Kupoprodajni ugovor pri kupnji nekretnine u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Kod preprodaje u Španjolskoj koristi se ugovor arras, uz polog od 10 do 20 % cijene. Španjolsko pravo priznaje tri vrste ugovora arras, od kojih svaka ima različite posljedice ako posao propadne. Ugovor mora navesti vrstu, jer je, ako se ništa ne navede, zadana vrsta ona koja je najnepovoljnija za kupca.
| arras penitencialesGrađanski zakonik, čl. 1454 | arras confirmatoriasprešutna zadana vrsta | arras penaleshibridna vrsta | |
|---|---|---|---|
| Što je to | Pravo na odustajanje po fiksnoj cijeni | Obična djelomična uplata | Penal, uz pravo prisilnog dovršetka prodaje |
| Ako odustanete | Gubite kaparu | I dalje mogu tužbom tražiti dovršetak | Plaćate penal, a prodaja se i dalje može prisilno dovršiti |
| Ako oni odustanu | Vraćaju dvostruki iznos | Još možete tužiti radi dovršetka | Oni plaćaju penal, a prodaja se i dalje može prisilno dovršiti |
| Odaberite ovo ako | Želite jednostavan izlaz po poznatoj cijeni | Nijedna strana uopće ne planira odustati | Želite nešto što snažnije odvraća od odustajanja nego obična kapara |
Koji ugovor potpisujem i što se događa ako trebam odustati?
Potpisujete contrato de arras. Što se događa ako odustanete u potpunosti ovisi o tome koju od triju pravnih vrsta ugovor navodi. Contrato de arras privatni je ugovor o kapari koji se koristi za nekretninu iz sekundarne prodaje. Kupac i prodavatelj potpisuju ga prije javnog bilježnika, a njime se utvrđuje kazna ako bilo koja strana odustane od posla. Kapara je znatna uplata koja slijedi nakon rezervacije i obvezuje obje strane na prodaju, a španjolska je praksa tretira kao kaparu, a ne kao dio kupoprodajne cijene od kojeg možete odustati. Arras nije isto što i češka kapara. Ovisno o dogovorenoj vrsti, odustajanje kupca može stajati kaparu, a prodavatelja dvostruki iznos. To je mnogo ozbiljnija posljedica nego što riječ "kapara" sugerira stranom čitatelju.Članak 1454. Građanskog zakonika opisuje vrstu koju koristi većina ugovora: arras penitenciales. Ako kupac odustane, gubi kaparu. Ako prodavatelj odustane, mora vratiti dvostruki iznos kapare. Ova vrsta omogućuje objema stranama da jednostavno odustanu, po unaprijed utvrđenoj cijeni. Postoje još dvije vrste i djeluju vrlo različito. Sve tri možete vidjeti u cijelosti navedene uz ovaj odlomak.Ako ugovor ne navodi koja se vrsta primjenjuje, u španjolskim se sudovima uobičajeno smatra da se primjenjuje arras confirmatorias. To je verzija koja Vam NE omogućuje da jednostavno odustanete uz cijenu kapare. Ovo se pravilo često ponavlja u pravnim komentarima. Međutim, sam članak 1454. uređuje samo arras penitenciales i ne navodi što se podrazumijevano događa kada je ugovor neodređen. Stvarno podrazumijevano pravilo nije potvrđeno u odnosu na službeni pravni tekst BOE-a. Za kupca je najsigurnije pretpostaviti da se primjenjuje arras confirmatorias dok odvjetnik ne potvrdi suprotno. Upravo zato vrsta mora biti jasno navedena u jednoj rečenici ugovora, a ne prepuštena pretpostavkama.
Koju vrstu arras trebam zatražiti?arras penitenciales, ako Vam je važno da možete odustati po unaprijed poznatoj cijeni. To je ujedno vrsta koju većina španjolskih posrednika za nekretnine i odvjetnika uobičajeno koristi. Stoga u praksi obično samo tražite od svojeg odvjetnika da potvrdi da se ta riječ nalazi u ugovoru, a ne tražite nešto neuobičajeno.
Razlikuje li se novogradnja?
Da. Dokument koji kod novogradnje slijedi nakon rezervacije obično se naziva privatnim kupoprodajnim ugovorom (contrato privado de compraventa), a ne "arras". Članci Građanskog zakonika navedeni iznad ne uređuju ga. Svako plaćanje koje izvršite investitoru prije dovršetka zgrade mora od trenutka izdavanja građevinske dozvole biti pokriveno bankovnim jamstvom ili policom osiguranja na Vaše ime, koju izdaje ovlaštena banka ili osiguravatelj. Ako investitor ne isporuči nekretninu na vrijeme, jamstvo vraća svaki euro koji ste uplatili, zajedno sa zakonskim kamatama. To je drugačija vrsta zaštite od dvostrukog pologa. Dovršetak novogradnje obično traje od 2 mjeseca do 3 godine, ovisno o fazi konkretnog projekta.Zakon koji se danas primjenjuje jest prva dodatna odredba (disposición adicional primera) Zakona 38/1999 o uređenju gradnje, kako je izmijenjen Zakonom 20/2015. Raniji Zakon 57/1968 nekoć je uređivao ovo pitanje i još se uvijek navodi u mnogim starijim materijalima na internetu. Stavljen je izvan snage 1. siječnja 2016., a njegov je sadržaj unesen u prethodno navedenu odredbu. Ako ugovor ili savjetnik i dalje navodi zakon iz 1968., poziva se na zakon koji je stavljen izvan snage. To je važno uočiti, a ne pretpostaviti da je riječ samo o bezazlenoj skraćenoj formulaciji.
| Sekundarna prodajaarras | Novogradnjaprivatni kupoprodajni ugovor | |
|---|---|---|
| Mjerodavno pravo | Građanski zakonik, čl. 1454. | LOE, prva dodatna odredba |
| Uobičajeni iznos u ovoj fazi | 10 do 20 % cijene | Određeno rasporedom plaćanja investitora |
| Ako ne mogu isporučiti | Dvostruki povrat kapare ako su navedene arras penitenciales | Povrat svake uplate u cijelosti, uz zakonske kamate, na temelju jamstva |
| Što Vaš odvjetnik prvo provjerava | Da je vrsta arras navedena u ugovoru | Da za Vaše konkretne uplate postoji stvarno bankarsko jamstvo |
Koliko traje od potpisivanja ugovora do preuzimanja ključeva?
Kod preprodaje cijeli put od rezervacije do ključeva obično traje 1 do 3 mjeseca. Ugovor o arrasu obično se potpisuje otprilike na polovici tog razdoblja, nakon što je pravna provjera, koja sama traje približno 2 do 4 tjedna, već završena. Kod novogradnje isti put traje znatno dulje, od 2 mjeseca do 3 godine, jer ovisi o napretku projekta, a ne o fiksnom kalendaru.Provjera ugovora kod odvjetnika prije nego što ga potpišete, neovisno o odabranom postupku, obično stoji približno ~1 % cijene. To je mali trošak u usporedbi s onim što je u pitanju: dokumentom koji odlučuje hoće li Vam se polog uopće vratiti, udvostručen ili ne.
Što može poći po zlu u ovoj fazi i kako odvjetnik to može prvi uočiti?
Gotovo ništa od onoga što ovdje može poći po zlu nije neuobičajeno. Obično je riječ o jednom od nekoliko uobičajenih propusta. Svaki se od njih može jeftino otkriti prije potpisivanja, a skupo ispraviti poslije.
- Najveći rizikU ugovoru se uopće ne navodi koja se vrsta arras primjenjujeTo se obično tumači kao confirmatorias, što Vam ne omogućuje da jednostavno odustanete uz gubitak kapare.What to do insteadPotvrdite da je u tekstu navedena riječ "penitenciales" ili vrsta koju želite.
- Vrijedi se usprotivitiKapara se uplaćuje izravno na račun samog prodavateljaAko ju je prodavatelj već potrošio, sudska odluka o dvostrukom povratu kapare nije isto što i stvarni povrat novca.What to do insteadUmjesto toga zatražite klijentski ili escrow račun, osobito zato što bi prodavatelj mogao dugovati dvostruki iznos kapare.
- Najveći rizikBankarsko jamstvo za novogradnju opisano je kao "automatsko čim platite"Jamstvo mora postojati za Vaše konkretne uplate, biti izdano na Vaše ime i vrijediti od trenutka izdavanja građevinske dozvole. Nije riječ samo o općem obećanju društva.What to do insteadZatražite pojedinačnu potvrdu. Nemojte prihvatiti marketinšku izjavu da sustav jamstava postoji.
- Vrijedi se usprotivitiRok za zaključenje kupoprodaje nema posljedice ako se ne ispoštujeDatum bez predviđenih posljedica nije stvarna zaštita ni u jednom od ta dva slučaja. To je samo nada.What to do insteadPobrinite se da ugovor navodi što se događa s novcem i poslom ako se dogovoreni datum pomakne.
Što potvrditi prije potpisivanja obvezujućeg ugovora
Pet stvari. Vaš odvjetnik trebao bi ih provjeriti, a ne samo jednom pročitati i vjerovati im, jer se tim ugovorom utvrđuju stvarne posljedice odustajanja.- Koja je vrsta arrasa navedena za nekretninu iz sekundarne prodajeU tekstu mora stajati riječ "penitenciales" ili druga jasno navedena istovjetna izjava o pravu odustajanja od kapare, a ne samo podrazumijevana formulacija. Loša verzija govori općenito o arras i nikada ne navodi o kojoj je vrsti riječ.
- Gdje se nalazi kaparaRačun klijenta ili escrow račun pruža bolju zaštitu nego novac uplaćen izravno na osobni račun prodavatelja, osobito ako ga prodavatelj kasnije mora vratiti u dvostrukom iznosu. Loša verzija uopće ne navodi račun, već samo kaže "uplaćeno prodavatelju".
- Potvrda bankarskog jamstva kod novogradnjeMora navesti Vašu jedinicu i Vaša konkretna plaćanja, uz izdavanje od strane ovlaštene banke ili osiguravatelja, a ne opću brošuru društva o jamstvima. Loša verzija marketinška je tvrdnja da su "sva plaćanja zajamčena", bez priložene potvrde.
- Rok za zaključenje kupoprodaje i posljedice njegova prekoračenjaObje mogućnosti trebale bi navesti što se događa s novcem i transakcijom ako se ugovoreni datum ne ispoštuje, a ne samo što se događa ako se bilo koja strana jednostavno predomisli. Loša verzija navodi datum, ali ne i posljedicu njegova nepoštovanja.
- Što je pisanim putem uključeno kod nekretnine iz sekundarne prodajeUgrađena oprema, uređaji i sve što je oglas podrazumijevao, ali escritura ne prenosi automatski. To je posljednji dokument prije javnog bilježnika u kojem se stavka koja nedostaje još uvijek može jeftino dodati. Loša verzija kaže "viđeno i prihvaćeno", bez popisa stavki.
Ovo objašnjava pravo, a ne Vaš konkretni ugovor
Ovo su opće informacije o španjolskom ugovornom pravu kakvo je bilo na snazi 17. kolovoza 2026., pročitane u izvornom izvoru, a ne preuzete iz komentara. To nije pravni savjet o dokumentu koji je pred Vama. Koja se vrsta arras primjenjuje, je li potvrda bankarskog jamstva vjerodostojna i važeća te koliki su stvarni troškovi propuštenog roka, pitanja su na koja može odgovoriti samo neovisni odvjetnik koji pročita Vaš konkretni ugovor.Mi ne sastavljamo ovaj ugovor i nismo njegova ugovorna strana. Ono što osiguravamo jest da ga odvjetnik pročita prije nego što ga potpišete. Također osiguravamo da vrsta arras ili potvrda jamstva budu izričito navedena i provjerena činjenica, a ne samo pretpostavka koju svi imaju o svima drugima.
Najčešća pitanja o kupoprodajnom ugovoru
- Je li ugovor o arras isti kao escritura potpisana kod javnog bilježnika?
- Ne. Ugovor o arras privatni je dokument između kupca i prodavatelja. Potpisuje se prije faze kod javnog bilježnika, bez njegove nazočnosti. Javna escritura, escritura pública, potpisuje se kasnije u uredu javnog bilježnika i upravo se njome prenosi vlasništvo. Ugovor o arras utvrđuje uvjete koje se potom provode na terminu kod javnog bilježnika.
- Što se događa s kaparom ako prodaja propadne iz razloga koji nije pod nadzorom nijedne strane?
- Ovisi o tome što sam ugovor kaže o toj situaciji. Upravo zato dobro sastavljen ugovor o arras obuhvaća više od samih situacija "kupac se predomisli" i "prodavatelj se predomisli". Uzrok izvan nadzora bilo koje strane, poput odbijanja hipoteke iz razloga koji nisu povezani s postupanjem kupca, zaslužuje vlastitu posebnu odredbu umjesto da se prepusti općem pravilu penitenciales.
- Mogu li pregovarati o postotku cijene koji se plaća u ovoj fazi?
- Da, 10 do 20 % uobičajen je raspon, a ne fiksno pravilo. Točan iznos kupac i prodavatelj dogovaraju između sebe. Niži iznos smanjuje ono što je ugroženo ako morate odustati na temelju pravila penitenciales. Prodavatelj može tražiti više ako to smatra snažnijim znakom obveze.
