Porez na najam u Španjolskoj: stope, odbici i Modelo 210
Za 30 sekundi
Kao porezni rezident Češke ili Poljske plaćate 19 % na prihod od najma u Španjolskoj nakon dopuštenih troškova. Rezident izvan EU-a/EEA plaća 24 % bruto iznosa, bez ikakvih odbitaka. Obje skupine podnose isti obrazac, Modelo 210.
Koja se porezna stopa primjenjuje na moj prihod od najma?
Modelo 210 španjolski je porezni obrazac koji podnosi vlasnik nerezident, a mora se podnijeti čak i kada nekretnina nikada nije iznajmljena. Stopa koju primjenjujete određena je vašim poreznim rezidentstvom u trenutku nastanka prihoda.
Jeste li porezni rezident EU-a ili EGP-a?
- Da (uključujući rezidente Češke i Poljske)19 % na neto prihod od najma, nakon dopuštenih troškova povezanih s najmom.
- Ne, rezident ste drugdje24 % na bruto prihod od najma, bez ikakvog odbitka troškova.
| Mjesto vašeg poreznog rezidentstva | Stopa | Osnovica |
|---|---|---|
| EU, EGP, Island, Norveška, Lihtenštajn | 19 % | Neto prihod, nakon dopuštenih troškova povezanih s iznajmljivanjem nekretnine. |
| Bilo koja druga država | 24 % | Bruto prihod, bez odbitka troškova, "sin deducción de gasto alguno". |
Mogu li odbiti troškove od najamnine?
Ako se na vas primjenjuje razred od 19 %, odgovor je da. To funkcionira prema istim pravilima koja se primjenjuju na španjolski porez na dohodak fizičkih osoba ili porez na dobit, pod uvjetom da vaša država rezidentstva ima učinkovitu razmjenu poreznih informacija sa Španjolskom. To ima svaka država članica EU-a. Ako se na vas primjenjuje razred od 24 %, odgovor je danas ne. Porez se obračunava na bruto najamninu, bez ikakvih odbitaka.
- Kamate na hipotekuOvaj trošak možete odbiti samo od prihoda za konkretno razdoblje najma koje je financirao, a ne za cijelu godinu ako je nekretnina bila iznajmljena samo dio godine.
- Naknade za upravljanje i platforme za najamProvizija koju naplaćuje upravitelj ili platforma priznaje se kao trošak, pod uvjetom da je dokumentirana u odnosu na prihod od najma na koji se odnosi.
- Održavanje i popravciStvarno održavanje povezano s iznajmljivanjem nekretnine priznaje se kao trošak. Poboljšanja koja povećavaju vrijednost, umjesto da je održavaju, pripadaju drugoj kategoriji i ne mogu se odbiti.
- OsiguranjePolica osiguranja koja pokriva iznajmljenu nekretninu priznaje se za razdoblje u kojem je nekretnina bila iznajmljena.
- Zajednička pričuva i lokalni poreziIBI i naknada za comunidad mogu se odbiti razmjerno vremenu tijekom kojeg je nekretnina stvarno bila iznajmljena tijekom godine.
Presuda Audiencia Nacional iz srpnja 2025. navodno proširuje pravo na odbitak troškova i na rezidente izvan EU-a. To bi posebno mnogo značilo britanskom vlasniku. Međutim, protiv presude je podnesena žalba Vrhovnom sudu i ona još nije dio službeno objavljenog stajališta Agencia Tributaria. Smatrajte ovo razvojem koji treba pratiti, a ne nečim što danas trebate primijeniti u svojoj poreznoj prijavi.
Ja sam porezni rezident Češke. Moram li taj prihod prijaviti i u matičnoj zemlji?To je pitanje za poreznog savjetnika u Češkoj, a ne za vodič o Španjolskoj. No korisno je znati opće načelo prije nego što pitate: između Češke i Španjolske postoji ugovor o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja upravo zato da isti prihod ne bi bio oporezovan dvaput. To se obično rješava priznavanjem poreznog kredita u matičnoj zemlji za španjolski porez koji ste već platili. Pojedinosti o ostvarivanju tog kredita pitanje su podnošenja prijave u Češkoj, a ne u Španjolskoj.
Moram li i dalje plaćati porez kada je nekretnina prazna?
Da, za svako razdoblje u kojem nije iznajmljena i nije Vaš vlastiti stalni dom. Španjolska smatra da druga nekretnina koja nije iznajmljena ostvaruje imputirani prihod, a od tog imputiranog iznosa nije moguće odbiti nikakve troškove.
| Imputirani prihod1,1 % katastarske vrijednosti | 1.650 € |
|---|---|
| Porez, rezidenti EU/EGP19 % imputiranog prihoda | 313,50 € |
| Porez, ostali rezidenti24 % imputiranog prihoda | 396 € |
| Revizija katastarske vrijednosti | Imputirani prihod | Što to znači u praksi |
|---|---|---|
| Na snazi nakon 1. siječnja 2012. | 1,1 % katastarske vrijednosti | Niža i češća osnovica za novije građevinske projekte i općine s nedavnom revizijom katastarske vrijednosti. |
| Nije revidirana od tada ili je revidirana ranije | 2 % katastarske vrijednosti | Viša zadana osnovica, koja se i dalje primjenjuje na velik dio starijih nekretnina u gradskim središtima Costa del Sol. |
Tko podnosi prijavu za Vas?
Ne Arevont. Nismo porezni savjetnici, a čitanje o podnošenju prijave nije isto što i njezino podnošenje. Postoje tri mogućnosti. Koju se isplati platiti ovisi o tome koliko je Vaša prijava doista jednostavna.
- Option 1Podnesite je samiMoguće za jednu jednostavnu nekretninu bez komplikacija.
- Trošak
- Bez naknade stručnjaka
- Trud
- HighŠpanjolski porezni portal, na španjolskom jeziku, svako tromjesečje.
- Rizik
- HigherLako je pogrešno odabrati kategoriju EU/EGP ili odbiti trošak koji se može odbiti.
- Option 2Porezni gestorUobičajena usluga podnošenja prijave za jednostavan slučaj.
- Trošak
- Skromno po prijavi
- Trud
- LowVi dostavljate iznose, a oni podnose obrazac.
- Rizik
- LowerUobičajene prijave, a ne porezno planiranje ili savjetovanje o ugovoru.
- Option 3PreporučenoPorezni savjetnikKvalificirani porezni savjetnik za sve što nadilazi najjednostavniji slučaj.
- Trošak
- Više, po prijavi
- Trud
- LowPodnosi prijavu i planira sve povezano s njom.
- Rizik
- LowestTakođer savjetuje o poreznom položaju prema češkom ugovoru u matičnoj zemlji.
Neovisni odvjetnički ured Arevont, koji Arevont obično preporučuje za pravnu provjeru, također naknadno obrađuje godišnje prijave poreza za nerezidente i poreza na najam. To je jedan od razloga zašto ta preporuka obuhvaća više od same kupnje. Ako se nekretnina iznajmljuje putem Arevontove usluge upravljanja najmom, mjesečni izvještaj koji ona izrađuje već navodi svaku rezervaciju, trošak i proviziju u obliku koji je potreban poreznom savjetniku. Stoga su iznosi navedeni u vašoj prijavi isti kao u dokumentu koji već primate, a ne zasebna rekonstrukcija u vrijeme prijave.
Što prikupiti prije svake prijave Modelo 210
Četiri stavke, bez obzira obuhvaća li prijava iznajmljene ili prazne mjesece.| Prikupite | Zašto je potrebno | Kako izgleda nedostatak |
|---|---|---|
| Vaša potvrda porezne rezidentnosti za relevantnu godinu | Ona određuje pripadate li stopi od 19 % ili 24 %, a ne vaše državljanstvo ni lokacija nekretnine. | Pretpostavka rezidentnosti umjesto posjedovanja potvrde koja je dokazuje. |
| Svaki izvještaj o najmu za razdoblje | Osnovica od 19 % jest neto prihod. Bez popratnih iznosa nema od čega odbiti troškove. | Jedan godišnji zbroj bez mjesečne evidencije. |
| Računi za odbitne troškove, ako ste u stopi od 19 % | Zajednička pričuva, osiguranje, provizija za upravljanje i održavanje uzimaju se u obzir, ali samo uz dokaznu dokumentaciju. | Troškovi prijavljeni bez računa koji ih potkrepljuje. |
| Katastarska vrijednost i datum njezine posljednje revizije | Određuje primjenjuje li se na prijavu za razdoblje bez najma 1,1 % ili 2 %. | Korištenje kupoprodajne cijene umjesto katastarske vrijednosti. |
Porezna rezidentnost mijenja iznose, a ne samo dokumentaciju
Isti prihod od najma oporezuje se na dva različita načina, ovisno o tome gdje živite. Češki porezni rezident nalazi se u desnom stupcu.| Rezident izvan EU-a/EGP-a | Rezident EU-a/EGP-a (uključujući češke rezidente) | |
|---|---|---|
| Stopa | 24 % | 19 % |
| Osnovica | Bruto, bez odbitaka | Neto, nakon dopuštenih troškova |
| Što to znači na godišnju najamninu od 12.000 € uz 3.000 € troškova | Porez na punih 12.000 € po stopi 24 % | Porez na 9.000 € po stopi 19 % |
| Pripisani dohodak bez najma | Oporezovano 24 % od pripisane osnovice | Oporezovano 19 % od iste pripisane osnovice |
Što vam može reći samo porezni savjetnik
Ovo su opće informacije o pravilima IRNR-a koje je Agencia Tributaria objavila 17. kolovoza 2026. Nisu porezni savjet za vašu vlastitu prijavu. Stope, pragovi i pravila o odbicima s vremenom se mijenjaju. Obveze češkog poreznog rezidenta u matičnoj zemlji prema ugovoru o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja ovdje uopće nisu obuhvaćene.Pitanje odbitka za nerezidente izvan EU-a i dalje je doista otvoreno. Gore navedeno stajalište ono je koje Agencia Tributaria danas objavljuje. Na pending sudski postupak upozoravamo umjesto da zauzmemo stranu. Svatko u stopi od 24 % trebao bi se izravno obratiti svom poreznom savjetniku, umjesto da se oslanja na bilo koju od dviju verzija s web-stranice.Nijedan ovdje navedeni broj ne govori koliko bi nekretnina vjerojatno mogla zaraditi. Na to odgovara vodič o prinosima, a porezna stopa primjenjuje se na stvarni iznos koji se na kraju ostvari, a ne na projekciju.
Često postavljana pitanja o porezima na najam
- Primjenjuje li se stopa od 19 % automatski čim postanem građanin EU-a?
- Ne, ovisi o poreznoj rezidentnosti, a ne o državljanstvu. Češki državljanin koji je postao porezni rezident izvan EU-a spadao bi u stopu od 24 %. Vrijedi i obrnuto. Važno je gdje ste porezni rezident u godini u kojoj prihod nastaje.
- Koliko često podnosim Modelo 210?
- Svako tromjesečje, za razdoblja u kojima je nekretnina ostvarivala prihod od najma. I zasebno, jednom godišnje, za pripisani prihod za svako razdoblje u kojem nije ostvarivala prihod. Nekretnina iznajmljena dio godine, a prazna ostatak godine, zahtijeva obje vrste prijave u istoj poreznoj godini.
- Mijenja li se porezna stopa ako nekretninu iznajmljujem kratkoročno umjesto dugoročno?
- Ne. Stopa IRNR-a i pravilo o odbitku ovise o Vašoj rezidentnosti, a ne o tome je li riječ o kratkoročnom najmu registriranom kao VUT ili dugoročnom najmu prema LAU-u. Razlika između ta dva oblika jest u tome postoji li prihod i kako se ostvaruje, a ne u načinu oporezivanja kada prihod postoji.
- Može li Arevont podnijeti Modelo 210 za mene?
- Ne, nismo porezni savjetnici i ne podnosimo porezne prijave. Odvjetnički ured koji obično preporučujemo za pravnu provjeru vodi godišnje prijave za nerezidente i prijave prihoda od najma u okviru svojeg kontinuiranog rada. Ako je nekretnina obuhvaćena našom uslugom upravljanja najmom, svaki mjesec primate podatke u obliku spremnom za predaju osobi koja podnosi prijavu u Vaše ime.
