranje i nitko od njih ne postupa bez Vaše prethodne potvrde.Koordinacija pravne provjerePunomoć
  11. Rezervacija i uvjeti pod kojima dobivate novac natragDaniRezervacijom se nekretnina na kratko povlači s tržišta, a Vi plaćate iznos koji je malen u usporedbi s kupoprodajnom cijenom. To je jedino plaćanje u cijelom postupku izvan sustava jamstava. Prije prijenosa novca u ugovoru se točno navodi koji nalazi dovode do povrata novca. Kod preprodajne nekretnine ti nalazi proizlaze iz pravne provjere: dug, teret, neregistrirana izmjena ili nepostojeća dozvola.PregovaranjeUgovor o rezervaciji
  12. Pravni dio
  13. Plaćate upravo pravnu provjeru2 do 4 tjednaPravna provjera obuhvaća vlasništvo, terete i dugovanja, podudara li se zgrada s dokumentima, pravila zajednice suvlasnika te može li se nekretnina uopće iznajmljivati turistima. Javni bilježnik ne obavlja taj posao i upravo se ovdje kupnja može zaustaviti.Koordinacija pravne provjereŠto odvjetnik provjerava
  14. NIE, bankovni račun i ostala dokumentacijaIstodobno, uglavnom putem punomoćiVaš odvjetnik podnosi zahtjev za Vaš NIE, a to se odvija istodobno s pravnom provjerom, a ne nakon nje. NIE je španjolski identifikacijski broj za strance. Bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez ni potpisati dokument kod javnog bilježnika. Španjolski bankovni račun može se otvoriti prije ili nakon kupnje, pa ne mora postojati prije kupnje.NIE i dokumentacijaŠpanjolski bankovni račun
  15. Obvezujući ugovor i dva njegova moguća oblikaTjednima nakon rezervacijeKod novogradnje riječ je o ugovoru s investitorom i planu plaćanja. Bankovno jamstvo na Vaše ime mora pokrivati svaku uplatu koju izvršite prije dovršetka zgrade. Kod preprodajne nekretnine riječ je o arrasu, privatnom ugovoru o pologu. Obično iznosi 10 do 20 % cijene. Uključuje ugovornu kaznu za stranu koja odustane.Koordinacija pravne provjereKupoprodajni ugovor
  16. Primopredaja
  17. Plaćanja i razdoblje čekanja koje nije uvijek objašnjenoOd mjeseci do godina kod novogradnjeKod novogradnje ovo je najdulji dio, a raspored plaćanja doista se razlikuje od investitora do investitora. Neki traže samo uplatu po sklapanju ugovora, a zatim preostali iznos pri dovršetku. Drugi žele još jednu ili dvije međuuplate. Mjesečne uplate postoje, ali su rijetke. Vaš odvjetnik osigurava da se svaka uplata izvrši na vrijeme i na ispravan račun. Bankovna provjera usklađenosti može trajati nekoliko dana, a propušten termin kod javnog bilježnika može stajati tjedana.Koordinacija dovršetkaBankovna jamstva
  18. Popis nedostataka i ono što investitor mora popravitiPrije ili nakon vlasničkog listaPregled novogradnje podrazumijeva provjeru dovršene nekretnine radi utvrđivanja nedostataka i nedovršenih radova. Svaka se stavka zapisuje i fotografira, a popis se šalje investitoru na otklanjanje. Pregled ne obavljamo sami: angažiramo vanjsku tvrtku za pregled koja snosi profesionalnu odgovornost za svoje izvješće. Pregled nije obvezan, a mnogi investitori provode vlastiti postupak pregleda tek nakon potpisivanja vlasničkog lista, pa se on ne odvija uvijek prije plaćanja preostalog iznosa. Kod preprodajne nekretnine nema popisa nedostataka. Umjesto toga s Vama odlazimo na završni pregled prije vlasničkog lista kako bismo provjerili stanje nekretnine i podudara li se inventar s navedenim popisom.Pregled primopredaje novogradnjeTehnički pregled
  19. Javni bilježnik, preostali iznos i ključeviJedan potpisJavni bilježnik potvrđuje identitet i pravnu sposobnost obiju strana. Zatražit će vlastiti izvadak iz registra kako bi potvrdio da je prodavatelj doista vlasnik nekretnine. Sastavlja javnu ispravu, čita je naglas prije potpisivanja i istoga dana podnosi zemljišnom registru. Ono što ne radi jest procjena je li nekretnina dobra odluka ili provjera dugovanja zajednice suvlasnika i dozvola. Zato postoje koraci od 9 do 13.Koordinacija dovršetkaJavni bilježnik
  20. Nakon kupnje
  21. Godina nakon kupnje koju ljudi često ne planirajuU tijekuVaš odvjetnik prebacuje režije i osiguranje na Vaše ime te rješava porezne obveze: godišnji porez na nekretninu, ostale poreze povezane s vlasništvom i prijavu za nerezidente. Ako želite da netko brine o nekretnini dok ste odsutni, sami se bavimo upravljanjem nekretninama i kratkoročnim najmom, umjesto da Vas proslijedimo trećoj strani. U toj fazi vlasništvo nekretnine u inozemstvu postaje jednostavno ili stvara obveze koje niste planirali.Naknadna podrškaUpravljanje nekretninomGodišnji troškovi
I Vaš odvjetnik i investitor moraju provjeriti podrijetlo Vašeg novca. To je pravilo protiv pranja novca i primjenjuje se na svakog kupca. Dokazujete kako ste došli do novca: obračunskim listama plaće, odlukom skupštine dioničara o isplati dividende, dokumentom o nasljeđivanju ili vlasničkim listom ako ste prodali nekretninu.Odvjetnik kojeg preporučujemo pravilno predstavlja te dokumente i organizira potreban prijevod. Uobičajeni dokumenti poput obračunske liste plaće ili odluke skupštine dioničara ne trebaju ovjereni prijevod. Investitori obično traže izvornik na izvornom jeziku i kopiju na engleskom ili španjolskom jeziku.Posao ne završava kod javnog bilježnika. Računi, osiguranje i porezne prijave nastavljaju se svake godine, a za porezni dio zadužen je Vaš odvjetnik, a ne mi. Preostaje pronaći nekoga tko će brinuti o nekretnini dok ste odsutni, a taj dio obavljamo sami.
Podrška nakon kupnjeUpravljanje nekretninom
Popis dokumenata dio je postupka koji Vam oduzima stvarno vrijeme i ondje počinje većina kašnjenja. Vaš odvjetnik predstavlja dokumente i organizira svaki potreban prijevod. Govorimo Vam koje će dokumente tražiti svaka strana i pratimo sve što nedostaje kako bi predmet napredovao.

Koje dokumente mora dostaviti svaka strana?

Dokumentacija dolazi u dva dijela i oba se obrađuju istodobno. Prvi se dio odnosi na Vas: putovnicu, Vaš NIE, punomoć ako je koristite i dokumente koji pokazuju podrijetlo Vašeg novca. Drugi dio čine tri ugovora: rezervacija, zatim privatni kupoprodajni ugovor, a potom vlasnički akt kod javnog bilježnika. Vaš odvjetnik čita ili priprema gotovo sve. Vi osobno potpisujete punomoć i ugovore, a ako želite, odvjetnik može potpisati ugovore u Vaše ime na temelju punomoći.

NIE, broj bez kojeg ne možete kupiti

NIE je španjolski identifikacijski broj za strance i bez njega ne možete kupiti nekretninu, platiti porez ni potpisati dokument kod javnog bilježnika. Ne dobivate karticu, nego jedan list papira na kojem stoje broj, Vaše ime točno onako kako je navedeno u putovnici i ured koji ga je izdao. Broj nikada ne istječe. Nakon toga gotovo sva administracija u Španjolskoj odvija se putem njega. Porezna prijava pri kupnji, godišnji porez na nekretninu i prijava poreza za nerezidente. Bankovni račun, ugovori za struju i vodu, zajednica vlasnika i osiguranje. Kao i svaki ugovor o najmu koji potpišete. Svaki navedeni vlasnik treba vlastiti broj. U praksi Vaš odvjetnik podnosi zahtjev za njega na temelju punomoći dok traje pravna provjera. Ako to učinite sami, potreban Vam je termin, odgovarajući obrazac, ispravna šifra naknade i odgovarajući popratni dokumenti. U svakom slučaju čekanje se mjeri tjednima, a ne danima.
Državna pristojba9,84 €Ovo plaćate sami samo ako sami podnesete zahtjev. Obično to Vaš odvjetnik obavlja u sklopu vlastite naknade. (Nacionalna policija)
Stvarno čekanjeTjedni, a ne daniZato se to odvija istodobno s pravnom provjerom, a ne nakon nje.
Koliko dugo broj vrijediNikada ne istječeJedan list papira, a ne kartica ni identifikacijski dokument s fotografijom.
NIE

Španjolski bankovni račun

Možete ga otvoriti prije ili nakon kupnje, a Vaš odvjetnik to može urediti na temelju punomoći ako radije ne biste odlazili u poslovnicu. Banka mora utvrditi samo dvije stvari, a ostalo uglavnom nije važno: tko ste i odakle potječe Vaš novac. Sam novac za kupnju obično uopće ne prolazi kroz Vaš račun. Kod preprodaje prolazi kroz klijentski račun Vašeg odvjetnika, a kod novogradnje kroz zaštićeni račun investitora. Prava je svrha računa razdoblje od deset godina nakon toga, a ovo je dio koji iznenadi većinu stranih kupaca: u Španjolskoj se redovni računi naplaćuju izravnim terećenjem računa, umjesto da ih Vi plaćate svakog mjeseca. Struja, voda, naknada zajednici suvlasnika, osiguranje i porez na nekretninu svi se pojavljuju kao terećenja, pa je račun ono iz čega španjolski sustav očekuje naplatu.
Kada ga možete otvoritiPrije ili nakon kupnjeNovac za kupnju obično uopće ne prolazi kroz njega.
Dok račun ne bude upotrebljiv1 do 5 dana
Kako se plaćaju španjolski računiIzravnim terećenjem, a ne Vi osobnoStruja, voda, naknada zajednici suvlasnika, osiguranje i porez na nekretninu naplaćuju se s računa.
Španjolski bankovni račun

Punomoć

Ona omogućuje Vašem odvjetniku da podnese zahtjev za Vaš NIE, otvori Vaš bankovni račun i potpiše dokumente kod javnog bilježnika dok ste Vi kod kuće. Tako se kupnja pretvara u jedno putovanje umjesto u tri. Njome se ne obvezujete na kupnju i možete je otkazati u bilo kojem trenutku prije nego što se iskoristi. Mora navesti radnje za koje se daje jer se formulacija sastavljena za jedan korak odbija za drugi. Ako je potpišete izvan Španjolske, potrebna je apostila, odnosno međunarodna ovjera koja dokumentu daje pravnu valjanost u drugoj zemlji. Punomoć koju priprema naš preporučeni odvjetnik obično navodi nekoliko osoba iz njegova ureda, uključujući asistente, tako da je netko uvijek dostupan kada je potpis potreban u kratkom roku. Prije nego što se zabrinete zbog prijenosa ovlasti, vrijedi znati dvije stvari: odvjetnici ovdje imaju profesionalno osiguranje i nitko od njih ne postupa na temelju punomoći bez prethodne potvrde s Vama.
Gdje je možete potpisatiTri rute
Ako to potpišete izvan ŠpanjolskeApostille i prijevod
Možete je otkazatiU bilo kojem trenutkuAko se ne iskoristi i ne otkaže, ostaje upotrebljiva onome tko je posjeduje.
Punomoć

Riječi redoslijedom kojim ih susrećete

Španjolski pojmovi za kupnju definirani su, a ne prevedeni, jednom pouzdanom rečenicom za svaki pojam. Deset pojmova u nastavku oni su s kojima se kupac prvo susreće. Potpuni pojmovnik razvrstava svaki pojam prema trenutku kupnje u kojem se s njime susrećete. Također označava riječi koje izgledaju kao češka riječ, ali znače nešto drugo, jer upravo one mogu stajati novca. Španjolski javni bilježnik provjerava mnogo manje nego što češki kupac pretpostavlja. Nota simple informativna je, a ne dokaz besprijekornog vlasništva. A španjolski polog je kapara s ugovornom kaznom, a ne predujam koji možete otkazati bez gubitka.
  • nota simpleNota simple običan je izvadak iz španjolskog zemljišnog registra koji pokazuje tko je vlasnik nekretnine i što je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji Vaš odvjetnik pročita prije nego što išta platite.
  • KaparaContrato de arras privatni je kupoprodajni ugovor koji kupac i prodavatelj potpisuju nakon pravne provjere. To je prvi dokument koji pravno obvezuje obje strane i određuje trošak odustajanja. Javni bilježnik ne sudjeluje u njegovu sklapanju.
  • Administrativni uredGestoría je španjolska agencija za administrativne poslove koja u Vaše ime podnosi dokumente državnim tijelima, a za nju ne postoji jedna jedina češka riječ.
  • Završetak gradnjeZaključenje kupoprodaje dan je kada se plaća preostali iznos, potpisuje vlasnički list i nekretnina postaje Vaša, a kod novogradnje to je datum koji se može pomaknuti.
  • licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación dozvola je za prvo korištenje koju novogradnja mora imati prije nego što se u njoj može zakonito stanovati i prije priključenja na komunalne usluge.
  • Pregled nedostatakaPregled nedostataka inspekcija je završene novogradnje radi utvrđivanja nedostataka i nedovršenih radova, koji se popisuju i predaju investitoru na otklanjanje.
  • Seguro DecenalSeguro Decenal obvezno je desetogodišnje osiguranje koje pokriva konstrukcijske nedostatke novogradnje.
  • IBIIBI je godišnji španjolski porez na nekretninu koji gradskoj upravi plaća vlasnik nekretnine.
  • Modelo 210Modelo 210 španjolski je porezni obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a obveza postoji čak i kada se nekretnina nikada ne iznajmljuje.
  • Porez na povećanje vrijednostiPlusvalía je komunalni porez na povećanje vrijednosti zemljišta nekretnine i trošak je prodavatelja, a ne kupca.
Pojmovnik
Sam dan dovršetka transakcije je kratak, a posao koji ga čini kratkim obavlja se prije njega. Vaš odvjetnik usklađuje uplate i potvrđuje da su dokumenti potpuni; mi održavamo obje strane usklađenima oko istog datuma i obično smo s Vama kod javnog bilježnika.

Koliko košta odustajanje u svakoj fazi?

Španjolska Vam ne daje pravo na razdoblje predomišljanja, stoga promjena mišljenja košta točno onoliko koliko prema već potpisanom dokumentu mora koštati. Postoje četiri situacije u kojima se možete nalaziti i one nisu jednake.
Prije nego što išta potpišete
Baš ništaNe postoji ugovor i nikome niste ništa platili. Ako postupak traje mjesecima ili odlučite da ova godina nije prava, to Vas ništa ne košta.
Nakon rezervacije
6 000 do 11 000 €Gubite polog, osim ako je u ugovoru navedeno da se vraća ako se nešto utvrdi. Nijedan zakon ne propisuje što taj ugovor mora sadržavati, pa je njegov tekst cijela Vaša zaštita.
Nakon ugovora o arrasu
Cijeli pologTaj polog obično iznosi 10 do 20 % cijene. Kod odustatnog arrasa prodavatelj koji odustane vraća dvostruki polog, a kupac koji odustane gubi ga. To je vrsta koja objema stranama omogućuje raskid uz unaprijed utvrđenu cijenu.
Nakon potpisivanja vlasničkog ugovora
Vi ste vlasnikNakon dovršetka nema odustajanja. Preostaje mogućnost podnošenja zahtjeva: zahtjeva zbog skrivenih nedostataka kod preprodaje ili zahtjeva iz jamstva kod novogradnje.
Ako novogradnja ne bude isporučena
Povrat novca uvećan za zakonske kamateZahtjev se podnosi banci ili osiguravatelju koji je izdao jamstvo, bez ikakvog suda. Kamate teku od datuma svake uplate do obećanog datuma isporuke. Zahtjev se mora podnijeti u roku navedenom u samom jamstvu.
Ako je druga strana kriva kod preprodaje
Službeni zahtjev, a zatim sudski postupakIza pologa za preprodaju ne stoji nikakvo jamstvo, pa se primjenjuje dolje opisani postupak.
Ugovor o rezervaciji vrijedi pročitati pažljivije nego što bi se moglo zaključiti iz njegove duljine: to je najjeftinije mjesto u cijeloj kupnji na kojem još možete pogriješiti.
Ugovor o rezervacijiKupoprodajni ugovorPovrat rezervacijskog pologa

Ugovor o rezervaciji

On povlači nekretninu s tržišta na nekoliko tjedana dok traje pravna provjera i prvi je novac koji šaljete. Nijedan španjolski zakon ne propisuje što ugovor o rezervaciji mora sadržavati. Upravo je ta činjenica razlog da ga pročitate jer je Vaša zaštita onakva kakvu je netko u njemu napisao. Odgovor određuju četiri odredbe.
  • NekretninaPrema punoj adresi ili katastarskoj referenci, a nikada prema stanu koji smo razgledali u utorak.
  • Iznos i račun na koji se uplaćujeNajbolji je slučaj klijentski račun Vašeg odvjetnika. Ako se novac uplaćuje prodavatelju, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, naziv vlasnika računa mora se točno podudarati sa stranom navedenom u ugovoru. Zaustavite postupak ako je riječ o privatnom računu nepoznate osobe, zahtjevu za gotovinu ili računu tvrtke u zemlji koja nema nikakve veze s prodajom.
  • Datum istekaBez njega rezervacija se može nastaviti bez jasnog odgovora na pitanje vrijedi li još uvijek.
  • Nalazi na temelju kojih Vam se vraća novacKod preprodaje to su nalazi pravne provjere: dug, teret, neupisana promjena ili nepostojeća dozvola.
Što dobivate pologomNekoliko tjedana izvan tržištaIli oko 1 % cijene kod skuplje nekretnine.
Što ga štitiSamo tekst ugovoraPogledajte što štiti Vaš novac
Ugovor o rezervaciji

Ugovor o arras i njegove tri vrste

To je prvi ugovor koji pravno obvezuje obje strane i privatan je: kupac i prodavatelj potpisuju ga međusobno, tjednima prije nego što se itko približi javnom bilježniku. Kod preprodaje to je contrato de arras, a polog obično iznosi 10 do 20 % cijene. Španjolsko pravo priznaje tri vrste i trošak odustajanja razlikuje se među njima, pa ugovor mora navesti o kojoj je vrsti riječ. Ako to nije navedeno, primjenjuje se tumačenje koje Vam ne dopušta odustajanje uz cijenu pologa. Kod novogradnje dokument se obično jednostavno naziva privatnim kupoprodajnim ugovorom, pravila o arrasu iz Građanskog zakonika na njega se obično ne primjenjuju osim ako se ugovor na njih izričito poziva, a obveza je veća: očekujte da će se 20 do 40 % cijene platiti prije nego što ključevi uopće postoje. U tom se postupku novac također prenosi prije potpisivanja ugovora. To je dio za koji su kupci najmanje spremni, stoga prije slanja bilo kakvog novca pročitajte istaknuti okvir u odjeljku o novogradnji.
Vrste arrasa u zakonu3Penitenciales, confirmatorias, penales. Samo jedna vrsta omogućuje Vam odustajanje uz cijenu pologa. (BOE)
Novogradnja, prije nego što ključevi postoje20 to 40 %Od cijene, u gotovini. Hipoteka rijetko pokriva ta plaćanja.
Kupoprodajni ugovor

Povrat dugovanog pologa

Imati pravo na svoj novac i naplatiti ga dva su različita zadatka. Zajamčeno plaćanje za novogradnju potražuje se izravno od banke ili osiguravatelja koji je izdao jamstvo, bez sudskog postupka. Sve drugo počinje formalnim zahtjevom poslanim burofaxom, certificiranom uslugom slanja pisama koja se koristi u Španjolskoj jer daje dokaz o tome što je zatraženo i kada. Taj je dokaz važan: osobno potraživanje zastarijeva nakon pet godina, a samo formalni zahtjev zaustavlja i ponovno pokreće taj rok. E-pošta ili telefonski poziv ne čine ni jedno ni drugo, bez obzira na jasnoću poruke. Nakon zahtjeva slijedi sudski postupak primjeren iznosu. Ako je druga strana službeno nesolventna, redovni se postupak više ne primjenjuje i potraživanje postaje dio insolventnog postupka.
Rok za podnošenje zahtjeva5 godinaOd dana kada se prvi put moglo zahtijevati plaćanje. (BOE)
Što čini burofaxPonovno pokreće rok
Gdje završava brži sudski postupak15 000 €(BOE)
Za nepobijani dugBez gornje granice
Povrat pologa za rezervaciju
Najjeftinije mjesto u cijeloj kupnji na kojem još možete pogriješiti jest prije kretanja novca. Vaš odvjetnik pregledava ugovor o rezervaciji i preuzima odgovornost za njega; i mi ga prolazimo s Vama te tražimo da se uvjeti povrata napišu prije nego što potpišete.

Što se događa kod javnog bilježnika i što iz toga dobivate?

Dovršetak transakcije jedan je sastanak, a do trenutka kada do njega stignete svaka je odluka već donesena. Ondje se provjerava identitet, čita vlasnički akt, vrši uplata i podnosi prijava. Iz toga dobivate upisano vlasništvo, komplet ključeva i, kod novogradnje, popis stvari koje investitor još mora ispraviti.

Javni bilježnik i ono što on ne radi

Španjolski javni bilježnik svjedoči potpisivanju i pretvara prodaju u javnobilježničku ispravu, ali ne provjerava je li nekretnina dobra odluka. Ono što tog dana radi precizno je određeno. Potvrđuje identitet i pravnu sposobnost obiju strana na temelju putovnice i NIE-a. Zatražit će vlastiti izvadak iz registra kako bi potvrdio da je prodavatelj doista vlasnik nekretnine i da su tereti koje ste provjerili još uvijek jedini. Sastavlja ispravu i čita je naglas prije potpisivanja. Upisuje navedenu cijenu. Istoga dana elektroničkim putem podnosi ispravu zemljišnom registru. Sam termin je kratak. Ono čime se ne bavi jesu dugovanja zajednici suvlasnika, dozvole, građevinska dokumentacija i razumnost cijene, a ništa od toga nije propust: za to je zadužen Vaš odvjetnik. Njegova je naknada određena državnom tarifom i ne može se pregovarati, a plaćate je Vi jer je vlasnički list Vaš. Hipoteka dodaje drugu ispravu za sam kredit. Od zakona o hipotekama iz 2019. banka plaća javnobilježničke i registarske troškove te druge isprave. Ako ne čitate španjolski, zatražite sudskog tumača umjesto da se oslanjate na osobu koja se slučajno zatekne u prostoriji.
Javnobilježnička tarifa0,2 to 0,5 %Od cijene, a udio se smanjuje kako cijena raste. Određuje je država i nije predmet pregovora. (Opće vijeće javnih bilježnika)
Zemljišni registar, dodatnoabout 60 %Javnobilježničke naknade. Kupac ih na završnom obračunu vidi kao jednu stavku.
Trošak Vašeg odvjetnikaOko 1 %, s uključenim PDV-omPogledajte što odvjetnik provjerava
Javni bilježnik

Dva registra, a ne jedan

Španjolska vodi dvije odvojene evidencije iste nekretnine i one se ne podudaraju uvijek. Registro de la Propiedad navodi tko je vlasnik i koji su tereti upisani na nekretnini. Catastro je opisuje i navodi vrijednost na temelju koje se obračunava porez. Izvadak na koji se svi pozivaju jest nota simple iz registra vlasništva i prvi je dokument koji se čita pri svakoj kupnji. Nikada ga ne naručujete sami: pribavlja ga Vaš odvjetnik i šalje Vam ga. Prikazuje upisane hipoteke, pljenidbe i služnosti, ali ne prikazuje neupisanu dogradnju, neprijavljenu promjenu namjene ni granicu oko koje se susjed ne slaže. Razlika između dviju evidencija, najčešće u površini, uobičajena je, a ne rijetka.
Nota simple, putem interneta10,91 €Službeni trošak s uključenim porezom. Pribavlja ga Vaš odvjetnik, a ne Vi. (Komora registratora)
Što ne dokazujeSavršen naslovPokazuje ono što je upisano. Neupisana dogradnja ili spor oko granice na njemu se nigdje ne pojavljuju.
Zemljišni registar

Dan dovršetka i ključevi

Zaključenje kupoprodaje jedan je termin: potpisuje se vlasnički list, plaća preostali iznos i nekretnina postaje Vaša. Ključevi se predaju na tom terminu, tog dana. Kod novogradnje korisno je pregledati nekretninu prije tog termina i popisati svaki nedostatak i nedovršeni dio, s datumom i fotografijama. Taj zapis je popis nedostataka i predaje se investitoru na otklanjanje. Mi sami ne provodimo pregled, ali ga organiziramo. Pregled provodi vanjska inspekcijska tvrtka koja za svoje izvješće ima osiguranje od profesionalne odgovornosti. S Vama dolazimo na primopredaju kako bismo provjerili popis opreme i konačno stanje nekretnine. Pregled nije obvezan i može se obaviti prije javnog bilježnika, a ne nakon toga. Nemojte se useliti prije izdavanja dozvole za prvo korištenje.
Kada se predaju ključeviKod javnog bilježnika, na dan potpisivanja vlasničkog listaPregled prije toga nije obvezan, ali se snažno preporučuje.
Od rezervacije do ključevaMjeseci kod preprodaje, godine kod novogradnjePogledajte novogradnju ili preprodaju
Primopredaja ključeva
Službeni izvori za ovaj dioPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)
Pogreške i osobe kojima možete vjerovati

Koje pogreške kupce najviše koštaju?

Najskuplje pogreške ovdje rijetko su pogreške u dokumentaciji. To su odluke donesene iz druge države, bez lokalnog znanja. Šest se pogrešaka ponavlja toliko često da ih možemo jednostavno navesti.

Šest pogrešaka koje stalno viđamo

Svaka od njih može se izbjeći, a svaka se i dalje događa svaki tjedan na ovoj obali.
  • Samo tražena cijena u proračunuStvarni ukupni iznos jest cijena uvećana za dodatne troškove. Odjeljak o novcu u nastavku točno pokazuje koji su to troškovi.
  • Očekivanje da će javni bilježnik provjeriti nekretninuJavni bilježnik provjerava vlasnički akt i identitete, a ne je li nekretnina dobra kupnja. Taj posao pripada Vašem vlastitom odvjetniku.
  • Korištenje odvjetnika prodavateljaOdvjetnik prodavatelja radi za prodavatelja. Angažirajte vlastitog odvjetnika ili Vam možemo preporučiti neovisnog.
  • Potpisivanje rezervacije bez čitanja uvjeta povrata novcaRezervacija je jedino plaćanje izvan sustava zaštite. Ono što Vam omogućuje povrat novca mora biti napisano u rezervaciji prije nego što novac bude uplaćen.
  • Odlučivanje pod pritiskomBrzo odlučivanje je u redu i mnogi kupci odluče na licu mjesta. Odlučivanje zato što je povratni let u nedjelju skupa je varijanta.
  • Pokušaj da sve obavite samiNe možete znati u kojoj se urbanizaciji zimi širi neobičan miris ni koja je u pravnom sporu s vlastitim upraviteljem ili investitorom. Ne možete znati s kojim je investitorima teško surađivati nakon primopredaje. To zna netko tko ovdje živi i time se bavi svaki dan. To je znanje najveći dio onoga što dobivate kada surađujete s nama.
Uobičajene pogreške kupaca

Kako razlikovati agenciju za kupce od prodajne operacije?

Agenciju ne možete provjeriti u registru jer ne postoji registar dobrih agencija. Možete pratiti kako se ponaša tijekom prva dva tjedna, a signali su dosljedni. Agencija za kupce odgovara na pitanja koja bi bilo lakše izbjeći, govori Vam što nije u redu s nekretninom i prilagođava se kada promijenite mišljenje. Prodajna operacija vrši pritisak. Provjere u nastavku one su koje bismo željeli da kupac provede nad nama.
  1. Kažu Vam kada je nekretnina koju Vam pokazuju njihov vlastiti oglasAgencije ovdje dijele ponudu, pa većina onoga što Vam pošalju pripada nekome drugome, dok nekoliko nekretnina pripada samoj agenciji. Ni jedno ni drugo nije problem. Problem je kada Vam ne kažu što je što. Kod vlastitog oglasa agencija istodobno zastupa prodavatelja i prodaje Vam nekretninu.
  2. Možete pitati koliko zarađuju na određenoj nekretnini i dobit ćete odgovorProvizija nije ista za svaku nekretninu, pa je pitanje opravdano, a odgovor se može provjeriti u odnosu na cijenu koja Vam je ponuđena. Agencija koja pitanje smatra nepristojnim već Vam je nešto rekla. Ona koja odgovori jasno rekla Vam je još više.
  3. Preporučuju neovisnog odvjetnika i ne inzistiraju na jednom određenom odvjetnikuIspravan oblik preporuke jest onaj koji možete odbiti: ovo je društvo s kojim surađujemo, ovo je njegova cijena, a Vi možete angažirati vlastitog odvjetnika. Agencija koja surađuje samo s jednim odvjetnikom ili sugerira da Vam odvjetnik zapravo nije potreban prilagođava provjeru vlastitim interesima.
  4. Brzi prvi odabir je uobičajen, pritisak nijePrvi odabir može stići brzo i to je dobar znak: njegova je svrha pokazati Vam tržište, a o njemu treba razgovarati i mijenjati ga. Presudno je ono što se događa nakon toga. Agencija koja gura jednu nekretninu ili Vas stalno vraća na isti oglas prodaje. Ona koja zajedno s Vama sužava popis i prilagođava se kada promijenite mišljenje traži.
  5. Možete postavljati neugodna pitanja bez zatezanjaJe li cijena previsoka. Je li područje doista mirno kao što izgleda. Biste li Vi kupili tu nekretninu. Je li investitor težak za suradnju nakon primopredaje. Odgovori su manje važni od toga mijenja li se atmosfera razgovora kada postavite pitanje.
  6. Pitajte koje su negativne strane, i posla i nekretnineDva pitanja. Što je pošlo po zlu u kupnjama koje su vodili, jer je svatko tko se time godinama bavi iskusio komplikacije i može ih opisati. I što je loše kod te konkretne nekretnine, jer svaka nekretnina ima neku manu: buku, orijentaciju, stepenice, zajednicu ili mogućnosti preprodaje. Agencija koja ne može navesti nijedan nedostatak ili ne poznaje nekretninu ili je prodaje.
  7. Pitajte pretražuju li cijelo tržište ili samo vlastitu ponuduAgencija koja pretražuje samo ono što sama drži bira iz djelića onoga što je dostupno za Vaš proračun. Cijena je u svakom slučaju ista jer proviziju plaća prodajna strana.
  8. Pitajte jesu li ikada kupcu rekli da ne kupi nekretninuKonkretnu je odgovor s obrazloženjem teško izmisliti. Nepostojanje odgovora samo je po sebi odgovor.
  9. Pitajte primaju li naknadu za preporuku od odvjetnika ili inspektoraAko je primaju, preporuka je proizvod, a ne mišljenje. Kod nas je odgovor negativan u oba slučaja, a isto pitanje možete postaviti svakoj agenciji.

Zašto oglasi dovode u zabludu i kako to ispraviti

Agencije na ovoj obali dijele istu ponudu, pa isti stan često oglašavaju deseci ureda, ponekad po različitim cijenama. Na kraju je cijena obično ista bez obzira na to gdje kupujete, ali ne uvijek: agencija može vlastitu ponudu oglasiti po nešto višoj cijeni jer na vlastitom oglasu više zarađuje. Neke su nekretnine iz oglasa već prodane, ali i dalje ostaju na internetu. Na nekima su fotografije druge jedinice ili se miješaju prikazi najboljeg stana u novogradnji sa starijom nekretninom iz preprodaje, pa nekretnina izgleda bolje nego što jest. To ne možete raspetljati iz druge zemlje, a ne morate ni pokušavati. Zato postoji agencija za kupce. Poznajemo urbanizacije, upravitelje zajednica, susjede i područja te znamo koje zgrade imaju probleme koje nijedan oglas nikada neće spomenuti. Svaka nekretnina koju Vam pošaljemo najprije je provjerena u stvarnosti, bez obzira na to tko je oglašava.
Mamac oglasi

Koliko prostora ima za pregovore?

Manje prostora za pregovore nego što većina kupaca očekuje. Nekretnina čija je cijena ispravno postavljena za ovu obalu obično se prodaje uz gotovo nikakav popust, a one uistinu dobre po traženoj cijeni. Precijenjena nekretnina jedina je kod koje ima stvarnog prostora. Na cijenu ne utječe koliko snažno pritiskate: utječu to koliko je dugo nekretnina oglašena, zašto prodavatelj prodaje i je li tražena cijena postavljena na temelju stvarnih usporedivih prodaja ili nade. To je posao koji se obavlja prije ponude i glavni je razlog zbog kojeg ponuda bude prihvaćena. To je također posao koji obavljamo za Vas kod svake ponude koju podnesemo: znamo po kojim su se cijenama usporedive nekretnine prodale i znamo kada je tražena cijena samo nada.
Uobičajeni početni pokušaj, pravilno cijenjena preprodaja
about 5 %To je početna tražena cijena, a ne vjerojatan konačni ishod. Kod nekretnine s ispravno postavljenom cijenom konačno dogovoreni popust često je gotovo nikakav. To je opća tržišna praksa ovdje, a ne pravilo.
Nekretnina s pravilno postavljenom cijenom
Gotovo nikakav popustNajbolje se prodaju po traženoj cijeni i brzo nestaju.
Precijenjena nekretnina
Znatno više prostoraTo ovisi o situaciji prodavatelja i o tome koliko je dugo nekretnina oglašena.
Kod novogradnje
Uvjeti umjesto cijenePogledajte tekst Trebate li kupiti novogradnju ili nekretninu iz preprodaje, u kojem je opisano što možete postići svakim putem.
Španjolska objavljuje prodajne cijene: podaci o transakcijama javnih bilježnika i zemljišnih knjiga javni su i iz njih potječu nacionalne statistike o prodajnim cijenama nekretnina. Nijedan javni izvor ne daje Vam traženu cijenu u odnosu na prodajnu cijenu za jedan konkretan oglas, a upravo tu usporedbu kupac želi. Stoga su gore navedeni iznosi opća tržišna praksa na ovoj obali, a ne statistika koju svatko može pronaći za pojedinu nekretninu.
PregovaranjeUobičajene pogreške kupaca

Koliko Vas sve ovo košta?

Ništa. Nema naknade, retajnera ni postotka pri dovršetku transakcije. Plaćeni smo iz provizije koju prodavatelj ili investitor već plaća. Ta je provizija uključena u traženu cijenu, bez obzira na to zastupa li Vas netko.
  1. Kupac
    0 €Bez naknade, predujma i plaćanja pri kupnji.
  2. Investitor ili prodavatelj
    Novogradnja2,5 do 6 %
    Preprodaja1,5 do 4 %
    Tko to plaćaVeć uključeno u cijenuProdavateljska strana to plaća, neovisno o tome kupujete li preko nas ili izravno.
  3. Arevont
    Dio te provizijeAko ništa ne kupite, nitko nam ništa ne plaća.
Provizija postoji bez obzira na to jesmo li uključeni jer je uračunata u cijenu koju traži prodavatelj. Ono što se mijenja jest to radi li netko u transakciji za Vas dok se ta provizija plaća.Plaćate dvije stvari, a nijedna nije naša: neovisnog odvjetnika i tehnički pregled kada ga nekretnina zahtijeva. Ni od jednog ne primamo naknadu za preporuku. Možete angažirati i vlastitog odvjetnika.
Kako smo plaćeniZašto zastupamo kupce
Za koga agent radiAgent u oglasu radi za prodavatelja, a njegov je posao postići ishod koji prodavatelj želi. Agencija za kupce radi za Vas. Pretražujemo cijelo tržište, uključujući ponudu drugih agencija. Nekretninu provjeravamo prema Vašem interesu, a ne prema prodaji. I pregovaramo za Vas, a ne za prodavatelja. Provizija je u svakom slučaju uključena u traženu cijenu, stoga osoba na Vašoj strani ne povećava cijenu koju plaćate.
Tri situacije i koliko Vas svaka koštaProvizija postoji kod gotovo svake prodaje na ovoj obali, bez obzira na to imate li zastupnika. Prodavatelj ju je dogovorio sa svojom agencijom prije nego što ste se pojavili i plaća se iz prodaje, a ne dodaje cijeni. Zastupanje mijenja način na koji se ta postojeća provizija dijeli, i ništa drugo.
Dolazite bez zastupanja
Cijena nekretnineCijeli iznos provizije obično ostaje agenciji koja zastupa prodavatelja.
Mi Vas zastupamo
Ista cijena, bez dodatnih troškovaAgencija koja zastupa prodavatelja plaća naš dio iz iste te provizije.
Odlučite da nećete kupiti
NištaProvizija ne nastaje, pa nitko ništa ne dobiva. Ni za potragu, ni za razglede, ni za utrošeno vrijeme.
U svakom je slučaju cijena ista
Određuje ga investitor ili prodavateljNovogradnja košta jednako bez obzira na to preko koga dođete. Kod preprodaje agencije ovdje dijele svoje oglase, pa je do iste nekretnine po istoj cijeni moguće doći preko nekoliko njih.
Što se događa drugdje na ovoj obali i što mi radimo umjesto toga
  • Provizija koju kupac plaća povrh provizije koju plaća prodavateljNeke agencije ovdje to rade. Mi kupcu nikada ništa ne naplaćujemo i nigdje ne postoji druga naknada. Važno je znati da takva praksa postoji prije nego što bilo što potpišete s bilo kim.
  • Naknada za preporuku koju naplaćuju odvjetniku, posredniku ili inspektoruNe uzimamo nikakvu proviziju ni drugu nagradu za preporuku odvjetničkog društva ili bilo kojeg drugog stručnjaka. U bilo kojem trenutku možete angažirati vlastitog odvjetnika.
  • Količinski bonusi za prodaju jedinica u određenom projektuNemamo ih, kao ni prodajne ciljeve za određene projekte, pa ne postoji projekt prema kojemu bismo Vas morali usmjeravati.
  • Naknada za koju saznate tek na krajuNaša naknada nije ista za svaku nekretninu jer ovisi o ponudi i dogovoru koji stoji iza nje. Pitajte koliko zarađujemo na određenoj nekretnini i reći ćemo Vam.
Pošteno pitanje iza svega ovoga jest odlučuje li visina naše naknade o tome što preporučujemo. Ne odlučuje, a evo i zašto. Ostajemo uz Vas nakon kupnje. Velik dio naših klijenata dolazi na preporuku. Kažemo kada smatramo da nekretnina nije vrijedna tražene cijene. A preprodaju koja nam donosi manju naknadu preporučujemo kada je riječ o boljoj nekretnini.
Otvoreno i jasno

Ovaj postupak ne odgovara svakom proračunu ni svakom kupcu

Ispod 200 000 € uopće ne bismo tražili na Costa del Solu. Između 200 000 € i 250 000 € izbor je ograničen, a Costa Blanca često ima više smisla.Od približno 300 000 € izbor počinje uključivati ono zbog čega ljudi dolaze, a taj je iznos i dalje stvarna ulazna razina, a ne ugodan budžet: za taj novac nećete dobiti pogled na more na pješačkoj udaljenosti od plaže. Radije ćemo Vam to reći na stranici koju ste pronašli na Googleu nego u telefonskom razgovoru.Ako je nekretnina namijenjena za dva tjedna godišnje i ništa više, troškovi su viši nego što ljudi očekuju. Razlog su naknada zajednice vlasnika, porezne prijave i tekući troškovi.Za neke kupce odgovor je ne. To smo ljudima i rekli te izgubili posao.Petnaest koraka u ovom vodiču naš je postupak, a ne zakonski zahtjev. Druge agencije rade drugačije. Neke od ovih koraka poduzimamo jer smatramo da ih vrijedi poduzeti, a ne zato što ih netko zahtijeva. Španjolsku nekretninu možete kupiti i bez agencije koja bi išta od toga obavila za Vas.Jedini korak koji ne možete razumno preskočiti jest korak 9.
Službeni izvori za ovaj dioDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)
Novac

Što plaćate povrh cijene i koji se porez primjenjuje?

Računajte na 8 do 13 % povrh cijene. Razlika između ta dva iznosa gotovo u cijelosti predstavlja porez na kupnju, a koji se porez primjenjuje ovisi samo o tome tko prodaje.
13 %Cijena nekretnine
Novogradnja
9 %Cijena nekretnine
Preprodaja
Okerasti dio predstavlja trošak koji se dodaje cijeni nekretnine. Obje trake prikazuju istu nekretninu.

Troškovi kupnje povrh cijene

Kod novogradnje iznose približno 13 %, a kod preprodaje približno 9 %, uključujući porez na kupnju, javnog bilježnika, zemljišni registar i Vašeg odvjetnika. Javni bilježnik i registar u tom popisu odnose se na vlasnički list, koji plaća kupac. Ako se zadužujete, kredit ima vlastiti vlasnički list, a banka plaća javnog bilježnika i upis u registar za taj dokument. Porez je najveća stavka, dok je sve ostalo malo u usporedbi s njim. Postotak se također blago smanjuje kako cijena raste jer javnobilježničke i registarske tarife nisu proporcionalne. Kupce iznenađuju dvije stvari. Kod novogradnje obročna plaćanja zahtijevaju 20 do 40 % cijene u gotovini mnogo prije nego što ključevi postoje, a hipoteka rijetko pokriva ta plaćanja. Troškovi dospijevaju u eurima na datume koje ne kontrolirate, pa ih treba uključiti u plan prijenosa novca, a ne ih samo zapamtiti.
Povrh cijene, novogradnjaoko 13 %
Povrh cijene, preprodajaoko 9 %
NIE i prijevodi~150 €Objedinjena stavka u našem modelu troškova: državna pristojba od nekoliko eura po podnositelju zahtjeva, plus prijevodi i administrativna obrada zahtjeva.
Prijenos i priključak komunalnih usluga~600 €
Troškovi kupnje

Koji se porez na kupnju primjenjuje

Plaćate jedan od dva poreza, a onaj koji prodaje odlučuje koji se primjenjuje. Preprodaja od privatnog vlasnika podliježe porezu na prijenos. Novogradnja od investitora podliježe PDV-u uvećanom za biljeg na ispravi. Valor de referencia referentna je vrijednost koju Španjolska određuje za nekretninu, a porez na prijenos kod preprodaje obračunava se na tu vrijednost kad god je ona viša od cijene koju ste platili. Stoga prijavljivanje niže cijene ne donosi baš ništa: donju granicu određuje država. Snižene stope o kojima ćete čitati gotovo se nikad ne primjenjuju na nerezidenta koji kupuje drugi dom. Vaš odvjetnik obavlja samu prijavu u roku nakon potpisivanja isprave.
ITP, preprodaja od privatnog vlasnika7 %(BOE)
IVA uvećan za AJD, novogradnja11,2 %(BOE)
Referentna vrijednost u poreznoj osnovici od2022(BOE)
Gotovinu koju morate prijaviti na putu10 000 €(BOE)
Porezi i naknade

Koliko ukupno košta prva godina?

Nitko ne sastavlja iznos koji kupac želi, a to je cijela prva godina, a ne sama kupnja. Svaki iznos u nastavku već objavljuje ova stranica ili njezini vodiči. To je sastavljeni primjer i aritmetički izračun, a ne ponuda.
Povrh cijene, novogradnja
oko 13 %Porez, javni bilježnik, zemljišne knjige i Vaš odvjetnik.
Povrh cijene, preprodaja
oko 9 %Isti popis, uz niži porez na kupnju.
Namještaj za vlastite potrebe, dvosobni stan
1 000 do 15 000 €Paketi dobavljača objavljeni za opremanje stana za vlastito stanovanje. Novogradnja se isporučuje prazna, sve do rasvjetnih tijela. Oprema prema standardu za najam drugačiji je i viši cjenovni rang, opisan u odjeljku o najmu.
Trošak 1 % tečajne marže
4 000 €Za nekretninu vrijednu 400 000 €, i više od svih naknada za prijenos zajedno pri kupnji. Pogledajte koliko iznosi bankovna marža
Prva godina: porez na nekretninu, naknada zajednici i osiguranje
1 600 do 7 800 €Aritmetički zbroj triju godišnjih iznosa niže na ovoj stranici. Struja, voda i internet plaćaju se dodatno i ovise o tome koliko vremena provodite ondje.
Promatrajte to kao tri odvojena novčana zahtjeva, a ne kao jedan iznos: dodatne troškove uz cijenu, koji su Vam potrebni kod javnog bilježnika; namještaj, koji Vam je potreban tijekom prvih tjedana; te tekuće troškove, koji počinju odmah i nikada ne prestaju. Postotak se blago smanjuje s rastom cijene, a naknada zajednice stavka je koja se najviše razlikuje između dva naizgled identična stana.
Troškovi kupnjeKalkulator troškovaNamještaj i opremanjeGodišnji troškovi

Namještaj i prazna novogradnja

Španjolska novogradnja predaje se potpuno prazna, sve do rasvjetnih tijela. Preprodaja se obično prodaje s namještajem, ali namještaj dogovarate u fazi rezervacije, a sve što nije navedeno u popisu s datumom obično nestane prije primopredaje. Dopremanje namještaja iz Češke obično je loša ideja.
Posteljina ako nekretninu iznajmljujete turistima2 kompletaJedan komplet u upotrebi i jedan rezervni po krevetu. Tri kompleta su praksa, a ne zakon.
Naš savjet o troškovima opremanja0 €
Namještaj i opremanje

Koliko možete posuditi i kako novac stiže u Španjolsku?

Dvije stvari odlučuju što si uistinu možete priuštiti: koliko će španjolska banka posuditi nerezidentu i koliko devizni tečaj uzme na putu. Drugi je iznos veći i kupci ga zanemaruju.

Hipoteka za nerezidenta

Španjolska banka nerezidentu odobrava najviše 60 do 70 % cijene. To znači da Vi prije dodatnih troškova morate osigurati 30 do 40 % u gotovini. Građanin EU-a koji kupuje stvarni glavni dom ponekad može dobiti i veći udio. Banka procjenjuje samu nekretninu i odobrava kredit prema nižoj od procijenjene i kupoprodajne cijene. Procjena niža od dogovorene cijene problem je za Vas, a ne za prodavatelja. Od 2019. morate dobiti dva standardna informativna dokumenta i rok za razmišljanje prije nego što se išta može potpisati. Slobodan izbor javnog bilježnika također je Vaše zakonsko pravo kod hipoteke. Obratite pozornost na dvije stvari. Mješovita kamatna stopa koja se prodaje kao fiksna ponaša se vrlo drukčije nakon isteka fiksnog razdoblja. A dokument za koji je potrebna apostille, umjesto običnog prijevoda, uobičajeni je razlog zbog kojeg predmet tjednima ostaje nedovršen.
Omjer kredita i vrijednosti, nerezident EU-a60 do 70 %
Omjer kredita i vrijednosti, izvan EU50 do 60 %
Fiksna kamatna stopa na 20 godina3,8 do 5,2 %Pregled tržišta. Stope se mijenjaju.
Rok za razmišljanje prije potpisivanja10 dana(BOE)
Hipoteka

Prijenos novca i tečaj

Kupnja nije jedan prijenos, nego više njih raspoređenih kroz mjesece ili godine, a tečaj Vas košta mnogo više nego sve naknade za prijenose zajedno. Terminski ugovor može unaprijed fiksirati tečaj za uplatu iz pologa, a riječ je o obvezujućoj obvezi, a ne o neobveznom osiguranju: ako se tečaj promijeni u suprotnom smjeru, i dalje ste vezani ugovorom. Tri praktične zamke. Plaćanje rezervacije karticom, pri čemu se primjenjuje tečaj koji nitko nije dogovorio i dodaje naknada za gotovinski predujam. Slanje novca na račun koji nije naveden u ugovoru. I ostavljanje prijenosa za posljednji tjedan, kada provjera usklađenosti i dokaz o podrijetlu sredstava zasebno traju danima. Preračunajte i poreze, namještaj te prve godišnje troškove upravljanja, jer su svi oni obveze u eurima na datume koje ne kontrolirate.
Odvojeni prijenosi u jednoj kupnji4 do 8
Marža banke s poslovnicama3 do 4 %Uračunato u tečaj, a ne u naknadu.
Trošak marže od 1 %4 000 €Za nekretninu vrijednu 400 000 €.
Što uzimamo od mjenjačkog tečaja0 €
Pretvaranje kruna u eure

Što štiti Vaš novac prije nego što išta posjedujete?

Španjolska nema javnobilježnički escrow, stoga Vaš novac štiti jedan od dva sustava, ovisno o tome što kupujete, dok se jedna uplata nalazi izvan oba sustava.

Koji račun čuva Vaš novac

Kod novogradnje Vaše uplate idu na zakonski zaštićen građevinski račun, a zauzvrat dobivate potvrdu o jamstvu. Kod preprodaje uplaćuju se na račun klijenta Vašeg odvjetnika, odvojeno od novca ureda, i isplaćuju se kod javnog bilježnika. Rezervacija je jedina uplata koju nijedan sustav ne pokriva, zbog čega bi trebala biti mala i zbog čega je odredba o povratu važnija od njezina iznosa. Potvrdu o jamstvu dobivate kada potpišete privatni kupoprodajni ugovor, prije nego što bilo koja obročna uplata bude izvršena. Ako je obećano da ćete je dobiti kasnije, uplata koju upravo trebate izvršiti još nije pokrivena.
Novogradnja, zaštićeni računZakonski obvezno
Preprodaja, gdje novac čekaKorisnički račun
Ako investitor ne uspije predati nekretninuPovrat novca s kamatama
Koliko uplata nije obuhvaćeno ni jednim od ta dva1Rezervacija. Neka bude mala i odredbu o povratu zatražite u pisanom obliku.
Kako je Vaš novac zaštićen

Bankovno jamstvo i kako čitati potvrdu

Svaka uplata koju izvršite investitoru prije završetka zgrade mora biti pokrivena jamstvom ili policom osiguranja izdanom pojedinačno za Vas. Na potvrdi provjerite četiri stvari. Vaše ime kao korisnika jamstva. Zajamčeni iznos, uključujući porez koji ste već platili. Izdavatelja, koji mora biti banka ili osiguravatelj, a nikada investitor. I datum predaje do kojeg teče kamata. Potvrda u kojoj je umjesto Vas kao korisnika navedena samo investicija najčešći je nedostatak na ovoj obali. Novac uplaćen prije ažuriranja potvrde nezaštićen je dok dokumentacija ne bude usklađena. To nije jamstvo za završenu zgradu, koje je potpuno odvojena stvar.
Na čije ime glasiNa Vaše ime(BOE)
Što mora pokrivatiCijeli iznos
Tko je smije izdatiBanka ili osiguravateljNikada sam investitor.
Ojačani oblik na snazi od2015
Bankovna jamstva

Račun klijenta i prijevara usmjerena na njega

Španjolski odvjetnik mora držati Vaš novac odvojeno od novca ureda i ne smije raspolagati njime bez Vašeg pisanog odobrenja. Stvarni rizik pri zaključenju nije nepoštovanje pravila, nego lažna e-pošta koja Vas obavještava da je broj računa promijenjen. Svaku promjenu potvrdite glasovnim pozivom, na broj koji ste već imali.
Račun klijentaČuva se odvojeno(BOE)
Kako se klasificira pogrešno rukovanjeOzbiljno do vrlo ozbiljno
Na kome je obveza osiguranjaKodeks ponašanjaZatražite iznos pokrića, a ne informaciju postoji li pokriće.
Povjerljivi račun odvjetnika

Trebate li kupiti osobno ili putem društva?

Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Društvo donosi dodatne prijave, oporezuje Vaše vlastito korištenje nekretnine, komplicira prodaju i ne smanjuje porez na kupnju.

Osobno ili putem društva

Društvo ne štedi ništa na porezu pri kupnji, a za jednu kuću za odmor to je obično kraj razgovora. Korištenje nekretnine za vlastite potrebe može se oporezivati kao najamnina koju bi Vam društvo trebalo zaračunati. Udjeli se i dalje uračunavaju u porez na imovinu, a njihova se vrijednost određuje kroz bilancu društva. Stvarnog vlasnika morate prijaviti pri osnivanju i ponovno svake godine. I društvo bez aktivnosti mora podnositi prijave, čak i kada nema ništa za prijaviti. To također mijenja ono što kasnije možete učiniti. Društvo kao najmodavac vezano je uz sedam godina kod dugoročnog najma, a ne pet. A prodaja udjela umjesto nekretnine složenija je transakcija za koju je potreban vlastiti stručnjak. Smisla može imati stvarno poslovno društvo koje drži više nekretnina, no to je drugačiji razgovor s poreznim savjetnikom, a ne s agencijom.
Porez na kupnju koji društvo uštedi0 €Porez je u oba slučaja isti.
Porez na dobit od prihoda od najma25 %
Neaktivna tvrtka, svake godine500 do 1 000 €
Namet na nekooperativne jurisdikcije3 %Češka i Poljska nisu na tom popisu.
Kupnja putem društva
Službeni izvori za ovaj dioReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico
Što može poći po zlu

Što ako zgrada ili zemljište nisu onakvi kakvima izgledaju?

Najskuplji problemi ovdje nisu u zidovima, nego u dokumentaciji koja stoji iza njih: zgrada ili dogradnja za koju nikada nije izdana dozvola ili zemljište koje nije toliko podobno za gradnju koliko prodavatelj tvrdi.

Neodobrena zgrada i rok za rušenje

Na običnom urbanom ili ruralnom zemljištu pravo na izdavanje naloga za rušenje istječe nakon šest godina, a zgrada tada može zatražiti status AFO. AFO nije legalizacija: evidentira da je rok istekao, a postupak se kasnije može ponovno otvoriti ako se utvrdi da se zemljište nalazi u zaštićenoj kategoriji. Na zaštićenom ili obalnom zemljištu rok nikada ne počinje teći, pa je rušenje moguće neograničeno dugo. Dvije praktične posljedice. Zajmodavci su oprezni s nekretninom sa statusom AFO, pa uvjeti hipoteke mogu biti drukčiji od onih kod uobičajene kupnje ili kredit može biti odbijen. Otvoreni postupak prisilnog izvršenja pred gradskom upravom uopće se ne pojavljuje na izvatku iz registra. Netko mora izravno pitati gradsku upravu, što je dio pravne provjere, a ne nešto što možete učiniti na temelju oglasa.
Na običnom zemljištu6 godinaNakon toga tijelo više ne može naložiti rušenje. (BOJA)
Na zaštićenom ili obalnom zemljištuBez vremenskog ograničenja
Nelegalne građevine

Zatvorena terasa, bazen, dodatna prostorija

Neprijavljeni dodatak na inače legalnoj kući obično se može riješiti, ali izlazi na vidjelo kada se registar, Catastro i stvarna zgrada ne podudaraju. Ispravak evidencije postupak je koji netko mora provesti, a može dovesti do obračuna poreza na nekretninu za prethodne godine. Zajmodavac procjenjuje upisane kvadratne metre, pa se neprijavljeni prošireni dio ne financira.
Povrat poreza na nekretninu nakon ispravka4 godine(BOE)
Nedopuštene dogradnje

Obalno zemljište, ruralno zemljište i bunari

Zaštitni pojas proteže se od obalne crte prema unutrašnjosti, a ograničenja gradnje u njemu nikada ne zastarijevaju. Na ruralnom zemljištu u Andaluziji status urbanizable planska je oznaka, a ne obećanje da će parcela ikada biti građevinska. Bunara koji crpi vodu nije dokaz da je bunar legalan.
Obalni zaštitni pojas100 metaraPrema unutrašnjosti od javne pomorske granice i ne istječe. (MITECO)
Minimalna parcela za samostojeću kuću2,5 ha
Legalizirani bunar, najviše7 000 m³ godišnjeS volumetrijskim mjeračem.
Obalno i ruralno zemljište

Što možete naslijediti od prodavatelja?

Dio onoga što kupujete pripada osobi koja prodaje: njezin dug zajednici, njezinim nasljednicima ili njezinu najmoprimcu. Sve se troje može provjeriti prije nego što išta platite.

Dugovi zajednice koje nasljeđujete s apartmanom

Za neplaćene naknade zajednice koje je prodavatelj ostavio za tekuću godinu i tri prethodne kalendarske godine odgovarate Vi, i to samom nekretninom. Dug je vezan uz apartman, a ne uz osobu koja ga je napravila, pa prati ključeve. To sprečava jedan dokument: potvrda upravitelja zajednice da je račun podmiren, bez koje javni bilježnik ne može odobriti ispravu, osim ako se toga izričito ne odreknete. Odricanjem uklanjate provjeru, a ne odgovornost, pa nema dobrog razloga da se toga odreknete. Osim toga postoje dvije zamke. Apartman koji banka prodaje nakon ovrhe nije automatski bez dugova. A zgrada unutar veće urbanizacije može pripadati dvjema zajednicama s dvama proračunima, pa jedna potvrda ne pokriva uvijek obje.
Dug koji možete naslijediti3 godineUz tekuću godinu. (BOE)
Potvrda o duguDaJavni bilježnik to treba, osim ako se odreknete.
Kako zajednica naplaćuje dugPoseban sudski postupak
Dugovanja zajednice

Ako prodavatelj umre prije ili tijekom postupka

Kupnja nekretnine iz ostavine uobičajena je kupnja s više dokumenata i više osoba koje se moraju složiti. Ako prodavatelj premine nakon što ste potpisali ugovor, ugovor se ne raskida: nasljednici stupaju na njegovo mjesto kada prihvate nasljedstvo. Jedan nasljednik ne može potpisati u ime svih.
Tko može potpisati za ostavinu3 načinaSvi nasljednici, imenovani izvršitelj oporuke ili sudski imenovani upravitelj.
Ostaje li Vaš ugovor na snaziDa
Porezna prepreka u registruDa, čak i uz nultu stopu poreza(BOE)
Ako prodavatelj premine

Kupnja nekretnine s postojećim najmoprimcem

Preuzimate postojeći najam za preostali dio njegova minimalnog trajanja, pod uvjetima koje je ugovorio prethodni vlasnik, bez obzira na to je li ugovor upisan. Ne možete povećati najamninu zato što se vlasništvo promijenilo. Najmoprimac također može imati zakonsko pravo kupnje prije Vas, a preskakanje te obavijesti može spriječiti upis Vaše kupnje.
Trajanje koje nasljeđujete5 ili 7 godinaSedam godina ako je prethodni najmodavac bio trgovačko društvo. (BOE)
Obavijest ako se odustalo od prava prvokupa30 dana
Nekretnina s najmoprimcem

Kako tlo, zrak i zgrada mogu utjecati na Vas?

Četiri se stvari o konkretnoj adresi mogu provjeriti iz ureda prije nego što otputujete, a nijedna se ne pojavljuje u oglasu: poplavljuje li područje, kako zvuči u kolovozu, zašto je vlažno u siječnju i tko Vam nakon toga duguje popravak.

Poplavne zone i provjera u deset minuta

Otprilike 8 % španjolskih domova nalazi se u kartiranoj poplavnoj zoni, a provjera konkretne adrese na državnom pregledniku ne košta ništa: pronađete adresu, a sjenčanje pokazuje nalazi li se ona u proučenoj poplavnoj zoni i pri kojoj vjerojatnosti. Vrijedi znati dva ograničenja. Karte obuhvaćaju samo proučene vodotoke, pa se mali natkriveni potok ili urbani odvodni kanal možda uopće neće prikazati. Začepljen oborinski odvod tijekom jake kiše također se u pravnom smislu ne smatra poplavom. Ulazak u zonu preferencijalnog toka stroža je kategorija od uobičajenog prikaza poplavne opasnosti, s većim ograničenjima gradnje i obnove. Nacionalni sustav isplaćuje naknadu samo za izvanredne poplave i to povrh važeće police koja je uredno plaćena, nikada za izgubljeni prihod od najma, a nijedan španjolski prodavatelj nije dužan prijaviti rizik od poplave. Pravna provjera ne uključuje provjeru karte poplava osim ako je netko izričito zatraži, zbog čega se ona nalazi na našem vlastitom popisu prije davanja ponude, a ne nakon toga.
Španjolski domovi u kartiranoj zoni~8 %
Zona srednje vjerojatnosti1 % godišnjeTijekom trideset godina vlasništva vjerojatnost barem jednog takvog događaja iznosi otprilike 26 %.
Provjera jedne adreseBesplatnoNa javnom pregledniku SNCZI. (MITECO)
Što nacionalni sustav isplaćujeSamo povrh važeće policePogledajte osiguranje doma
Poplavne zone

Buka, koja je sezonska i vezana uz adresu

Većinu je buke ovdje moguće predvidjeti prije kupnje jer su izvori sezonski, a nekoliko ih je javno evidentirano. Beach bar je tih u veljači, a u kolovozu radi svake noći. U blizini autoceste važnija je izravna vidljivost nego udaljenost. Donja ograničenja predstavljaju propise, a ne mjerenje buke na bilo kojoj nekretnini.
Na otvorenom danju65 dBAStambeno područje, postojeća urbanizirana zona. (BOJA)
Na otvorenom noću55 dBA
U vlastitoj spavaćoj sobi noću35 dBA
Noć počinje u23:00
Buka

Vlaga i zašto je zimski problem

Vlaga je na ovoj obali obično posljedica kondenzacije, odnosno susreta toplog vlažnog zraka s hladnim površinama u praznom stanu bez grijanja, a ne propuštanja. Zato sezona vlage traje od studenoga do veljače, a ne u kolovozu, zbog čega kupci koji je tada traže ne pronalaze ništa. Svježe obojen stan može je prikriti umjesto da je ukloni.
Vlažnost u Malagi, godišnji prosjek65 %
Najkišovitiji mjesec je prosinac72 %U usporedbi s pedeset osam posto u lipnju i srpnju.
Zaštita od vlage u građevinskim propisima od2006Starije zgrade često uopće nemaju takvu barijeru. (BOE)
Vlaga i kvaliteta gradnje

Nedostatak nakon useljenja

Novogradnja ima tri jamstvena razdoblja, a za svako je odgovorna druga skupina osoba koje su je izgradile. Konstrukciju pokriva obvezno osiguranje vezano uz zgradu, a ne uz društvo. Zato ono ostaje na snazi i ako se izvođač zatvori. Kada se nešto pojavi, korisno je postupiti jednostavno. Prijavite nedostatak u pisanom obliku, s datumom i fotografijama, investitoru te upravitelju zajednice ako je riječ o zajedničkom elementu. Rok za podnošenje zahtjeva počinje teći kada se šteta pojavi, a ne kada se odlučite požaliti. Preprodaja u usporedbi s tim pruža gotovo ništa: strogi zahtjev zbog skrivenih nedostataka u kratkom roku koji se ne može prekinuti slanjem dopisa i to samo za nedostatak za koji je prodavatelj znao i koji je prikrio.
Konstrukcija novogradnje10 godinaTri godine za instalacije, jedna za završne radove. (BOE)
Zahtjev nakon pojave nedostatka2 godine
Iza desetogodišnjeg jamstvaObvezno osiguranje
Skriveni nedostaci kod preprodaje6 mjeseciOd predaje, a rok se ne može prekinuti. (BOE)
Nedostaci u gradnji

Kako ovdje izgleda namjerna prijevara?

Namjerna je prijevara ovdje rijetka i nije suptilna. Ima četiri oblika, a svaki se otkriva istim refleksom: nitko ne dobiva novac ni potpis prije nego što je moguća provjera.

Četiri obrasca

Lažni prodavatelj koji prodaje ono na što nema pravo, ukradeni polog, lažni najam i prijevara s nekretninom u izgradnji, uz obročne uplate bez ikakvog jamstva. Lažni prodavatelji biraju nekretnine koje su dugo prazne, u vlasništvu su osoba iz inozemstva ili su nedavno naslijeđene, a podaci o njima nikada nisu ažurirani u registru. U sva tri slučaja nitko lokalno ništa ne primjećuje. Obrazac koji stoji iza sva četiri slučaja isti je i jedino što morate zapamtiti: novac ili potpis traže se prije nego što je moguća provjera. Zato su zaštitne mjere jednostavne. Najbolje je da novac ode na račun Vašeg vlastitog odvjetnika za klijente. Ako umjesto toga ide prodavatelju, agenciji ili investitoru, što je uobičajeno, ime na računu mora se točno podudarati sa strankom navedenom u ugovoru. Tri stvari znače da morate stati. Privatni račun koji pripada osobi koja nije prodavatelj. Zahtjev za gotovinom. Ili račun društva u zemlji koja nema nikakve veze s prodajom. Ništa se ne plaća prije razgledavanja, osobno ili putem videopoziva uživo. Jednodnevni prijenos ponekad se može opozvati ako reagirate u roku od dan ili dva, što je korisno znati prije vikenda, a ne nakon njega.
Namjerni obrasci4Lažni prodavatelj, ukradeni polog, lažni najam, nekretnina u izgradnji bez jamstva.
Za prodaju onoga što možda ne smijete prodati1 do 4 godineKazna zatvora prema jednom članku Kaznenog zakona. (BOE)
Prevare s nekretninama

Što može poći po zlu kod novogradnje i tko to plaća?

Kod novogradnje tri stvari mogu poći po zlu: investitor propadne, projekt stane ili se datum pomakne. O tome koji je slučaj pred Vama ovisi hoće li Vam banka vratiti novac za nekoliko tjedana ili ćete godinama čekati sudski postupak.

Ako investitor postane nesolventan

Vaš se novac dijeli na dva dijela. Sve što pokriva valjano jamstvo vraća banka ili osiguravatelj. To je dug drugog društva, pa opstaje bez obzira na to što se dogodi investitoru. Sve ostalo postaje obična tražbina u stečaju, iza drugih vjerovnika, bez zajamčenog iznosa i datuma. Zato prvo nemojte paničariti, nego pročitajte potvrde: koje su uplate pokrivene, na Vaše ime i u punom iznosu. Zatim prijavite tražbinu u roku koji određuje stečajni postupak jer njezino propuštanje može dovesti do potpunog gubitka tražbine. Stečaj je događaj proglašen sudskom odlukom i s određenim datumom, a nije isto što i investitor koji kasni, šuti ili se prema glasinama nalazi u poteškoćama.
Jamstvo se isplaćujeNeovisno o insolventnosti
Bez jamstva Vi steObični vjerovnik
Uplata koju jamstvo ne pokrivaRezervacija
Mjerodavno pravoRDLeg 1/2020(BOE)
Stečaj investitora

Ako se projekt zaustavi

Zastali projekt završava na jednom od tri mjesta, a upravo to određuje hoćete li čekati ili odustati. Ako ga preuzme drugi investitor, staro se jamstvo ne prenosi automatski. Građevinska dozvola može prestati važiti ako radovi dugo stoje, a izloženi beton ostavljen kroz kišne sezone propada na načine koje provjera dokumentacije neće otkriti.
Kako završava zastali projekt3 moguća ishoda
Ako ga dovrši drugi investitorNovo jamstvo, novi ciklus
Prvi dokument koji treba pribavitiNota simple
Dug zajednice za nedovršenu jedinicuMože teretiti nekretninu
Nedovršeni projekt

Ako dovršetak kasni

Kod novogradnje, nakon isteka datuma dovršetka navedenog u Vašem ugovoru, možete od jamstva zatražiti povrat novca sa zakonskim kamatama. Nije potreban sud i nema rasprave o tome koliko je kašnjenje ozbiljno. Računa se samo datum iz ugovora, a poček postoji samo ako je naveden u Vašem ugovoru.
Koji se datum računaUgovor, a ne brošura
Pokriva li jamstvo kašnjenjeDa, i za obično kašnjenje
Kod novogradnjeBez testa ozbiljnosti
Kod preprodajeGrađanski zakonik, članak 1124Sud odlučuje je li povreda dovoljno ozbiljna. (BOE)
Kašnjenje dovršetka
Ako projekt utihne, prvo pitanje jest u kojoj se od ove tri situacije nalazite. Ponovno provjeravamo dozvolu i zemljišne knjige, potvrđujemo pokriva li Vaše jamstvo još uvijek izvršene uplate i jasno kažemo je li bolje čekati ili odustati.
Službeni izvori za ovaj dioDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)
Novogradnja ili preprodaja

Kupiti novogradnju ili rabljenu?

Kupite nekretninu koja se uklapa u Vaš raspored. To je glavna razlika koju ne možete promijeniti. Preprodaja traje mjesecima. Novogradnja može trajati godinama. Ostale su točke izbori, a ne fiksni odgovori. Koraci 1 do 7 isti su za obje mogućnosti. Koraci 8 do 14 razlikuju se.
Novogradnja
Od rezervacije do ključeva2 mjeseca do 3 godineTo ovisi o tome koliko su građevinski radovi napredovali.
Troškovi povrh cijeneViši od dvaju prethodnih iznosaVećinu čini porez: 10 % PDV-a i andaluzijski porez na dokumente za vlasnički list.
Način plaćanjaU fazama, prema napretku gradnjeBankovno jamstvo na Vaše ime pokriva svaku uplatu po fazama.
Što može poći po zluDatum se mijenjaDovršeni stan također se može razlikovati od nacrta. Popis nedostataka i jamstva služe za rješavanje toga.
Što možete pregovaratiUvjeti prije cijeneMožete pregovarati o planu plaćanja, namještaju, parkirnom mjestu i roku.
Jamstva koja dobivateDeset godina za konstrukcijuTri godine za instalacije i jedna godina za završne radove.
Najbolje ako možete pričekati dovršetak zgrade i želite jamstva koja dolaze s novogradnjom.
Preprodajna nekretnina
Od rezervacije do ključeva1 do 3 mjesecaTempo određuje pravna provjera, a ne gradnja.
Troškovi povrh cijeneNiži od dvaju prethodnih iznosaPorez na prijenos po stopi od 7 % u Andaluziji primjenjuje se na referentnu vrijednost kada je ona viša od cijene koju ste platili.
Način plaćanjaRezervacija, arras, zatim preostali iznosArras iznosi 10 do 20 %. Preostali iznos plaćate kod javnog bilježnika.
Što može poći po zluStvarno stanje zgradeMogu postojati dugovanja, neregistrirane izmjene, vlaga ili pravilo zajednice suvlasnika koje niste pročitali.
Što možete pregovaratiCijena i vremenski rasporedPostoji jedan prodavatelj i on ima razlog za prodaju.
Jamstva koja dobivateNema troškova prodavateljaUmjesto toga dobivate zgradu s poviješću koju možete pregledati.
Najbolje ako uskoro morate useliti u nekretninu i želite mogućnost pregovora o cijeni.
Nijedan put nije bolji i mi ne prodajemo nijedan od njih. Raspored obično odlučuje. Ako sljedećeg ljeta morate biti u nekretnini, projekt čiji je dovršetak za dvije godine nije kandidat, ma koliko bio dobar.
Troškovi kupnjeKalkulator troškova
Što kupce najviše iznenađuje

Kod novogradnje Vaš se novac kreće prije potpisivanja bilo kojeg ugovora

Rezervaciju plaćate prije nego što postoji ugovor s investitorom, a ovisno o investitoru u tom se trenutku može tražiti i više od same rezervacije. To unaprijed naglašavamo, a ipak smo gotovo izgubili poslove upravo na tom koraku: stiže e-poruka odvjetnika sa zahtjevom za novac prije nego što je išta potpisano, pa se kupci povuku. Većina ljudi pretpostavlja da je riječ o neobičnom ponašanju jednog investitora. Prema našem iskustvu nije tako: većina investitora na ovoj obali radi na taj način, otprilike osam od deset ili više. Ne postoji objavljeni podatak, to je ono što mi vidimo.Ponekad se može dogovoriti iznimka i rijetko postoji razlog da je tražite. Svaka uplata koju izvršite prije dovršetka zgrade mora biti pokrivena bankovnim jamstvom na Vaše ime. U ugovoru o rezervaciji mora biti navedeno zbog kojih se utvrđenih okolnosti novac vraća. Između toga dvoga ništa nije izloženo riziku koji sustav jamstava već ne pokriva. To je jednostavno uobičajeni postupak ovdje. Oblik koji te uplate obično imaju opisan je niže, u odjeljku o kupnji nekretnine u izgradnji.
Bankovna jamstvaUgovor o rezervaciji
Ne morate sami procijeniti tu e-poruku. Vaš odvjetnik provjerava potvrdu o jamstvu i tekst kojim se štiti uplata; mi to prolazimo s Vama i ne dopuštamo da uplata ode na temelju obećanja da će potvrda stići kasnije.

Je li kupnja izvan plana za Vas?

Kupnja prema projektu i nekretnina spremna za useljenje nisu dvije razine rizika, nego dva različita rizika. Kod novogradnje rizik su vrijeme, a zaštita dokument koji morate pročitati. Kod preprodaje rizik je sama zgrada, a zaštita pravna provjera. Sedam pitanja u nastavku odlučuje o tome redoslijedom koji je važan.
Može li Vaš kalendar podnijeti čekanje
2 mjeseca do 3 godineTo je jedina razlika o kojoj se ne možete pregovarati. Ako morate biti u nekretnini sljedećeg ljeta, projekt udaljen dvije godine nije kandidat, koliko god bio dobar.
Čije ime mora biti na jamstvu
Na Vaše imePotvrda na kojoj je naveden projekt umjesto Vas nije zaštita. Provjerite je prije svake obročne uplate, a ne samo jednom na početku.
Isplaćuje li se jamstvo ako investitor ne ispuni obveze
Neovisno o insolventnostiNovac pokriven jamstvom vraća banka. Novac koji nije pokriven jamstvom postaje potraživanje u stečaju, bez zajamčenog iznosa i bez zajamčenog datuma.
Što se događa ako se projekt zaustavi
3 moguća ishodaProjekt se nastavlja, drugi ga investitor dovršava ili se likvidira, a kupcima se vraća novac. Novi investitor znači novo jamstvo, a ne staro.
Što se događa ako se datum pomakne
Ugovor, a ne brošuraMjerodavan je samo datum iz Vašeg ugovora, a nakon njegova isteka možete podnijeti zahtjev iz jamstva bez dokazivanja da je kašnjenje bilo ozbiljno.
Što Vam novogradnja pruža, a preprodaja ne može
10 godinaTri godine za instalacije i jedna za završne radove, uz obvezno osiguranje koje pokriva deset godina za konstrukciju.
Što Vam preprodaja pruža umjesto toga
NijedanBez jamstva prodavatelja, ali sa zgradom koja ima povijest koju možete pregledati i čiju cijenu možete procijeniti prije nego što je platite.
Kupnja prema projektu odgovara kupcu čiji raspored dopušta čekanje i koji je spreman pročitati potvrdu o jamstvu prije svake uplate. Nekretnina spremna za useljenje odgovara kupcu koji uskoro treba biti u nekretnini i radije bi pregledao stvarnu zgradu nego nacrt. Nijedna opcija nije apstraktno sigurnija: kupnju prema projektu sigurnom čini potvrda, a preprodaju sigurnom čini pravna provjera.
Kako obično izgleda raspored uplata
Prvo, rezervacija
6 000 do 11 000 €Plaća se prije postojanja bilo kakvog ugovora s investitorom, kako je objašnjeno u gornjem istaknutom okviru.
Kod privatnog ugovora s investitorom
around 20 %S PDV-om na svaku uplatu. Naše zapažanje, a ne pravilo.
Tijekom izgradnje
Ponekad više uplata po etapamaNeki investitori nakon sklapanja ugovora ne traže ništa, a neki traže dvije ili tri uplate.
Pri završetku
around 70 %Preostali iznos, obično uz već ugovoreno hipotekarno financiranje.
Što je obvezujuće
Raspored iz Vašeg ugovoraPodjela se razlikuje od investitora do investitora, stoga je ugovor mjerodavan, a ne ovaj prikaz.
Svako plaćanje prije završetka
Pokriveno bankovnim jamstvomPogledajte što štiti Vaš novac
Bankovna jamstvaInsolventnost investitoraNedovršeni projektOdgođeni završetak
Službeni izvori za ovaj dioLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)
Biti vlasnikom

Koliko godišnje košta njezino vlasništvo?

Svake godine stižu četiri računa, bez obzira jeste li u Španjolskoj ili ne: porez na nekretninu, naknada zajednice, osiguranje i porezna prijava nerezidenta. Za stan oni iznose svote navedene u nastavku.
Porez na nekretnine, IBI400 do 1 000 €Godišnji porez na nekretninu, odnosno stan.
Naknade za zajednicu900 do 6 000 €Plaća se svake godine zajednici vlasnika.
Osiguranje doma300 do 800 €Zakon ga ne zahtijeva. Hipotekarna banka ga zahtijeva.
Struja, voda i internet mjesečno100 to 400 €Naša vlastita procjena za običan stan ili kuću u nizu. Vila ili velika kuća s bazenom, vrtom i klimatizacijom znatno je skuplja.
Porez za nerezidente, EU i EGP19 %Podnosi se jednom godišnje, čak i ako nekretninu nikada ne iznajmljujete. (Porezna uprava)
Porez za nerezidente, drugdje24 %Isti porez, po višoj stopi.
Na što se taj porez obračunava1,1 ili 2 %Na katastarsku vrijednost kada nekretninu ne iznajmljujete.
Iznos koji plaćate za električnu energiju, vodu i internet ovisi o tome koliko boravite u nekretnini i o vrsti nekretnine. Svaki gore navedeni iznos pripada jednom od vodiča u nastavku, koji sadrže potpunu verziju i izvor iz kojeg je preuzet.
Godišnji troškoviNaknade za zajednicuPorez za nerezidenteOsiguranje domaKomunalije i internet

Koji računi, prijave i glasanja dolaze s vlasništvom?

Iznosi su gore. U nastavku slijedi tko ih određuje i što će osiguranje platiti, a što neće. Obuhvaćeno je i kako se režije prebacuju na Vaše ime te dva poreza koja većini kupaca ne donose nikakvu obvezu.

Zajednica suvlasnika i način njezina odlučivanja

Članstvo nastaje automatski i ne možete odustati niti plaćati manje zato što ne koristite bazen. O proračunu glasuju vlasnici, pa je naknada zajednici često stvarna razlika između dva naizgled identična stana. Prije rezervacije zatražite proračun, zapisnike, stanje pričuve i potvrdu o dugovanju.
Minimalni fond pričuve10 %Posljednjeg redovnog proračuna. (BOE)
Za osporavanje odluke3 mjesecaJedna godina ako je protivna zakonu ili statutu.
Naknade zajednici

Osiguranje doma i klauzula koja Vas košta

Nijedan zakon ne obvezuje Vas na osiguranje doma u Španjolskoj, ali svaki hipotekarni vjerovnik to zahtijeva. Klauzula koja vlasnike drugih domova košta novca jest klauzula o nekorištenju: nakon što nekretnina dovoljno dugo stoji prazna, pokriće za krađu obično se obustavlja, dok pokriće od požara i štete od vode ostaje. Nedovoljno osiguranje aktivira razmjerno pravilo koje umanjuje svaki zahtjev.
Je li obveznoNije propisano zakonomNijedan propis ne obvezuje vlasnika na osiguranje. Vjerovnik to zahtijeva kao uvjet kredita. Pogledajte godišnji trošak
Poček kod nove police7 dana(Konzorcij za naknadu šteta iz osiguranja)
Osiguranje doma

Električna energija, voda i internet

Kod preprodaje mijenjate nositelja postojećeg priključka, umjesto da spajate novi, što traje nekoliko dana, a ne mjeseci. Ništa od toga ne odnosi se na novogradnju, gdje ishođenje dozvola za prvi priključak može trajati mjesecima. Prilikom primopredaje imajte pri ruci podatke o priključku, očitanja brojila i podatke vodne tvrtke.
Dokumenti potrebni za promjenu nositelja6
Što distributer može naplatiti0 €
Standardna domaća tarifa2 pojasaDva ugovorena razdoblja snage.
Španjolska kućanstva u dosegu optičke mreže95,9 %
Komunalne usluge i internet

Porezna prijava koju dugujete čak i kada je nekretnina prazna

Svake godine dugujete španjolski porez na nekretninu, bez obzira na to je li iznajmljena ili prazna, na fiktivni prihod izračunan na temelju katastarske vrijednosti. Podnosi se jedan obrazac. Zbog propuštene prijave obračunavaju se kamate i doplata koja raste što se dulje ne podnese, a duguje se i prvi nepotpuni dio godine, za koji vlasnici pretpostavljaju da počinje tek sljedećeg siječnja.
Otvara se rok za podnošenje1. travnjaZa prethodnu godinu, a traje do kraja sljedećeg prosinca. (Porezna uprava)
Porez za nerezidente

Porez na imovinu i onaj bez porezne olakšice

Andaluzija daje potpuno umanjenje regionalnog poreza na imovinu, pa za gotovo svakog kupca taj porez uopće ništa ne košta. Poseban nacionalni porez solidarnosti i dalje se može primjenjivati na znatno veće imovinske iznose. Regionalno umanjenje ne smanjuje taj porez jer se porezni kredit odnosi na regionalni porez koji ste stvarno platili, a potpuno umanjenje znači da niste platili ništa.
Opći neoporezivi minimum700 000 €(BOE)
Glavni dom, samo za rezidente300 000 €
Andaluzijsko umanjenje100 %
Nacionalni porez solidarnosti počinje od3 000 000 €(BOE)
Porez na imovinu
To su mali poslovi koji postaju skupi u godini kada se propuste. Vaš odvjetnik podnosi poreznu prijavu, a mi ostajemo kontakt za račune, osiguranje i svakoga tko treba otvoriti vrata dok niste ovdje.
Službeni izvori za ovaj dioReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)
Iznajmljivanje nekretnine

Smijete li je iznajmljivati i koliko stvarno donosi?

Iznajmljivanje turistima ne zahtijeva jedno, nego tri odobrenja, a ono koje zaustavlja većinu vlasnika jesu njihovi vlastiti susjedi. Dugoročni najam drugačiji je režim s mnogo duljim obvezama.

Iznajmljivanje turistima i tri nadležna tijela

Regija mora registrirati nekretninu, a općina mora dopustiti njezino iznajmljivanje. Zatim vaša zajednica vlasnika može kvalificiranom većinom zabraniti ili ograničiti turistički najam, a upravo je to prepreka koja zaustavlja većinu vlasnika. Nekretnina može imati važeću registraciju i naklonjenu općinsku upravu, a ipak biti blokirana tom odlukom. Zato vrijedi pročitati pravila zajednice i zapisnike prije nego što rezervirate nekretninu, a ne tek nakon toga. Sama registracija predstavlja izjavu s pripadajućim uvjetima. Nekretnina mora ispunjavati pravila o opremi, uključujući klimatizaciju u svakoj nastanjivoj prostoriji tijekom relevantnih godišnjih doba. Ne postoji izuzeće za najam od samo jednog tjedna: oglašavanje bez dozvole isti je prekršaj kao i cjelogodišnje poslovanje. Registracija koju je imao prethodni vlasnik ne prenosi se uvijek zajedno s nekretninom. I sami se bavimo kratkoročnim najmom i upravljanjem nekretninama, pa nam to pitanje o konkretnoj nekretnini možete postaviti umjesto da tražite opći odgovor.
Zajednica može glasati protiv toga3/5Vlasnika i suvlasničkih udjela. (BOE)
Nacionalni broj za oglašavanje od1 July 2025(Vlada Andaluzije)
Najviše osoba za spavanje4 per bedroom(BOJA)
Paket namještaja za najam4 500 to 26 000 €Za dvosobni stan, i skuplje nego opremanje istog stana za vlastite potrebe, jer licencirani najam mora ispunjavati pravila o opremi i trpi intenzivnije korištenje.
Kratkoročni najam

Dugoročno iznajmljivanje

Dugoročni najam obvezuje vas na zakonski minimum, bez obzira na to koliko je kratko trajanje navedeno u ugovoru, a traje i dulje ako je najmodavac trgovačko društvo. Najamnina se tijekom trajanja ugovora ne može povećati osim ako je to ugovorom predviđeno. Ako najmoprimac prestane plaćati, ugovor ne možete jednostavno raskinuti: najmoprimca može iseliti samo sud, a to traje mnogo mjeseci. Ni prodaja nekretnine ne prekida najam.
Minimalno trajanje, privatni najmodavac5 godina(BOE)
Minimalni rok, najmodavac tvrtka7 godina
Polog i dodatno jamstvo1 + 2 mjesecaUkupno najviše tri mjesečne najamnine.
Obavijest najmoprimca o iseljenju30 dana
Dugoročni najam

Porez na najamninu

Kao porezni rezident Češke ili Poljske plaćate nižu stopu na neto prihod nakon dopuštenih troškova. Rezident izvan EU-a i EGP-a plaća višu stopu na bruto najamninu bez ikakvih odbitaka. Obje skupine podnose isti obrazac, tromjesečno dok je nekretnina iznajmljena, a godišnje dok je prazna.
Rezidenti EU-a i EGP-a19 %Na neto prihod, nakon dopuštenih troškova.
Svi ostali24 %Na bruto najamninu, bez odbitaka.
Dok je nekretnina praznaIsti porez na fiktivni prihodPogledajte godišnje iznose
Porezi na najam

Koliko realno donosi

Dobro vođen kratkoročni najam donosi približno 5 do 9 % bruto, a dugoročni približno 4 do 6 %. Oba se smanjuju na približno 3 do 4,5 % neto kada se odbiju upravljanje, porez i tekući troškovi. Prinos naveden prije pregleda nekretnine samo je pretpostavka. Ovo su podaci iz tržišnih izvještaja, a ne naši podaci.
Kratkoročni najam, bruto5 do 9 %Tržišni izvještaji, 2026.
Neto, neovisno o putu3 do 4,5 %Nakon upravljanja, poreza i stvarnih tekućih troškova.
Upravljanje svakom rezervacijom20 %
Prihod od najma i prinos
Službeni izvori za ovaj dioJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados
Život u nekretnini

Što se mijenja kada ovdje živite, a ne samo dolazite u posjet?

Posjedovanje nekretnine ovdje i život ovdje dvije su odluke s dva skupa dokumentacije. Sve u nastavku počinje kada odlučite provoditi stvarno vrijeme u nekretnini, a rokovi su kraći nego što ljudi očekuju.

Preseljenje ovamo, redom

Ako ste državljanin EU-a i planirate ostati u Španjolskoj dulje od tri mjeseca, morate se registrirati. Samo vlasništvo nekretnine ne pokreće tu obvezu, nego boravak. Redoslijed je važan, a svaki korak zahtijeva prethodni. Najprije adresa, zatim NIE, a potom upis u općinski registar padron. Padron je općinski registar koji potvrđuje gdje živite, a o njemu ovise škole, zdravstveno osiguranje i većina lokalne administracije. Nakon toga slijede potvrda o boravku, zdravstveno osiguranje, obitelj, automobil i komunalne usluge. Državljanin zemlje izvan EU-a koji ovdje posjeduje dom i dalje smije boraviti 90 dana u svakih 180 dana. To se sada digitalno prati na granici, bez prostora za raspravu. Viza za neprofitni boravak uopće ne dopušta rad, uključujući rad na daljinu za stranog poslodavca. Također postoji provjera financijskih sredstava, koja se temelji na IPREM-u, referentnom iznosu prihoda koji se koristi u španjolskim propisima. Podnositelj zahtjeva mora dokazati četverostruki godišnji IPREM za sebe, plus još jedan godišnji iznos za svaku uzdržavanu osobu.
Registracija nakon odluke o boravku3 mjeseca(Nacionalna policija)
Boravak izvan EU-a, po 180 dana90 dana
IPREM, referentni iznos, godišnje7 200 €Referentni iznos na temelju kojeg se izračunava financijski uvjet za vizu.
Stalni boravak nakon5 godina
Preseljenje u Španjolsku

Vaš automobil i vozačka dozvola

Automobil sa stranim registarskim oznakama može kao posjetiteljsko vozilo ostati ograničeno vrijeme, a prekoračenje tog vremena može dovesti do novčane kazne i ponekad imobilizacije vozila. Nakon što postanete rezident, automobil se mora brzo registrirati sa španjolskim oznakama, iako se izvori ne slažu koliko brzo. Ako ste ga posjedovali dovoljno dugo prije preseljenja, oslobođeni ste uvoznog poreza, a financirani automobil pripada financijskoj tvrtki.
Automobil sa stranom registracijom kao posjetitelj6 mjeseci
Nakon stjecanja boravišta, ponovna registracija30 do 60 danaIzvori se ne slažu. Potvrdite to kod prometne uprave.
Vozačka dozvola bez roka važenja, za zamjenu2 godine
Koliko dugo posjedovati automobil radi izbjegavanja poreza6 mjeseci
Automobili i vožnja

Dolazak sa psom

Korake poduzmite redom jer je redoslijed ključan: najprije mikročip, zatim cijepljenje protiv bjesnoće, a potom čekanje. Cijepljenje prije ugradnje čipa poništava ga i razdoblje čekanja počinje ponovno. Prije kupnje provjerite pravila zajednice jer mogu ograničiti držanje kućnih ljubimaca i pristup zajedničkim prostorima, a provjerite i uvjete zrakoplovne kompanije.
Čekanje nakon cijepljenja21 dan
Minimalna dob za putovanje15 tjedanaŠpanjolska ispod toga ne daje iznimku. (MAPA)
Životinje u jednom nekomercijalnom preseljenju5
Vožnja iz Češke2 danaDva duga dana u svakom smjeru, s noćenjem usput.
Preseljenje s kućnim ljubimcima

Kada Španjolska počinje oporezivati sve

Postajete španjolski porezni rezident nakon više od 183 dana u kalendarskoj godini. To možete postati i s bilo kojim brojem dana ako su ovdje vaši glavni gospodarski interesi ili obitelj. Ne postoji podijeljena porezna godina: ako ispunite jedan uvjet, rezident ste za cijelu godinu. Obiteljski uvjet kupci najčešće previde.
Broj dana183 danaViše od toga, a ne točno toliko. (BOE)
Najniža ukupna stopa19 %
Najviša ukupna stopa47 %
Prijava inozemne imovine od50 000 €Po kategoriji.
Porezi ako živite u Španjolskoj
Službeni izvori za ovaj dioPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)
Prodaja nekretnine i nasljeđivanje

Koliko košta kasnija prodaja?

Prodavatelja terete tri troška: općinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta, porez na kapitalnu dobit i provizija agencije. Kao nerezident na dan prodaje također ne primate cijelu cijenu jer kupac dio zadržava za poreznu upravu.
Porez na povećanje vrijednostiDo 30 %Općinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta. Ovo je najviša stopa. (BOE)
Porez na kapitalnu dobit19 %Ista stopa za svakog nerezidenta, bez obzira na to živite li u EU ili izvan njega. (Porezna uprava)
Zadržava se pri prodaji3 %Kupac zadržava ovaj dio cijene i uplaćuje ga poreznoj upravi kao predujam Vašeg poreza. (Porezna uprava)
Agencijska provizija1,5 do 4 %Plaća je prodavatelj, što ste pri prodaji Vi.
Ništa od toga ne primjenjuje se dok ste vlasnik nekretnine. Primjenjuje se na dan prodaje, a dva dijela iznenađuju prodavatelje. Tri posto je predujam, a ne konačan račun. Ako je Vaša stvarna dobit manja, razliku potražujete natrag, a rok za to je četiri mjeseca od prodaje. Općinski porez na povećanje vrijednosti zemljišta zakonski može pasti na kupca kada je prodavatelj nerezident. Zato je to klauzula koju treba utvrditi prije dogovora o cijeni, a ne nakon njega. Vodič u nastavku prolazi kroz cijeli izračun.
Prodaja i troškovi izlaska

Što se događa s nekretninom kada umrete?

Španjolska se nekretnina oporezuje u Španjolskoj kada njezin vlasnik umre, čak i ako vlasnik ovdje nikada nije živio. Za blisku obitelj u Andaluziji porez obično iznosi nula, ali samo zato što su tri odvojene porezne olakšice pravilno iskorištene.

Porez na nasljedstvo i tri olakšice

Za bračnog druga, dijete ili roditelja Andaluzija daje tri olakšice: veliko umanjenje na temelju srodstva, dodatno umanjenje za glavni dom i umanjenje preostalog poreza. Nasljeđivanje obiteljske nekretnine često završi bez porezne obveze. Nijedna od te tri olakšice ne primjenjuje se automatski. Svaku treba pravilno zatražiti u poreznoj prijavi, u roku od šest mjeseci od smrti. Jedino produljenje mora se zatražiti do petog, a ne šestog mjeseca. U praksi nasljednicima treba više od porezne prijave: smrtni list, potvrda o posljednjoj volji te oporuka ili izjava o nasljednicima. Svaki nasljednik treba svoj NIE. Potrebna je i javnobilježnička isprava o prihvatu nasljedstva prije nego što zemljišne knjige upišu nekretninu na njihova imena. Europsko pravo omogućuje izbor nacionalnog nasljednog prava koje određuje tko nasljeđuje, a taj izbor mijenja tko nasljeđuje, a ne pitanje oporezuje li to Španjolska.
Umanjenje zbog srodstva, uža obiteljDo 1 000 000 €(Zakonodavna uredba 1/2018)
Umanjenje preostalog poreza99 %
Umanjenje za glavni dom100 %Do gornje vrijednosti, zatim se smanjuje.
Rok za podnošenje od dana smrti6 mjeseciJedno produljenje, zatraženo do petog mjeseca. (BOE)
Nasljedstvo i ugovor s Češkom
Službeni izvori za ovaj dioAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)
Gdje se nalaze pojedinosti

Gdje se nalaze pojedinosti, fazu po fazu

Svaki od gore navedenih koraka vodi na jednu od ovih stranica. Grupirane su prema fazi kupnje u kojoj su Vam potrebne, a ne abecednim redom. To je isti redoslijed kao i petnaest koraka.
Kako funkcionira kupnjaDokumenti i potpisi, koraci 7 do 14 detaljno.
Novac i poreziKoliki su troškovi povrh cijene, koliko češki kupac može posuditi i kako je novac zaštićen tijekom postupka.
Što može poći po zluSvaka stranica objašnjava jedan problem i što trebate provjeriti prije nego što se dogodi.
IznajmljivanjeSaznajte smijete li iznajmljivati nekretninu, kome je smijete iznajmiti i koliko ona doista može zaraditi.
Kada postanete vlasnikTo su računi, naknade zajednice vlasnika, osiguranje i porezne prijave koji počinju kada preuzmete ključeve.
Život u ŠpanjolskojOvaj je odjeljak namijenjen kupcima koji će živjeti u Španjolskoj, a ne samo dolaziti u posjet. Obuhvaća boravišni status, automobile, pse i preseljenje.
ReferencaOvo su španjolski izrazi vezani uz kupnju s kojima ćete se susresti, redoslijedom kojim ćete ih susretati.
Stranice označene kao u pripremi već imaju strukturu, URL i mjesto na ovoj mapi. Čekaju tekst.
Kamo dalje

Već gledate konkretnu nekretninu?

Pošaljite nam je. Dobit ćete odgovor o toj nekretnini, a ne samo o postupku. Nekretnina ne mora biti iz našeg kataloga. Nekretnina investitora, druge agencije ili iz portalnog oglasa dobiva iste provjere.
Povezano
Gledate li konkretnu nekretninu?
Pošaljite nam nekretninu