Ulaganje u nekretnine na Costa del Solu i potražnja za najmom
Costa del Sol ima jedno od najaktivnijih tržišta nekretnina u južnoj Europi. Ulagače privlače stabilna međunarodna potražnja, duga turistička sezona i ograničena ponuda atraktivnih nekretnina uz obalu. Prihod od najma je stvaran, ali bruto iznos koji vidite nikada nije iznos koji zadržavate. Ova stranica donosi približne prinose, stvarne troškove i pravila zbog kojih kratkoročni najam nekretnine može biti onemogućen. Shvatite je kao početnu točku, a ne obećanje. Cijene nekretnina mogu rasti i padati, stoga svaki ovdje navedeni iznos uzmite kao okviran i zatražite vlastiti stručni savjet.
Zašto ulagači kupuju ovdje
Obala privlači kupce iz brojnih zemalja, a ne samo iz jedne. Britanski, skandinavski, belgijski, nizozemski, njemački i u novije vrijeme američki kupci natječu se za iste nekretnine. Takva raznolika potražnja čini tržište stabilnijim od tržišta koje ovisi o samo jednoj skupini.
Turistička sezona traje veći dio godine, a ne samo u srpnju i kolovozu. Zračna luka Malaga jedna je od najprometnijih u Španjolskoj. Kvalitetno obalno zemljište u blizini mora je ograničeno, pa nekretnine na dobrim lokacijama uglavnom bolje zadržavaju vrijednost od nekretnina u unutrašnjosti.
Ipak, potražnja može oslabjeti ako gospodarstvo oslabi ili se promijene valutni tečajevi. Nijedna lokacija nije imuna na pad tržišta.
- Međunarodna potražnja raspoređena među brojnim zemljama
- Duga turistička sezona, ne samo ljeto
- Ograničena ponuda vrhunskih obalnih nekretnina podupire vrijednost
- Dobre zračne veze preko zračne luke Malaga
Prinosi od najma i potražnja
Postoje dva načina najma nekretnine. Kratkoročni turistički najam i dugoročni najam. Oni donose vrlo različite rezultate.
Turistička licenca
Za kratkoročni najam nekretnine turistima potrebna vam je turistička licencija. U Andaluziji je to registracija VFT, a nekretnina mora biti upisana u regionalni registar turizma prije nego što je oglasite.
Licencu nije uvijek moguće dobiti. Neka pravila zajednice vlasnika onemogućuju kratkoročni najam u zgradi. Neka područja imaju regionalna ili lokalna ograničenja kojima se izdavanje novih licenci obustavlja ili ograničava. Grad Malaga već je ograničio nove turističke najmove u dijelovima središta.
- Za kratkoročni turistički najam obavezna je registracija VFT
- Pravila zajednice vlasnika mogu ga zabraniti
- Neki gradovi ograniče ili pauziraju licence
- Prije kupnje pisanim putem potvrdite važeće propise
Troškovi kupnje
Predvidite oko 9 do 10% iznad kupoprodajne cijene za nekretninu iz druge prodaje i 12 do 14% za novogradnju, uključujući troškove hipoteke. To je novac koji potrošite jednokratno i koji smanjuje Vaš stvarni prinos u prvim godinama.
Kod nekretnine iz druge prodaje glavni je trošak porez na prijenos, koji u Andaluziji iznosi oko 7%. Kod novogradnje umjesto toga plaćate PDV od 10% i porez na dokumentirane pravne radnje. Tome se dodaju javnobilježnički troškovi, troškovi zemljišnih knjiga i pravne naknade te troškovi hipoteke ako se zadužujete.
Uvijek angažirajte neovisnog odvjetnika koji ne zastupa prodavatelja. Uključite ove troškove u svaki izračun prinosa jer bruto prinos od 6% izgleda drugačije kada ulaznoj cijeni dodate 12%.
- Nekretnine iz sekundarne prodaje: porez na prijenos vlasništva oko 7% u Andaluziji
- Novogradnja: 10% PDV-a i biljeg
- Javni bilježnik, upis i pravni troškovi
- Angažirajte neovisnog odvjetnika, a ne prodavateljevog
Gdje su prinosi
Vrijednost i prinos često se ne nalaze na samom vrhu tržišta. Estepona, Fuengirola i Benalmadena obično nude bolje prinose za uloženi novac, uz snažnu potražnju za najmom i niže ulazne cijene. Mijas i Manilva mogu ponuditi rast uz nižu početnu cijenu.
Marbella i Benahavis predstavljaju vrh tržišta. Cijene su više, a bruto prinosi često niži, ali vrijednosti kapitala otpornije su, a potražnja za kvalitetnim nekretninama velika. Sotogrande je zasebno luksuzno tržište.
Ne postoji jedno najbolje područje. Uskladite grad sa svojim ciljem, bilo da je riječ o prihodu od najma, dugoročnoj vrijednosti ili kombinaciji toga.
- Bolji prinos za uloženi novac: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Niži ulaz i potencijal rasta: Mijas, Manilva
- Vrhunsko i otporno tržište: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Birajte prema cilju, ne samo prema istaknutom prinosu
Novogradnja u odnosu na nekretninu iz sekundarne prodaje za ulaganje
Novogradnja se obično dobro iznajmljuje. Moderni stanovi s dobrim energetskim certifikatima, suvremenim dizajnom i kvalitetnim zajedničkim sadržajima postižu više cijene noćenja i veću popunjenost od zastarjelih nekretnina. Nekretnina u izgradnji također može dobiti na vrijednosti tijekom gradnje, iako to nikada nije zajamčeno i ovisi o tržištu.
Bruto prinos nije neto prinos. Nakon troškova upravljanja, čišćenja, poreza, režija i praznih tjedana, stvarni povrat može biti znatno manji od istaknutog. Turističku dozvolu nije uvijek moguće dobiti, pa plan kratkoročnog najma može propasti i prije početka. Cijene nekretnina mogu padati jednako kao što mogu rasti, a ovo je tržište cikličko. Ako prihod ostvarujete u valuti koja nije euro, promjene tečaja utječu i na vaše troškove i na prihode. Nitko vam ne može obećati povrat. Prije nego što se obvežete, potražite neovisni pravni i porezni savjet.
Investicijske nekretnine po područjima
Česta pitanja o ulaganju na Costa del Sol
Kakav prinos od najma mogu očekivati na Costa del Sol?
Kratkoročni najam za odmor na dobrim lokacijama ostvaruje bruto prinos od približno 5 do 8% godišnje, iako je neto iznos nakon troškova i praznih tjedana niži. Dugoročni najam ostvaruje bruto prinos od približno 3 do 4%, uz stabilniji prihod. Riječ je o približnim iznosima, a ne obećanjima, i oni se razlikuju ovisno o području i nekretnini.
Trebam li dozvolu za turistički najam svoje nekretnine?
Da. Kratkoročni najam za odmor u Andaluziji zahtijeva turističku dozvolu VFT, a nekretnina mora biti upisana u regionalni turistički registar. Pravila zajednice vlasnika ili lokalna ograničenja mogu to onemogućiti, stoga prije kupnje provjerite sve u pisanom obliku.
Koliko troškovi kupnje povećavaju cijenu?
Predvidite oko 9 do 10% iznad kupoprodajne cijene za nekretninu iz druge prodaje i 12 do 14% za novogradnju. To uključuje porez na prijenos ili PDV, javnobilježničke troškove, troškove zemljišnih knjiga i pravne naknade. Uvijek uključite ove troškove kada računate svoj stvarni prinos.
Gdje su najbolji prinosi na obali?
Estepona, Fuengirola i Benalmadena često nude bolji prinos za uloženi novac. Marbella, Benahavis i Sotogrande predstavljaju vrh tržišta, s višim cijenama i otpornijim vrijednostima. Pravo područje ovisi o tome želite li prihod ili dugoročnu vrijednost.
Je li za ulaganje bolja novogradnja ili nekretnina iz sekundarne prodaje?
Novogradnja se dobro iznajmljuje i zahtijeva malo održavanja, a nekretnina u izgradnji može dobiti na vrijednosti tijekom gradnje. Nekretnine iz sekundarne prodaje mogu ponuditi nižu početnu cijenu, postojeću evidenciju najma i ponekad već izdanu licencu. Nijedna opcija nije uvijek bolja, stoga odaberite prema svojoj strategiji.
Mehanika, s potpunim pojedinostima:
Dio našeg cjelovitog vodiča za Costa del Sol
Natrag na vodič za Costa del Sol
Razmišljate o nekretnini ovdje?
Naše su usluge besplatne i neovisni smo. Recite nam što tražite, a mi ćemo Vam poslati iskrene opcije koje Vam odgovaraju, bez pritiska.