Upotrebljavamo kolačiće kako bismo poboljšali Vaše iskustvo, analizirali upotrebu stranice i pružili personalizirani sadržaj.
Vodič
Kratkoročni najam na području Costa del Sol
O tome je li kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojena tijela: pravila Andaluzije i njezin turistički registar, sva ograničenja konkretne općine te, od 3. travnja 2025., suglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine kada se djelatnost tek pokreće.
Kupite nekretninu kako biste je kratkoročno iznajmljivali, a tek tada saznate da to nije dopušteno.
Kako to stvarno izgleda
O tome je li kratkoročni najam moguć odlučuju tri odvojena tijela: pravila Andaluzije i njezin turistički registar, sva ograničenja konkretne općine te, od 3. travnja 2025., suglasnost zajednice vlasnika većinom od tri petine kada se djelatnost tek pokreće.
Što to mijenja
Novo se pravilo primjenjuje na vlasnike koji tek počinju s kratkoročnim najmom. Situacije koje su postojale ranije mogu se pravno procjenjivati drukčije, a prijelazni slučajevi pripadaju vodiču, a ne početnoj stranici. Ako zgrada ne dopušta kratkoročni najam, nekretninu možete iznajmljivati dugoročno, ali ne putem Airbnba ili Bookinga. Andaluzija također navodi da njezin turistički registar neće dopustiti registraciju u općinama koje su uvele vlastita ograničenja.
Što mi poduzimamo
Kod nekretnine iz sekundarne prodaje čitamo statute zajednice, a odvjetnik ih provjerava. Kod novogradnje unaprijed pitamo investitora je li to predvidio. Prije rezervacije provjeravamo hoće li najam koji imate na umu doista biti moguć i može li se pravilno registrirati.
Za 30 sekundi
Od 3. travnja 2025. zajednica vlasnika mora aktivno glasati, većinom od 3/5, kako bi dopustila NOVO kratkoročno iznajmljivanje u zgradi. Prije tog datuma pravilo je bilo suprotno: iznajmljivanje je bilo dopušteno osim ako vlasnici nisu glasali za zabranu. To je stvaran i trenutačan rizik, a ne stara vijest.
Zašto dva slična stana mogu imati suprotne odgovore?
Ništa u cijeni, veličini ili uređenju nekretnine ne govori Vam može li se ona zakonito iznajmljivati turistima. O tome neovisno odlučuju tri zasebna tijela i sva tri moraju dati potvrdan odgovor.Regija sama vodi turistički registar, sustav VUT. Nakon reforme iz veljače 2025. nekretnina također mora imati postojeću općinsku dozvolu ili prijavu promjene namjene kojom se dopušta turistička uporaba, prije nego što se ta regionalna registracija uopće može podnijeti. Od 3. travnja 2025. primjenjuje se i treća prepreka: Vaša vlastita zajednica vlasnika mora glasovanjem, većinom od tri petine vlasnika i udjela u suvlasničkim kvotama, aktivno odobriti novu djelatnost turističkog najma u zgradi. Prije tog datuma vrijedilo je suprotno pravilo: zajednica je morala glasovati kako bi je ZABRANILA, a šutnja je značila da je najam dopušten. Sada šutnja znači suprotno.
1
Regionalna registracija (VUT)
Who decidesVlada Andaluzije
What it grantsRegistrirani broj za turistički najam
If noNikakav zakonit kratkoročni najam, bez obzira na druga dva odobrenja.
2
Općinska dozvola ili promjena namjene
Who decidesGradska uprava, od Decreto-ley 1/2025
What it grantsPotvrđuje da je dopuštena promjena namjene nekretnine za turistički najam
If noRegionalnu registraciju nije moguće ni podnijeti.
3
Glasanje zajednice, većina od 3/5
Who decidesVaša zajednica vlasnika od 3. travnja 2025.
What it grantsOdobrava NOVU turističku najamnu djelatnost u zgradi
If noNajam je blokiran na razini zgrade čak i kada ga regija i gradska uprava dopuštaju.
Jedno NE na bilo kojoj razini zaustavlja cijeli plan, bez obzira na odluke na preostale dvije razine.
Glasovanje zajednice doista je novost, a ne pravilo koje je oduvijek postojalo, ali je prolazilo nezapaženo. Prije 3. travnja 2025. zajednica je morala aktivno glasovati za zabranu turističkog najma; ako se takvo glasovanje nikada nije održalo, najam je jednostavno bio dopušten. Od tog datuma zakon mijenja zadano pravilo: zajednica sada mora aktivno glasovati, istom većinom od tri petine, kako bi ga dopustila. Zgrada u kojoj se o toj temi uopće ne raspravlja sada je, prema zadanom pravilu, zgrada u kojoj novi turistički najam nije dopušten, a ne zgrada u kojoj je prešutno dopušten.Nekretnina koja je prije 3. travnja 2025. već zakonito poslovala kao turistički najam općenito se smatra nastavkom poslovanja prema pravilima pod kojima je započela. Na nju se novo glasovanje ne mora primjenjivati retroaktivno. Ovo se stajalište temelji na usklađenim pravnim komentarima, a ne na primarnom tekstu koji je u ovoj izradi provjeren članak po članak. Neka Vaš odvjetnik potvrdi situaciju za konkretnu zgradu prije nego što se na to oslonite, osobito kod nekretnine iz sekundarne prodaje koja se oglašava kao nekretnina s prethodnom poviješću najma.
Prije 3. travnja 2025.Od 3. travnja 2025.
Zajednica koja nikada nije raspravljala o turističkom najmu de facto ga je prema zadanom pravilu dopuštala.
Šutnja sada znači suprotno: NOVO turističko iznajmljivanje blokirano je osim ako vlasnici aktivno ne glasuju, većinom od 3/5, za njegovo dopuštanje.
Jedina stvarna ovlast zajednice bila je glasovati za zabranu najma, što većina njih nikada nije učinila.
Zajednica sada ima odlučujući glas u oba smjera, a tvrdnja prodavatelja da se „zajednica ne protivi” mora biti potkrijepljena stvarnim zapisnikom, a ne pretpostavkom.
Utječe li pravilo o glasovanju zajednice iz travnja 2025. na vlasnika koji već iznajmljuje svoj stan?Dosljedna pravna tumačenja smatraju da nekretnina koja je već zakonito poslovala kao turistički najam prije 3. travnja 2025. nastavlja poslovati na postojećoj osnovi, bez potrebe da se na nju retroaktivno primjenjuje novo glasanje. Ovaj vodič to nije neovisno ponovno provjerio u odnosu na izvorni pravni tekst, članak po članak. Odvjetnik to treba potvrditi za svaku konkretnu zgradu prije nego što se na to oslonite, osobito kada oglas za nekretninu iz sekundarne prodaje tvrdi da postoji povijest najma koju niste vidjeli dokumentiranu.
Ograničavaju li neki gradovi ovo dodatno, uz regiju i zajednicu?
Grad Málaga otišao je dalje od regionalnih pravila. Izmjena prostornog plana, dovršena u kolovozu 2025., trajno blokira nove registracije turističkog najma u 43 navedene četvrti, uključujući povijesnu jezgru i nekoliko središnjih četvrti. Riječ je o četvrtima u kojima turistički stanovi već čine više od 8 posto stambenih jedinica. Zasebni gradski moratorij na svaku novu hotelsku licencu ili licencu za turistički najam na stambenom zemljištu konačno je odobren 16. srpnja 2026. i traje tri godine ili do završetka nove izrade urbanističkog plana grada. Turistički najam koji je već zakonito registriran prije ovih mjera može se nastaviti, pod uvjetom da i dalje ispunjava uobičajene obveze u pogledu useljivosti, sigurnosti i poreza.Mora se provjeriti od grada do grada je li neki drugi grad na Costa del Sol uveo slično ograničenje. To se ne može pretpostaviti na temelju primjera Málage. Ovaj vodič nema potvrđeno ograničenje koje bi se konkretno odnosilo na Marbellu. To se razlikuje od potvrde da Marbella uopće nema ograničenja: iskren je odgovor da to nije provjereno i da pitanje nije riješeno. Gradska uprava ili lokalni odvjetnik mogu dati aktualan odgovor za konkretnu adresu prije nego što se na njega oslonite.
Što to znači za porez na prihod od najma kada najam stvarno postane moguć?
Jesu li najam i njegovo pravno oporezivanje mogući dva su odvojena pitanja. Samo drugo pitanje ovisi o Vašem poreznom rezidentstvu. Porezni rezident EU-a ili EGP-a plaća 19 % na NETO prihod od najma, nakon odbitka stvarno povezanih troškova. Nerezident koji nije porezni rezident EU-a ili EGP-a plaća 24 % na BRUTO prihod, bez odbitka troškova prema standardnom pravilu. Sudska odluka iz 2025. proširila bi pravo na odbitak troškova i na nerezidente izvan EU-a. No država se na nju žalila, a praksa porezne uprave nije se promijenila. Viša stopa bez odbitka iznos je koji se danas u praksi primjenjuje na tu skupinu.Ništa od ovoga nije važno dok se ne prođu prve tri razine provjere. Prije nego što preporučimo ili rezerviramo nekretninu upravo zbog njezina potencijala za najam, provjeravamo njezin stvarni status ili prihvatljivost za VUT, relevantna gradska pravila te vlastite zapisnike i stav zajednice o turističkom najmu. Ne prihvaćamo jednostavno tvrdnje iz oglasa ili riječi agenta. Također ne smatramo da je tvrdnja „prethodni vlasnik ju je iznajmljivao” dokaz da ćete i Vi to smjeti. Pravila koja o tome odlučuju promijenila su se od početka mnogih takvih povijesnih aranžmana.
Da, i vrijedi ga ozbiljno shvatiti umjesto da ga smatrate nevažnom sitnicom. Glasovanje zajednice koje je stupilo na snagu 3. travnja 2025. stvarna je strukturna promjena: zgrada u kojoj se o turističkom najmu jednostavno nikada nije raspravljalo prije je prema zadanom pravilu dopuštala takav najam. Sada ga prema zadanom pravilu blokira. Tome treba dodati uvjet gradske licence uveden nekoliko tjedana ranije, kao i gradski moratorij Málage na nove licence, odobren 16. srpnja 2026. na tri godine. Potencijal nekretnine za najam više se ne može pretpostaviti na temelju toga što se u obližnjem stanu sličnog izgleda odvija najam.Ovo su opće informacije o trenutačnom funkcioniranju andaluzijskih i nacionalnih pravila, a ne jamstvo za konkretnu nekretninu. Dva se prethodno navedena detalja temelje na usklađenim pravnim komentarima, a ne na provjeri primarnog teksta članak po članak u ovoj izradi. Odvjetnik potvrđuje aktualno stanje prije nego što se obvežete na kupnju zbog prihoda od najma. Arevont provjerava status nekretnine u sustavu VUT, vlastita pravila njezine općine i stav zajednice prije nego što je preporuči u tu svrhu. Ne naplaćujemo dodatnu naknadu za odgovor „ne” kada je odgovor doista ne.
Najčešća pitanja o kratkoročnom najmu
Ako mi prodavatelj pokaže postojeći registracijski broj VUT-a, je li time pitanje riješeno?
To potvrđuje da regionalna registracija postoji, što je jedna od triju razina provjere, a ne sve tri. Sam broj ne potvrđuje da zajednica trenutačno dopušta tu djelatnost ni da se na toj adresi u međuvremenu nije primijenilo novo gradsko ograničenje. Zatražite i vlastite zapisnike zajednice o toj temi, kao i registracijski broj.
Može li zajednica vlasnika poništiti odluku kojom je turistički najam već dopušten?
Reforma od 3. travnja 2025. odnosi se na NOVO odobrenje. Usklađeni pravni komentari smatraju da nekretnina koja je prije tog datuma već zakonito poslovala nastavlja poslovati na postojećoj osnovi, bez potrebe za novim glasovanjem. Opća ovlast zajednice da uređuje ili ograničava postojeću djelatnost zasebno je pravno pitanje u odnosu na samo glasovanje o novom odobrenju. Za konkretnu zgradu vrijedi zatražiti posebnu potvrdu odvjetnika, umjesto pretpostavljanja bilo kojeg odgovora.
Rješava li kupnja stana u kojem je zajednica već glasovala za dopuštenje pitanje zauvijek?
To odgovara na pitanje razine zajednice u skladu s današnjim stanjem, ali ne trajno. Zajednica može s vremenom ponovno razmotriti vlastita pravila, a ni regionalna registracija ni gradska licenca ne uklanjaju tu mogućnost. Glas „za” shvatite kao trenutačni stav, potvrđen u trenutku kupnje, a ne kao nepromjenjivo jamstvo za cijelo vrijeme Vašeg vlasništva.
Ostale tri brige
okupas
Beskućnici će preuzeti Vaš stan dok se vratite kući, a nećete ih moći iseliti godinama.