Koliko košta kupnja nekretnine u Španjolskoj: novogradnja u odnosu na nekretninu iz sekundarne prodaje
Za 30 sekundi
Predvidite približno 13 % dodatnih troškova za novogradnju i približno 9 % za preprodaju. To obuhvaća porez, javnog bilježnika, zemljišne knjige i odvjetnika. Razlika između ta dva iznosa gotovo u cijelosti proizlazi iz poreza.
| Novogradnja | Sekundarna prodaja | |
|---|---|---|
| Porez11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Javni bilježnik i registar | 1.500 € | 1.500 € |
| Odvjetnik~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE i prijevodi | 150 € | 150 € |
| Prijenos režija | 600 € | 600 € |
| Ukupno povrh cijene | 63.250 € | 42.250 € |
Što čini dodatnih 8 do 13 posto?
Šest stavki, a samo su dvije porezi. Ostalo su javni bilježnik, upis u zemljišne knjige, odvjetnik, NIE i prijevodi te prijenos ugovora za komunalne usluge na Vaše ime. Svih šest stavki primjenjuje se i na novogradnju i na nekretninu iz sekundarne prodaje. Mijenja se samo vrsta poreza.IVA je španjolski PDV i za potpuno novi dom iznosi 10 % kupoprodajne cijene. To je veća od dviju poreznih stavki za novogradnju navedenih u nastavku. Detaljnije objašnjenje zašto se primjenjuje i na što se umjesto toga obračunava porez kod nekretnine iz sekundarne prodaje nalazi se na stranici o porezima.
| Stavka | Novogradnja (od investitora) | Nekretnine iz sekundarne prodaje (privatni vlasnik) |
|---|---|---|
| Porez | 10 % IVA (španjolski PDV) plus 1,2 % AJD (porez na ovjeru potpisanog ugovora) u Andaluziji, ukupno 11,2 %. | 7 % ITP (porez na prijenos), obračunato prema višoj od sljedećih vrijednosti: dogovorena cijena ili službena referentna vrijednost nekretnine. |
| Notary and land registry | Otprilike 1.000 do 1.700 € ukupno za cijene od 350.000 do 500.000 €, odnosno otprilike 1.400 do 2.200 € za cijenu od 1.000.000 €, prema službenim tarifama naknada. Iznos blago raste s cijenom, a ne linearno. | Isti cjenik naknada. Javni bilježnik i zemljišne knjige ne naplaćuju drugačije za nekretninu iz sekundarne prodaje. |
| Odvjetnik | Oko 1 % cijene, s uključenim PDV-om, za neovisnu pravnu provjeru i samo zaključenje kupoprodaje. | Isto. To je jedina stavka koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne fiksnu državnu tarifu. Upravo tu naknadu Vaš odvjetnik mora pisanim putem navesti prije nego što ga angažirate. |
| NIE i prijevodi | Oko 150 €, fiksno, a ne postotak cijene. | Isti fiksni iznos. |
| Prijenos i priključak komunalnih usluga | Oko 600 € za upis vode, električne energije i, prema potrebi, internetske veze na Vaše ime. | Isto, iako distributer možda uopće neće naplatiti jednostavnu promjenu nositelja. Pogledajte bilješku Iskreno u nastavku. |
Koliki je ukupni iznos za tri stvarne cijene?
Sam postotak prikriva kretanje pojedinačnih troškova. Ovdje je ista tablica izračunata za 350.000 €, 500.000 € i 1.000.000 €, za oba načina kupnje. Postotak se blago smanjuje kako cijena raste. To je zato što četiri od šest stavki, odnosno javni bilježnik i zemljišne knjige, minimalna odvjetnička naknada, NIE i prijevodi te prijenos komunalnih usluga, ne rastu usporedno s cijenom.
- 350.000 €Novogradnja: ukupno 394.950 €, odnosno 12,8 % više. Nekretnine iz sekundarne prodaje: ukupno 380.250 €, odnosno 8,6 % više.
- 500.000 €Novogradnja: ukupno 563.250 €, odnosno 12,7 % više. Nekretnine iz sekundarne prodaje: ukupno 542.250 €, odnosno 8,5 % više.
- 1.000.000 €Novogradnja: ukupno 1.124.750 €, odnosno 12,5 % više. Nekretnine iz sekundarne prodaje: ukupno 1.082.750 €, odnosno 8,3 % više.
Ova tri ukupna iznosa predstavljaju vlastite objavljene podatke stranice, važeće u kolovozu 2026. (ista se tablica pojavljuje u kalkulatoru troškova na početnoj stranici). Pretpostavljaju uobičajenu situaciju: bez snižene porezne stope, iznenađenja povezanog s referentnom vrijednošću i uz standardnu, a ne složenu vlasničku strukturu. Ako Vaša situacija nije standardna, ukupni se iznos mijenja. Upravo zato kontrolni popis u nastavku traži pisani iznos, a ne objavljeni raspon.
Kada svaka od ovih stavki dospijeva?
U tri ili četiri odvojena trenutka, a ne odjednom, pri čemu se obrazac razlikuje kod svakog načina kupnje. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje najveći dio novca plaća se pri zaključenju kupoprodaje. Najprije mala rezervacijska kapara, zatim ostatak kapare pri sklapanju ugovora arras dok traju pravne provjere, a potom porez, naknade i ostatak cijene u jednom danu kod javnog bilježnika. Kod novogradnje isti se ukupni iznos umjesto toga raspoređuje tijekom razdoblja izgradnje, u obročnim uplatama koje mogu trajati dvije godine ili dulje, prije nego što ključevi uopće postoje.Planiranje samo prema ukupnom iznosu dovodi ljude u probleme jer ukupni iznos nije ono što Vaš bankovni račun mora podnijeti na svaki pojedini datum. Važno je koliko novca morate imati na raspolaganju svakog datuma, a hipoteka ne pomaže jednako kod svih uplata. Mnogo lakše pokriva konačni saldo nego obročnu uplatu izvršenu dvije godine prije zaključenja kupoprodaje. Jedina uplata koja funkcionira jednako za oba načina kupnje jest rezervacijska kapara, a to je ujedno i jedina uplata koja je u potpunosti izvan sustava jamstva.
Sekundarna prodaja
- RezervacijaKaparaMali iznos izvan sustava jamstva.
- Ugovor o arrasSaldo umanjen za kaparuPravna provjera teče usporedno.
- ZaključenjePorez, naknade i ostatak cijeneITP, javni bilježnik, registar, odvjetnik i nepodmireni saldo, uglavnom u jednom trenutku.
Novogradnja
- RezervacijaKaparaIsti mali iznos, ista pravila.
- Tijekom gradnjeObročno plaćanjeSvaka je pokrivena bankarskim jamstvom prije dospijeća.
- ZaključenjeIVA, AJD, pristojbe i konačni saldoPodmiruje se tek na kraju.
Što kupci pretpostavljajuKada svaka uplata doista dospijeva
- Cijeli dodatni iznos dospijeva pri zaključenju kupoprodaje
- Kapara za rezervaciju dospijeva prva i izvan je cijelog sustava jamstava i poreza. Riječ je o malom iznosu koji se plaća kako bi se nekretnina povukla s tržišta, a vraća se pod uvjetima navedenima u ugovoru o rezervaciji. U vodiču o bankarskim jamstvima saznajte što je štiti, a što nije.
- Novogradnja se plaća na isti način kao nekretnina iz sekundarne prodaje
- Kod nekretnine iz sekundarne prodaje obično postoji jedan račun za porez na prijenos i jedan paket troškova, sve u trenutku zaključenja kupoprodaje ili približno tada. Kod novogradnje se stvarni novac raspoređuje kroz obročne uplate tijekom izgradnje. Svaka uplata prije dospijeća mora zakonski biti pokrivena bankarskim jamstvom, a porez i ostatak iznosa podmiruju se tek na kraju. U vodiču o zaštiti novca pogledajte cijeli tijek kojim prolazi svaki euro.
- Odvjetnička naknada plaća se unaprijed
- Obično se plaća zajedno sa zaključenjem kupoprodaje, nakon dovršetka pravne provjere i nastavka kupnje. Zatražite to u pisanom obliku prije nego što bilo koga angažirate. To je jedina stavka u gornjoj tablici koja predstavlja tržišnu naknadu, a ne državnu tarifu.
Što trebate dobiti potvrđeno u pisanom obliku prije nego što se oslonite na neki iznos?
Četiri stvari, sve u pisanom obliku i sve dostupne prije nego što se na bilo što obvežete. Postotak u vodiču služi za planiranje. On vam približno govori o veličini iznosa, što je dovoljno za usporedbu opcija, ali nije dovoljno za potpisivanje ugovora. Ono što ga pretvara u vaš stvarni iznos jesu vlastita referentna vrijednost nekretnine, pisana procjena naknade odvjetnika kojeg doista angažirate, plan plaćanja developera s priloženim tekstom jamstva te procjena javnog bilježnika i registra izračunata za vaš raspon cijene, a ne prepisana iz drugog raspona.Razlog za traženje pisanog iznosa nije sumnja. Riječ je o tome da se usmeni iznos kasnije ne može provjeriti u odnosu na ono što vam je fakturirano. Svaka od četiri stavke ima i prepoznatljiv loš odgovor, a čuti takav odgovor korisnije je nego čuti sam iznos. Loši odgovori glase: nitko nije provjerio referentnu vrijednost, zaokružena naknada bez razrade, plan plaćanja bez dokumenta o jamstvu ili iznos za javnog bilježnika prepisan iz drugog cjenovnog razreda. Bilo što od toga znači da procjena na kojoj radite zapravo još nije izrađena.
| Zatražite | Što vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Vrijednost nekretnine: valor de referencia | Hoće li se porez na prijenos kod nekretnine iz sekundarne prodaje obračunati na dogovorenu cijenu ili na višu službenu referentnu vrijednost. Cijeli postupak objašnjen je na stranici o porezima. | Nitko to nije provjerio ili postoji uvjeravanje da to "obično nije problem". |
| Pisana procjena odvjetničke naknade | Stvarni postotak za vašu konkretnu cijenu i situaciju, raščlanjen prije nego što ga angažirate. | Zaokruženi iznos bez razrade, naveden usmeno. |
| Plan plaćanja developera i tekst jamstva (samo novogradnja) | Kada svaka obročna uplata dospijeva i što je točno pokriva. Pogledajte vodič o bankarskim jamstvima. | Plan bez priloženog dokumenta o jamstvu. |
| Procjena javnog bilježnika i registra za vaš cjenovni razred | Jedina stavka u ovoj tablici koja se mijenja u koracima, a ne ravnomjerno s cijenom. | Iznos naveden za drugi cjenovni razred i prepisan bez provjere. |
Što kupce iznenadi kod ovog iznosa?
Tri stvari iznenade stranog kupca češće nego išta drugo u vezi s ovim iznosom, a sve tri su problemi s vremenom, a ne s računanjem. Svaku od njih je jeftino provjeriti prije nego što se obvežete, a skupo otkriti nakon zaključenja kupoprodaje. Zato ih vrijedi navesti odvojeno od gore navedenih postotaka.
- SkupoNitko nije provjerio nekretnininu vrijednost: valor de referenciaŠpanjolska obračunava porez na prijenos kod nekretnine iz sekundarne prodaje na viši od dva iznosa: vaše dogovorene cijene ili službene referentne vrijednosti. Ako je referentna vrijednost viša, račun prelazi 7 % onoga što ste stvarno platili.What to do insteadZatražite referentnu vrijednost u pisanom obliku prije nego što se obvežete. Vodič o porezima sadrži objašnjenje postupka i izvor.
- SkupoNovogradnja planirana kao da cijeli iznos dospijeva na krajuObročne uplate tijekom izgradnje obično zahtijevaju 20 do 40 % cijene u gotovini prije nego što ključevi budu dostupni, povrh poreza koji je već uračunat. Hipoteka obično ne pokriva te uplate na isti način kao završni saldo.What to do insteadZatražite plan plaćanja prije rezervacije i točno provjerite što vaše financiranje pokriva i kada.
- Može se izbjećiPlan prijenosa sredstava za kupnju u gotoviniPrekogranični prijenos gotovine veći od 10.000 € zahtijeva španjolsku carinsku prijavu, podnesenu prije putovanja, neovisno o svemu što banka pita o podrijetlu sredstava.What to do insteadIzvršite bankovni prijenos ili podnesite prijavu prije leta. Postupak podnošenja objašnjen je u vodiču o porezima.
Ista kupnja, dva načina zaključenja kupoprodaje
Dva doista različita puta do istih ključeva, a porezna stopa najmanja je od razlika među njima.| Novogradnja | Sekundarna prodaja | |
|---|---|---|
| Porez povrh cijene | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fiksno, bez pitanja o referentnoj vrijednosti. | 7 % ITP, ali obračunava se na višu od cijene ili referentne vrijednosti: pogledajte stranicu o porezima. |
| Kada novac dospijeva | U fazama, tijekom izgradnje. Svaka je faza pokrivena bankarskim jamstvom prije plaćanja. | Uglavnom pri zaključenju kupoprodaje ili blizu njega, u jednom ili dva navrata. |
| Gotovina potrebna prije pomoći hipoteke | Često 20 do 40 % cijene jer financiranje rijetko doseže obročne uplate prije zaključenja kupoprodaje. | Obično samo kapara i naknade; hipoteka može pokriti veći dio ukupnog iznosa. |
| Vrijeme od rezervacije do ključeva | Otprilike od dva mjeseca do tri godine, ovisno o fazi izgradnje u trenutku rezervacije. | Otprilike jedan do tri mjeseca. |
| Što štiti novac dok čekate | Zaštićeni račun za izgradnju i pojedinačno bankarsko jamstvo. Pogledajte vodič za zaštitu novca. | Odvojeni klijentov račun odvjetnika, sredstva se oslobađaju kod javnog bilježnika. |
Planska brojka, ne vaš račun
Ove su stope važeće u kolovozu 2026. i preuzete iz samog andaluzijskog poreznog zakona, a ne iz nekog češkog bloga. Primjenjuju se na standardnu kupnju koju obavlja fizička osoba. Ne predstavljaju osobni porezni savjet. Andaluzija također nije cijela Španjolska: nekretnina u drugoj autonomnoj zajednici može imati drugačiju stopu ITP-a ili AJD-a jer se obje stope određuju regionalno.Jedna je stavka u gornjoj tablici za neke kupce manja nego što se čini. Od 12. veljače 2026. distributer ne smije naplatiti baš ništa za jednostavnu promjenu nositelja ugovora o električnoj energiji, na temelju Real Decreto 88/2026. Gornji iznos od 600 € za prijenos režija oprezna je objedinjena procjena za vodu, električnu energiju i internet. Vaš stvarni račun može biti niži.Nijedan objavljeni raspon ne može umjesto vas izračunati točan iznos. Stranica o porezima detaljnije objašnjava zašto se porezna stavka može mijenjati, a stranica o godišnjim troškovima obuhvaća sve što počinje mjesec dana nakon zaključenja kupoprodaje. Odvjetnik bi oboje trebao provjeriti prema vašim stvarnim dokumentima, a ne prema objavljenom rasponu.
Često postavljana pitanja o troškovima kupnje
- Zašto neki izvori navode troškove od 10 do 16 %, a ne od 8 do 13 %?
- Različiti izvori računaju različite stavke. Neki uključuju cijelu godinu troškova vlasništva (IBI, zajednička pričuva) u „trošak kupnje”. Zbog toga je raspon širi i miješa jednokratni trošak s ponavljajućim troškom. Gornji rasponi obuhvaćaju samo ono što plaćate za samo zaključenje kupoprodaje. Zato je raspon uži i, smatramo, korisniji za zasebno planiranje troškova transakcije.
- Je li 13 % ili 9 % točan iznos za moju konkretnu cijenu?
- Ne, a tri obrađena primjera iznad pokazuju zašto. Postotak se blago smanjuje s porastom cijene jer se nekoliko od šest stavki gotovo uopće ne mijenja s cijenom. Raspon shvatite kao plansku brojku, a pomoću gornjeg kontrolnog popisa pretvorite ga u stvarni iznos za jednu nekretninu.
- Može li se dio tog dodatnog iznosa dodati hipoteci?
- Djelomično, ovisno o stavci. Španjolski hipotekarni kredit određuje se prema vlastitoj procjeni vrijednosti nekretnine koju provodi banka, a ne prema cijeni uvećanoj za troškove. Stoga se navedeni porezi i naknade obično plaćaju vlastitim sredstvima, a ne financiraju hipotekom. Neki kupci dio tog iznosa uključe u veći kredit osiguran drugom imovinom. To je odluka o financiranju za hipotekarnu uslugu, a ne pitanje troškova kupnje.
- Primjenjuju li se ovi iznosi na isti način na parcelu ili poslovni prostor?
- Ne. Svi se ovdje navedeni iznosi odnose na kupnju stambene nekretnine. Parcela ili poslovna nekretnina nosi 21 % IVA-e umjesto 10 %, a tretman ITP-a kod parcele razlikuje se od tretmana kod dovršene stambene nekretnine. Ako to kupujete, ovo nisu ispravni iznosi za upotrebu.
