Javni bilježnik pri kupnji u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Španjolski javni bilježnik potvrđuje Vaš identitet, naglas čita escritura i istoga je dana podnosi zemljišnim knjigama. Ne provjerava dugovanje zajednice suvlasnika, dokumentaciju zgrade ni razumnost cijene. To je posao Vašeg odvjetnika.
escritura o kupoprodajiJavna escritura, prva stranica
- Otorgantes (stranke)
- IME PREZIME · NIE X XXXXXXX L
- Cijena kupoprodaje
- XXX.XXX €
- Manifestaciones (izjave)
- Bez tereta, prema izjavi prodavatelja
- Potpis i datum
- Javni bilježnik · DD/MM/GGGG
- Otorgantes (stranke). Identitet kupca i prodavatelja, potvrđen usporedbom s putovnicom i dokumentom NIE. To je središnji dio uloge javnog bilježnika.
- Cijena kupoprodaje. Cijena navedena u escritura. Javni bilježnik je upisuje, ali ne procjenjuje je li pravična.
- Manifestaciones (izjave). Vlastita izjava prodavatelja, provjerena usporedbom s izvatkom nota simple koji javni bilježnik zatraži. To nije neovisno jamstvo izvan podataka u zemljišnim knjigama.
- Potpis i datum. Potpisano, pročitano naglas i istoga dana elektronički poslano zemljišnim knjigama.
Što provjerava španjolski javni bilježnik?
Španjolski javni bilježnik prisustvuje potpisivanju i pretvara kupoprodaju u javnu escritura. Ne provjerava je li nekretnina dobra odluka. Španjolski javni bilježnik provjerava mnogo manje nego što većina stranih kupaca pretpostavlja, a u ovoj kupnji zaštitu pruža Vaš odvjetnik, a ne javnobilježnički ured. Zato je ta razlika važna: riječ "javni bilježnik" u većini zemalja opisuje poznatu ulogu, dok ovdje opisuje bitno drugačiju ulogu.Na dan sklapanja javni bilježnik potvrđuje identitet i poslovnu sposobnost kupca i prodavatelja, sam zatraži izvadak nota simple kako bi potvrdio da je prodavatelj doista vlasnik nekretnine i da na njoj nema tereta koje ste već provjerili, sastavlja javnu escritura, naglas je čita prije nego što je obje strane potpišu te istoga dana elektroničkim putem šalje primjerak zemljišnim knjigama. Ono što ne radi: ne provjerava je li naknada zajednici suvlasnika u cijelosti podmirena izvan onoga što pokazuju dokumenti pred njim, ne potvrđuje odgovara li zgrada građevinskoj dozvoli, ne procjenjuje je li cijena pravična i ne savjetuje nijednu stranu o tome je li transakcija dobra odluka.
Za što je odgovoran javni bilježnikŠto nije njegov posao
- Potvrda da su obje strane doista osobe za koje se predstavljaju i da mogu zakonito potpisati
- Da, to je ključ ovog posla.
- Zatražiti nota simple i pročitati ispravu naglas prije potpisa
- Da, i to se događa upravo pri potpisivanju, ne ranije.
- Dostavljanje isprave zemljišnim knjigama
- Da, elektronički, istoga dana.
- Provjera je li prodavatelj platio naknade zajednici i lokalne poreze
- Ne. Vaš odvjetnik zasebno traži te potvrde prije tog dana.
- Potvrda da zgrada odgovara dozvoli i planskom statusu parcele
- Ne. To je pravna i tehnička provjera koju Vi organizirate unaprijed.
Tko bira javnog bilježnika i mijenja li hipoteka odgovor?
Kod obične kupnje za gotovinu pravo izbora javnog bilježnika općenito slijedi raspodjelu naknada: onaj tko plaća veći dio bira, što je u praksi obično kupac. Ako prodavatelj bez valjanog razloga inzistira na vlastitom javnom bilježniku, kupac to može prijaviti službi za korisnike lokalnog Colegio Notarial.Kod kupnje uz HIPOTEKU odgovor proizlazi iz zakonskog prava, a ne običaja. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario jasno jamči slobodan izbor javnog bilježnika zajmoprimcu i sprječava vjerovnika da usmjerava taj izbor. Otprilike u isto vrijeme zakon je većinu povezanih troškova također prebacio na banku: uredba iz 2018. prenijela je porez na hipotekarne biljege na vjerovnika, a od zakona iz 2019. vjerovnik plaća i javnog bilježnika, upis u zemljišne knjige te gestoría za sam kredit. Jedini trošak koji ostaje na zajmoprimcu jest vlastita procjena vrijednosti nekretnine koju naručuje banka.
Kako se plaća kupoprodaja?
- Gotovina, bez hipotekeOvo je običaj, ne formalno pravo: bira onaj tko plaća veći dio naknada, što ste u praksi obično Vi.
- Uz hipotekuZakonsko pravo prema zakonu Ley 5/2019: imate slobodan izbor javnog bilježnika, a zakon sprječava vjerovnika da Vas usmjerava prema onome kojega preferira.
Što se razmjenjuje u prostoriji i morate li to biti Vi?
escritura pública je javnobilježnički ovjerena kupoprodajna isprava, dokument potpisan pred javnim bilježnikom kojim vlasništvo prelazi na Vas. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje u tom trenutku obično plaćate preostali iznos: novac i ključevi prelaze iz ruke u ruku u istoj prostoriji i u isto vrijeme.cheque bancario je bankovni ček izdan na teret Vašeg španjolskog računa i često se njime javnom bilježniku predaje preostali dio kupoprodajne cijene.Ne morate osobno biti u toj prostoriji. Tijekom cijele kupnje samo je jedno putovanje u Španjolsku strogo obvezno, a ljudi najčešće i taj termin povjere drugoj osobi. Ako Vaš odvjetnik ima punomoć koja obuhvaća potpisivanje isprave, može u Vaše ime obaviti cijeli termin. Upravo zato vrijedi organizirati POA-u dovoljno rano u postupku, čak i ako se u tom trenutku čini manje važnom.
- Rabljena nekretninaPreostali iznos plaćate putem cheque bancario ili, sve češće, potvrđenim bankovnim prijenosom koji je organiziran tako da bude izvršen prije termina. Javni bilježnik u tekstu isprave potvrđuje koji je način plaćanja upotrijebljen.
- Dovršena novogradnja spremna za useljenjeIsti se postupak primjenjuje. Osim toga, desetogodišnje jamstvo za konstrukciju, trogodišnje jamstvo za instalacije i jednogodišnje jamstvo za snagging počinju teći od tog dana. Stoga je točan datum zaključenja kupoprodaje važan i izvan same transakcije.
Koliko stoji javni bilježnik, povrh svega ostalog?
Španjolska vlada utvrđuje naknade javnih bilježnika prema fiksnoj tarifi, o kojoj se ne može slobodno pregovarati. Izvori na engleskom jeziku tu tarifu obično opisuju kao približno 0,2 do 0,5 % cijene, pri čemu postotak pada s porastom cijene. Naša objavljena procjena objedinjuje naknadu javnog bilježnika i naknadu za upis u zemljišne knjige koja slijedi nakon toga, jer ih kupac na završnom obračunu vidi kao jednu stavku. Kao pravilo za grubu procjenu, naknada za upis u zemljišne knjige iznosi oko 60 % naknade javnog bilježnika.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Javni bilježnik + zemljišne knjigeVladina tarifa, bez pregovaranja | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Što treba biti riješeno prije nego što uđete u ured javnog bilježnika
Dobar postupak rješava ove četiri stvari PRIJE tog dana, jer je termin kod javnog bilježnika pogrešan trenutak za njihovo otkrivanje.- Prodavatelj nema nepodmirenih dugova prema zajednici vlasnika ni poreznih dugovaJavni bilježnik čita ispravu, ali ne pribavlja potvrde umjesto Vas. Vaš odvjetnik pribavlja ih prije termina. Loš postupak otkriva nepodmireni dug na sam dan, dok je cheque bancario već izdan.
- Potvrda bankarskog jamstva kod novogradnjeVaš je odvjetnik trebao provjeriti svaku uplatu pojedinačno, puno prije posljednje. Dan kod javnog bilježnika samo je formalnost ako je taj posao ranije pravilno obavljen. Loš postupak prvi put provjerava tekst jamstva na dan zaključenja kupoprodaje.
- Sudski tumač ako ne čitate španjolski i osobno prisustvujeteImate pravo da Vam se isprava prije potpisivanja pravilno objasni na jeziku koji razumijete. Loš postupak potpisuje se na povjerenje jer prostor djeluje prijateljski, a čini se da se svima žuri.
- Tko prisustvuje i s kojim ovlastimaAko ne prisustvujete osobno, punomoć Vašeg odvjetnika mora jasno obuhvaćati potpisivanje ove isprave. Loš postupak pretpostavlja da punomoć sastavljena za drugi, raniji korak obuhvaća i ovaj.
Javni bilježnik štiti interes države u transakciji, a ne Vaš interes
Ovo su opće informacije o ulozi javnog bilježnika kakva je bila 17. kolovoza 2026. i ne predstavljaju pravni savjet o Vašem konkretnom zaključenju kupoprodaje. Javni bilježnik doista je neutralan javni službenik: ne zastupa ni kupca ni prodavatelja. Očekivati od njega da otkrije problem koji je trebao pronaći Vaš vlastiti odvjetnik najčešći je nesporazum o toj ulozi.Prisustvujemo ili osiguravamo da prisustvuje osoba s odgovarajućim ovlastima te pratimo primopredaju dokumenata i ključeva. Nismo odvjetnik i sami ne provjeravamo vlasništvo, dugove ni urbanističku dokumentaciju. Taj se posao obavlja ranije, uz neovisnog odvjetnika kojeg plaćate Vi, kako bi termin kod javnog bilježnika bio formalnost kakva treba biti, a ne trenutak u kojem se nešto otkriva.
Najčešća pitanja o javnom bilježniku
- Tko bira javnog bilježnika?
- Prema običaju, bira ga onaj tko plaća veći dio troškova, što je kod uobičajene kupnje najčešće kupac. Kod kupnje uz hipoteku to je zakonsko pravo, a ne običaj: Ley 5/2019 jasno jamči slobodan izbor zajmoprimca i sprječava zajmodavca da ga usmjerava prema javnom bilježniku kojeg preferira.
- Zašto koristiti cheque bancario umjesto običnog bankovnog prijenosa?
- Bankovni ček izdan na Vaš vlastiti španjolski račun omogućuje da novac i ključevi prijeđu iz ruke u ruku u istoj prostoriji i u istom trenutku. Tako se tradicionalno strukturira zaključenje kupoprodaje u Španjolskoj. Sve se češće koristi potvrđeni prijenos organiziran tako da sjedne prije termina, a i on je jednako valjan. U svakom slučaju, javni bilježnik u ispravi točno evidentira koja je metoda korištena.
- Mogu li na potpisivanju imati sudskog tumača?
- Da, i vrijedi to organizirati unaprijed umjesto da pitate na sam dan. Imate pravo da Vam se isprava pravilno objasni prije potpisivanja, a sudski tumač formalni je način da se to zajamči, umjesto oslanjanja na dvojezičnog prijatelja ili užurbani sažetak u prostoriji.
- Što se događa ako javni bilježnik tog dana uoči problem s dokumentima?
- Potpisivanje se ne provodi dok se problem ne riješi. To je rijetkost upravo zato što pravilno vođen postupak rješava probleme s dokumentima nekoliko tjedana ranije, tijekom pravne provjere i faze privatnog ugovora. To je cijeli razlog zbog kojeg termin kod javnog bilježnika ne treba smatrati prvom stvarnom kontrolnom točkom.
