Najčešće pogreške pri kupnji nekretnine u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Pogreške koje strane kupce u Španjolskoj najviše koštaju uobičajene su. U proračun uključe traženu cijenu i ništa drugo, iako je stvarni trošak veći za 8 do 13 %. Očekuju da će javni bilježnik provjeriti nekretninu, ali on to ne čini. I odluče posljednjeg dana putovanja radi razgledavanja nekretnina jer je povratni let u nedjelju.
- PostupakPostupakPotpisivanje rezervacije prije čitanja uvjeta povrata novca.What to do insteadNeka je odvjetnik pročita prije nego što novac bude uplaćen.
- NovacNovacPlaniranje samo oglašene cijene i zanemarivanje dodatnih 8 do 13 %.What to do insteadIzračunajte sve troškove kupnje prije kupovine.
- NekretninaNekretninaPreskakanje tehničkog pregleda jer ga nitko ne traži.What to do insteadProvjerite parcelu i zgradu, a ne samo cijenu.
- OdlukaOdlukaRezerviranje posljednjeg dana putovanja jer je povratni let u nedjelju.What to do insteadOdredite kriterije prije leta, a ne tijekom putovanja.
O čemu kupci brinu i što zaista košta?
Gotovo svaki strani kupac dolazi s istim kratkim popisom strahova, a gotovo nijedan od njih nije ono što na kraju stvara trošak. Korisno je prvo raščistiti taj popis jer su strahovi glasni, a stvarne pogreške tihe.
Zbog čega kupci brinuŠto zaista košta
- Bespravni useljenici zauzmu stan dok sam u Češkoj
- To se događa, ali ovdje rjeđe nego što sugeriraju izvještaji čeških medija. Stvarni je rizik na ovom području manje dramatičan: pravilo koje niste pročitali. Zajednica može ograničiti ono što smijete raditi s nekretninom, a ta se odluka donosi na sastanku kojem niste prisustvovali.
- Investitor uzme moj novac i nikad ne dovrši gradnju
- Svaka uplata koju izvršite prije dovršetka novogradnje mora biti pokrivena bankarskim jamstvom na Vaše ime, a Vaš odvjetnik provjerava tekst ugovora za Vaš stan prije nego što novac promijeni vlasnika. Pogreška s novcem koja se doista događa manja je i mnogo češća: planiranje samo tražene cijene, bez ičega drugog.
- Postoji skriveni pravni nedostatak koji nitko ne može pronaći
- Dobar neovisan odvjetnik to će pronaći, a upravo je pronalaženje takvih nedostataka posao koji plaćate. Ono što nijedna standardna provjera ne obuhvaća, osim ako to netko izričito ne zatraži, jest što se prema zakonu smije izgraditi na parceli ispred Vas. To nije nedostatak nekretnine. To je činjenica o susjedstvu.
- Platiti previše za nekretninu
- Moguće je, a ako nekretninu zadržite dovoljno dugo, možete se od toga oporaviti. Skuplja je varijanta platiti poštenu cijenu za pogrešnu nekretninu: pogrešnu mikrolokaciju, pogrešnu orijentaciju ili stan čiji ga tekući troškovi čine skupljim od sličnog doma.
Koju od ovih dvanaest pogrešaka najčešće primjećujete?Nećemo Vam dati rang-listu jer nismo provodili prebrojavanje, a izmišljena rang-lista upravo je ono što treba izbjegavati. Možemo reći gdje se pogreške najčešće grupiraju. Gotovo sve skupe pogreške događaju se na dva mjesta: u tjednu kada se utvrđuje proračun i u posljednja dva dana putovanja radi razgledavanja nekretnina. Odvjetnik koji radi u Vašem interesu otklanja većinu pogrešaka u dokumentaciji.
Koje pogreške u postupku najčešće uhvate kupce?
Španjolski javni bilježnik prisustvuje potpisivanju i pretvara prodaju u javnobilježnički akt, ali ne provjerava je li nekretnina dobra odluka. Ne provjerava je li prodavatelj platio zajedničku pričuvu, odgovara li zgrada svojim dokumentima ni je li cijena poštena. Pretpostaviti suprotno prva je od četiri pogreške. Sve četiri proizlaze iz istog temelja: postupak izgleda poznato, ali nije.
- UobičajenoOčekivati od javnog bilježnika da provjeri nekretninuTa riječ postoji u Vašem jeziku, ali ondje opisuje drugačiji posao. Španjolski javni bilježnik potvrđuje identitete, čita vam ispravu naglas i evidentira da ste potpisali. Ne provjerava je li prodavatelj platio zajedničku pričuvu, odgovara li zgrada svojim dokumentima ni je li cijena poštena.What to do insteadNa sastanak kod javnog bilježnika gledajte kao na dan kada prodaja postaje konačna, a ne kao na dan kada se ona provjerava. Provjera se obavlja nekoliko tjedana ranije i nekome je potrebno platiti da je obavi.
- OzbiljnoKoristiti odvjetnika prodavatelja ili investitoraNudi se i praktično je. U mnogim zemljama granica između dviju strana često nije jasna. Ovdje odvjetnik investitora svoj posao obavlja stručno, ali samo za investitora.What to do insteadAngažirajte vlastitog neovisnog odvjetnika i Vi ga platite. U pravilu preporučujemo Malaga Solicitors, ali slobodni ste angažirati vlastitog odvjetnika. Ni u jednom slučaju ne primamo naknadu za preporuku.
- OzbiljnoPotpisati ugovor o rezervaciji bez čitanja uvjeta povrata novcaRezervacijska uplata mala je u usporedbi s cjelokupnom kupoprodajom. Djeluje kao formalnost i kupci je obično potpisuju pod vremenskim pritiskom. No to je jedina uplata u cijeloj kupnji iza koje ne stoji nikakvo jamstvo.What to do insteadNeka odvjetnik pročita ugovor o rezervaciji prije nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga. Jedno je važno: točno koji nalazi omogućuju povrat novca i pobrinite se da to bude navedeno u pisanom obliku.
- UobičajenoPotpisivati španjolske dokumente koje ne možete pročitatiSvi u prostoriji ljubazni su i žure, a tražiti prijevod djeluje kao nepotrebno usporavanje postupka.What to do insteadZatražite dokument unaprijed, na jeziku koji čitate, a kod javnog bilježnika zatražite i ovlaštenog tumača ako ga želite. Usporiti potpisivanje ne košta ništa. Poništiti ga ipak košta.
Koliko toga mogu izbjeći, a da nikome ništa ne platim?Više nego što većina ljudi očekuje. Pravilno čitanje ugovora o rezervaciji, pitanje za koga radi odvjetnik s druge strane stola i traženje dokumenta na jeziku koji čitate ne koštaju ništa. Ono što nije besplatno jest neovisna pravna provjera, a upravo je to jedino mjesto na kojem nikada ne bismo predložili štednju.
Koje novčane pogreške kupce najviše koštaju?
Na cijenu novogradnje dodajte približno 13 %, a na cijenu nekretnine iz sekundarne prodaje približno 9 %. Zatim dodajte godišnje troškove vlasništva nad nekretninom. Nakon toga provjerite koliko će Vam banka stvarno posuditi na temelju vlastite procjene. Tri od četiri pogreške u nastavku jednostavni su računski problemi, a četvrta se odnosi na banku. Na sve četiri možete odgovoriti prije nego što pogledate ijednu nekretninu.
- Planirati samo traženu cijenuKod novogradnje očekujte troškove od približno 13 % povrh cijene. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje približno 9 %. Razlika se uglavnom odnosi na porez. Novogradnja podliježe PDV-u od 10 % i porezu AJD u Andaluziji. Nekretnina iz sekundarne prodaje podliježe porezu na prijenos od 7 %. Zatim dodajte odvjetnika, javnog bilježnika, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki. Kod stana od 500.000 € to nije mala pogreška zaokruživanja. To je razlika između kupnje koja je izvediva i one o kojoj morate ponovno pregovarati.
- Planirati kupnju i zaboraviti na vlasništvoVlasništvo nad nekretninom donosi niz plaćanja koja nikada ne prestaju: lokalni porez na nekretnine, odvoz otpada, osiguranje, električnu energiju i vodu, prijavu poreza za nerezidente te zajedničku pričuvu. Zajednička pričuva najviše varira, od približno 900 € do približno 6.000 € godišnje. Zato se dva stana iste cijene mogu razlikovati za tisuće eura godišnje. Usporedite ukupni trošak, a ne samo cijenu.
- Ostaviti prijenos valute za posljednji tjedanZa stranog kupca najveći pojedinačni trošak često uopće nije naknada. To je tečaj kod velikog prijenosa novca. Drugi najveći rizik je vrijeme. Banka može zatražiti dokaz o podrijetlu novca ili zadržati prijenos radi interne provjere. Oboje je uobičajeno, a za oboje su potrebni dani. Najgori trenutak za to saznati jest na terminu kod javnog bilježnika.
- Pretpostaviti da se španjolska hipoteka ponaša kao češkaAko prihod primate u valuti koja nije euro, realno planirajte financiranje u iznosu od približno polovice vrijednosti koju sama banka procijeni za nekretninu, a ne 70 ili 80 % iznosa koji ste dogovorili za plaćanje. Banka kreditira na temelju vlastite procjene. Ako kupite za 500.000 €, a banka procijeni vrijednost na 470.000 €, kredit se računa na temelju 470.000 €. Uredite financiranje prije rezervacije, a ne nakon što odaberete nekretninu.
Na sve četiri pogreške možete odgovoriti prije nego što pogledate ijednu nekretninu. Zato su navedene tako rano. Proračun koji već uključuje porez, godišnje troškove i stvarni omjer kredita i vrijednosti nekretnine proračun je s kojim doista možete tražiti nekretninu.
Izvori
Mijenjaju li se ti postoci ako kupujem preko društva?Mogu. To je pitanje za španjolskog poreznog savjetnika prije nego što išta potpišete, a ne za nas ni za web-stranicu. Ono što možemo reći jest sljedeće: kupnja preko društvene strukture radi uštede na porezu jedno je od područja u kojima češka pretpostavka ovdje loše funkcionira, a trošak pogreške često se pokaže tek godinama poslije.
Koje pogreške kupci čine u vezi sa samom nekretninom?
Španjolska ne zahtijeva tehnički pregled. Ne sprječava Vas da kupite nekretninu pokraj prazne parcele. I ne govori Vam smijete li iznajmljivati stan. O sva tri pitanja morate se sami raspitati.
- OzbiljnoPreskakanje tehničkog pregleda jer ga nitko ne tražiNe postoji zakonska obveza ni uobičajeno očekivanje, pa ga većina kupaca preskače. Fotografije se snimaju u najboljem dijelu dana za nekretninu i ne pokazuju njezinu starost. Skupi se problemi nalaze iza zida, ispod terase i unutar instalacija.What to do insteadNaručite neovisni tehnički pregled svake nekretnine za koju ste ozbiljno zainteresirani.
- OzbiljnoProvjera zgrade, a ne parcele ispred njeStandardna pravna provjera govori Vam o nekretnini koju kupujete. Ne govori Vam što se zakonski smije izgraditi na zemljištu pokraj nje. Niska stara vila ispred Vaše terase može se nalaziti na parceli na kojoj je dopuštena znatno viša građevina.What to do insteadPrije nego što u cijenu uračunate pogled, raspitajte se što prostorni plan dopušta na parceli ispred nekretnine.
- UobičajenoAko ga možete iznajmiti turistimaTo nije automatski. Ovisi o nekretnini, općini, pravilima zajednice suvlasnika i trenutačnom sustavu izdavanja dozvola. Zajednica suvlasnika može odobriti, ograničiti, uvjetovati ili zabraniti turističko iznajmljivanje odlukom donesenom većinom od tri petine.What to do insteadProvjerite prava na iznajmljivanje prije rezervacije ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete.
Je li kupnja nekretnine u izgradnji rizičnija od kupnje nekretnine iz sekundarne prodaje?Riječ je o drugačijoj vrsti rizika, a ne jednostavno o većem riziku. Kod nekretnine u izgradnji Vaš je novac dulje izložen riziku, a datum zaključenja kupoprodaje može se pomaknuti. Zato svaka uplata prije zaključenja kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskim jamstvom na Vaše ime. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje nekretninu dobivate odmah, ali preuzimate i njezinu povijest: stanje, dokumente te položaj u zajednici koja već ima svoje odluke i dugove. Pogreške u nastavku proizlaze iz obje situacije.
Koja je najskuplja pojedinačna pogreška na ovoj obali?
Raspored, a ne dokument. Izgleda ovako: pet dana rezerviranih termina, osam razgledavanja nekretnina dnevno, let kući u nedjelju i potpisana rezervacija u subotu poslijepodne. Putovanje završava, a povratak kući bez ičega čini se kao neuspjeh. Nijedan vodič na engleskom jeziku ne navodi ovu pogrešku. Prema našem iskustvu, riječ je o najskupljoj od njih četrnaest.Ovdje nema pravnog problema. Svi su pošteni, a dokumentacija je uredna. No kupac je ipak donio odluku iz pogrešnog razloga. Rok koji proizlazi iz leta, školskih praznika ili prodajnog kruga investitora nije razlog zbog kojeg je nekretnina prava za Vas.Rješenje je jednostavno i djeluje. Prije putovanja odlučite zbog čega bi nekretnina bila vrijedna rezervacije. Zapišite to. I unaprijed si dopustite da se vratite kući bez kupnje. Većina dana razgledavanja nekretnina obuhvaća manje od šest nekretnina iz istog razloga: nakon šeste ih više ne gledate zaista. Ako Vam putovanje donese odabir nekretnina umjesto potpisa, bilo je uspješno putovanje.
Druga polovica ovog problema jest pritisak zbog dostupnosti i zaslužuje vlastiti naziv. "Posljednja dobra jedinica" razlog je zbog kojeg prodavatelj želi brzu odluku. Sama po sebi nije razlog da je Vi donesete.
Koje su od ovih pogrešaka specifično češke?
Četiri pogreške, od kojih se nijedna ne pojavljuje ni u jednom vodiču na engleskom jeziku jer ih kupac s engleskog govornog područja ne čini. Svaka je od njih navika koja dobro funkcionira u Češkoj, ali ovdje ne funkcionira.| Što dolazi iz Češke | Zašto ovdje ne funkcionira | Što učiniti umjesto toga |
|---|---|---|
| Sigurnost zemljišnih knjiga | U mnogim zemljama popis vlasništva u zemljišnim knjigama gotovo je konačan dokaz, pa ljudi na isti način tretiraju i španjolsku verziju. Nota simple običan je izvadak iz španjolskih zemljišnih knjiga koji pokazuje tko je vlasnik nekretnine i što je na njoj upisano, a to je prvi dokument koji Vaš odvjetnik čita prije nego što išta platite. Ali to nije konačan dokaz. To je snimka stanja u određenom trenutku. Nekim teretima treba vremena da se pojave u izvatku, a stvarna se zgrada može razlikovati od onoga što je upisano. | Čitajte ga kao jedan od nekoliko izvora informacija. Odvjetnik ga čita zajedno s potvrdom zajednice suvlasnika, statusom dozvole, katastrom i samom zgradom. Provjerom se utvrđuje upravo nepodudarnost između bilo koja dva od tih izvora. |
| Agent je uglavnom neutralan | U mnogim zemljama razlika između agenta kupca i agenta prodavatelja gotovo da ne postoji, pa stranom kupcu ne pada na pamet pitati. Na ovoj obali osobu koja Vam pokazuje nekretninu obično plaća prodavatelj i ona svoj posao ispravno obavlja za prodavatelja. | Postavite jedno pitanje svakome tko Vam pokazuje nekretninu: tko Vas plaća? Zatim odlučite kako ćete protumačiti njegov odgovor. To nije optužba, nego činjenica koja Vam je potrebna. |
| Izrada proračuna u krunama | Proračun koji se temelji na tečaju koji ste jednom vidjeli nije stvaran proračun. Kod kupnje vrijedne nekoliko stotina tisuća eura i mali pomak tečaja vrijedi više od svih naknada na ovoj stranici zajedno. A tečaj koji dobijete za velik transfer nije tečaj koji vidite u vijestima. | Postavite proračun u eurima, pribavite stvarnu ponudu za iznos transfera koji ćete doista izvršiti i prije davanja ponude saznajte kako promjena tečaja utječe na Vaš gornji limit. |
| Moj odvjetnik, moja banka i moj agent dolaze sa mnom | Vaš odvjetnik iz matične zemlje ne može provesti španjolski prijenos vlasništva nad nekretninom. Češka hipoteka ne veže se uz španjolsku nekretninu. A češko osiguravajuće društvo obično neće osigurati zgradu. Ljudi to obično otkriju upravo u trenutku kada im je potrebno. | Pretpostavite da s Vama, osim novca i dokumentacije, ne dolazi ništa. Na vrijeme organizirajte španjolske ekvivalente. Očekujte da će NIE biti prvi korak koji Vam je potreban, a ne nešto što možete ostaviti za poslije. |
Svaki se ovdje utvrđeni problem može jeftino riješiti prije rezervacije, a skupo nakon nje.
Gotovo ništa od ovoga nije rijetko. Trošak određuje trenutak kada problem izađe na vidjelo. Ovo su stvarne kategorije problema, prikazane s obje strane potpisa.| Prije rezervacije | Nakon potpisivanja | |
|---|---|---|
| Glasanje zajednice o turističkom najmu | Pričekate sastanak, pročitate rezultat i donesete odluku imajući ga pred sobom. Ako time nestane razlog zbog kojeg ste kupovali, ne kupujete. | Posjedujete stan koji ne može služiti svrsi zbog koje ste ga kupili. Odluka se ne primjenjuje retroaktivno na osobe koje već zakonito iznajmljuju, što ne pomaže nekome tko još nije počeo iznajmljivati. |
| Što se može izgraditi na parceli ispred | Provjerava se planski status, a zatim se utvrđuje ima li cijena smisla s obzirom na rizik ili nema. | To saznate kada se podigne ograda. Pogled je činio velik dio cijene i više mu se ne možete vratiti. |
| Dokumenti koji ne odgovaraju zgradi | Zahtjevi se upućuju prodavatelju, a sljedeći korak čeka dok se ne riješe. Rizik ostaje na njihovoj strani. | Rizik je Vaš. Vi ste vlasnik neupisane dogradnje i osoba koja je mora legalizirati. |
| Zajednica s dugovima ili nadolazećim nametom | Zatraži se potvrda, pročitaju se posljednji zapisnici, a izvanredni se namet ili pregovarački uključi u cijenu ili postaje razlog za odustajanje. | Ograničeno razdoblje zaostalih dugovanja prati nekretninu, a ne prodavatelja, i izvanredni namet stiže na Vaše ime. |
| Stvarni ukupni trošak | Porez, naknade i godišnji troškovi održavanja uključeni su u proračun, pa je gornja granica s kojom tražite nekretninu stvarna. | Razlika se namiruje iz kapare, proračuna za opremanje ili pričuve koju ste namjeravali zadržati. |
| Sama kapara za rezervaciju | Najprije se proučavaju uvjeti povrata, kako bi se utvrdilo je li kapara zaštićena upravo od ovih problema ili se ne uplaćuje. | Riječ je o iznosu od 6.000 do 11.000 € koji se nalazi izvan sustava jamstava, a hoće li se vratiti ovisi o formulaciji koju nitko nije pročitao. |
Četiri smo puta klijentu rekli da ne kupuje
Svaka od prethodnih pogrešaka predstavlja jednu kategoriju. Četiri slučaja iza tih kategorija stvarna su i u cijelosti su opisana na zasebnoj stranici. U jednom je ishod odlučio sastanak zajednice. U drugom je, kod novogradnje, pritisak da se brzo odluči bio jedina hitna stvar. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje parcela ispred nje zakonski je mogla primiti zgradu visoku tri kata. A kod vile se zgrada i njezini dokumenti nisu u potpunosti podudarali. Od nijednog od ta četiri razgovora nismo imali koristi.Nećemo ih ovdje prikazati u skraćenom obliku. Slučaj vrijedan čitanja vrijedi pročitati kako treba, a od njega Vas dijeli samo jedan klik.
Pogreške od kojih Vas ne možemo spasiti
Možemo provjeriti nekretninu, zajednicu suvlasnika, parcelu i skup dokumenata. Ne možemo Vam reći hoćete li i 2032. godine i dalje željeti letjeti ovamo šest puta godišnje, a upravo je to pretpostavka na kojoj se temelji većina drugih domova. Ako je iskren odgovor jedno putovanje godišnje u trajanju od dva tjedna, iznajmljivanje je često bolji izbor i to ćemo Vam reći.Drugo je proračun, a to je ono što najmanje volimo reći. Za nekretninu samu, ispod približno 250.000 € izbor na Costa del Sol vrlo je ograničen, a Costa Blanca često ima više smisla za isti novac. Od približno 300.000 € ovdje postoje stvarne mogućnosti, ali i dalje sve ovisi o gradu, udaljenosti od mora, stanju i onome što očekujete od pogleda. Radije ćemo nekoga poslati na drugu obalu nego mu prodati najbolju nekretninu iz lošeg odabira nekretnina.A mi nismo odvjetnici. Koordiniramo, vodimo kalendar i govorimo Vam što mislimo. Pravnu provjeru obavlja neovisni odvjetnik kojeg plaćate Vi i koji radi za Vas, a mi ne primamo nikakvu naknadu od odvjetnika za to što Vas upućujemo bilo kome.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Često postavljana pitanja o pogreškama pri kupnji
- Je li neku od ovih dvanaest pogrešaka nemoguće ispraviti?
- Dvije su joj blizu. Odluka zajednice kojom Vam se onemogućuje iznajmljivanje nekretnine nije nešto što možete nadjačati novcem, kao što to nije ni građevinska dozvola za parcelu ispred Vas. Sve ostalo može se riješiti uz određeni trošak. Taj je trošak obično novac, ponekad godina dana, a povremeno nekretnina iz sekundarne prodaje prodana u nepovoljnijem trenutku nego što biste Vi odabrali.
- Primjenjuju li se iste pogreške na 300.000 € i na tri milijuna?
- Popis je isti, ali se težina mijenja. Na donjem kraju cjenovnog raspona najviše bole računske pogreške jer troškovi povrh cijene zauzimaju veći dio onoga što imate. Na gornjem kraju najviše bole pogreške u dokumentima jer su iznosi veći, a nepodudaranje vile i njezine dokumentacije skupo je ispraviti. Zato pri većem proračunu provjeravamo više, a ne manje.
- Ako sam već rezervirao nekretninu, je li prekasno da je provjerim?
- Ne, i to je najčešći trenutak kada nam se ljudi obraćaju. Mijenja se Vaša pozicija, a ne odgovor: provjerom se u svakom slučaju pronalaze iste stvari. Ono što možete učiniti s utvrđenim problemima ovisi o tome što ugovor o rezervaciji kaže o povratu Vašeg novca. Pošaljite nam nekretninu i ugovor zajedno pa ćemo Vam istodobno reći oboje.
- Jesu li ove pogreške specifične za područje Costa del Sol?
- Pogreške povezane s postupkom i novcem španjolske su i primjenjuju se bilo gdje u zemlji. Tri imaju lokalnu posebnost: parcela ispred Vas važnija je na obali gdje je pogled dio cijene, raspon naknade zajednici suvlasnika širi je u turističkim naseljima nego u gradskoj zgradi, a pogreška u rasporedu odnosi se na svakoga tko kupuje na mjestu do kojeg je morao letjeti.
- Zašto bi agencija objavila popis pogrešaka koje kupci čine?
- Zato što je taj popis naš argument. Svaka stavka na njemu nešto je što bismo mi pronašli i o tome Vas obavijestili. Kupac koji ga pročita i zatim pažljivo sam provede kupnju i dalje će proći bolje od onoga koji ga nije pročitao. Plaća nas prodavateljska strana, iz provizije koja postoji bez obzira na to koji je agent uključen. Stoga nam stranica zbog koje Vas je teže nagovoriti na kupnju ne stvara nikakav trošak.
