Pregovaranje o cijeni nekretnine na Costa del Sol
Pregovaranje ovdje nije trik i nitko Vam ne može obećati popust: cijenu određuje prodavatelj ili investitor, a ne agencija. Na ishod utječe poznavanje stvarne prodajne cijene takve nekretnine u tom gradu, onoga što je prodavatelj već odbio i svega osim cijene što se doista može promijeniti. Na ovoj obali to su često raspored plaćanja, rokovi, namještaj i uvjeti rezervacije. Mi pregovaramo s investitorom ili agentom prodavatelja s Vaše strane stola, a kada je iskren odgovor da ponudu nije vrijedno dati, upravo ćemo Vam to i reći.
Tko je s druge strane
Investitor, prodavatelj i agent prodavatelja žele da se posao zaključi. To je njihova uloga i u tome nema ničeg pogrešnog. Ipak, važno je to jasno razumjeti jer upravo zato kupcu koristi imati nekoga čija je uloga suprotna.Naša je uloga utvrditi uvjete, dodati ono što ponuda izostavlja, usporediti alternative i reći Vam ima li ta konkretna kupnja doista smisla.
- Investitor i njegov prodajni timOni imaju cjenik te odlučuju koje će jedinice ponuditi i kada. Kod kvalitetnog projekta s listom čekanja nemaju razloga sniziti cijenu i to neće učiniti.
- Agent prodavateljaOn zastupa prodavatelja, a ne Vas. Organizira razgledavanje nekretnine, odgovara na Vaša pitanja i zastupa interese prodavatelja. Njegov je posao prodati tu konkretnu nekretninu pod najboljim uvjetima za prodavatelja.
- ProdavateljKod nekretnine iz sekundarne prodaje to je daleko najveća promjenjiva stavka. Koliki prostor za pregovore postoji mnogo više ovisi o tome zašto prodaju nekretninu i koliko je dugo pokušavaju prodati nego o bilo čemu što se kaže za pregovaračkim stolom.
- MiNemamo vlastiti portfelj koji bismo trebali prodavati, a u rijetkom slučaju kada je oglas naš, to Vam kažemo prije nego što ga vidite. Agencije na ovoj obali dijele oglase, pa je cijena ista bez obzira na to preko koga dođete. To znači da je jedina stvarna razlika u tome tko zastupa Vaše interese.
Zar mi agent prodavatelja ne bi trebao pomoći?Pomoći će Vam i može biti potpuno iskren prema Vama. I dalje ga je strana prodavatelja angažirala i plaća ga kako bi tu nekretninu prodao pod najboljim uvjetima za prodavatelja. To je njegov posao, a ukazivanje na tu činjenicu nije kritika njega.
Imate li vlastite nekretnine koje morate prodati?Ne. Nemamo vlastiti inventar. To je ovdje važnije nego što se možda čini jer agencija s vlastitim portfeljem ima razlog usmjeravati Vas prema njemu, a mi ga nemamo.
Odakle dolaze brojke
Živjeti ovdje cijele godine nije samo stavka na web-stranici. To znači svakodnevno biti u kontaktu s agentima, investitorima i poslovima koji su u tijeku. Tako znamo po kojoj se cijeni određena vrsta nekretnine u konkretnom gradu doista prodaje i gdje još ima smisla razgovarati o cijeni.Oglasna cijena i cijena koju naši klijenti na kraju doista plate obično se razlikuju. Većina korisnih informacija o toj razlici nije navedena u oglasu, niti se nalazi na bilo kojem portalu.
Što Vam pokazuje portalŠto mi provjeravamo
- Tražena cijena
- Oglasna cijena, ono što prodavatelj očekuje i cijena po kojoj doista ima smisla započeti razgovor tri su različita iznosa. Od strane prodavatelja tražimo da nam kaže s kojim od njih danas imamo posla.
- Da je nekretnina oglašena
- Je li doista još dostupna, po toj cijeni, i što se promijenilo otkako je oglas objavljen. Pregovaranje o jedinici koja je već rezervirana uzalud će oduzeti i Vaš i naš tjedan.
- Ništa o već danim ponudama
- Kada je to relevantno, provjeravamo koje je ponude prodavatelj već odbio. Jedan odbijeni iznos govori Vam više o prostoru za pregovaranje nego bilo koja tehnika.
- Ništa o tome zašto nije prodana
- Od prodavatelja tražimo da nam kaže zašto je nekretnina još uvijek na tržištu. Ponekad je odgovor cijena. Ponekad je riječ o nečemu što biste željeli znati prije nego što uopće date ponudu.
- Da je jedinica prodana
- Nije svaki investitor otvoren u vezi s onim što je doista prodano. Jedinice se puštaju u prodaju u serijama, najbolje se često zadržavaju, a jedinica označena kao prodana može se kasnije ponovno pojaviti. Reći ćemo Vam kada se čini da se dom koji Vam se sviđa drži po strani, a ne da je nestao s tržišta, i pratit ćemo projekte koji Vas zanimaju kako biste čuli kada se neka jedinica ponovo ponudi.
- Cijena po četvornom metru, ako imate sreće
- Izračunavamo medijalnu traženu cijenu po četvornom metru iz vlastitog kataloga, a ne iz nacionalnih statistika. Medijan znači da je polovica ponuda u tom gradu jeftinija, a polovica skuplja. To nije najniža cijena po kojoj tamo možete kupiti nekretninu i nije procjena vrijednosti jedne konkretne nekretnine.
Sada dolazi ograničenje svega navedenog jer je važnije od svega ostalog. Prodajne cijene u Španjolskoj nisu javne. Ne postoji registar koji Vi ili mi možemo provjeriti kako bismo vidjeli za koliko je doista prodan stan ispod. Sve navedeno proizlazi iz svakodnevnog sudjelovanja na tržištu, a ne iz provjerenih podataka. Svatko tko Vam kao opće pravilo navodi fiksni postotak ispod tražene cijene zapravo Vam navodi samo svoj dojam.Ne morate nam ništa od toga vjerovati na riječ. Ondje gdje postoje usporedive nekretnine, pronaći ćemo ih, reći Vam koju cijenu za svaku traže i po čemu su doista usporedive, a ne samo obližnje, te zatim reći s kojom bismo cijenom, prema našem mišljenju, trebali započeti i zašto. Ponekad ne postoji ništa pošteno s čime bi se nekretnina mogla usporediti. U takvim ćemo Vam slučajevima to i reći, umjesto da usporedbu gradimo na nekretninama koje nisu slične.
Kako znate po kojoj se cijeni nekretnina doista prodaje?Iz svakodnevnog kontakta s agentima, investitorima i poslovima koji su u tijeku na ovoj obali. To je i razlog zašto Vam nećemo napismeno dati brojku kao da je precizno izmjerena: Španjolska nema javni registar prodajnih cijena, pa nitko na ovoj obali nema provjerenu brojku, bez obzira na to što Vam govori.
Kod novogradnje cijena je posljednja stvar koja se mijenja
Investitor ima cjenik, a projekt s listom čekanja nema razloga za snižavanje cijene. To ne znači da nema ništa što biste mogli zatražiti. To znači da se pitanja koja vrijedi postaviti ne odnose na cijenu te da se gotovo sva moraju postaviti prije nego što rezervirate nekretninu, jer je odgovor poslije toga obično ne.
- Raspored plaćanjaKoliko se plaća i kada. Preraspodjela iznosa između rata tijekom gradnje i preostalog iznosa pri zaključenju kupoprodaje često kupcu vrijedi više nego što bi vrijedilo malo sniženje cijene, a to je ono na što investitor najlakše može pristati.
- Nadogradnja specifikacijeKuhinja, kupaonice, podne obloge, klimatizacija, podno grijanje, tuš-kabine. Ako se to ugovori s investitorom dok se stan još gradi, košta djelić onoga što bi isti radovi koštali poslije, a u nekim se projektima nudi kao paket, a ne stavka po stavka.
- Parkirno mjesto i spremišteU mnogim se projektima to zasebno obračunava i naknadno navodi kao dodatni trošak. Jesu li uključeni i koliko parkirnih mjesta ili spremišta ima, predstavljaju stvaran novac u kupoprodaji, a to se redovito ostavlja za trenutak kada je već prekasno pitati.
- Paket namještajaNeki investitori za projekt nude paket namještaja. Vrijedi utvrditi postoji li takav paket, što se u njemu zapravo nalazi i može li se uključiti u posao prije nego što rezervirate nekretninu, a to je još važnije ako namjeravate iznajmljivati nekretninu.
- Izmjene dok je još na papiruPomicanje zida, promjena položaja utičnica, zamjena kade tušem. Rano je moguće, a kasnije nije. Popis onoga što će ovaj konkretni investitor učiniti i neće učiniti dokument je koji možete zatražiti.
- Razdoblje naknade zajedniciTko plaća naknadu zajednici između zaključenja Vaše kupoprodaje i trenutka kada je projekt dovršen i pravilno funkcionira. Mali mjesečni iznos koji se tijekom nekoliko godina pretvara u stvaran trošak, pa je sasvim opravdano to pitanje postaviti dok je ugovor još otvoren.
Ništa od ovoga nije obećanje i nećemo se pretvarati da Vam investitor išta od toga duguje. Ovo je popis koji s njim prolazimo u Vaše ime i razlog zbog kojeg popis mogućih prilagodbi tražimo prije rezervacije, a ne poslije nje.
Kada Vam kažemo da uopće ne date ponudu
Nismo ovdje kako bismo svaku kupnju doveli do javnog bilježnika. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da uopće ne kupujete. Ako je nekretnina, prema našem mišljenju, precijenjena, ima ozbiljan nedostatak ili njezina cijena nije u skladu s tržištem, to ćemo Vam reći, kao i vidimo li prostora za pregovore ili smatramo li da ponudu uopće ne vrijedi dati.
- CijenaNa tržištu postoji bolja alternativa. Nekretnina može biti sasvim dobra; problem je u tome što cijena te nekretnine, u usporedbi s onim što se za isti budžet može kupiti drugdje, nije opravdana.
- LokacijaOno što ne možete vidjeti u oglasu mijenja značenje kupnje. Nije važno samo ono što se danas nalazi uz nekretninu. Često je važnije ono što je ondje sutra dopušteno izgraditi.
- ProvjerePravni ili tehnički nalaz mijenja preporuku. U tom trenutku razgovor više uopće nije o cijeni i bilo bi pogrešno savjetovati Vam da tražite bolju cijenu.
Jedan naš klijent razmatrao je nekretninu iz sekundarne prodaje u Marbelli za 1.100.000 €, pri čemu je velik dio onoga što je plaćao bila otvorena vizura. Parcela ispred nje pokazala se građevinskom, a ono što bi se na njoj zakonski moglo izgraditi znatno bi promijenilo tu vizuru. Cijena je odjednom izgledala drukčije: klijent ne bi kupovao samo stan i vizuru, već i rizik gubitka jedne od dviju stvari za koje je plaćao premiju. Preporučili smo mu da ga ne kupi.Ponekad je najbolji ishod kupoprodaja koja se ne dogodi. Pravi odgovor nije uvijek da.
Odgovarate li klijentima od kupnje?Da, i to smo učinili u slučajevima u kojima bismo bili plaćeni. O tim slučajevima postoji posebna stranica, a objavljujemo ih zato što načela ne uvjeravaju nikoga tko troši nekoliko stotina tisuća eura. Primjeri uvjeravaju.
Određuje li visina Vaše naknade ono što preporučujete?
Naša naknada nije ista za svaku nekretninu. Ovisi o ponudi i uvjetima dogovorenima s investitorom ili agencijom prodavatelja, a ako pitate kolika je za određenu nekretninu, reći ćemo Vam.Stoga je sasvim opravdano pitati može li njezina visina utjecati na to koju ćemo nekretninu preporučiti. Ne može, a za to postoje razlozi zbog kojih nam ne morate jednostavno vjerovati na riječ.
- Bolja nekretnina vrijedi više od veće naknadeAko je nekretnina koja za Vas ima više smisla ona za koju je naša naknada niža, upravo ćemo nju preporučiti. To se obično događa kod nekretnina iz sekundarne prodaje, gdje je naša naknada obično niža nego kod nekih projekata developera.
- Nema prodajnih ciljeva za pojedine projekteNe primamo bonuse za količinu ni nagrade za prodaju određenog broja stanova u pojedinom projektu, pa ne postoji projekt prema kojem bismo Vas morali usmjeravati.
- Postoje konkretni slučajeviKlijentima smo savjetovali da odustanu kada je pravna ili tehnička provjera otkrila ozbiljan problem, a preporučili smo im i drugu nekretninu, iako je to za nas značilo nižu naknadu, jer smo smatrali da je to bolji izbor za klijenta.
Koju vrstu kapare zapravo potpisujete
U španjolskoj praksi postoji više vrsta kapare i ne djeluju sve na isti način. O tome koju ugovor predviđa ovisi možete li uopće odustati, koliko Vas odustajanje košta i što Vam prodavatelj duguje ako on odustane. To je jedina poluga na ovoj stranici koja štiti novac, a mora se urediti prije nego što itko potpiše.
| Što ugovor predviđa | Što znači ako netko odustane | Što mi poduzimamo |
|---|---|---|
| arras penitenciales | Svaka strana može odustati uz navedenu cijenu. Kupac gubi kaparu, a prodavatelj vraća dvostruki iznos. Mogućnost izlaska postoji i navedena je u ugovoru. | To je aranžman za koji se zalaže javni bilježnik s kojim surađujemo jer je to jedini aranžman koji Vam ostavlja izlaz uz trošak za koji ste unaprijed znali. Koja vrsta odgovara Vašem slučaju njegova je odluka u vezi s Vašim ugovorom, a mi se brinemo da se to pitanje postavi prije nego što se išta potpiše, a ne nakon toga. |
| arras confirmatorias | Nitko nije kupio pravo na odustajanje. Kapara je dio plaćanja za prodaju koja je već dogovorena, pa druga strana može pokrenuti sudski postupak kako bi Vas prisilila da je dovršite. | Na to upozoravamo čim se pojavi u nacrtu, a Vaš javni bilježnik objašnjava Vam što to mijenja za Vas prije nego što se išta potpiše ili plati. |
| arras penales | Odustajanje se smatra povredom ugovora uz ugovorenu kaznu, a ovisno o formulaciji druga strana može moći zahtijevati da se prodaja ipak provede. | Isto vrijedi i ovdje: nazivamo ga pravim imenom umjesto da ga pustimo da prođe kao formalnost, a javni bilježnik čita stvarnu formulaciju, a ne naslov iznad nje. |
Što pregovaramo za Vas
Cijena je jedna od šest stavki, a kod novogradnje obično je stavka o kojoj se najmanje može pregovarati. Ovo je cijeli popis, uz objašnjenje što se kod svake stavke realno može promijeniti, jer stranica koja govori samo o cijeni opisuje pregovore koji se ovdje uglavnom ne vode.| Što | Što se realno može promijeniti | Novogradnja i sekundarna nekretnina |
|---|---|---|
| Novac | ||
| Cijena | Određuje ih prodavatelj ili investitor. Naš je dio posla znati po kojoj se cijeni ista stvar prodaje u blizini, što je već odbijeno i isplati li se ponudu uopće dati. | Kod novogradnje je sniženje kupoprodajne cijene prije iznimka nego pravilo, najčešće kod posljednjih jedinica u dovršenom projektu kojih se developer želi riješiti. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje obično ima više prostora za pregovore, iako ne uvijek, a visina sniženja uvelike ovisi o motivaciji prodavatelja. |
| Raspored plaćanja | Koliko plaćate i kada. Kod novogradnje o tome se češće pregovara nego o cijeni, a većini kupaca to vrijedi više od malog popusta. | Kod novogradnje raspored plaćanja određuje developer: obično rezervacija, zatim veća uplata prilikom sklapanja ugovora, potom obroci tijekom izgradnje i ostatak kod javnog bilježnika. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje riječ je o rezervaciji, zatim obično o 10 do 20 % prema privatnom kupoprodajnom ugovoru, a ostatak se plaća kod javnog bilježnika. |
| Rokovi i uvjeti | ||
| Rezervacija i njezini uvjeti | Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta i čuva za Vas dok odvjetnik provjerava pravni status. Obično iznosi 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina može iznositi oko 1 % cijene. To je jedino plaćanje izvan sustava jamstva, zbog čega bi trebalo biti malo. | Isti se instrument koristi u oba slučaja, ali ugovor je ono što je važno: mora jasno navesti što se događa s kaparom ako pravna provjera otkrije problem. Zato ga javni bilježnik čita prije nego što novac ode, a ne nakon toga. |
| Rokovi | Kada dobivate ključeve i što se događa ako taj datum bude pomaknut. Na ovoj obali pomicanje datuma uobičajeno je, a ne iznimno. | Kod nekretnine iz sekundarne prodaje datum zaključenja kupoprodaje doista je predmet pregovora i često vrijedi više od malog pomaka u cijeni. Kod novogradnje datum određuje developer i ovisi o dozvolama i priključcima koji nisu pod njegovom kontrolom, stoga planirajte kašnjenje od nekoliko mjeseci umjesto da pregovarate o datumu koji Vam je obećan. |
| Sama nekretnina | ||
| Namještaj i izmjene | Što dolazi s nekretninom i što smijete u njoj promijeniti. Kod novogradnje to je često najvrjednija stvar koja je stvarno dostupna. | Kod novogradnje: završne obrade, ponekad i raspored prostorija dok je još samo na papiru, te praktični dodaci koji su tijekom izgradnje znatno jeftiniji. Zatražite taj popis prije rezervacije, a ne nakon nje. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje: ono što ostaje u nekretnini, što je stvarni dio cijene i što se u oglasu redovito ostavlja neodređenim. |
| Primopredaja | Stanje u kojem se nekretnina predaje i što se događa sa svime što se pronađe tog dana. | Kod novogradnje popis nedostataka prilikom primopredaje, od kojeg počinju teći jamstveni rokovi. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje utvrđuje se što se prazni, što se popravlja, a što se jednostavno prihvaća u zatečenom stanju. |
| O čemu se ne pregovara | ||
| Vaša pravna zaštita | O tome se ne pregovara i važno je da se nitko ne pretvara da je drukčije. Kod novogradnje novac koji plaćate prije zaključenja kupoprodaje štite španjolski zakon i bankarsko jamstvo, a ne odredba za koju se netko izborio. | Većina investitora neće mijenjati standardni kupoprodajni ugovor, a na projektu sa stotinu jedinica to realno ni ne mogu. Posao je javnog bilježnika potvrditi da je jamstvo valjano i izdano na Vaše ime, što je jedna od najvažnijih provjera u cijeloj kupnji. |
Mjesto pregovora u kupnji
Cijela kupnja obuhvaća petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Dogovori s prodavateljem odvijaju se do petog koraka, odluka je Vaša u šestom koraku, a sve dogovoreno ulazi u osmi korak, rezervaciju. U jedanaestom koraku ti uvjeti postaju obvezujući. Od devetog koraka nadalje preuzima javni bilježnik.Koraci 5, 6, 8 i 11 od 15
- Dogovori s prodavateljemOko razgledavanja nekretnineTu se odvija većina stvarnog posla, a gotovo ništa od toga ne izgleda kao pregovaranje. Riječ je o postavljanju pitanja kojima se utvrđuje što je doista dostupno, po kojoj cijeni i pod kojim uvjetima.New buildOrganiziramo razgledavanje nekretnine s investitorom i vodimo komunikaciju za Vas.ResaleRazgovaramo s prodavateljevim agentom i saznajemo ono što nećete pronaći u oglasu, uključujući razlog zbog kojeg nekretnina još nije prodana.
- Odluka bez pritiskaU bilo kojem trenutku postupkaNe morate kupiti ni na prvom putovanju ni na drugom. Možemo surađivati s Vama mjesecima. Ako trenutačno ništa na tržištu nema dovoljno smisla, to ćemo Vam reći. Ponekad je prava odluka kupiti, ponekad promijeniti kriterije, a ponekad jednostavno pričekati.
- RezervacijaKad pronađete pravu nekretninuRezervacijom se nekretnina povlači s tržišta i čuva za Vas dok odvjetnik provodi pravnu provjeru. Tada uvjeti prestaju biti predmet razgovora i postaju dokument, zbog čega ugovor o rezervaciji mora jasno navesti uvjete, uključujući što se događa s kaparom ako pravna provjera otkrije problem.New buildUgovor o rezervaciji s investitorom. Iznos ovisi o projektu.ResaleKapara za rezervaciju i dogovoreni uvjeti. Tada se utvrđuju cijena, rokovi i eventualni namještaj.
- Obvezujući ugovorNakon uspješne provjereTek tada stiže ugovor kojim se utvrđuju uvjeti zaključenja kupoprodaje, rokovi, plaćanja i posljedice nepoštovanja dogovora. Ono što je ranije dogovoreno treba biti navedeno u njemu, a provjera pripada Vašem odvjetniku, ne nama.New buildKalendar plaćanja određuje investitor. Može uključivati nekoliko uplata tijekom gradnje ili veći dio tek pri zaključenju kupoprodaje. Točna struktura ovisi o projektu.ResaleU pravilu ugovor o arras i dodatna kapara. U samom ugovoru navedeni su uvjeti, uključujući posljedice odustajanja.
Isti pregovori, na dva različita načina
Ista nekretnina i isti prodavatelj, uz dva pristupa.| Samostalno | S Arevontom | |
|---|---|---|
| Koga agent zastupa | Zastupaju prodavatelja ili investitora. | Zastupamo samo Vas. |
| Koja je njihova uloga | Njihova je uloga prodati određenu nekretninu. | Naš je zadatak saznati ima li smisla kupiti je. |
| Što trebate znati prije otvaranja | Tražena cijena i sve što oglas o njoj navodi. | Po kojoj se cijeni usporedive nekretnine doista prodaju, što je prodavatelj već odbio, ako to možemo saznati, i zašto nekretnina još nije prodana. |
| Tko će Vam priopćiti loše vijesti | Osoba koja Vam predstavlja nekretninu također je mora prodati. | Reći ćemo Vam kada je nekretnina loš izbor i zašto. Čak i ako to znači gubitak kupoprodaje. |
| Jezik i udaljenost | Na španjolskom ili engleskom jeziku, uz komunikaciju iz Vaše matične zemlje prema vremenskoj zoni druge strane. | Češki, od ljudi s obale koji s drugom stranom posluju osobno. |
| Koliko Vas to košta | Ništa izravno. Provizija prodavatelja ionako je uključena u cijenu. | Ništa. Provizija je ista, ali njezin dio ide osobi koja Vas zastupa. |
Posljednja dobra jedinica, za 720.000 €
Novogradnja u Esteponi. Klijentu se projekt svidio, a konkretni stan ispunjavao je većinu kriterija. Postojao je i pritisak da se brzo odluči jer više nije bilo mnogo usporedivih stanova. To je najčešća pregovaračka situacija na ovoj obali i uopće se ne odnosi na cijenu.- Što je bilo na stoluJedinica za 720.000 € i razlog za brzu odluku. Ograničena dostupnost stvarna je činjenica kod dobrog projekta, ali i najstariji razlog u ovom poslu da se prestane uspoređivati.
- Što smo usporediliCijena, orijentacija, raspored prostorija, pogled i uvjeti projekta u usporedbi s drugim dostupnim opcijama u sličnom cjenovnom rangu u tom trenutku. Sam stan nije bio problem. Za 720.000 € mogli smo pronaći alternative kod kojih bi klijent za sličan novac dobio više na mjestima koja su mu zapravo bila važna.
- Što smo preporučiliDa ga ne rezervira iz straha da će nestati. Umjesto toga, predočili smo mu konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za isti budžet.
- Što se dogodiloNije rezervirao stan. Nastavili smo tražiti i kupio je drugu nekretninu, onu koja je odgovarala onome što je doista želio postići kupnjom. Odluka je donesena usporedbom, a ne rokom koji je odredila druga strana.
Ne odlučujemo je li nekretnina dobra. Odlučujemo je li dobra za Vas, po toj cijeni.
Koliko Vas to košta?
- Kupac0 €Bez naknade, bez fiksne naknade za angažman, bez ičega pri zaključenju kupoprodaje i bez naknade ako odustanete od kupoprodaje na kojoj smo radili tjednima.
- Investitor ili prodavatelj
- Novogradnja
- 2,5 to 6 %
- Sekundarna prodaja
- 1,5 to 4 %
- ArevontNaša naknada dio je te provizije i naplaćuje se samo ako dođe do kupnje. Savjet da odustanete od kupnje stoji nas naknade, upravo zato taj savjet nešto vrijedi.
Jednostavno je. Prodavatelj je dogovorio proviziju s vlastitom agencijom. Ako dođete bez vlastitog zastupanja, cijeli taj iznos obično ostaje prodavateljevoj agenciji. Ako mi zastupamo Vas, prodavateljeva agencija iz iste provizije plaća naš dio. Cijena nekretnine za Vas se ne mijenja i ne plaćate ništa dodatno.To tko plaća našu naknadu ne određuje koga zastupamo. Agencija prodavatelja zastupa prodavatelja. Mi zastupamo Vas. Nismo organizirani oko vlastitog portfelja koji moramo prodati, pa ćemo Vam reći ako zaključimo da nekretnina za Vas nije dobra kupnja, čak i ako tada od tog posla nećemo ništa zaraditi.Ipak, na jednu stvar treba obratiti pozornost. Neke agencije na Costa del Sol proviziju naplaćuju i kupcu. Kod nas se s tim nećete susresti.
Cijena nekretnine ista je čak i ako krenete izravno. Kad je riječ o novogradnji, slobodno zatražite cjenik developera i sami ga provjerite.
Što pregovaranjem ovdje nećete postići
Nitko Vam ne može obećati postotak, a kada to netko učini, trebali biste to shvatiti kao znak upozorenja. Cijenu određuje prodavatelj ili developer, a ne agencija, a kod novogradnje ona je ista bez obzira na to preko koje agencije dođete. Agent koji obećava velik popust na projektu prije nego što uopće zna o kojem je projektu riječ koristi popust kao mamac.Kod novogradnje je prostor za pregovore ograničen. Najčešće se mogu prilagoditi raspored plaćanja, kvalitetniji namještaj ili neki dodaci. Sniženje kupoprodajne cijene prije je iznimka nego pravilo, primjerice kod posljednjih jedinica u dovršenom projektu kojih se developer želi riješiti. Nakon snažnog rasta posljednjih godina tržište se postupno usporava, pa bi neki developeri mogli biti otvoreniji za razgovor o cijeni, ali unaprijed računati na popust ne funkcionira. Takvo je stanje na tržištu sredinom 2026. i to je rečenica na ovoj stranici koja se najbrže mijenja, stoga je provjerite u odnosu na aktualno tromjesečno izvješće umjesto da joj vjerujete za godinu dana.Kod nekretnine iz sekundarne prodaje obično ima više prostora za pregovore nego kod novogradnje, iako ne uvijek. Cijena, datum primopredaje, namještaj i ostali uvjeti kupnje svi su otvoreni za pregovore, a mnogo toga ovisi o motivaciji prodavatelja, što je jedino što mi možemo saznati, a Vi ne možete.I još jedna važna granica. Rezervacija ne znači da je sve provjereno. Prije rezervacije ne možemo provjeriti sve, upravo zato slijedi pravna provjera i zato ugovor o rezervaciji mora navesti što se događa s Vašom kaparom ako se tom provjerom utvrdi problem.
Najčešća pitanja o pregovorima
- Možete li doista pregovarati o cijeni nekretnine u Španjolskoj?
- Kod nekretnine iz sekundarne prodaje obično da, iako visina popusta mnogo više ovisi o motivaciji prodavatelja nego o načinu na koji se ponuda daje. Kod novogradnje rijetko se pregovara o samoj cijeni. Svatko tko na ovo pitanje odgovori postotkom nagađa.
- Ima li prostora za pregovore s developerom?
- Ima, ali obično ne kad je riječ o cijeni. Developeri određuju fiksni cjenik, a kvalitetan projekt s listom čekanja nema razloga mijenjati ga. Ono što se može mijenjati jesu raspored plaćanja, namještaj i specifikacije, a ponekad i dodatne usluge. Do sniženja cijene uglavnom dolazi kod posljednjih jedinica u dovršenom projektu.
- Što se može dogovoriti osim cijene?
- Raspored plaćanja, rokovi, rezervacija i njezini uvjeti, namještaj i izmjene te primopredaja. Kod novogradnje to obično vrijedi više od razgovora o cijeni, a popis mogućih prilagodbi vrijedi zatražiti prije rezervacije, a ne nakon nje.
- Koliko me koštaju pregovori?
- Ništa. Ni u jednom trenutku kupnje ne plaćate nam ništa. Naša je naknada dio provizije koju prodavateljeva strana ionako plaća, a nekretnina Vas košta isto kao da krenete izravno.
- Kolika je kapara za rezervaciju i vraća li se?
- Obično iznosi 6 000 do 11 000 €, a kod skupljih nekretnina oko 1 % cijene. Hoće li Vam novac biti vraćen ovisi o tekstu rezervacijskog ugovora te se razlikuje od investitora do investitora i od prodavatelja do prodavatelja. To je jedino plaćanje izvan sustava jamstva, stoga bi trebalo biti malo, a ugovor mora jasno navesti uvjete njegova povrata. Zato ga odvjetnik čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga.
- Hoćete li pregovarati o nekretnini koju sam pronađem?
- Da. Pošaljite nam poveznicu s Idealiste, web-stranice druge agencije ili izravno od developera. Provjerit ćemo je li nekretnina doista još dostupna i po kojoj cijeni, reći Vam što bismo tražili od prodavateljeve strane te, ako to ima smisla, voditi pregovore i pratiti Vas sve do ključeva.
