Je li FEIN isto što i ponuda hipotekarnog kredita?

To je standardizirani opis ponude, a ne zaseban korak odobrenja. Kada je banka spremna odobriti kredit, FEIN utvrđuje uvjete te konkretne ponude u formatu koji zahtijeva zakon. Zatim imate najmanje deset dana za pregled prije nego što išta možete potpisati kod javnog bilježnika.

Mogu li dobiti potpuno fiksnu kamatnu stopu iznad 500.000 €?

Ponekad, ali uoči 2026. nekoliko je banaka prestalo nuditi doista fiksnu kamatnu stopu za cijelo razdoblje iznad približno tog iznosa te je umjesto toga prešlo na kombinirane proizvode: fiksna stopa u početnom razdoblju, najčešće tri godine, a zatim promjenjiva. Jasno pitajte koji se proizvod nudi jer se kombinirani proizvod nakon završetka razdoblja s fiksnom stopom ponaša vrlo različito.

Zašto je status moje apostile i prijevoda važniji od mojeg prihoda?

Nije važniji. To je jednostavno korak koji je nepoznat, a ne težak, i upravo nepoznati koraci potajno dodaju tjedne. Visok prihod dokumentiran u nepriznatom formatu i dalje mora proći postupak apostiliranja i sudskog prijevoda prije nego što ga španjolski službenik za procjenu kreditne sposobnosti uopće može uzeti u obzir.

Govore li mi ove brojke što će mi biti ponuđeno?

Ne, niti im je to svrha. One opisuju tržište i pravo. Ono što će Vam biti ponuđeno ovisi o Vašem prihodu, obvezama, dobi, valuti i konkretnoj banci. Upravo tome služe hipotekarna usluga Arevonta i provjera izvedivosti.

Guides

Hipotekarni kredit u Španjolskoj: kako tržište doista funkcionira

Za 30 sekundi

Nerezident koji kupuje na Costa del Solu trebao bi računati na omjer kredita i vrijednosti nekretnine od 60 do 70 %. To znači 30 do 40 % cijene u gotovini, plus ~9 % do ~13 % dodatnih troškova. Od 2019. banka Vam prije potpisivanja bilo čega mora dati dokumente FEIN i FiAE.

FEIN: Europski standardizirani informativni obrazacStandardizirani obrazac ponude kredita, Ley 5/2019

Kamatna stopa: Fiksna X,X % / Promjenjiva Euribor + X,X %
Ukupni godišnji trošak (TAE): X,X %
Vezani proizvodi: Osiguranje doma, životno osiguranje...
Razdoblje za razmišljanje: najmanje 10 dana

Primjer. Prikazane vrijednosti služe samo za ilustraciju.

Kamatna stopa. Kamatna stopa i njezina vrsta, fiksna ili promjenjiva, u jednom standardnom formatu. To Vam omogućuje usporedbu dviju ponuda stavku po stavku.
Ukupni godišnji trošak (TAE). Ukupni trošak tijekom cijelog trajanja kredita, uključujući naknade, a ne samo istaknutu kamatnu stopu.
Vezani proizvodi. Povezani proizvodi koji na papiru snižavaju kamatnu stopu, ali imaju vlastiti trošak. Provjerite jesu li doista neobvezni.
Razdoblje za razmišljanje. Minimalni rok obavijesti prije nego što možete potpisati, računajući od dana kada primite FEIN.

Koji omjer kredita i vrijednosti nekretnine tržište objavljuje za stranog kupca?

Između 50 do 60 % i do 80 %. Uglavnom Vaše državljanstvo određuje Vaš položaj, a ne država u kojoj živite. U nastavku je objašnjeno kako španjolska hipoteka općenito funkcionira za stranog kupca: što tržište objavljuje, što banka prema zakonu mora predočiti i gdje se zahtjev češkog ili poljskog državljanina usporava.Banke povoljnije tretiraju građane EU-a na cijelom tržištu. Nekoliko izvora navodi da kupci iz EU-a koji nisu rezidenti ponekad mogu dosegnuti 70 do 80 posto kada je nekretnina doista namijenjena glavnom domu, a ne kući za odmor. Državljani zemalja izvan EU-a češće dobivaju 50 do 60 % ili manje, neovisno o razini prihoda. Razlog je taj što banka uračunava dodatnu poteškoću prisilne naplate kredita od osobe izvan pravnog sustava EU-a, a ne procjenjuje financije podnositelja zahtjeva.

50 %80 %

Državljanin izvan EU, nekretnina50 do 60 %
Državljanin EU-a koji nije rezident, drugi dom60 do 70 %
Državljanin EU-a, stvarno glavno prebivalište (neke banke)70 do 80 %

Stanje na dan 17. kolovoza 2026., provjereno u tri pregleda tržišta za 2026. na engleskom jeziku, a ne preuzeto iz objavljene tarifne liste jedne banke. Riječ je o rasponima koje objavljuje tržište, a ne o osobnoj ponudi.

Vaš vlastiti iznos ovisi o banci, Vašim prihodima, postojećim obvezama i samoj nekretnini. Tržišni raspon ne može Vam to reći.

Izračunajte

Kupoprodajna cijena

500.000 €

Procjena banke

470.000 €

94 % kupoprodajne cijene. Banka kredit odobrava na temelju svoje procjene, a ne cijene.

Koliko banka pozajmljuje

50 %

Ako imate prihode izvan eurozone, računajte na otprilike polovicu.

Kamatna stopa

3 %

Orijentacijski. Stope se mijenjaju.

Rok

20 godina

Mjesečna rata

1.303 €

Iznos hipoteke235.000 €

Vlastita sredstva265.000 €

Troškovi kupnje (novogradnja)64.839 €

Bit će Vam potrebno329.839 €

Vlastita sredstva i troškovi kupnje. Tijekom cijelog razdoblja hipoteke platit ćete 312.793 € u 20 godina.

Rezultat je okviran. Koliko će banka stvarno pozajmiti ovisi o njezinoj vlastitoj procjeni Vaših prihoda i nekretnine.

Želite li ovo primati e-poštom?

Ime

E-pošta

Bez obveze. Vaše podatke nikada ne prodajemo.

Vaša vlastita procjena: hipoteka kao usluga

Izvori

Što su FEIN i FiAE i zašto Vam ih banka mora dati?

Dva standardizirana dokumenta koja se predaju prije nego što možete išta potpisati, od donošenja Zakona 5/2019. Riječ je o LCCI-ju, zakonu o ugovorima o hipotekarnim kreditima. Španjolska banka ne može Vam jednostavno predati hipotekarni akt na dan zaključenja kupoprodaje. Najprije Vam mora predati FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). To je europski standardizirani informativni obrazac u kojem su navedeni stvarni uvjeti kredita. Također Vam mora predati FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). To je obrazac s upozorenjima koji ističe sve neuobičajeno u konkretnoj ponudi, poput donje granice kamatne stope ili valutnog rizika.Zatim imate najmanje 10 dana za pregled oba dokumenta prije nego što išta možete potpisati. Prije dovršetka kupnje prisustvujete besplatnom javnobilježničkom činu, acta notarial previa, u kojem javni bilježnik potvrđuje da ste primili dokumente i razumjeli ih. Hipoteka se zakonski ne može potpisati bez tog čina. Ova zaštita vrijedi za nerezidenta jednako kao i za španjolskog rezidenta. Zakon ne predviđa iznimku za stranog kupca. Međutim, dokumenti stižu na španjolskom jeziku, a upravo njihov pregled s odvjetnikom koji radi za Vas, a ne za banku, čini rok za obavijest doista korisnim.

Prije potpisivanja

Ponuda je spremnaFEIN i FiAE izdaniStandardizirani uvjeti i obrazac s upozorenjima, predani unaprijed.
Najmanje 10 danaRok za razmišljanjeVrijeme je da pregledate oba dokumenta, po mogućnosti s vlastitim odvjetnikom.
Prije zaključenjaActa notarial previaBesplatni javnobilježnički akt kojim se potvrđuje da ste primili i razumjeli dokumente.
Pri zaključenjuHipotekarni akt potpisanIstodobno sa samom prodajom, sredstva se tada isplaćuju.

Pravna koordinacija Arevonta osigurava da Vaš odvjetnik pročita FEIN i usporedi ga s datumima iz samog kupoprodajnog ugovora prije nego što išta potpišete. Tako se problem s rokovima hipoteke može pojaviti dok još ima vremena za njegovo rješavanje, a ne za javnobilježničkim stolom.

Koordinacija s odvjetnikom

Izvori

Zakon 5/2019 od 15. ožujka o uređenju ugovora o kreditima za nekretnine (BOE) ↗

Štiti li Zakon 5/2019 nerezidenta na isti način kao španjolskog rezidenta?Da, sam zakon ne razlikuje osobe prema rezidentnosti. U praksi FEIN i FiAE stižu na španjolskom jeziku, prema rasporedu same banke. Stoga je upravo odvjetnik koji radi u Vašem interesu i koji ih pročita tijekom roka obavijesti ono što ovu pravnu zaštitu pretvara u nešto što možete iskoristiti.

Fiksna ili promjenjiva kamatna stopa i što se promijenilo ulaskom u 2026.?

Fiksna stopa na 20 godina trenutačno iznosi približno 3,8 do 5,2 %, i za podnositelje zahtjeva iz EU-a i izvan EU-a u provjerenim izvorima. Promjenjivi proizvod obično se određuje kao Euribor uvećan za maržu od 1,5 do 2,5 postotnih bodova, pa se njegov stvarni trošak mijenja s Euriborom umjesto da ostane fiksan.Ulaskom u 2026. nekoliko je banaka povuklo ponude s potpuno fiksnom kamatnom stopom iznad približno 500.000 € i umjesto njih uvelo kombinirane kamatne proizvode: najprije fiksno razdoblje, obično tri godine, a zatim prelazak na promjenjivu stopu do kraja roka. Ako financirate iznos iznad toga, jasno pitajte je li ponuda pred Vama doista fiksna stopa za cijeli rok ili kombinirani proizvod. Nakon treće godine ta se dva proizvoda ponašaju vrlo različito.

Što ljudi pretpostavljajuŠto donosi tržište 2026.

Fiksna kamatna stopa znači istu mjesečnu ratu tijekom cijelog roka kredita: Samo ako je riječ o doista fiksnom proizvodu za cijeli rok. Ponuda s mješovitom kamatnom stopom fiksna je tijekom početnog razdoblja, najčešće tri godine, a nakon toga postaje promjenjiva. Riječ je o sasvim drukčijem proizvodu koji nosi istu oznaku.
Promjenjiva stopa jednostavno je rizičnija, a fiksna jednostavno sigurnija: Promjenjiva stopa prati Euribor uvećan za maržu, pa se njezin trošak mijenja zajedno sa širim tržištem, a ne prema odluci same banke. Je li to rizičnije od fiksne kamatne stope ovisi o tome u kojem se smjeru očekuje kretanje Euribora tijekom Vašeg roka. To je pitanje za osobu koja organizira Vaše financiranje, a ne činjenica koju može razriješiti bilo koji opći vodič.

Podaci o kamatnim stopama predstavljaju presjek provjeren u tri izvora na dan u kolovozu 2026., a ne podatke uživo. Prije nego što bilo koji ovdje naveden iznos smatrate ponudom, provjerite trenutačne cijene kod kreditnog posrednika.

Što konkretno usporava zahtjev iz Češke ili Poljske?

Gotovo ništa od toga nije povezano s tim da je dokumentaciju teže pribaviti. Stvarni je problem u tome što dokumentacija nije u obliku koji sustav španjolske banke već očekuje, što podnositelju zahtjeva iz Češke ili Poljske stvara poteškoće na nekoliko predvidljivih mjesta.

Apostila i sudski ovjereni prijevod, a ne bilo kakav prijevodPorezna prijava, obračun plaće ili izvod poslovnog računa iz Češke ili Poljske moraju biti dostavljeni s apostilom i, u većini slučajeva, sudskim ovjerenim prijevodom na španjolski. Točan, ali neovjereni prijevod redovito se odbija. To je najčešći razlog zbog kojeg spis ostaje nepotpun.
Format porezne prijave za koji bankovni kontrolni popis nije bio sastavljenŠpanjolski obrasci za procjenu kreditne sposobnosti temelje se na formatu obračuna plaće i porezne prijave koji se koristi u Španjolskoj ili zapadnoj Europi. Porezna prijava iz Vaše matične zemlje sadrži iste podatke, ali u drugačijem rasporedu. Službenik koji prvi put čita takav raspored sporiji je od onoga koji čita poznati format. To je jednostavno zato što mu je format nepoznat, a ne zbog nekog pravila.
Dokazivanje podrijetla novca preko graniceŠpanjolska pravila protiv pranja novca zahtijevaju da banka, a često i javni bilježnik, vide dokumentirano podrijetlo uključenih sredstava. Novac prebačen s češkog ili poljskog računa u Španjolsku u mjesecima prije zaključenja kupoprodaje lako je dokumentirati ako sačuvate evidenciju prijenosa. Novac prebačen godinama ranije, preko više računa, nije lako dokumentirati. Naknadno rekonstruiranje tog traga najčešće je mjesto na kojem se zahtjevi zaustavljaju.
Kreditna povijest koja ne putuje s VamaŠpanjolska banka ne može pribaviti Vašu češku ili poljsku kreditnu evidenciju na način na koji pribavlja španjolsku. Umjesto toga oslanja se na ono što dostavite i na vlastito pažljivije čitanje nepoznatog financijskog profila. To je jedan od razloga zbog kojih kreditiranje nerezidenata općenito teče opreznije od kreditiranja rezidenata, bez obzira na snagu njihovih financija.

Ništa od ovoga nije specifično za neku banku koja otežava postupak. To je uobičajeni trošak prekograničnog spisa. Rani početak postupka prijevoda i apostiliranja jedina je stvar koja ga pouzdano skraćuje.Ovo opisuje opću, dobro utvrđenu bankarsku praksu i praksu protiv pranja novca, a ne jednu konkretnu imenovanu regulativu. Nije provjereno u odnosu na objavljeni popis dokumenata neke određene banke. Potvrdite točan popis kod svoje banke ili brokera prije nego što ga smatrate potpunim.

Što provjeriti prije potpisivanja FEIN-a

FEIN je dokument koji je doista važan. Ovo su tri stvari koje vrijedi provjeriti u odnosu na njega, umjesto da se oslonite samo na sažetak razgovora.

Je li ponuda doista s fiksnom kamatnom stopom ili je riječ o kombiniranom modeluTa se dva proizvoda oglašavaju na sličan način, ali se vrlo različito ponašaju nakon isteka početnog fiksnog razdoblja. To je najvažnije iznad raspona od približno 500.000 €, gdje je nekoliko banaka pri ulasku u 2026. prestalo nuditi potpuno fiksne kamatne stope. Loš je znak ako usmeni opis "fiksne kamatne stope" sam FEIN ne potvrđuje za cijelo razdoblje.
Što FiAE označava kao neuobičajeno u ovoj konkretnoj ponudiKlauzula o najnižoj kamatnoj stopi, valutni uvjet ili naknada za prijevremenu otplatu koji se primjenjuju samo na ovu ponudu upravo su ono što FiAE treba prikazati, odvojeno od općih uvjeta FEIN-a. Loš je znak ponuda bez ikakvog FiAE-a ili ponuda kod koje Vam nije ostavljeno propisanih najmanje 10 dana za pregled prije potpisivanja.
Trebaju li Vaši dokumenti apostilu, sudski ovjereni prijevod ili obojePretpostavka da je običan prijevod dovoljan najčešći je razlog zbog kojeg češki ili poljski spis ostaje nepotpun tjednima. Loš je znak kada jedan ured prihvati dokument, a drugi ga odbije zato što je preveden, ali nikad nije apostiliran, ili obrnuto.

Otvoreno

Što tržište objavljuje, a što Vam ne može obećati

Ley 5/2019 i sustav FEIN/FiAE čitaju se iz izvornog teksta (BOE-A-2019-3814) i predstavljaju važeće pravo, a ne tržišnu procjenu. Rasponi omjera kredita i vrijednosti nekretnine te trenutačne kamatne stope drugačija su vrsta tvrdnje. Provjerili smo ih u tri pregleda tržišta za 2026. na engleskom jeziku, koji se međusobno slažu o stanju na tržištu. Međutim, nijedan od ta tri izvora nije primarni regulatorni tekst, kamatne stope se mijenjaju i nijedan od njih nije osobna ponuda za Vas. Ove brojke shvatite kao ono što tržište trenutačno objavljuje. Potvrdite vlastiti iznos s brokerom prije nego što se na njega oslonite i očekujte da će podaci zastarjeti u roku od nekoliko mjeseci, a ne godina.Ništa od ovoga ne govori što će konkretno biti ponuđeno Vama i ne organizira upoznavanje s brokerom. To je hipotekarna usluga Arevonta. Postoji zato što iskren odgovor na pitanje "što ću dobiti" ovisi o Vašem prihodu, postojećim obvezama, dobi, valuti u kojoj primate plaću i konkretnoj banci, a ne o tržišnom prosjeku.

Najčešća pitanja o hipotekarnim kreditima u Španjolskoj

Je li FEIN isto što i ponuda hipotekarnog kredita?: To je standardizirani opis ponude, a ne zaseban korak odobrenja. Kada je banka spremna odobriti kredit, FEIN utvrđuje uvjete te konkretne ponude u formatu koji zahtijeva zakon. Zatim imate najmanje deset dana za pregled prije nego što išta možete potpisati kod javnog bilježnika.
Mogu li dobiti potpuno fiksnu kamatnu stopu iznad 500.000 €?: Ponekad, ali uoči 2026. nekoliko je banaka prestalo nuditi doista fiksnu kamatnu stopu za cijelo razdoblje iznad približno tog iznosa te je umjesto toga prešlo na kombinirane proizvode: fiksna stopa u početnom razdoblju, najčešće tri godine, a zatim promjenjiva. Jasno pitajte koji se proizvod nudi jer se kombinirani proizvod nakon završetka razdoblja s fiksnom stopom ponaša vrlo različito.
Zašto je status moje apostile i prijevoda važniji od mojeg prihoda?: Nije važniji. To je jednostavno korak koji je nepoznat, a ne težak, i upravo nepoznati koraci potajno dodaju tjedne. Visok prihod dokumentiran u nepriznatom formatu i dalje mora proći postupak apostiliranja i sudskog prijevoda prije nego što ga španjolski službenik za procjenu kreditne sposobnosti uopće može uzeti u obzir.
Govore li mi ove brojke što će mi biti ponuđeno?: Ne, niti im je to svrha. One opisuju tržište i pravo. Ono što će Vam biti ponuđeno ovisi o Vašem prihodu, obvezama, dobi, valuti i konkretnoj banci. Upravo tome služe hipotekarna usluga Arevonta i provjera izvedivosti.

Looking at a specific property?

Send us the property