Lažni oglasi nekretnina u Španjolskoj i kako ih prepoznati
Za 30 sekundi
Većina oglasa koji na Costa del Sol djeluju lažno nije lažna. Agencije dijele istu ponudu, pa jedan stan često oglašavaju deseci ureda po različitim cijenama. Nekretnina prodana u ožujku još uvijek može biti na internetu u rujnu. Stvarni lažni oglasi ipak postoje. Cijene ih 20 do 40 % ispod tržišne vrijednosti kako bi prikupili Vaše osobne podatke.
Zašto je oglas bio netočan, a nitko Vas nije lagao
Najprije jednostavno objašnjenje jer ono obuhvaća većinu slučajeva. Agencije na području Costa del Sol dijele svoje oglase putem profesionalnih mreža. Zbog toga se isti stan istodobno pojavljuje na desecima mrežnih stranica. Svaki ured piše vlastiti opis, koristi vlastite fotografije i ponekad postavlja vlastitu cijenu. Nitko ne čini prevaru. No iskustvo se i dalje čini upravo kao lažni oglas.To je važno jer je rješenje drukčije. Kod zajedničkog oglasa provjerite je li još dostupan. Kod fantomskog oglasa zastanite i nemojte nastaviti.
Vaše iskustvoŠto se zapravo dogodilo
- Cijena u oglasu nije bila stvarna cijena
- Oglas je često jednostavno star. Ili je ured preuzeo cijenu iz mreže i nikada je nije ažurirao. Cijene na ovoj obali rastu i padaju tijekom trajanja oglasa. Cijena koju ste pronašli prikazuje samo posljednji dan kada je taj ured ažurirao svoju evidenciju, ništa više.
- Rekli su mi da je upravo prodan i ponudili mi nešto drugo
- Ponekad je to trik: oglašavanje jedne nekretnine kako bi Vas privukli, a zatim ponuda nečeg drugog. Češće je to istina, a oglas jednostavno nikada nije uklonjen jer uklanjanje prodane jedinice s trideset mrežnih stranica nikome nije prioritet. Da biste ih razlikovali, pitajte kada je nekretnina ušla u fazu ponude i je li ugovor potpisan kod javnog bilježnika te pitajte prije nego što se ukrcate u avion.
- Isti stan bio je oglašen šest puta po četiri cijene
- To je način na koji zajednička mreža funkcionira, a ne šest prodavatelja koji se međusobno natječu. To također znači da najniža od četiri cijene nije povoljna prilika. To je jednostavno stari iznos jednog ureda za istu jedinicu. Prodavatelj neće prihvatiti tu cijenu samo zato što ste je pronašli.
- Fotografije nisu nimalo nalikovale nekretnini
- Obično to nije namjerno. Širokokutni objektivi, sunčan dan i obrada fotografija mogu učiniti da prostorija izgleda bolje nego što jest, a fotografije mogu biti stare i nekoliko godina. Posjetili smo nekretninu koja je jednostavno bila mnogo starija nego što su fotografije sugerirale. To nije prijevara. To je jednostavno ono što fotografija može učiniti. Zato obilazak uživo putem videa može odgovoriti na pitanje na koje fotografije ne mogu.
Zašto je isti stan oglašen po tri različite cijene?Zato što tri ureda oglašavaju nekretninu jednog prodavatelja putem zajedničke mreže, a svaki je ured posljednji put ažurirao svoju evidenciju drugog dana. Postoji samo jedna stvarna tražena cijena, a određuje je prodavatelj. Različite cijene pokazuju koji ured obraća pozornost, a ne koji je jeftiniji. Kupnja putem oglasa s najnižom cijenom ne znači da ćete platiti najnižu cijenu.
Četiri vrste oglasa koji nisu ono što se čine
Nemar, prodajna tehnika i stvarna obmana u rezultatima pretraživanja mogu izgledati isto. Nisu isti čim postavite jedno pitanje. Svaki stupac u nastavku daje Vam to pitanje.
| Zajednički oglasLegalno i ovdje uobičajeno | Zastarjeli oglasLegalno i ovdje uobičajeno | Cijena mamacZakonito, ali prodajna tehnika | Neostojeći oglasNije zakonito i rijetko | |
|---|---|---|---|---|
| Kako izgleda | Jedna jedinica na mnogim stranicama, različite cijene i fotografije. | Još na internetu, prodan ili rezerviran prije nekoliko tjedana. | Jasno ispod razine cijena u tom području, gotovo nikad dostupno. | Ponovno upotrijebljene fotografije, 20 do 40 % ispod tržišne cijene, kontakt samo putem aplikacije. |
| Je li netko lagao | Ne. Jedan prodavatelj za sve urede. | Ne. Uklanjanjem ured ništa ne dobiva. | Nije laž, nego tehnika. | Da. Za prikupljanje vaših podataka. |
| Pitanje koje razrješava stvar | Koja je od ovih cijena današnja tražena cijena prodavatelja? | Je li u pregovorima, rezerviran ili ovjeren kod javnog bilježnika? | Mogu li pisanim putem dobiti referentnu i trenutačnu cijenu? | Hoćete li se sastati sa mnom kod nekretnine, nakon što moj odvjetnik prethodno pregleda dokumente? |
Nekretnina je prodana prije nekoliko mjeseci, a oglas je još uvijek aktivan. Zašto?Zato što uklanjanjem oglasa agencija ništa ne dobiva, a oglas i dalje donosi upite. Kada je jedna nekretnina objavljena na trideset web-mjesta, većina tih trideset oglasa nikada nije ažurirana u agenciji koja ga je objavila. Nemojte ništa pretpostavljati samo zato što je oglas još uvijek na internetu. Uvijek provjerite dostupnost umjesto da je pretpostavite.
Znakovi upozorenja redoslijedom pojavljivanja
Jedan znak sam po sebi obično ne znači ništa. Dva zajedno razlog su da usporite i zatražite nešto u pisanom obliku.
- Vrijedi se raspitatiCijena daleko ispod razine u područjuDvadeset posto ili više ispod cijene sličnih nekretnina, bez objašnjenja u oglasu. Prave povoljne prilike obično imaju razlog: prodaja ostavine, ovršna prodaja, pravni problem ili stanar koji već ondje živi.What to do insteadPitajte zašto je cijena tako niska. Ako nitko ne može objasniti popust, i to je znak upozorenja.
- Vrijedi se raspitatiKontakt samo putem aplikacije za porukeNema adrese ureda, fiksnog telefona ni naziva tvrtke koji možete provjeriti.What to do insteadPrava španjolska agencija ima fizički ured, registriranu tvrtku i porezni broj. Ništa od toga nije tajna. Zatražite te podatke.
- Ovdje staniteNema razgledavanja prije uplateZahtjev za uplatu, naknadu za rezervaciju ili kaparu prije nego što je itko ušao u nekretninu.What to do insteadStanite. Ovo je najjasnija granica u cijelom postupku.
- UsporiteLažna hitnostDeset drugih kupaca, cijena raste u ponedjeljak, još jedno razgledavanje nekretnine večeras. Ništa od toga nije provjerljivo.What to do insteadStvarna se oskudica može dokazati dokumentom. Zatražite da vidite taj dokument.
- Brzo provjeriteFotografije iz zbirke ili fotografije na kojima nema predmetne nekretnineInterijeri iz drugih oglasa, izrezani vodeni žig, zbirka fotografija koja prikazuje bazen, ali nikada nijednu prostoriju.What to do insteadPretražite dvije od njih obrnutim pretraživanjem slika. Traje samo minutu.
- Vrijedi se raspitatiNišta u pisanom oblikuNema referentnog broja, nema tlocrta, nema adrese ni spremnosti da se cijena navede u e-poruci.What to do insteadVjerodostojan oglas sve to ima negdje zapisano, a agent prodavatelja može Vam to poslati u pet minuta.
- Ovdje staniteGotovina ili neobičan računRačun privatne osobe, tvrtka iz nepovezane države ili zahtjev za plaćanje u gotovini.What to do insteadNišta od to troje nije uobičajeno pri kupnji u Španjolskoj. Stanite.
Kako funkcionira oglašavanje „cijena od” i koja je njegova poštena verzija
Najučinkovitija obmanjujuća cijena na ovoj obali nije lažna. To je stvarna cijena za jedinicu koju gotovo nitko ne želi: prizemlje okrenuto prema sjeveru, najmanji tlocrt u zgradi ili jedinica pokraj spremišta za kante. Ta se jedinica doista prodaje po toj cijeni, ali svaka druga jedinica u stambenom naselju stoji znatno više.Zato objavljujemo obje brojke. Najniža oglašena cijena početna je točka za tu vrstu nekretnine. Stvaran izbor počinje s većim budžetom. Prema našem iskustvu, to je budžet pri kojem počinjete dobivati ono po što ste doista došli: pogled na more, kratku šetnju do plaže, sunce na terasi zimi i mirnu ulicu.
| Stanovi | Gradske kuće | Penthousei | Vile | |
|---|---|---|---|---|
| Najniža oglašena cijena | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Gdje izbor postaje stvaranpogled na more, nekoliko minuta do plaže, orijentacija i privatnost pojedinačno povećavaju cijenu za šesteroznamenkasti iznos | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Je li računalna vizualizacija u oglasu za novogradnju obmanjujuća?Ne sama po sebi, jer na neizgrađenom projektu nema ničega stvarnog što bi se moglo fotografirati. Važno je navodi li oglas da je riječ o vizualizaciji, odgovaraju li slike točnoj jedinici koja Vam se nudi, a ne samo pokaznom stanu, te što je doista uključeno u specifikaciju. Zatražite pisanim putem nacrte, popis materijala i predviđeni datum zaključenja kupoprodaje. Ako je na slici bazen koji nije u nacrtima, tretirajte ga kao crtež, a ne kao obećanje.
Provjera od deset minuta koju možete sami obaviti
Za ništa od ovoga nismo Vam potrebni. Provedite provjeru za bilo koju nekretninu zbog koje namjeravate putovati.
- Obrnuto pretražite dvije fotografijeAko se pojavljuju u starijim oglasima za drugu nekretninu, drugi grad ili fototeku, dobili ste odgovor.
- Where
- Google Images ili alat za obrnuto pretraživanje.
- How long
- Manje od minute.
- Pretražite adresu ili stambeno naselje na portalimaUobičajeno je pronaći nekoliko verzija iste jedinice. Ako pronađete samo jednu verziju, na jednoj stranici i bez referentnog broja, proučite je pažljivije.
- Where
- Idealista i Fotocasa za stranog kupca.
- Provjerite postoji li agencijaNaziv tvrtke, porezni broj, fizička adresa ureda i recenzije na platformi koju agencija ne može uređivati.
- Where
- Vlastita stranica agencije i pretraživanje karte.
- Zatražite referentni broj i trenutačnu cijenu u pisanom oblikuPravi prodavatelj može brzo dostaviti oboje.
- Watch out
- Ako dobijete tišinu ili izbjegavajući odgovor, to je koristan rezultat provjere, a ne neuspjela provjera.
- Pitajte u kojoj je faziDostupno, razgledavanje nekretnine dogovoreno, u postupku davanja ponude, rezervirano ili ovjereno kod javnog bilježnika. Ako nekoga zatražite da odabere jednu od ovih pet opcija, najbrže ćete saznati prodaje li se nekretnina doista.
- Nikada ne šaljite novac za razgledavanjeBez naknade za zadržavanje, bez naknade za razgledavanje nekretnine, bez kapare prije razgledavanja nekretnine i bez uplate na privatni račun.
- Watch out
- To je pravilo koje svih ostalih pet provjera treba zaštititi.
Što učiniti s oglasom koji Vam se doista sviđa
Za stranog kupca to obično počinje oglasom podijeljenim u Facebook grupi ili pronađenim na češkoj stranici za objedinjavanje oglasa. Često je star nekoliko tjedana, a ponekad prikazuje cijenu u češkim krunama prema tečaju koji trenutačno nitko ne koristi. Sama nekretnina može biti potpuno stvarna, čak i ako oglas koji je okružuje ništa ne dokazuje. Tri jednostavna koraka razjasnit će situaciju.
- Pošaljite poveznicu, a ne opisURL sadržava referentni broj, naziv ureda i cijenu koju ste vidjeli. To omogućuje provjeru. Snimka zaslona gubi sve troje.
- Recite što želite saznatiJe li još dostupna? Koja je današnja cijena? Je li to ista jedinica kao u drugim sličnim oglasima? Ova tri pitanja obuhvaćaju gotovo svaku verziju problema.
- Pitajte prije svake rezervacijeLetovi, hoteli i slobodni dani na poslu skupi su dio pogrešnog oglasa. Provjera prije rezervacije stoji jedno poslijepodne nečijeg vremena i to ne mora biti Vaše poslijepodne.
To radimo čak i za nekretnine s kojima nemamo nikakve veze, uključujući one koje oglašavaju druge agencije, a ni u jednom Vam slučaju ništa ne naplaćujemo. Ono što mi možemo vidjeti, a Vi ne možete, jest trenutačna dostupnost u profesionalnoj mreži, cijena koju prodavatelj danas doista navodi te jesu li četiri oglasa zapravo jedna jedinica ili četiri zasebne jedinice.
Što možete provjeriti sami, a za što je potrebna profesionalna mreža
Ovu polovicu popisa možete obaviti bolje od nas jer Vi odlučujete što želite. Za drugu polovicu potreban je pristup sustavu u koji se ne možete prijaviti.| Samostalno na portalima za nekretnine | Uz kupčevu stranu | |
|---|---|---|
| Ukradene ili ponovno korištene slike | Pretraživanje obrnutom slikom razjašnjava stvar za minutu. Za to Vam nitko nije potreban. | Ista provjera, bez prednosti. |
| Je li agencija stvarna | Naziv tvrtke, adresa ureda i recenzije koje možete pročitati. Sve je jasno iz Češke. | Ured obično već poznajemo, što je brže, ali ne i bolje. |
| Je li još danas dostupna | Ovisite o osobi koja se javi na telefon u uredu koji je objavio oglas. | Podaci o dostupnosti uživo iz profesionalne mreže koju agencije dijele, uz izravan poziv uredu koji je objavio oglas. |
| Cijena koju prodavatelj sada traži | Vidite cijenu koju je svaki ured posljednju upisao, a ona može biti stara i nekoliko mjeseci. | Trenutačna tražena cijena i podatak je li se mijenjala tijekom trajanja oglasa. |
| Četiri oglasa ili četiri nekretnine | Teško je reći. Fotografije, površine i podaci razlikuju se među uredima za istu nekretninu. | Otkrivanje duplikata među agencijama, čime se zbunjujući odabir nekretnina pretvara u stvarni odabir. |
| Koliko je dugo na prodaju | Nije vidljivo na portalima. | Vidljivo je i jedna je od korisnijih informacija koje trebate znati prije nego što date ponudu. |
| Što fotografije skrivaju | Na to se iz oglasa uopće ne može odgovoriti. | Netko boravi u nekretnini s fotoaparatom i odgovara na konkretno pitanje koje ste postavili. |
Ova stranica nije o nepoštenim agentima
Većina agencija na ovoj obali poštena je, a opisano ponašanje uglavnom nije prijevara. Riječ je o zajedničkoj mreži oglasa, trideset ureda bez razloga za ažuriranje starih oglasa i jednoj učinkovitoj prodajnoj tehnici. Ako sve to smatrate prijevarom, bit ćete pretjerano sumnjičavi prema pogrešnim stvarima, a nemarni prema stvarnim rizicima.Ni mi ne možemo vidjeti baš sve. Možemo potvrditi dostupnost, trenutačnu cijenu, duplikate i koliko je dugo nekretnina na tržištu. Ne možemo Vam preko zaslona reći je li zid vlažan, zaklanja li susjedov krov pogled iz prostora uz bazen ni kakva je buka na ulici u osam ujutro. Za to netko mora osobno biti ondje, što je drugačija usluga, a i ona je besplatna.Portali su i dalje pravo mjesto za traženje. Pregledajte ih, spremite ono što Vam se sviđa i provjerite prije nego što rezervirate let, a ne tek prije slanja upita. Trošak pogrešnog oglasa nikad nije slanje upita. To je putovanje.
Najčešća pitanja o oglasima za nekretnine u Španjolskoj
- Oglas je nestao. Znači li to da je nekretnina prodana?
- Ne nužno. Oglasi nestaju kada je nekretnina rezervirana, kada je prodavatelj povuče, kada prodavatelj prijeđe u drugu agenciju ili kada netko napokon ažurira podatke. Oglas se može ponovno pojaviti kasnije, po drugoj cijeni i pod drugim referentnim brojem. Ako Vam se svidjela, pitajte što se dogodilo umjesto da nagađate. Povučena nekretnina ponekad je još uvijek na prodaju kupcu koji je posjeti osobno.
- Prodavatelj želi kaparu kako bi zadržao nekretninu prije nego što je razgledam. Je li to uobičajeno?
- Kapara za rezervaciju uobičajena je za nekretninu koju ste odlučili kupiti, nakon što je Vaš odvjetnik pročitao ugovor o rezervaciji i nakon što je uplaćena na račun naveden u tom ugovoru. Uplata za zadržavanje nečega što niste vidjeli i što nitko nije provjerio sasvim je druga stvar. Ako razgledavanje nekretnine ovisi o prethodnoj uplati, odgovor je ne i nije Vam potrebno nikakvo objašnjenje.
- Kako mogu provjeriti je li španjolska agencija stvarna prije nego što poslujem s njom?
- Potražite naziv tvrtke i porezni broj na njezinoj vlastitoj web-stranici, adresu ureda koju možete pronaći na karti i recenzije na platformi kojom agencija ne upravlja. Andaluzija također ima javni registar agencija za nekretnine, a ugledan ured rado će Vam reći gdje ga možete pronaći. Ne tražite logotip na web-stranici. Tražite službene zapise koje vodi netko drugi.
- Trebam li prestati koristiti španjolske portale?
- Ne. Ovdje je tržište, a pregledavanje tih stranica način je na koji većina naših klijenata prvi put otkrije što želi. Zamislite ih kao izlog, a ne kao bazu podataka. Fotografije, tlocrti i lokacija obično su točni. Cijena i dostupnost dva su podatka koji prvi zastare.
- Netko je ponovno objavio oglas u češkoj Facebook grupi s cijenom u češkim krunama. Je li to sigurno?
- Nekretnina je često stvarna. Oglas za nju obično više nitko ne održava. Može biti star tjednima ili mjesecima, cijena u češkim krunama koristi tečaj koji više nitko ne primjenjuje, a referentni broj često nedostaje, pa se ništa ne može povezati s prodavateljem. Tretirajte ga kao fotografiju nečega što je nekoć postojalo. Pronađite izvorni španjolski oglas i provjerite podatke od tamo.
