Upravljanje kratkoročnim najmom na Costa del Sol, od licence do isplate
Na ovoj obali ne smije se svaka nekretnina iznajmljivati turistima i to je prvo što treba razjasniti. Andaluzija, općina i zajednica vlasnika imaju pravo veta, a od travnja 2025. zajednica može odbiti novi kratkoročni najam većinom od tri petine. Zato najprije provjeravamo je li najam zakonski moguć na Vašoj točnoj adresi, a tek potom razgovaramo o njegovu vođenju. Ako je moguć, cijeli postupak vodimo vlastitim timom i vlastitim čistačima: licencu s Vašim odvjetnikom, oglase, određivanje cijena, svakog gosta, čišćenje nakon odlaska gostiju, prijavu policiji koju Španjolska zahtijeva te jedan mjesečni obračun s novcem na Vašem španjolskom računu. Uzimamo 20 % + PDV od svake rezervacije, a ako nema rezervacija, ne uzimamo ništa.
Prvo, smijete li je uopće iznajmljivati
Kupnja nekretnine na ovoj obali i njezino iznajmljivanje turistima dvije su različite dozvole, a druga se ne podrazumijeva. O tome je li kratkoročni najam moguć na određenoj adresi odlučuju tri odvojena tijela i sva tri moraju dati potvrdan odgovor. Dva gotovo identična stana u istom stambenom naselju mogu dobiti potpuno različite odgovore.To je važnije od svega drugoga na ovoj stranici jer je to jedina stvar koja se poslije ne može ispraviti. O proviziji se može pregovarati, oglas se može prepraviti, a čistač zamijeniti. Zajednica vlasnika koja je glasala protiv kratkoročnog najma donijela je svoju odluku, a nekretnina koju ste kupili iz tog razloga sada je nekretnina koju posjedujete iz nekog drugog razloga.
| Tko odlučuje | Što odlučuje | Tko provjerava i kada |
|---|---|---|
| Andaluzija i turistički registar | Regionalna pravila za stambenu jedinicu za turistički najam i sama registracija. Bez nje ne možete zakonito oglašavati kratkoročni najam. Od srpnja 2025. postoji i zaseban nacionalni registracijski broj iz državnog registra najma, koji platforme zahtijevaju prije objave oglasa, pa nekretnina koja je danas usklađena sa propisima ima oba broja. Regionalni registar također neće prihvatiti registraciju u općini koja je uvela vlastito ograničenje, čime odluka gradske uprave nadjačava regionalnu odluku. | Vaš odvjetnik podnosi zahtjev zajedno s nama. Prije toga provjeravamo može li se nekretnina uopće registrirati jer je podnošenje zahtjeva za licencu za nekretninu koja je ne može dobiti uzaludno trošenje novca i tjedana. |
| Općina | Gradovi postavljaju vlastita ograničenja, a nekoliko njih pooštrilo je pravila za nove turističke najmove u najprometnijim četvrtima. Odgovor ovisi o gradu, a ponekad i o četvrti, i to je pravilo koje se najčešće mijenja. | Prije nego što se potroši išta na fotografiranje ili pripremu, provjeravamo pravila za Vašu točnu adresu. Pravilo koje je vrijedilo u susjednom gradu ili prošle godine nije odgovor. |
| Zajednica vlasnika | Od 3. travnja 2025. za pokretanje novog kratkoročnog najma potrebna je izričita suglasnost većine od tri petine vlasnika. Situacije koje su postojale prije toga mogu se procjenjivati drugačije, što je pitanje za Vašeg odvjetnika, a ne za nas. | Kod nekretnine iz sekundarne prodaje čitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš ih odvjetnik provjerava. Kod novogradnje unaprijed pitamo investitora je li najam dopušten pravilima zajednice. Kod nekretnine koju već posjedujete čitamo što je odlučeno nakon Vaše kupnje. |
Izvori
Smijem li svoj stan uopće iznajmljivati turistima?Ne automatski. To ovisi o konkretnoj nekretnini, općini, pravilima zajednice i važećim pravilima za turistički smještaj. Zato kratkoročni najam provjeravamo prije kapare ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete. Kod nekretnine koju već posjedujete primjenjuju se iste tri provjere, samo se sada provode umjesto tada.
U oglasu piše da je turistička licenca dostupna. Je li to dovoljno?Ne. Licenca koja danas postoji govori Vam što je vrijedilo u trenutku kada je izdana, a ne što je zajednica odlučila na posljednjem sastanku ili što je grad poduzeo u vezi s novim registracijama. Također ne ostaje automatski važeća nakon svake promjene vlasništva, kao što prodavatelji često pretpostavljaju. Za konkretnu nekretninu pisanim putem provjeravamo trenutačno stanje, a Vaš ga odvjetnik potvrđuje.
Što je besplatno, a za što se zapravo plaća 20 %
Ovdje postoje dva dijela i njihove su cijene potpuno različite. Provjera smije li se nekretnina iznajmljivati besplatna je i ostaje besplatna bez obzira na to hoćete li nas poslije angažirati, jer je to odgovor koji Vas štiti od jedine pogreške na ovoj stranici koja se ne može ispraviti. Vođenje najma usluga je koja se naplaćuje, a plaća se iz prihoda nekretnine.Razlog zbog kojeg je prvi dio besplatan nije velikodušnost. Ako kupujete zato što namjeravate iznajmljivati, a pokaže se da to nije moguće, radije bismo da to saznate prije kapare nego poslije, a isto biste željeli i Vi.
Besplatno, koristili nas ili neUsluga koja se naplaćuje, 20 % + PDV od svake rezervacije
- Pošaljete nam adresu, a mi Vam kažemo je li ondje kratkoročni najam uopće zakonski moguć
- Registraciju obavljamo s Vašim odvjetnikom, izrađujemo oglas, određujemo cijene i plasiramo nekretninu na tržište.
- Ako kupujete s nama, zakonitost najma provjerava se prije kapare, kao dio kupnje
- Nakon toga vodimo kalendar, održavamo registraciju važećom i surađujemo sa zajednicom kao upravitelj, a ne kao kupac.
- Kažemo Vam koje nekretnine i koji gradovi otpadaju ako nekretnina mora ostvarivati prihod
- Cijenu nekretnine određujemo iz tjedna u tjedan prema stvarnim tržišnim kretanjima u toj sezoni.
- Otvoreno kažemo kada nekretnina neće biti dobro iznajmljivana, čak i ako bismo Vam je inače mogli prodati
- Preuzimamo svakog gosta od prvog upita do recenzije, a naši vlastiti čistači pripremaju nekretninu između boravaka.
- Ako je odgovor ne, dobit ćete obrazloženje i to Vas neće ništa stajati
- Jednom mjesečno dobit ćete jedan obračun s novcem na Vašem španjolskom računu i detaljno navedenim svakim troškom na istom dokumentu.
Jedno se ne mijenja ni u jednom slučaju. Odbijanje usluge najma ne umanjuje besplatnu polovicu. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon predaje ključeva nastavljaju se potpuno isto, a ako biste radije da nekretnina jednostavno bude prazna i da se netko brine o njoj, to je druga i jeftinija usluga.
Još nisam kupio nekretninu. Možete li provjeriti nekretninu prije nego što dam ponudu?Da, i to je najkorisnija pojedinačna stvar koju radimo na ovu temu. Recite nam o kojoj je nekretnini riječ i što namjeravate s njom, a mi ćemo Vam reći što kažu sva tri tijela i što bi još morao provjeriti odvjetnik. Ako kupujete preko nas, to se podrazumijevano obavlja prije rezervacije. Ako ne kupujete preko nas, i dalje ništa ne košta.
Što zapravo radimo i na što se novac troši
Kratkoročni najam nije oblik pasivnog prihoda, već mali ugostiteljski posao s Vašim ulaznim vratima. Netko mora odgovoriti na poruku u jedanaest navečer, odlučiti je li cijena rezervacije za tri tjedna dobro postavljena, biti ondje kada gost ne može otvoriti ulazna vrata, prijaviti svaki dolazak policiji i osigurati da nekretnina doista bude čista četiri sata nakon odlaska posljednjeg gosta. To je posao, a 20 % cijena je za to da ga ne morate obavljati.Tablica u nastavku obuhvaća cjelokupan opseg usluge. Namjerno je vrlo konkretna jer se razlika između jednog upravitelja i drugog gotovo nikad ne krije u istaknutom postotku.
| Što | Kako se naplaćuje | Što to znači u praksi |
|---|---|---|
| Što obuhvaća 20 % | ||
| Oglasi i kanali | U proviziji | Profesionalne fotografije, opis oglasa i nekretnina objavljeni su na Airbnbu, Booking.comu i drugim portalima putem jednog upravitelja kanala, tako da jedan kalendar upravlja svima i nekretnina se ne može dvostruko rezervirati. Također dovodimo vlastite izravne goste, za koje se uopće ne plaća provizija platformi. |
| Formiranje cijena | U proviziji | Cijena se određuje prema sezoni, danu u tjednu i onome što se tog mjeseca stvarno iznajmljuje, a prilagođava se kako se kalendar popunjava. Fiksna cijena noćenja najčešći je razlog zbog kojeg nekretnina zaradi manje od one u susjedstvu. |
| Svaki gost, od prvog upita do recenzije | U proviziji | Upiti, rezervacija, upute za dolazak, problem u ponoć, odjava, sporovi i recenzije. Na kojem god jeziku gost piše, a to nije češki i često nije ni engleski. |
| Prijava i pristup | U proviziji | Dolazak se organizira na licu mjesta, uključujući goste koji slete u jedan sat ujutro i one koji ne znaju koristiti ulazna vrata. Ključeve, šifre i pristup organiziramo mi, a ne Vi iz Češke. Uobičajeno rješenje je sef za ključeve u nekretnini, koji je jednostavan, jeftin i ne prestaje raditi kada prestane raditi Wi-Fi. Ako biste radije imali pametnu bravu, i ona je dostupna, a dolazak se tada odvija kao samostalna prijava pomoću šifre izdane za svaku rezervaciju, koja prestaje raditi prilikom odjave, što odgovara kasnim letovima. Nijedna opcija ne mijenja iznos koji nam plaćate. Provizija iznosi fiksnih 20 % + PDV bez obzira na to dočekuje li netko gosta na vratima, jer doček gosta nikada nije bio skup dio ovog posla. |
| Prijava gostiju policiji | U proviziji | U Španjolskoj se svaki gost mora prijaviti za svaki boravak, a obveza je na domaćinu, a ne na platformi. Prijava se unosi u SES.HOSPEDAJES, sustav Ministarstva unutarnjih poslova, a mi je digitalno podnosimo prilikom prijave za svakog gosta i svaku rezervaciju. To je jedna od dviju obveza za koje vlasnici koji privatno iznajmljuju najčešće ni ne znaju da postoje, a upravo za nju može biti izrečena novčana kazna. |
| Smjena između boravaka | U proviziji | Naši vlastiti čistači, a ne angažirana vanjska agencija, svaki put rade prema istom standardu, uz promjenu posteljine i fotografiranje nekretnine nakon odlaska, tako da stanje u kojem je ostavljena bude činjenica, a ne predmet rasprave. |
| Mjesečni obračun i isplata | U proviziji | Jedan dokument mjesečno: koliko je prihoda ostvareno po rezervaciji, koji su troškovi nastali i zašto, naša provizija te iznos koji sjeda na Vaš španjolski račun. Ne samo ukupan iznos bez prikaza izračuna. Obračun je sažetak, a ne granica onoga što možete vidjeti, jer dobivate i pristup portalu s kalendarom i rezervacijama: što je potvrđeno, što dolazi i koji su datumi još slobodni, bez potrebe da ikoga pitate. Vlasnici koji žele provjeravati svaki tjedan to mogu učiniti, a vlasnici koji žele pročitati jedan dokument mjesečno i ništa više predstavljaju uobičajen slučaj. |
| Naplaćuje se gostu, ne Vama | ||
| Naknada za čišćenje | Plaća je gost | Svaka rezervacija uključuje naknadu za čišćenje, baš kao i svaki oglas koji ste ikada sami rezervirali. Naplaćuje se gostu, ne oduzima se od Vašeg prihoda, a mi je zadržavamo umanjenu za pranje rublja, koje iznosi približno 12 do 15 € po gostu za ručnike i posteljinu. |
| Plaća se iz prihoda od najma i prikazuje na Vašem obračunu | ||
| Sitni popravci tijekom najma nekretnine | Plaćeno iz prihoda, po trošku | Pokvarena roleta, neispravan bojler, zamjensko kuhalo za vodu. Plaća se iz prihoda koji je nekretnina ostvarila, a na obračunu se prikazuje s priloženim računom. Ništa se ne dodaje i od majstora ne uzimamo ništa za preporuku. |
| Koordinacija majstora za veći posao | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Ista satnica kao za naše upravljanje nekretninom, a trošak dolaska ne naplaćuje se kada se posao obavlja tijekom smjene koju bismo ionako odradili. Njegov račun je njegov, a naš je samo za vrijeme koje netko mora provesti na licu mjesta. |
| Nije naše. To radi netko drugi, a mi surađujemo s njim | ||
| Turistička dozvola i registracija | Vaš odvjetnik, jednokratno | Vaš odvjetnik podnosi prijavu, a priprema je zajedno s nama. To je trošak koji plaćate jednom, prije dolaska prvog gosta, i naveden je u cjeniku u nastavku. |
| Porez na prihod od najma | Vaš porezni savjetnik | Mi nismo porezni savjetnici i ova stranica time ne postaje prešutno porezni savjet. Vašem savjetniku dostavljamo iznose po mjesecima, u obliku koji zatraži. Što je odbitno i po kojoj stopi ovisi o Vašem poreznom prebivalištu. |
| Osiguranje | Preporučeno | Polica napisana za vlasnika koji sam živi u nekretnini nije polica za nekretninu u kojoj borave gosti koji plaćaju, a istinito informiranje osiguravatelja o namjeni nekretnine nije opcionalno. Time se bavi stručnjak. |
Tko razgovara s gostima i na kojem jeziku?Mi, na jeziku na kojem gost piše, što je obično engleski, španjolski ili njemački. Vi uopće niste uključeni u razgovor, osim ako je potrebna Vaša odluka, i nikada niste osoba kojoj gost piše u ponoć zato što je klimatizacijski uređaj prestao raditi.
Koristite li vanjsku tvrtku za čišćenje?Ne. Čistači su naši zaposlenici, na našem su platnom popisu, a čišćenje je posao kojim se bavimo, a ne usluga koju kupujemo. To je najveća praktična razlika među upraviteljima na ovoj obali, jer čišćenje koje nije obavljeno na vrijeme znači otkazanu rezervaciju i recenziju koju ne možete ukloniti.
Kako novac zapravo teče
To je dio o kojem vlasnici posljednjem pitaju, a najviše brinu, pa donosimo cijeli slijed. Ništa u njemu nije neobično, ali gotovo ga nitko ne objavljuje, a vlasnik koji ne zna redoslijed tih koraka ne može provjeriti je li obračun točan.
- Gost rezervira i plaćaGost plaća cijenu noćenja i naknadu za čišćenje, bilo platformi bilo izravno nama. Platforma u tom trenutku uzima vlastitu proviziju. Taj postotak određuju Airbnb ili Booking, a ne mi, i na Vašem se obračunu prikazuje kao zasebna stavka, a ne kao dio naših troškova.
- Boravak se odvija, a nekretnina se priprema za sljedeće gostePrijava gosta, sam boravak, odjava, zatim čišćenje i posteljina. Naknada za čišćenje koju je gost platio pokriva sve to i nikada ne ulazi u Vaš prihod. Pranje rublja iznosi približno 12 do 15 € po gostu i podmiruje se iz te naknade.
- Troškovi nekretnine se odbijajuPopravak, zamjena, potrošni materijal ili dolazak radi pristupa nekretnini koji je netko morao obaviti. Svaka je stavka pojedinačno navedena, uz pripadajući račun. Na cijenu izvođača ništa se ne dodaje i od njega se ništa ne uzima za posredovanje.
- Naših 20 % odbija se od ostatkaTo je udio u prihodu od najma, zbog čega nema plaćanja u mjesecu bez rezervacija. Provizija nakon troškova same nekretnine, a ne prije njih, model je koji naše poticaje usklađuje s Vašima.
- Ostatak ide na Vaš španjolski računMjesečno, na račun u Španjolskoj koji glasi na Vaše ime. Za to Vam je potreban španjolski račun, a ako ga još nemate, možemo Vas uputiti na stranicu o njegovu otvaranju.
- Uz to stiže i obračunJedan dokument: svaka rezervacija, svaki trošak, provizija i isplata. To je ujedno dokument koji treba Vašem poreznom savjetniku, što je još jedan razlog zbog kojeg su stavke navedene pojedinačno, a ne sažete.
Ono što namjerno ne radimo jest da Vam navedemo mjesečni iznos koji možete očekivati. Prihod nekretnine ovisi o tržištu, nekretnini, njezinim recenzijama i cijenama, a upravitelj koji obeća iznos prije prve sezone nije Vam rekao istinu o tome na što od toga može utjecati.
Koliko to košta
Jedna provizija, dogovorena prije početka, i ništa za plaćanje dok nekretnina ne počne ostvarivati prihod. Nema naknade za postavljanje, mjesečnog paušala, naknade za oglašavanje ni troška fotografiranja.
| Što | Koliko? | Što to znači |
|---|---|---|
| Naša provizija | 20 % + PDV od svake rezervacije | Fiksno. Uzimamo je iz prihoda od najma nakon troškova same nekretnine. Točan iznos za Vašu nekretninu potvrđujemo prije nego što išta odlučite, jer je nekretninu koja zahtijeva više rada skuplje voditi. |
| Prvi koraci | 0 € | Fiksno. Profesionalno fotografiranje, tekst oglasa, postavljanje cijena i objava nekretnine na kanalima uključeni su u proviziju. Od Vas se ne traži novac prije nego što nekretnina išta zaradi. |
| Mjesec bez rezervacija | 0 € | Fiksno. Provizija postoji samo kao udio u prihodu od najma, pa Vas prazan mjesec ne košta ništa. Također možete otići kad god želite, a potvrđene rezervacije bit će ispoštovane do kraja. |
| Upravljanje nekretninom uz iznajmljivanje | 0 € | Fiksno. Ako nekretnina ostvaruje prihod preko nas, skrb o njoj već je pokrivena provizijom za najam i nema zasebne naknade za upravljanje. |
| Čišćenje između boravaka | Gost plaća | Fiksno. Gostu se pri svakoj rezervaciji naplaćuje kao naknada za čišćenje, pa se ne odbija od Vašeg prihoda. Zadržavamo je, umanjenu za pranje rublja u iznosu od približno 12 do 15 € po gostu za ručnike i posteljinu. |
| Koordinacija majstora | 25 € / h, plus 25 € za dolazak | Fiksno, po istoj stopi kao i naše upravljanje nekretninom. Naknada se ne naplaćuje kada se posao obavi tijekom čišćenja nakon odlaska gosta koje je ionako bilo planirano. |
| Turistička dozvola i registracija | 150 do 400 €, jednokratno | Okvirni iznos. Podnosi ga Vaš odvjetnik, priprema se s nama i plaća jednom prije dolaska prvog gosta. To je odvjetnička, a ne naša naknada i ovisi o nekretnini. |
| Provizija platforme | Određuje platforma | Airbnb i Booking uzimaju vlastiti postotak prije nego što novac stigne do nas. Mi ga ne određujemo i ne uzimamo nikakav njegov dio. Na Vašem se izvodu prikazuje kao zasebna stavka, a izravni ga gost uopće ne plaća. |
Koji su uvjeti i što se događa s mojim rezervacijama ako odustanem?Postoji pisani ugovor, jednostavan je i možete ga raskinuti kad god želite. Već potvrđene rezervacije ispoštovat će se do kraja, jer gost koji je rezervirao u dobroj vjeri ne bi trebao izgubiti odmor zbog promjene upravitelja. Ni za što drugo nije predviđen otkazni rok, a kalendar, oglas i fotografije Vaši su.
Četiri pitanja koja svaki vlasnik postavlja prije nego što kaže da
Ta se pitanja svaki put pojavljuju istim redoslijedom i nijedno od njih nije nerazumno. To je Vaš dom, a prijedlog je da u njemu spavaju nepoznati ljudi dok ste Vi udaljeni dvije tisuće kilometara.
- Nepoznati ljudi u mom domuSvaki se gost identificira i prijavljuje policiji prije ulaska u nekretninu, što je zakonska obveza, a ne usluga koju smo mi izmislili. Rezervacije se provjeravaju, a zahtjev koji više nalikuje zabavi nego odmoru odbija se. Radije ćemo izgubiti jedan vikend nego dobar odnos sa susjedima.
- Što ako nešto ošteteOvo pokrivaju tri različita instrumenta, a koji se primjenjuje ovisi o tome odakle je rezervacija stigla, pa je korisno poznavati sva tri. Rezervaciju preko platforme pokriva vlastito jamstvo za domaćine ili osiguranje od štete te platforme, a zahtjev se podnosi njoj. Izravna rezervacija kod nas uključuje kaparu koja se uzima prije dolaska i vraća nakon pregleda nekretnine. Iza oba slučaja stoji Vaša vlastita polica, koja mora biti ugovorena za nekretninu s gostima koji plaćaju, a ne za nekretninu u kojoj živi vlasnik, jer polica koja opisuje pogrešnu namjenu neće prihvatiti zahtjev. Ono što omogućuje djelovanje bilo kojeg od ta tri instrumenta jesu dokazi: nekretnina se fotografira nakon svake smjene gostiju, pa je evidentirano u kakvom je stanju gost zatekao nekretninu i u kakvom ju je ostavio, s naznačenim datumom. Sitnice se stalno lome. Popravljaju se iz prihoda i prikazuju na izvodu, a nitko ne podnosi zahtjev za čašu za vino.
- Hoće li ovo postati posaoTo jest posao. To je naš posao. Vi ne sudjelujete u komunikaciji s gostima, ne određujete cijene u kalendaru, ne tražite čistača i ne prijavljujete nikoga nikome. Od nas dobivate mjesečni obračun i povremenu odluku koja iziskuje novac.
- Gubim li korištenje vlastitog domaNe. Prije sezone blokirate datume koje želite i sami koristite nekretninu. Uobičajeni obrazac suprotan je onome što ljudi očekuju: vlasnici dolaze tijekom prijelaznih mjeseci i za Božić, kada je na obali ionako ugodnije boraviti, a nekretninu iznajmljuju tijekom ljetnih tjedana koje vjerojatno ne bi koristili.
Mogu li svoje stvari držati u nekretnini?Zaključani ormarić za vlasnika uobičajen je i većina naših vlasnika ima jedan. Sve ostalo mora biti zamjenjivo jer će se u nekom trenutku nešto oštetiti ili nestati. Praktično pravilo glasi: ništa što bi Vam bilo teško izgubiti ne bi trebalo biti u nekretnini koju koriste gosti.
Kad je nekretnina Vaša
Najprije određujete vlastite datume i kalendar se organizira oko njih. U praksi to znači da nam prije sezone kažete koje tjedne želite, a sve ostalo možete naknadno blokirati ako ti datumi već nisu prodani. Potvrđena rezervacija ne može se otkazati da bi se napravilo mjesto za Vas, što je jedino stvarno ograničenje i isto je ono koje vrijedi za svaki hotel.Vrijedi iskreno sagledati kompromis jer on čini srž odluke. Tjedni tijekom kojih nekretnina najviše zarađuje upravo su oni u kojima biste najradije bili ovdje. Vlasnik koji želi kolovoz svake godine, a istodobno želi da nekretnina pokriva svoje troškove, traži dvije različite stvari. Bolje je to znati unaprijed nego otkriti u lipnju. Vlasnici koji dolaze nekoliko puta godišnje i koriste prijelazne mjesece obično su vrlo zadovoljni ovim aranžmanom. Vlasnici čiji je jedini dolazak prva dva tjedna kolovoza obično su zadovoljniji nekretninom koju jednostavno posjeduju.A dolazite u nekretninu koja je doista spremna, što je često podcijenjen dio. Očišćena je prema standardu koji dobiva gost koji plaća, posteljina je svježa, a sve što je prestalo raditi u ožujku popravljeno je u ožujku, umjesto da to otkrijete Vi u jedanaest sati navečer s kovčegom u hodniku.
Ako kratkoročni najam nije moguć
Ponekad je odgovor na prvi odjeljak niječan. Zajednica je glasala protiv toga, grad je zatvorio nove registracije ili zgrada jednostavno nikada nije bila za to uređena. To nije kraj nekretnine niti kraj razgovora, već samo znači da je potreban drugačiji plan.
- Dugoročni najamAko zgrada ne dopušta kratkoročni najam, nekretninu obično ipak možete iznajmljivati dugoročno, samo ne putem Airbnbja ili Bookinga. Prihod je mjesečno niži, ali mnogo stabilniji, a imate jednog najmoprimca umjesto četrdeset gostiju. Kompromis je ono što je važno: nekretnina je zauzeta pa je ne možete sami koristiti.
- Srednjoročni najam, nekoliko mjeseciMjesečni zimski najmovi stvarno su tržište na ovoj obali jer sjeverni Europljani dolaze ovamo tijekom zime, a ljetni su posjetitelji otišli. To je nešto između: prihod je bolji nego kod dugoročnog najma, a nekretnina je slobodna u mjesecima kada je doista želite koristiti.
- Možemo preuzeti bilo koji od njih, ako zatražiteOba su modela dostupna na zahtjev, a ne kao standardna usluga, stoga nam se obratite i reći ćemo Vam odgovara li nekretnina takvom najmu. Kada preuzmemo nekretninu, oglašavamo je na Idealisti, gdje najmoprimci na ovoj obali doista traže smještaj, a fotografiranje plaćamo sami. Nema naknade za početak suradnje ni ikakvog troška uvrštavanja oglasa. Razlog tome nije velikodušnost. Nekretnina koja zjapi prazna zato što najam nije realiziran ne vrijedi ništa ni jednima ni drugima.
- Budite vlasnik, a mi brinemo o njojAko nekretnina neće ostvarivati prihod, pitanje postaje tko će nadzirati prazan dom. To je zasebna i mnogo jeftinija usluga te druga stranica.
- Pričekajte pa provjerite opetZajednica može ponovno glasati, a grad može promijeniti pravila u bilo kojem smjeru. Ako je današnji odgovor niječan, vrijedi znati što bi se moralo promijeniti da postane potvrdan. To Vam možemo reći umjesto da nagađamo.
Već sam iznajmljivao nekretninu. Što će biti s mojim oglasom i recenzijama?Preuzimamo kalendar umjesto da sve započinjemo ispočetka. Potvrđene rezervacije poštujemo pod Vašim postojećim uvjetima, a kada je moguće, zadržavamo postojeći oglas kako se povijest recenzija ne bi izgubila jer oglas s dvije godine recenzija ostvaruje veći prihod od novog oglasa bez ijedne recenzije. Ono što se obično prvo mijenja jesu cijene i fotografije. Obratite nam se prije nego što išta potpišete jer primopredaja usred sezone zahtijeva planiranje u skladu s već postojećim rezervacijama.
Što provjeravamo prije trošenja novca
To se provodi prije fotografiranja, prije podnošenja zahtjeva za dozvolu i prije bilo kakvog prijenosa novca. Traje nekoliko dana, a ne tjedana, i većinom se obavlja za radnim stolom. Rezultat je jednostavan odgovor: da, i evo što je potrebno, ili ne, i evo zašto. Ako je odgovor niječan, oboje smo uštedjeli mnogo vremena, a Vi niste ništa platili.| Što provjeravamo | Zašto je to presudno | Što dobivate |
|---|---|---|
| Sama nekretnina | ||
| Dokumentacija o uporabljivosti i useljivosti | Nekretnina se ne može registrirati za turističku namjenu bez dokumenata koji potvrđuju da je zakonito useljiva. Kod novogradnje ti dokumenti stižu s primopredajom, dok kod starije nekretnine iz sekundarne prodaje povremeno potpuno nedostaju, što je problem koji je postojao prije Vas. | Potvrđeno na temelju dokumenata, uz jasno navedene nedostatke. Sve što nedostaje prosljeđuje se Vašem odvjetniku, a ne nama. |
| Može li registracija postojati na toj adresi | Zahtjev za licencu za nekretninu koja je ne može dobiti znači izgubljene tjedne i odvjetnički honorar, a sve završava ondje gdje je počelo. | Provjereno u registru prije podnošenja bilo kakvog zahtjeva. |
| Raspored, broj ležajeva i ono što propisi zahtijevaju | Turistički smještaj mora ispunjavati minimalne uvjete, a broj gostiju koje smijete legalno primiti više određuje zaradu nekretnine nego cijena noćenja. | Pisano utvrđen kapacitet i ono što bi se moralo promijeniti da bi se povećao. |
| Grad i registar | ||
| Vlastita ograničenja općine | Nekoliko je gradova pooštrilo pravila za nove turističke najmove, a odluka se donosi za svaki grad zasebno, ponekad i za svaku četvrt. Andaluzijski registar neće prihvatiti registraciju ako ju je grad ograničio. | Trenutačno stanje za Vašu točnu adresu, s datumom provjere, kako biste znali kada je provjera obavljena. |
| Preispituju li se pravila | Pravilo koje će se uskoro promijeniti važno je jednako kao i ono koje se već promijenilo, a ta razlika odlučuje hoćete li sada potrošiti novac na pripremu ili pričekati tri mjeseca. | Što je poznato, a što nije, izrečeno jasno umjesto predstavljeno kao sigurnost. |
| Zajednica vlasnika | ||
| Statut zajednice | Zabrana može biti unesena u statut, a da je nitko tko prodaje nekretninu jednostavno ne spomene. To je isti dokument koji Vaš odvjetnik čita prije kupnje. | Pročitano, uz navođenje relevantnih odredbi za Vas. |
| Zapisnici sa sastanaka | Glasanje većinom od tri petine, koje može biti presudno, možda je već održano ili je na dnevnom redu sastanka o kojem Vas nitko nije obavijestio. Glasanje zakazano za sljedeći mjesec može odlučiti o cijeloj svrsi Vaše kupnje. | Pročitano unatrag sve do najstarijih dostupnih zapisnika, uz označavanje svega relevantnog. |
| Stvarno stajalište zajednice | Zgrada u kojoj je iznajmljivanje legalno, ali su susjedi neprijateljski nastrojeni, zgrada je u kojoj svaki gost znači novu pritužbu. Riječ je o procjeni, a ne o dokumentu, no vrijedno ju je imati. | Iskrena procjena, uključujući i slučajeve kada je to razlog zbog kojeg bismo rekli ne. |
| Hoće li to doista funkcionirati | ||
| Registracija gostiju i operativne obveze | Svaki gost mora biti registriran za svaki boravak, a obveza je na domaćinu. To je ono za što vlasnici koji privatno iznajmljuju najčešće ne znaju. | Uspostavljeno prije prve rezervacije i provedeno digitalno pri svakoj prijavi gosta. |
| Pristup, ključevi i ulazak gosta | Stambeno naselje s kontroliranim ulazom i kodom koji zajednica ne želi dati ili zgrada u kojoj vratar odbija turističke goste pretvara dobru nekretninu u onu kojom je operativno nemoguće upravljati. | Praktično provjereno, bez pretpostavki. |
| Možemo li to obaviti na vrijeme | Odjava gosta u deset i prijava u tri ostavljaju četiri sata za potpuno čišćenje i promjenu posteljine. Ako naš tim ne može pouzdano biti ondje, nekretnina je izvan onoga što prihvaćamo i radije ćemo to reći nego je prihvatiti. | Jasan odgovor da ili ne, na temelju stvarne lokacije nekretnine. |
| Što je nekretnini potrebno prije prvog gosta | Ležajevi, posteljina, kuhinja prilagođena za šest osoba umjesto za dvije, zamračivanje u spavaćim sobama i servisirana klimatizacija. Nekretnina namještena za vlasnika rijetko je namještena i za goste. | Popis s jasno odvojenim osnovnim stavkama od onih koje vrijedi obaviti kasnije. |
Kako počinje
Kupnja ima petnaest koraka i završava ključevima. Ovo je ono što slijedi nakon toga. Ako ste kupili preko nas, provjera mogućnosti iznajmljivanja u koraku 01 već je obavljena prije Vaše rezervacije, pa ovo počinje korakom 02. Ako niste, počinje adresom i telefonskim pozivom.Korak 15 od 15 i dalje
- Provjera prikladnostiBesplatno, približno danaDajete nam adresu i navodite što želite raditi s nekretninom. Provjeravamo tri razine i dajemo Vam pisani odgovor s obrazloženjem. To je besplatno, neovisno o tome hoćete li nastaviti, i to je korak koji odlučuje o svemu što slijedi.New buildUnaprijed pitamo investitora dopušta li kućni red kratkoročni najam, jer kod novogradnje možda još nema zapisnika za čitanje, a statut je nacrt investitora. Dobiti odgovor prije zaključenja kupoprodaje mnogo je lakše nego nakon njega.ResaleČitamo statut i zapisnike sa sastanaka, a Vaš ih odvjetnik provjerava. Kod nekretnine koja je već bila iznajmljivana također provjeravamo prenosi li se postojeća registracija ili se mora podnijeti nova prijava, jer prodavatelji redovito pretpostavljaju prvo, a to nije uvijek točno.
- Mi smo u nekretniniPrije oglašavanjaNe preuzimamo nekretninu koju nismo vidjeli. Pravi se odgovor dobiva tijekom obilaska: kako će nekretnina izgledati na fotografijama, koliko ljudi u njoj može udobno spavati, a ne samo tehnički, što nedostaje, je li terasa razlog zbog kojeg će je netko rezervirati i koliko brzo naš tim može ući i izaći tijekom smjene gostiju.
- Dozvola, s Vašim odvjetnikomTjedniRegistraciju podnosi Vaš odvjetnik, a priprema se zajedno s nama. Istodobno Vas obavještavamo što je nekretnini potrebno prije dolaska prvog gosta, razdvojeno na ono što je nužno i ono što može pričekati do završetka prve sezone.
- Fotografiranje, oglas i određivanje cijenaPribližno danaProfesionalne fotografije, oglas napisan za svaki kanal, kalendar cijena izrađen za sezonu u kojoj se nekretnina počinje iznajmljivati te nekretnina aktivna na platformama putem jednog kalendara. Sve je to uključeno u proviziju i za ništa od toga nećete dobiti račun.
- Prvi gost i prvi obračunOd tog trenutka nadaljeRezervacije pristižu, nekretnina se između njih priprema za sljedeće goste, a mjesec dana poslije dobivate prvi obračun i prvu isplatu. Nakon toga javljamo Vam se kada je potrebno donijeti odluku, a inače jednom mjesečno.
Samostalno ili ne
Ista nekretnina, ista sezona, dva načina. Lijevi stupac prikazuje što iznajmljivanje iz Češke zapravo podrazumijeva, a ne njegovu karikiranu verziju.| Samostalno ili putem druge agencije | S Arevontom | |
|---|---|---|
| Tko je odobrio da ga iznajmite | Obično nitko. Agent je rekao da može ili je u oglasu pisalo da je dozvola dostupna, a ni jedno ni drugo nije dokument. | Mi provjeravamo sve tri razine prije bilo kakvog troška. Odgovor agenta ne smatramo potvrdom. |
| Tko odgovara gostu u jedanaest navečer | Vi, na engleskom, u drugoj vremenskoj zoni, o bojleru koji nikada niste vidjeli. | Mi, na jeziku gosta, a Vi za to saznajete iz obračuna. |
| Tko čisti između boravaka | Agencija za čišćenje koju nikada niste upoznali, angažirana porukom, čiji izostanak saznajete od sljedećeg gosta. | Naše vlastite čistačice, zaposlene kod nas, prema rasporedu koji mi kontroliramo. |
| Tko prijavljuje goste policiji | Vi, za svaki boravak, a većina privatnih iznajmljivača ni ne zna da ta obveza postoji. | Obavlja se digitalno pri svakoj prijavi gosta, u sklopu usluge. |
| Tko plaća pokvareni bojler u kolovozu | Vi, uplatom iz Češke, nakon što pronađete vodoinstalatera koji odgovara na jeziku kojim ne govorite. | Plaća se iz prihoda po stvarnom trošku, stavka je navedena u obračunu, a netko je prisutan dok se radovi izvode. |
| Što se događa u mjesecu bez rezervacija | 0 €, a oglas i dalje stoji. | 0 €. Provizija je udio u prihodu, pa bez prihoda nema ni provizije. |
| Koliko košta kada se iznajmljuje | Provizija platforme, plus Vaše vlastito vrijeme, trošak koji nitko ne uračunava. | 20 % + PDV od rezervacije, plus vlastita provizija platforme, a za naše izravne goste nema nikakve provizije platforme. |
| Jezik na kojem se sve odvija | Na španjolskom s gradskom upravom, zajednicom suvlasnika i obrtnikom. Na engleskom s gostima. | Provjerite s nama, sve ostalo prepustite nama. |
Stan je imao smisla. Ishod je odlučio sastanak koji nitko nije spomenuo.
Ovo je jedan od slučajeva koji su već na našoj početnoj stranici i više pripada ovoj stranici nego bilo kojoj drugoj jer je kratkoročni najam bio cijeli razlog zbog kojeg je klijent kupovao. Stan u Mijasu vrijedan 495.000 €, u skladu s proračunom i načinom na koji ga je klijent želio koristiti. Već je bio rezerviran i kapara je bila plaćena.- Što je klijent kupovaoStan koji je odgovarao proračunu i planu. Kratkoročni najam bio je dio tog plana. Nekretnina je bila rezervirana, a rezervacijska kapara plaćena.
- Što smo pronašliU suradnji s odvjetnikom utvrdili smo da je ubrzo nakon rezervacije bio zakazan sastanak zajednice te da je dnevni red uključivao glasovanje o kratkoročnom najmu. Informacija koja bi odlučila ima li kupnja smisla nije se nalazila u oglasu.
- Što smo učiniliPreporučili smo da ne nastavljate automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervirana. Pričekali smo rezultat glasovanja.
- Kako je završiloGlasovanje nije dopustilo ono na što je klijent računao. Preporučili smo da ne nastavi s kupnjom. Rezervacijska kapara vraćena je, a klijent je odustao od transakcije.
Klijent je izbjegao ne samo lošu kupnju. Nije izgubio ni rezervacijsku kaparu.
Kako se plaća
- DomaćinGost plaća cijenu noćenja i naknadu za čišćenje. Platforma od toga prije isplate nama uzima vlastitu proviziju, dok gost koji rezervira izravno kod nas ne snosi nijedan od tih troškova.
- ViNe plaćate ništa unaprijed ni mjesečno. Naših 20 % i vlastiti troškovi nekretnine podmiruju se iz prihoda koji nekretnina ostvari, a oboje je pojedinačno navedeno na istom obračunu.
- Arevont20 % svake rezervacije, naknada za čišćenje umanjena za pranje rublja te 25 € po satu kada netko mora biti u nekretnini zbog majstora. To je sve. Ništa drugo ne primamo ni iz jednog izvora i majstoru se ništa ne naplaćuje za preporuku.
Nema početne naknade niti plaćanja u mjesecu bez rezervacija. Ugovor se nastavlja, a možete ga raskinuti kad god želite, uz poštovanje potvrđenih rezervacija pri izlasku iz ugovora.Ako također vodimo kratkoročni najam nekretnine, ne postoji nikakva zasebna naknada za upravljanje: skrb o nekretnini već je pokrivena provizijom od najma. To nije popust koji smo izmislili za ovu stranicu, nego način na koji su se te dvije usluge oduvijek nadopunjavale.Sve što već imate od nas ostaje kako jest. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon preuzimanja ključeva nemaju cijenu i nikada je neće imati, bez obzira na to ostvari li nekretnina prihod ili ne.
Sami se bavimo upravljanjem nekretninama, čišćenjem i cjelovitim kratkoročnim najmom.
Što Vam nećemo reći i kada to ne biste trebali učiniti
Ne jamčimo popunjenost ni prihod, a to ne bi trebao činiti nijedan pošten upravitelj. Prihod nekretnine ovisi o tržištu, samoj nekretnini, njezinim recenzijama i cijenama, a mi kontroliramo posljednja dva od ta četiri čimbenika. Svatko tko Vam navede iznos prije nego što je vidio Vašu nekretninu i prije prve sezone govori Vam nešto što ne može znati.Zato na ovoj stranici nema nijednog podatka o prihodu. Nema stope popunjenosti, prosječne cijene noćenja ni prinosa. U staroj verziji ove stranice imali smo takve brojke, ali bile su neprovjerene privremene vrijednosti, što je gore nego nemati nikakve. Kada ovdje objavimo brojke, one će biti stvarne i odnosit će se na nekretnine kojima doista upravljamo. Do tada je njihov izostanak pošten odgovor.Najam je jedini stvarni rizik cijele kupnje i vrijedi ga ponoviti na kraju, kao i na početku. Gledali smo kako kupci grade cijeli proračun na prihodima od najma, a zatim otkriju da je njihova zajednica glasovala protiv kratkoročnog najma. Ako je najam razlog zbog kojeg kupujete, provjerite to prije rezervacijske kapare, bilo s nama ili s nekim drugim.Ovim se bavimo samo od Manilve do Marbelle: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Izvan tih pet mjesta kažemo ne. Upravitelj koji ne može imati čistača na vratima na dan smjene gostiju samo je telefonski broj, a ne poslovanje, i bilo bi gore uzeti Vaš novac za takvu uslugu nego uopće nemati ovu stranicu. Iz istog razloga prihvaćamo i ograničen broj nekretnina.A postoji i situacija u kojoj to ne biste trebali učiniti. Ako je Vaše jedino putovanje godišnje prva polovica kolovoza, najam će zauzeti tjedne koje zapravo želite koristiti. Ako se nekretnina nalazi na mjestu s malo života izvan sezone, možda će biti iznajmljena deset tjedana, a četrdeset i dva će stajati prazna, što je mnogo izmjena za vrlo malo koristi. Ako jednostavno ne želite da itko drugi spava u Vašem krevetu, to je potpuno opravdan odgovor i za Vas postoji jeftinija usluga: netko brine o nekretnini, a nitko u njoj ne boravi.
Najčešća pitanja o kratkoročnom najmu
- Kolika je Vaša provizija i postoji li još nešto?
- 20 % svake rezervacije, uzima se iz prihoda od najma nakon vlastitih troškova nekretnine. Nema početne naknade, mjesečne naknade, naknade za oglašavanje ni naplate fotografiranja. Točan postotak potvrđuje se za Vašu nekretninu prije nego što išta odlučite jer je nekretninu koja zahtijeva više posla za iznajmljivanje skuplje voditi. Jedine druge stavke koje se ikada pojave na obračunu jesu vlastita provizija platforme, troškovi koje je imala sama nekretnina i 25 € po satu ako je netko morao biti ondje zbog majstora.
- Kada i kako primam uplatu?
- Mjesečno, na račun u Španjolskoj koji glasi na Vaše ime, uz obračun koji prikazuje svaku rezervaciju, svaki trošak i proviziju. Za to Vam je potreban španjolski bankovni račun. Ako ga još nemate, to je zaseban i jednostavan zadatak, a o njemu postoji posebna stranica.
- Tko prijavljuje goste policiji?
- Mi, digitalnim putem, pri svakoj prijavi gosta. Španjolska to zahtijeva za svakog gosta pri svakom boravku, a obveza je na domaćinu, a ne na Airbnbu ili Bookingu. To je jedna od dvije stvari koje vlasnici koji privatno iznajmljuju najčešće ne znaju. Druga je da nekretnina mora biti registrirana prije nego što se uopće smije oglašavati.
- Mogu li sam koristiti nekretninu?
- Da. Termine koje želite blokirate prije sezone i koristite nekretninu. Jedino je ograničenje to što se potvrđena rezervacija ne može otkazati kako bi se napravilo mjesta, što je isto pravilo koje vrijedi u svakom hotelu. Većina vlasnika kojima ovaj aranžman odgovara dolazi u predsezoni i posezoni te za Božić, a nekretninu iznajmljuje tijekom ljeta.
- Što se događa ako se nešto pokvari dok je gost u nekretnini?
- Mi to rješavamo. Sitni se kvarovi popravljaju istog dana iz prihoda i pojavljuju se na Vašem obračunu uz priloženi račun. Za sve što je skupo najprije ćemo Vam poslati cijenu i poruku, osim ako kvar trenutno uzrokuje štetu. U tom slučaju najprije zaustavljamo štetu, a zatim Vas zovemo. Vi niste osoba kojoj gost šalje poruku zbog bojlera.
- Jamčite li minimalni prihod ili minimalan broj noćenja?
- Ne, a to ne bi trebao činiti nijedan pošten upravitelj. Rezultati ovise o tržištu, nekretnini, njezinim recenzijama i cijenama. Ono što ćemo učiniti jest prije početka reći Vam mislimo li da će se nekretnina dobro iznajmljivati, uključujući i slučaj kada je odgovor negativan. Radije ćemo izgubiti nekretninu iz portfelja nego preuzeti onu zbog koje će vlasnik biti razočaran.
- Koliko vremena prođe od prvog poziva do prvog gosta?
- Provjera prikladnosti traje nekoliko dana. Dozvola i registracija preko Vašeg odvjetnika traju najdulje, odnosno nekoliko tjedana, a ne dana. Fotografiranje, oglasi i određivanje cijena traju nekoliko dana kada je nekretnina spremna. O roku obično ne odlučuje papirologija, nego je li nekretnina namještena i opremljena za goste. Ako je kupljena prazna, to je zaseban zadatak s vlastitim rokom.
- Plaćam li porez u Španjolskoj na prihod od najma?
- Da, a procjenjuje se različito za razdoblja u kojima se nekretnina iznajmljuje i za razdoblja u kojima je koristite ili stoji prazna. Dopušteni se troškovi mogu odbiti od prihoda od najma kada su ispunjeni zakonski uvjeti, a izračun ovisi o Vašem poreznom rezidentstvu i načinu korištenja nekretnine. Nismo porezni savjetnici i ne pretvaramo se da jesmo: ono što pružamo jesu mjesečni iznosi koji su potrebni Vašem savjetniku, u obliku koji on zatraži.
