Beskućnici će preuzeti Vaš stan dok se vratite kući, a nećete ih moći iseliti godinama.
Kako to stvarno izgleda
Iseljenje je danas znatno brže nego prije nekoliko godina. U uobičajeno naseljenim stambenim kompleksima također je riječ o vrlo rijetkoj situaciji.
Što to mijenja
Najčešće se događa u napuštenim kućama ili vilama koje mjesecima nitko ne nadzire. Stan u stambenom kompleksu sasvim je drugačija situacija.
Što mi poduzimamo
Preporučujemo odgovarajuće sigurnosne mjere, prije kupnje provjeravamo stanje nekretnine, a ako niste u Španjolskoj, pomažemo organizirati redovite provjere.
2025. · prijavljeni slučajevi / broj stambenih jedinica
Málaga0,0349 %1 slučaj na 2.864 stanova
Španjolska0,0559 %1 slučaj na 1.790 stanova
Barcelona0,1695 %1 slučaj na 590 stanova
Češka Republika0,0444 %1 slučaj na 2.252 stanova
Razlike unutar Španjolske goleme su. Zato u nastavku objavljujemo potpune podatke za svaku pokrajinu, a ne samo podatak za Malagu.
Prikažite sve podatke za Španjolsku 2025.↓
Sve španjolske pokrajine · 2025.
Prijavljeni slučajevi kaznenih djela allanamiento i usurpación po pokrajinama za 2025., u odnosu na broj stambenih jedinica
Pokrajina
Prijavljeni slučajevi
Stambene jedinice
Slučajevi godišnje
1 slučaj na
Barcelona
4.403
2.597.046
0,1695 %
1 : 590
Girona
719
507.421
0,1417 %
1 : 706
Tarragona
587
554.579
0,1058 %
1 : 945
Lleida
204
256.081
0,0797 %
1 : 1.255
Ceuta
19
28.315
0,0671 %
1 : 1.490
Illes Balears
433
652.123
0,0664 %
1 : 1.506
Toledo
275
439.385
0,0626 %
1 : 1.598
Valencia
856
1.488.908
0,0575 %
1 : 1.739
Las Palmas
316
551.237
0,0573 %
1 : 1.744
Alicante
772
1.350.006
0,0572 %
1 : 1.749
Almería
245
433.763
0,0565 %
1 : 1.770
Španjolska ukupno
14.875
26.623.708
0,0559 %
1 : 1.790
Santa Cruz de Tenerife
280
537.463
0,0521 %
1 : 1.920
Melilla
15
29.347
0,0511 %
1 : 1.956
Murcia
425
844.100
0,0503 %
1 : 1.986
Sevilla
451
912.899
0,0494 %
1 : 2.024
Gipuzkoa
169
350.286
0,0482 %
1 : 2.073
Cádiz
301
648.306
0,0464 %
1 : 2.154
Álava
77
168.086
0,0458 %
1 : 2.183
Córdoba
189
414.025
0,0456 %
1 : 2.191
Češka Republikaza usporedbu
2.371
5.340.033
0,0444 %
1 : 2.252
Zaragoza
236
543.799
0,0434 %
1 : 2.304
Madrid
1.269
2.956.941
0,0429 %
1 : 2.330
Badajoz
161
398.348
0,0404 %
1 : 2.474
Castellón
177
446.872
0,0396 %
1 : 2.525
Bizkaia
210
556.704
0,0377 %
1 : 2.651
Huelva
119
320.045
0,0372 %
1 : 2.689
Málaga
348
996.557
0,0349 %
1 : 2.864
Guadalajara
65
187.779
0,0346 %
1 : 2.889
Huesca
59
171.843
0,0343 %
1 : 2.913
Navarra
112
331.104
0,0338 %
1 : 2.956
Granada
189
573.692
0,0329 %
1 : 3.035
Cantabria
115
383.642
0,0300 %
1 : 3.336
Valladolid
87
296.910
0,0293 %
1 : 3.413
Segovia
35
128.255
0,0273 %
1 : 3.664
Albacete
63
241.313
0,0261 %
1 : 3.830
Burgos
71
275.639
0,0258 %
1 : 3.882
La Rioja
54
211.333
0,0256 %
1 : 3.914
Ciudad Real
80
313.180
0,0255 %
1 : 3.915
Asturias
139
674.342
0,0206 %
1 : 4.851
A Coruña
141
686.961
0,0205 %
1 : 4.872
Jaén
67
373.720
0,0179 %
1 : 5.578
Pontevedra
85
528.828
0,0161 %
1 : 6.222
Ávila
27
171.947
0,0157 %
1 : 6.368
Cáceres
45
300.157
0,0150 %
1 : 6.670
León
49
354.725
0,0138 %
1 : 7.239
Lugo
37
269.067
0,0138 %
1 : 7.272
Cuenca
19
165.616
0,0115 %
1 : 8.717
Zamora
17
155.610
0,0109 %
1 : 9.154
Salamanca
22
246.123
0,0089 %
1 : 11.187
Palencia
10
116.431
0,0086 %
1 : 11.643
Soria
7
84.255
0,0083 %
1 : 12.036
Teruel
8
125.711
0,0064 %
1 : 15.714
Ourense
14
272.883
0,0051 %
1 : 19.492
Malaga dakle nije među pokrajinama koje povećavaju španjolski prosjek. U 2025. bila je ispod španjolskog prosjeka i ispod podatka izračunatog na isti način za Češku. Istodobno ne želimo iz jedne godine izvući univerzalan zaključak: 2024. Malaga i Češka bile su praktički na istoj razini.
Kada se zajedno promatraju 2024. i 2025., Malaga u prosjeku ima približno 0,040 % godišnje, a Češka 0,045 %. Stoga je točnije reći da je Malaga otprilike u istom rasponu kao Češka i znatno ispod najpogođenijih dijelova Španjolske.
Odakle dolazi španjolski prosjek
Katalonija39,8 % svih evidentiranih slučajeva14,7 % španjolskih stanova
Andaluzija12,8 % svih evidentiranih slučajeva17,6 % španjolskih stanova
Španjolski prosjek stoga nije dobar opis nijedne pojedinačne regije. U 2025. Katalonija je činila gotovo 40 % svih evidentiranih slučajeva, iako se u njoj nalazi tek nešto manje od 15 % španjolskih stambenih jedinica. Andaluzija je, nasuprot tome, činila 12,8 % slučajeva, uz 17,6 % svih stambenih jedinica.
Broj slučajeva preuzet je iz policijske statistike za 2025. Riječ je o evidentiranim kaznenim djelima, a ne o broju nekretnina koje su trenutačno okupirane niti o broju pravomoćnih presuda. Broj stambenih jedinica preuzet je iz popisa stanovništva iz 2021., posljednjeg potpunog usporedivog popisa.
Španjolski podaci obuhvaćaju kategorije allanamiento de morada i usurpación de inmuebles. Češki podaci obuhvaćaju povredu nepovredivosti doma (§ 178, statistička stavka 39) i nezakonito zadiranje u prava na kuću, stan ili nestambeni prostor (§ 208, stavka 115). Parovi odgovaraju jedan drugome: ulazak u nastanjenu stambenu jedinicu s jedne strane i zauzimanje nekretnine s druge.
Ta su dva sustava slična, ali nisu istovjetna. Razlikuju se po zakonodavstvu i načinu evidentiranja kaznenih djela, a španjolska kategorija obuhvaća i neke slučajeve povezane s poslovnim prostorima. Stoga brojke treba shvatiti kao usporedbu reda veličine, a ne kao potpuno usporedivu mjeru.
Ovo se odnosi na jednu godinu. U 2024. pokrajina Malaga imala je približno 0,045 %, a i Češka približno 0,045 %, dakle praktički jednako. Razlika u 2025. uglavnom je nastala zato što se broj slučajeva u Malagi smanjio u odnosu na prethodnu godinu.
Službena statistika ne objavljuje se na razini Marbelle, Esteponе ili pojedinih mjesta na Costa del Sol. Najdetaljnija dostupna razina jest pokrajina Malaga.
Za 30 sekundi
Bespravno useljenje u Španjolskoj obuhvaća dva različita kaznena djela, a ne jedno. Prazna nekretnina podliježe sporijem djelu za koje je predviđena samo novčana kazna, dok namješteni i priključeni dom podliježe ozbiljnom djelu, pri kojem policija može odmah postupati. U 2025. godini prijavljeni slučajevi u pokrajini Malaga bili su ispod stope u Vašoj matičnoj zemlji.
Jedno kazneno djelo ili dva različita?
Španjolsko pravo potpuno različito tretira praznu nekretninu i onu u kojoj se živi, a gotovo sve u vezi s time koliko je bespravno useljenje doista zastrašujuće ovisi o tome u koju kategoriju nekretnina spada. Mirno zauzimanje nekretnine u kojoj nitko ne živi kazneno je djelo uzurpacije prema članku 245.2 Kaznenog zakona. Riječ je o lakšem kaznenom djelu za koje se izriče novčana kazna, a ne zatvorska kazna, i policija ne može samostalno ukloniti useljenike. To je situacija u pozadini gotovo svake duge i bolne priče objavljene u medijima: prazni naslijeđeni stan, neprodane nekretnine investitora ili nekretnina banke vraćena u posjed, mjesecima bez nadzora.Ulazak u nečiji stvarni dom ili boravak u njemu bez dopuštenja drugo je kazneno djelo, protupravno ulaženje u tuđi dom, prema članku 202. Za njega je predviđena kazna zatvora od 6 mjeseci do 2 godine, a u slučaju nasilja ili zastrašivanja i veća kazna. Policija može odmah postupati kada zatekne počinitelja na djelu. Vrhovni sud je 2020. točno utvrdio što se za ovu svrhu smatra domom: namještaj u unutrašnjosti te priključeni voda, električna energija i plin. Učestalost vlasnikovih dolazaka nije važna. Apartman za odmor koji se koristi dvaput godišnje, potpuno je namješten i ima priključene režije, pravno je dom, a ne prazna ljuska.
Uzurpacija (prazna nekretnina)
Kako izgleda
Prazna, nenamještena nekretnina koju nitko mjesecima nije posjetio.
Zakon
Kazneni zakon, čl. 245.2: novčana kazna, ne zatvor.
Može li ih policija odmah iseliti?
Ne. Za ovaj je postupak potreban sudski nalog i on je spor.
Provala u dom
Kako izgleda
Opremljena nekretnina s priključenim vodom, električnom energijom i plinom, koju se povremeno posjećuje ili u kojoj se živi.
Zakon
Kazneni zakon, čl. 202.: 6 mjeseci do 2 godine zatvora.
Može li ih policija odmah iseliti?
Da, ako je situacija zatečena na djelu. To je brzi postupak.
Upravljani apartman za odmor nalazi se u drugoj kategoriji, a ne u prvoj.
Odlučuje li samo namještaj ili netko mora u njemu stalno živjeti?Namještaj i priključene komunalne usluge odlučuju o tome, a stalni boravak nije nužan. Presuda Vrhovnog suda iz 2020. izričita je: prebivalište je svako mjesto u kojem se živi, čak i povremeno, a ne samo primarni dom. Drugi dom koji se koristi nekoliko tjedana godišnje, pravilno je opremljen i priključen na komunalne usluge, prema španjolskom je pravu dom.
Što odlučuje o tome hoće li policija odmah postupiti, umjesto da predmet pošalje sudu?
To što je nekretnina pravno dom samo po sebi nije dovoljno za trenutačno policijsko udaljavanje. Primjenjuje se i drugi kriterij, koji se naziva flagrancia: događaj mora biti zatečen u tijeku ili se upravo morao dogoditi, uz izravne dokaze, poput nasilno otvorenih vrata, aktiviranog alarma, susjeda koji je to vidio ili videosnimke. Ako vlasnik sazna za događaj tek nakon nekoliko dana ili tjedana, neposrednost je nestala i predmet ide sucu kao i svaki drugi. Isto vrijedi ako osobe koje su zauzele nekretninu predoče bilo kakvu dokumentaciju koja upućuje na to da ondje već žive, čak i krivotvoreni ugovor o najmu: policija više ne odlučuje na licu mjesta, nego predmet predaje sudu.Za ništa od toga ne postoji zakonski utvrđen rok. Nekoliko španjolskih alarmnih tvrtki i poduzeća za iseljenje bespravno useljenih osoba oglašava "pravilo od 48 sati". Ono ne postoji ni u jednom zakonu ni u jednoj službenoj uputi, a neovisna provjera činjenica to je izravno potvrdila sa sucem za kaznene predmete i pravnim akademikom. Ishod zapravo odlučuje brzina kojom netko primijeti događaj i prijavi ga, a ne sat koji bi bio propisan zakonom.
Ono što se obično tvrdiŠto zakon zapravo kaže
Policija mora iseliti bespravne useljenike u roku od 48 sati
Takvo pravilo ne postoji nigdje u španjolskom pravu. Trenutačno udaljavanje ovisi o flagranciji, odnosno o tome da je događaj zatečen u tijeku, a za to nije propisan nikakav fiksni rok.
Opremljeni dom za odmor ne može biti bespravno zauzet jer će vlasnik dobiti sudski spor
Vjerojatno ćete dobiti sudski spor, ali nakon što predmet dođe pred suca i dalje je potrebno vrijeme. Pravo je pitanje je li događaj otkriven dovoljno rano da se sudski postupak u potpunosti izbjegne.
Ako osobe koje su zauzele nekretninu pokažu bilo kakav dokument, policija im mora vjerovati
Policija ne odlučuje tko govori istinu. Bilo kakva dokumentacija, stvarna ili krivotvorena, dovoljna je da se predmet pošalje sucu umjesto da se riješi na licu mjesta. Upravo zato brzina otkrivanja znači više od same dokumentacije.
1
Je li nekretnina opremljena i ima li priključene komunalne usluge?
Who decidesOdlučeno presudom Vrhovnog suda STS 587/2020
What it grantsNekretnina je pravno dom; može se primijeniti brzi postupak
If noPrazna nekretnina bez priključaka podliježe sporijem postupku zbog uzurpacije, bez obzira na adresu.
2
Je li ulazak zatečen na djelu, uz izravne dokaze?
Who decidesPolicija je procijenila na mjestu događaja, Uputa 6/2020
What it grantsPolicija može odmah udaljiti osobe koje su zauzele nekretninu
If noNe postoji fiksni rok; predmet ide sucu, a ne rješava se na kućnom pragu.
3
Od 3. travnja 2025.: dospijeva li predmet uopće pred kazneni sud?
Who decidesOrganski zakon 1/2025
What it grantsProvala u dom i nasilna uzurpacija sada podliježu ubrzanom suđenju
If noMirna uzurpacija prazne nekretnine i dalje slijedi redovni, sporiji postupak, što potvrđuje i vlastita okružnica Državnog odvjetništva iz lipnja 2025.
Jedno NE na bilo kojoj provjeri odlučuje hoće li biti riječ o telefonskom pozivu ili sudskom postupku, a ne predstavlja razlog za najgore pretpostavke.
Je li zakonska reforma iz 2025. ubrzala iseljenje u svakoj vrsti predmeta?Ne, i važno je biti precizan. Reforma je u sustav ubrzanog suđenja uvrstila teška kaznena djela, uključujući zauzimanje nastanjenog doma i nasilnu okupaciju. Vlastita okružnica Državnog odvjetništva nekoliko mjeseci poslije potvrdila je da je mirno zauzimanje prazne nekretnine, najčešća prijavljena vrsta, namjerno ostavljeno u redovnom, sporijem postupku. Reforma je pomogla kategoriji u koju spada apartman za odmor, ali nije ubrzala kategoriju na koju se odnosio najveći dio medijskog izvještavanja.
Ako se to dogodi, što vlasnik ne bi trebao učiniti sam?
Samostalna promjena brava, čak i na vlastitoj nekretnini, može se kazneno goniti kao prisila prema članku 172. Kaznenog zakona. Za to je predviđeno 6 mjeseci do 3 godine zatvora ili novčana kazna ako je netko već zauzeo nekretninu. U zasebnoj presudi iz 2026. utvrđeno je da uskraćivanje komunalnih usluga osobi koja nema pravno pravo na nekretninu općenito nije isto kazneno djelo. Riječ je o novom i uskom pravnom shvaćanju. Ono ne obuhvaća promjenu brave i ne primjenjuje se na najmoprimca koji jednostavno prestane plaćati najamninu. Svatko u takvoj situaciji trebao bi uključiti španjolskog odvjetnika prije poduzimanja fizičkih mjera, a ne nakon toga.Najkorisnije što vlasnik može predočiti jest datirani dokaz da je nekretnina bila u uporabi neposredno prije provale. To je važno i za policiju na mjestu događaja i za svaki kasniji sudski postupak: evidencija čišćenja, odjava gosta, zapisnik alarma, susjed ili upravitelj zgrade koji je nešto primijetio. Nekretnina koju nitko mjesecima ne posjećuje ne ostavlja takve tragove. To je pravi razlog zbog kojeg se spori predmeti koncentriraju upravo oko takvih nekretnina.Najmoprimac koji prestane plaćati najamninu i odbija iseliti se, odnosno "inquiokupa", nalazi se u potpuno drukčijoj, građanskopravnoj situaciji, a ne u kaznenom djelu. Takvi se slučajevi ne pojavljuju u policijskoj statistici ni jedne od dviju zemalja. To je stvaran rizik za svakoga tko iznajmljuje nekretninu, ali nije tema ove stranice. Kupnja nekretnine u kojoj već postoji najmoprimac u cijelosti je obrađena u zasebnom vodiču.
Je li najmoprimac koji ne plaća najamninu isti problem kao i bespravni useljenik?Ne. Najmoprimac koji prestane plaćati najamninu ima zakonsko pravo biti ondje sve dok ga parnični postupak iseljenja ne ukloni. Taj se postupak potpuno razlikuje od bilo kojeg od dvaju prethodno opisanih kaznenih djela. Riječ je o stvarnom riziku za koji vrijedi planirati ako namjeravate iznajmljivati nekretninu. No to nije bespravno useljenje i ne pojavljuje se u statistici kaznenih djela nijedne od tih dviju zemalja.
Što to zapravo sprječava i što pokriva osiguranje?
Brzina otkrivanja odlučuje gotovo sve navedeno, više nego sam zakon. U održavanom stambenom kompleksu sa zatvorenim pristupom svaki se problem uoči u roku od nekoliko sati: čistač ili upravitelj dolaze i odlaze, susjedi su prisutni tijekom cijele godine, a najmoprimci se izmjenjuju svakih nekoliko dana. Nenamještena nekretnina koju nitko mjesecima ne posjećuje može ostati neprimijećena znatno dulje. Može ostati neprimijećena dovoljno dugo da na kraju bude dostupan samo sporiji postupak za koji je predviđena isključivo novčana kazna, bez obzira na to kako se slučaj naposljetku riješi.Standardna španjolska polica osiguranja kućanstva obično uključuje pokriće pravne zaštite, uz uobičajeno pokriće zgrade i sadržaja. Pokriva odvjetničke troškove upravo za vrstu postupka opisanu na ovoj stranici. Ne jamči da neće doći do bespravnog useljenja i sama po sebi nikoga ne udaljava iz nekretnine. Pokriva pravni postupak kada vam on zatreba. Osiguranje za stan na Costa del Sol obično stoji nekoliko stotina eura godišnje i ugovara se otprilike u vrijeme primopredaje ključeva. Predstavljamo vam specijaliziranog pružatelja usluga, a policu ne prodajemo sami.
Uklanja li kupnja u održavanom kompleksu doista rizik ili ga samo čini manje vjerojatnim?Čini ga znatno manje vjerojatnim, ali ne i nemogućim. Ništa ne uklanja rizik u potpunosti. Ono što se u održavanom i naseljenom kompleksu mijenja jest brzina otkrivanja: nepoznata osoba u zgradi s portirom, susjedima i redovitom izmjenom najmoprimaca brzo će biti uočena. To je jedini čimbenik koji dosljedno odlučuje hoće li slučaj ostati na telefonskom pozivu ili prerasti u višemjesečni sudski postupak.
Bez uvijanja
Koliko bi kupac na Costa del Sol zapravo trebao biti zabrinut?
U 2025. godini u pokrajini Malaga zabilježena su kaznena djela neovlaštenog zauzimanja i provale u dom koja su se odnosila na približno 0.035 posto stambenog fonda, odnosno na oko 1 nekretninu od 2.864. To je bilo manje od odgovarajuće brojke za Češku Republiku, koja je iste godine iznosila 0.044 posto. Kada se zbroje 2024. i 2025. godina, dvije su zemlje vrlo blizu, a Malaga je u prosjeku nešto niža. To nije vrijedilo za 2024. godinu samu za sebe, kada su vrijednosti bile približno jednake, pa je pošteno tvrditi da je riječ o zaključku vezanom uz određeno razdoblje, a ne o trajnom prirodnom zakonu. Brojke također obuhvaćaju više vrsta kaznenih djela i odnose se na prijave, a ne na osuđujuće presude. Smatrajte ih gornjom granicom, a ne preciznom mjerom.Stvarni praktični odgovor jednostavniji je od statistike: namješten stan koji se povremeno koristi u održavanom kompleksu pravno je teže ciljana kategorija prema španjolskom pravu. To je ujedno kategorija koja se najbrže uoči ako nešto pođe po zlu. Spori i zastrašujući slučajevi o kojima izvještavaju mediji gotovo se uvijek odnose na drugu vrstu: prazne nekretnine bez priključaka koje nitko ne posjećuje, a koje su koncentrirane u Barceloni i njezinoj okolici, a ne na Costa del Sol. Ovo su opće informacije o tome kako španjolsko pravo i reforma iz 2025. doista funkcioniraju, a ne pravni savjet za neku konkretnu nekretninu. Konkretno, nedavnu odluku o komunalnim uslugama prije oslanjanja na nju vrijedi potvrditi s odvjetnikom.Arevont provjerava vrstu kompleksa, njegovu sigurnost i koliko će nekretnina realno biti prazna prije nego što je preporuči kupcu, bez ikakvih troškova za kupca. Također pomažemo organizirati povezivanje sa specijaliziranim osiguravateljem i raspored lokalnih obilazaka kada vlasnik nije rezident.
Često postavljana pitanja o bespravnim useljenicima
Ako svoj stan posjećujem samo dvaput godišnje, čini li ga to lakšom metom prema španjolskom pravu?
Ne. Odluka Vrhovnog suda Tribunal Supremo iz 2020. izravno je razriješila to pitanje: zaštićenom "moradom" nekretninu čine namještaj te priključena voda, električna energija i plin, a ne učestalost fizičke prisutnosti vlasnika. Apartman za odmor koji se posjećuje dvaput godišnje, a namješten je i priključen na komunalne usluge, pripada istoj pravnoj kategoriji kao i dom u kojem se stalno živi.
Kako se statistika za Malagu zapravo izračunava i mogu li je samostalno provjeriti?
Ministarstvo unutarnjih poslova objavljuje prijavljene slučajeve po pokrajinama na javnom portalu kriminaliteta, a INE objavljuje broj stambenih jedinica iz nacionalnog popisa. Dijeljenjem jednog podatka s drugim dobiva se stopa navedena ovdje. Ona obuhvaća prijave policiji, a ne osuđujuće presude, te objedinjuje nekoliko povezanih kaznenih djela, pa ju je najbolje tumačiti kao gornju granicu, a ne kao točnu brojku. Obje izvorne tablice povezane su na ovoj stranici.
Koja je najkorisnija pojedinačna stvar koju mogu učiniti prije nego što postanem vlasnik nekretnine, a ne nakon toga?
Odaberite održavani i naseljeni tip kompleksa umjesto izoliranog ili sezonskog kompleksa te organizirajte raspored obilazaka ako nećete biti rezident. Brzina otkrivanja ono je što doista odlučuje o ishodu, više nego bilo koji pojedinačni sigurnosni proizvod. Ona odlučuje hoće li slučaj ostati na telefonskom pozivu istoga dana ili prerasti u dugotrajan sudski postupak.
Je li alarm sam po sebi dovoljan?
Alarm vam pomaže da brzo saznate za problem, ali sam po sebi nikoga ne dovodi pred vrata. Potrebna je osoba na lokaciji koja može brzo reagirati i prikupiti dokaze, a upravo to pruža održavani kompleks ili lokalna usluga obilazaka, dok sam alarm to ne može.
Ostale tri brige
Kratkoročni najam
Kupite nekretninu kako biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek tada saznate da to nije dopušteno.