Prijevare s nekretninama u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Namjerna prijevara rijetka je na ovoj obali. Pojavljuje se u četiri oblika: lažni prodavatelj koji prodaje nekretninu bez prava na prodaju, za što je prema jednom zakonu predviđena kazna zatvora od jedne do četiri godine, ukradena kapara, lažni najam te prijevara s nekretninom u izgradnji, pri kojoj se obročno traže uplate bez bankarskog jamstva.
Što se ovdje smatra prijevarom, a što ne?
Većina onoga što na španjolskom oglasu za nekretninu djeluje sumnjivo nije prijevara. Riječ je o zajedničkoj oglašivačkoj mreži, staroj cijeni ili prodajnoj tehnici, a ta tema pripada zasebnoj stranici. Ova stranica obuhvaća samo slučajeve u kojima vam netko uzima potpis ili novac za nešto što nema pravo dati: lažnog prodavatelja, ukradenu kaparu, lažni najam ili uplatu za nekretninu u izgradnji bez jamstva.Jedan članak španjolskog kaznenog zakona istodobno obuhvaća prva tri obrasca. Članak 251.1 dokumenta Código Penal kažnjava svakoga tko lažno tvrdi da ima pravo raspolagati nekretninom koja nije u njegovu vlasništvu, a zatim je proda, optereti ili iznajmi drugoj osobi i time joj prouzroči štetu. Prodaja, opterećenje i iznajmljivanje navedeni su zajedno u istoj rečenici zakona. Zato su lažni prodavatelj i lažni najam pravno isto kazneno djelo u dva različita oblika.
- Lažni prodavatelj
- Kako izgleda
- Potpisuje osoba koja nije upisani vlasnik, često na temelju krivotvorene ili istekle punomoći.
- Pravna osnova
- Código Penal, čl. 251.1: 1 do 4 godine zatvora za prodaju nekretnine bez prava na prodaju.
- Kako se otkriva
- Upisani vlasnik iz dokumenta nota simple, provjeren u odnosu na osobu koja potpisuje.
- Ukradena kapara
- Kako izgleda
- Novac zatražen prije nego što odvjetnik pročita ugovor o rezervaciji, uplaćen na račun koji se ne podudara s prodavateljem.
- Pravna osnova
- Código Penal, čl. 251.2, uz isto kazneno djelo neovlaštenog raspolaganja.
- Kako se otkriva
- Naziv računa, provjeren u odnosu na prodavatelja ili agenciju navedenu u ugovoru.
- Lažni najam
- Kako izgleda
- Oglas za odmor ili dugoročni najam u kojem se traži uplata prije razgledavanja nekretnine ili videopoziva.
- Pravna osnova
- Isti članak 251.1, dio koji se odnosi na iznajmljivanje.
- Kako se otkriva
- Videopoziv uživo iz nekretnine, organiziran prije Vaše uplate.
- Prijevara u izgradnji
- Kako izgleda
- Obročne uplate investitoru bez pojedinačnog bankarskog jamstva.
- Pravna osnova
- Ley 38/1999, disposición adicional primera, pooštrena zakonom Ley 20/2015.
- Kako se otkriva
- Sam dokument o jamstvu, provjeren prije dospijeća svake uplate.
Izgleda kao prijevaraŠto je to zapravo
- Isti je stan oglašen šest puta po različitim cijenama
- Ovo je problem zajedničkog oglasa, a ne prijevara. O tome postoji zaseban vodič s provjerama koje razjašnjavaju situaciju za deset minuta.
- Nekretnina koja je prodana prije nekoliko mjeseci i dalje se oglašava
- Ovo je stari oglas koji nitko nije uklonio. Vodič za oglašavanje bavi se time, a ne kriminalnim obrascima na ovoj stranici.
- Netko traži novac prije nego što ste vidjeli nekretninu ili dokumente o vlasništvu
- Ovo je pravi kriminalni obrazac: novac ili potpis uzima osoba koja nema pravo primiti ni jedno ni drugo.
Kako netko može prodati nekretninu koju nema pravo prodati?
Problem se gotovo uvijek tiče identiteta, a ne same nekretnine: krivotvorene putovnice ili osobne iskaznice, punomoći koja je opozvana, istekla ili zapravo nikada nije bila izdana, ili tvrdnje o nasljednim pravima koja nikada nisu do kraja razriješena. Ciljane nekretnine obično imaju zajednički obrazac: dugo su prazne, u vlasništvu su osobe koja živi u inozemstvu ili su nedavno naslijeđene, a podaci u registru još nisu ažurirani. To su situacije u kojima nitko ne prati dovoljno pažljivo što se događa da bi primijetio nepoznatu osobu koja postupa u ime vlasnika.Zaštita je ista provjera registra koju odvjetnik već provodi, ali iz posve drugih razloga. Nota simple navodi upisanog vlasnika. Punomoć koja se koristi za potpisivanje u ime druge osobe mora biti vjerodostojna, važeća i izričito se odnositi na ovu prodaju. Odvjetnik to provjerava u odnosu na javnobilježnički zapis iz kojeg punomoć potječe, umjesto da dokumentu jednostavno vjeruje. Besplatna provjera Arevonta za potvrdu vjerodostojnosti oglasa potvrđuje tko doista stoji iza oglasa, uključujući provjeru imena upisanog vlasnika, prije nego što pošaljete novac ili rezervirate let kako biste ga pogledali.
- Stanite i provjeriteIme prodavatelja ne podudara se s upisanim vlasnikom u dokumentu nota simpleOsoba koja nema pravo prodati nekretninu pokušava potpisatiWhat to do insteadZatražite dokument nota simple i usporedite imena prije nego što novac promijeni vlasnika
- Prvo provjeriteProdavatelj potpisuje na temelju punomoći koju niste vidjeliDokument bi mogao biti opozvan, istekao ili zapravo nikada nije bio izdanWhat to do insteadProvjerite broj javnobilježničkog protokola kod javnog bilježnika koji ga je izdao
- Prvo provjeriteNekretnina je naslijeđena, a podaci u registru djeluju neažurnoRegistar možda ne pokazuje tko danas doista može prodati nekretninuWhat to do insteadZatražite rješenje o nasljeđivanju uz izvadak iz registra
Bi li javni bilježnik automatski otkrio lažnog prodavatelja, bez toga da moj odvjetnik prethodno provjeri sve?Javni bilježnik ponovno provjerava identitet i upis u registar u trenutku potpisivanja. To je stvarna, neovisna provjera, ali odvija se na samom kraju postupka, nakon što je kapara za rezervaciju obično već promijenila vlasnika. Provjera Vašeg odvjetnika obavlja se nekoliko tjedana ranije. To znači da se lažni prodavatelj otkrije dok je još realno moguće odustati, a ne tek nakon što je novac već prebačen.
Što se događa s ukradenom kaparom i po čemu se razlikuje od prave kapare?
Prava kapara za rezervaciju stvaran je novac izložen stvarnom riziku, i to namjerno: to je jedino plaćanje pri kupnji u Španjolskoj koje je izvan cijelog sustava jamstava osmišljenog za zaštitu svega što slijedi nakon njega. Upravo zato prijevara cilja na to plaćanje. Obrazac je gotovo uvijek isti: novac se traži prije nego što odvjetnik pročita ugovor o rezervaciji, uplaćuje se na račun čiji se naziv ne podudara s imenom prodavatelja ili agencije, a ponekad se opisuje kao povratan novac, "samo da se rezervira", umjesto kao stvarna obveza kakva rezervacija doista jest.Legitimna kapara za rezervaciju uplaćuje se na račun naveden u samom ugovoru o rezervaciji, nakon što je Vaš odvjetnik pročitao uvjete ugovora pod kojima se novac vraća. Usluga pravne koordinacije Arevonta čita taj ugovor prije nego što novac napusti Vaš račun, bez naknade, jer odvjetnik zastupa Vas, a ne prodavatelja ili agenciju.
Gdje se Vaš novac doista nalazi
- RezervacijaUplaćeno prije nego što ga zaštite bilo kakvo jamstvo ili račun klijentaJedino plaćanje pri kupnji u Španjolskoj koje je u potpunosti izvan sustava jamstava. Upravo zato prijevara cilja na to plaćanje.
- Pravna provjeraOdvjetnik čita ugovor o rezervacijiPotvrđuje naziv računa i uvjete povrata novca prije nego što daljnji novac promijeni vlasnika.
- arras / kupoprodajni ugovorSredstva se drže na odvojenom odvjetničkom računu klijentaIsplaćuje se tek pri zaključenju kupoprodaje, uz zaštitu koju rezervacija nikada nije imala.
- ZaključenjePlaćeno javnom bilježnikuPreostali iznos prelazi iz ruke u ruku prilikom samog potpisivanja, a ne putem nenadziranog prijenosa nekoliko dana ranije.
Ono što ljudi smatraju uobičajenim oprezomŠto doista štiti kaparu
- Uplata manjeg iznosa za zadržavanje nekretnine prije nego što ju je itko vidio samo je uobičajeni oprez
- Prava kapara plaća se tek nakon što Vaš odvjetnik pročita ugovor, na račun naveden u samom ugovoru. Sve što je plaćeno prije toga trenutka ne štiti nikoga osim onoga tko je to zatražio.
- Usmeno obećanje da je kapara "povratna" vrijedi jednako kao da je zapisano
- Samo uvjeti zapisani u ugovoru o rezervaciji odlučuju hoće li novac biti vraćen. Usmeno obećanje nema učinka nakon što je prijenos izvršen.
- Naziv računa nije važan ako cijena izgleda ispravno
- Prava kapara uplaćuje se na račun čiji se naziv podudara s prodavateljem ili agencijom koja oglašava nekretninu. Drugačiji naziv računa, osobito osobni ili inozemni, najjasniji je znak ovog obrasca.
Ako mi je kapara doista ukradena, postoji li realan način da je vratim?Postoje dva odvojena puta, a nijedan nije brz. Vaša banka može pokušati opozvati SEPA prijenos istoga dana, a izgledi za uspjeh naglo se smanjuju nakon prvih 24 do 48 sati, pa je brzina važnija od svega drugoga što učinite. Odvojeno od toga, kaznena prijava (denuncia) za prijevaru prema članku 251. također otvara mogućnost povrata novca u okviru istog kaznenog postupka. To je postupak za odvjetnika, a ne jednostavan obrazac, i vrijedi ga odmah pokrenuti umjesto čekanja da se novac sam pojavi.
Može li netko naplaćivati najamninu za nekretninu koju ne posjeduje?
Da, a španjolsko pravo to izravno navodi: članak 251.1 obuhvaća iznajmljivanje nekretnine na temelju lažno prikazanog prava raspolaganja njome, u istoj rečenici kao i njezinu prodaju i naplatu. Ovaj obrazac obično cilja ljude kojima treba smještaj, a ne one koji kupuju: oglas za turistički ili dugoročni najam, ponekad s fotografijama preuzetima iz stvarnog oglasa, uz zahtjev za uplatu na osobni račun prije bilo kakvog razgledavanja nekretnine i prije nego što se "najmodavac" pristane uključiti u videopoziv iz stvarne nekretnine.Strani se kupac s ovim rizikom najčešće susreće tijekom putovanja radi razgledavanja nekretnina, kada je primamljivo brzo rezervirati smještaj s mjesta na kojem cijena izgleda najpovoljnije. Metode kojima se oglas za najam čini uvjerljivim, uključujući ukradene fotografije i ponovno upotrijebljene opise, iste su one koje su već objašnjene za oglase za prodaju u vodiču o oglašavanju na ovoj stranici. Razlika je u tome što je ovdje ugrožen novac za boravak, a ne za nekretninu.
- Stanite i provjerite"Najmodavac" odbija videopoziv uživo iz nekretninePravi najmodavac nema što skrivati i nema razloga za odbijanjeWhat to do insteadZatražite poziv uživo, a ne snimljeni obilazak
- Stanite i provjeriteTraži se plaćanje bankovnim prijenosom izvan platforme za rezervacijuAko zaobiđete platformu, gubite evidenciju plaćanja i zaštitu kupcaWhat to do insteadPlaćajte putem vlastitog sustava platforme, a ne izravno vlasniku
- Prvo provjeriteIsta se adresa drugdje oglašava pod drugim nazivomOglas je možda duplikat ili sadrži ukradeni skup fotografijaWhat to do insteadPretražite naziv ulice ili naselja u drugim oglasima
Je li investitor mogao jednostavno nestati s obročnim uplatama prije nego što je uvedeno jamstvo iz doba krize?
Ovo je nekoć bila najštetnija vrsta španjolske prijevare s nekretninama. Vrijedi je razumjeti kao povijesnu pojavu jer upravo zakon kojim je uklonjena ta pravna praznina danas štiti kupca. Obveza jamstva za obročne uplate za novogradnju postoji od zakona Ley 57/1968. No provedba prije financijske krize 2008. bila je neujednačena. Investitori su redovito prikupljali uplatu za uplatom prema građevinskim etapama, bez stvarnog jamstva izdanog na ime samog kupca. Kada bi projekt propao, kupci bi otkrili da jamstvo za koje su mislili da ga imaju ili nije postojalo ili je pokrivalo skupnu policu u kojoj nisu bili osobno navedeni.Ley 20/2015 pooštrio je isto pravilo, koje se sada nalazi u dodatnoj odredbi Ley 38/1999. Time je uklonjena upravo ona pravna praznina koja je omogućila staru prijevaru. Svaka uplata izvršena prije zaključenja kupoprodaje sada mora biti pokrivena jamstvom izdanim na ime samog kupca i predanim prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne obećanim za kasnije. Sam mehanizam, ono što dokument mora sadržavati i ono što se događa ako investitor i danas ne ispuni obveze, zasebna je tema u cijelosti obrađena na drugoj stranici.
Prije Ley 20/2015Od Ley 20/2015
- Jamstvo je postojalo na papiru, ponekad kao skupna polica koja je pokrivala cijeli projekt, a ne pojedinog kupca poimence.
- Jamstvo se mora izdati pojedinačno, na ime samog kupca, za njegove konkretne uplate i predati prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
- Provedba je bila neujednačena. Kupac je često tek nakon propasti projekta otkrio da je jamstvo bezvrijedno.
- Sam dokument može se provjeriti prije dospijeća svake uplate. Upravo tada ga trebate zatražiti, a ne nakon potpisivanja.
- Postoji li jamstveni dokument uopće?Who decidesIzravno pitate investitoraWhat it grantsPrelazi na sljedeću provjeruIf noNe plaćajte. Bez dokumenta nema zaštite, bez obzira na ono što Vam usmeno kažu.
- Je li izdan upravo na Vaše ime?What it grantsPotvrđuje da je Vaše, a ne skupna policaIf noJamstvo u kojem je naveden projekt, a ne Vi osobno, ne štiti Vas.
- Pokriva li cjelokupni iznos, uključujući porez?What it grantsPotvrđuje da je cjelokupno plaćanje pokrivenoIf noDjelomično jamstvo ostavlja upravo prazninu koju ova prijevara iskorištava.
- Je li ga izdala banka ili osiguravatelj?What it grantsPotvrđuje da iza toga stoji stvarni jamac kojeg možete pozvati na odgovornostIf noSve drugo nije jamstvo koje zakon zahtijeva.
Oblik ove prijevare koji se i danas pojavljuje manji je i teže uočljiv od slučaja u kojem developer jednostavno nestane. Izgleda kao plan plaćanja koji napreduje brže nego što se izdaje jamstvo ili kao dokument o jamstvu koji postoji, ali nikada nije izdan za Vaše konkretne uplate. Zatražite da ga vidite prije dospijeća uplate, a ne nakon toga.
Nestaje li taj rizik ako kupujete od velikog, poznatog developera?To smanjuje rizik. Veliki developer s javnim ugledom i drugim aktivnim projektima ima mnogo više za izgubiti ako ne isporuči ono što je obećao nego mali ili novoutemeljeni developer. No to ne zamjenjuje samu provjeru. Zakon zahtijeva isto osobno jamstvo bez obzira na veličinu developera. Dokument štiti Vas, a ne samo ugled developera.
Što možete provjeriti sami, a gdje je doista potrebna pomoć ovdje
Svaka je provjera u nastavku stvarna i možete je obaviti. Desni stupac nije jedini način na koji se provjera može obaviti. On pokazuje što se mijenja kada se provjera obavlja ovdje na obali, umjesto s udaljenog zaslona.| Samostalno iz Češke | Uz lokalnu provjeru | |
|---|---|---|
| Je li prodavatelj vlasnik nekretnine | Možete zatražiti nota simple i pročitati ime vlasnika. No upravo se pri samostalnom prevođenju i razumijevanju španjolskog registra većina ljudi zaustavi. | Arevontova besplatna provjera oglasa uspoređuje upisanog vlasnika s osobom ili agencijom s kojom poslujete, prije nego što novac promijeni vlasnika. |
| Je li račun za kaparu stvaran | Možete zatražiti ime vlasnika računa i pisanim putem ga usporediti s imenom prodavatelja ili same agencije. | Arevontova pravna koordinacija provjerava uvjete ugovora o rezervaciji prije nego što novac napusti Vaš račun, bez naknade. |
| Je li oglas za najam stvaran | Pretraživanje fotografija obrnutim putem, ista desetominutna provjera koja otkriva zastarjeli ili duplicirani oglas za prodaju. | Videopoziv uživo na nekretnini, organiziran u Vaše ime kada još ne možete otputovati i sami ga obaviti. |
| Pokriva li jamstvo developera Vašu uplatu | Možete zatražiti da vidite dokument i provjeriti jesu li u njemu osobno navedeni Vaši podaci i konkretan iznos, prije nego što platite. | Potvrđeno u sklopu pravne koordinacije prije dospijeća svake obročne uplate, a ne nakon toga. |
Koliko je ovo doista rijetko?
Ne postoji objavljena statistika koja posebno mjeri namjernu prijevaru s nekretninama protiv stranih kupaca na Costa del Sol. Izmišljanje takve statistike bilo bi gore nego iskreno priznati da ne postoji. Ono što možemo iskreno reći jest sljedeće: većina onoga što pri kupnji ovdje djeluje alarmantno, zajednički oglasi, stare cijene i prodajne tehnike, uopće nije prijevara. Ako se sve to smatra prijevarom, kupac se počinje brinuti zbog pogrešnih stvari i postaje neoprezan prema stvarnima.Četiri prethodno navedena obrasca stvarni su zločini, a iza svakog stoji konkretan članak Código Penal. Provjere kojima se oni otkrivaju, čitanje registra, čitanje ugovora prije plaćanja, videopoziv s "najmodavcem" i uvid u jamstvo prije dospijeća uplate, iste su provjere koje bi oprezan kupac ionako trebao obaviti pri svakoj kupnji, iz uobičajenih razloga. Ovo su opće informacije o tome kako španjolsko pravo postupa prema tim obrascima. Nisu pravni savjet za konkretnu transakciju i nijedna od njih ne obavlja opisane provjere. To u Vaše ime čini neovisni odvjetnik. Vlastiti vodič stranice o tome što odvjetnik provjerava to detaljno objašnjava.Arevont ne prima naknadu za preporuke od odvjetnika s kojima surađuje i kupcu ništa ne naplaćuje za gore opisane provjere. To ne znači da je svaka kupnja bez rizika. To znači da su provjere kojima se otkrivaju ova četiri obrasca dostupne prije nego što se na bilo što obvežete.
Često postavljana pitanja o prijevarama pri kupnji
- Kako se ukradeni oglas pretvara u prijevaru, a ne samo loš oglas?
- Sam oglas, čak i s kopiranim fotografijama, nije zločin. Zločin nastaje u trenutku kada netko taj lažni oglas iskoristi za prikupljanje novca ili potpisa za nekretninu ili najam koji Vam nema pravo ponuditi. Ukradeni oglas za koji nikada niste ništa platili samo je loš oglas. Isti oglas postaje prijevara kada pošaljete kaparu na nepovezani račun.
- Znači li kupnja preko agencije poput Arevonta da mi se ovo ne može dogoditi?
- Ne, i nitko ovdje to ne tvrdi. Arevontove besplatne provjere potvrđuju upisanog vlasnika, čitaju ugovor o rezervaciji prije nego što platite i na zahtjev provjeravaju oglas za najam putem videopoziva uživo, sve prije kretanja novca. One uklanjaju konkretne slijepe točke kupca u Češkoj koji gleda u zaslon. Ne čine prijevaru nemogućom bilo gdje u svijetu.
- Koji je najveći pojedinačni znak da je riječ o jednom od ova četiri obrasca, a ne o običnom lošem oglasu?
- Traženje novca ili potpisa prije nego što je moguća provjera, bilo da je riječ o razgledavanju nekretnine, odvjetnikovom čitanju ugovora ili videopozivu na nekretnini. Svi prethodno navedeni obrasci imaju ovo zajedničko obilježje. Legitimni prodavatelj, agencija ili developer nemaju razloga odbiti redoslijed prvo provjera, zatim plaćanje, jer provjera i njima čini transakciju stvarnom.
- Mogu li ukradenu kaparu vratiti putem španjolskih sudova, a ne samo preko svoje banke?
- Podnošenje kaznene prijave za prijevaru prema članku 251 otvara mogućnost povrata Vašeg novca u okviru istog kaznenog postupka. Vaš odvjetnik to može pokrenuti usporedno s odvojenim građanskim postupkom ili umjesto njega. Povrat novca nikada nije zajamčen, osobito kada je novac već napustio Španjolsku. Upravo zato postoje gore navedene provjere: da se gubitak spriječi, a ne da se naknadno ispravlja.
- Pronašao sam mnogo jeftiniju verziju oglasa koji mi se sviđa, ponovno objavljenu negdje neformalno, primjerice u Facebook grupi. Trebam li pretpostaviti da je riječ o jednoj od tih prijevara?
- Ne nužno. U većini slučajeva riječ je upravo o obrascu starog, pogrešno cijenjenog ili dupliciranog oglasa koji objašnjava vodič stranice za oglašavanje, a ne o prijevari. Kaznena prijevara nastaje tek kada netko zatraži da platite ili potpišete prije nego što Vi ili Vaš odvjetnik možete provjeriti njegov pravi identitet. Na ponovno objavljeni oglas gledajte kao na trag koji vrijedi provjeriti, a ne kao na samostalan dokaz bilo kojeg od tih obrazaca.
