Koji se porez primjenjuje ako kupim neprodanu nekretninu od banke, a ne od investitora?

Ovisi o tome tko Vam je pravno prodaje, a ne o tome kako se oglašava. Banka ili fond koji drži zaplijenjene zalihe novogradnje obično prodaje kao poslovni subjekt. To može značiti da se IVA i dalje primjenjuje, iako transakcija izgleda kao nekretnina iz sekundarne prodaje. Upravo takve slučajeve treba otkriti pomoću gornjeg kontrolnog popisa prije zaključenja kupoprodaje, a ne nakon njega.

Mijenja li se porezna stopa ako kupujem preko španjolskog društva umjesto osobno?

Porez na kupnju (ITP ili IVA uvećan za AJD) obračunava se na isti način, neovisno o tome tko je kupac. Kada je kupac društvo, mijenja se cijeli drugi skup pitanja: tekući porez na dobit društva, godišnje prijave i način oporezivanja buduće prodaje. Ta je usporedba tema vodiča o kupnji preko društva.

Je li stopa AJD-a ista svugdje u Španjolskoj?

Ne. AJD, kao i ITP, regionalno je utvrđena stopa u okviru nacionalnog sustava, pa druga autonomna zajednica može odrediti drukčiji postotak. Gore navedena stopa od 1,2 % konkretno je važeća stopa u Andaluziji u kolovozu 2026.

Guides

Porezi pri kupnji nekretnine u Španjolskoj: ITP, IVA i AJD

Za 30 sekundi

Pri kupnji na Costa del Solu plaćate jedan od dva poreza. Koji ćete porez platiti ovisi samo o tome tko prodaje. Preprodaja od privatnog vlasnika podliježe porezu ITP od 7 % cijene. Novogradnja od investitora podliježe porezu IVA od 10 % i porezu AJD od 1,2 %, odnosno ukupno 11,2 %.

Tko Vam prodaje nekretninu?

Privatni vlasnik, sekundarna prodajaITP po stopi od 7 % cijene ili referentne vrijednosti ako je ona viša.
Investitor, novogradnjaIVA po stopi od 10 % plus AJD po stopi od 1,2 %, ukupno 11,2 %.

Koji porez plaćate i zašto ovisi o prodavatelju?

IVA, španjolski PDV, iznosi 10 % cijene potpuno novog doma. Primjenjuje se kada je prodavatelj investitor jer je prodaja novogradnje poslovna transakcija podložna PDV-u, a ne prijenos između privatnih osoba.AJD je španjolski porez na ovjerenu ispravu, mali postotak cijene, a u Andaluziji se plaća zajedno s porezom IVA pri kupnji novogradnje. Nikada se ne kombinira s niže navedenim porezom na prijenos nekretnine iz sekundarne prodaje; na kupnju se primjenjuje jedna ili druga porezna kategorija, nikada obje.ITP je porez na prijenos koji se plaća pri kupnji nekretnine iz sekundarne prodaje, a u Andaluziji iznosi 7 % cijene. Primjenjuje se kada je prodavatelj privatna osoba, a ne investitor, što je uobičajeno kod rabljene nekretnine.

Tko prodajeŠto Vi plaćate

Investitor, novogradnja: 10 % IVA plus 1,2 % AJD, ukupno 11,2 %. Utvrđeno nacionalnim i regionalnim zakonom; nema prostora za pregovore.
Privatni vlasnik, sekundarna prodaja: 7 % ITP-a, obračunato na višu od sljedećih vrijednosti: ugovorenu cijenu ili službenu referentnu vrijednost nekretnine. Pogledajte u nastavku.

Glossary: AJD Glossary: ITP

Koliki je trošak kupnje

Izvori

Primjenjuju li se ikada na Vas niže stope o kojima ste možda čitali?

Španjolsko i andaluzijsko pravo objavljuju i snižene porezne stope niže od osnovnih stopa, a strani kupac koji istražuje ovu temu pronaći će ih. Gotovo se nikada ne primjenjuju na kupnju za odmor ili ulaganje. Vrijedi znati zašto, umjesto nadati se da se primjenjuju.Četiri niže navedene stope navedene su onako kako se uobičajeno opisuju, a ne preuzete iz službenog teksta zakona, stoga ih smatrajte okvirnima. To Vam u praksi ne stvara nikakav trošak jer nijedna od njih nije stopa koju biste uračunali u svoj proračun.

	Sniženi ITP, 6 % ili 3,5 %Samo za rezidente	Sniženi IVA, 4 %Socijalno stanovanje	Viši IVA, 21 %Land and commercial
Što zahtijeva	Nekretnina postaje Vaše uobičajeno prebivalište, Vaše glavno i stalno boravište, uz ograničenje vrijednosti.	Namijenjeno službeno zaštićenom socijalnom stanovanju (vivienda de protección oficial).	Primjenjuje se na parcelu ili poslovni prostor, a ne na stambenu nekretninu.
Primjenjuje li se na uobičajenog kupca	Ne. Nerezident koji kupuje drugi dom na Costa del Solu ne ispunjava uvjete, bez obzira na ono što oglas sugerira.	Ne. Ne primjenjuje se na uobičajene novogradnje na ovoj obali.	Ovo je jedini slučaj u kojem je stopa za kupca viša, a ne niža.
Što učiniti	Predvidite 7 %. Ako Vam agent kaže da se primjenjuje niža stopa, zatražite da to napiše i neka Vaš odvjetnik provjeri.	Zanemarite to osim ako je jedinica službeno označena kao zaštićeno stanovanje, što je navedeno u njezinoj dokumentaciji.	Provjerite što kupujete. Parcela ili poslovni prostor oporezuju se drukčije od stambene nekretnine, a oglas to nije uvijek jasno naveo.

Praktično pravilo: planirajte 7 % za nekretninu iz sekundarne prodaje i 11,2 % za novogradnju, a svaki niži iznos na koji naiđete smatrajte posebnom okolnošću koja se na Vas ne odnosi dok odvjetnik pisanim putem ne potvrdi suprotno.

Zašto porezni račun može biti viši od 7 posto iznosa koji ste platili?

valor de referencia referentna je vrijednost koju Španjolska određuje za nekretninu, a porez na prijenos nekretnine iz sekundarne prodaje obračunava se prema njoj kad je viša od cijene koju ste platili. Od 1. siječnja 2022. porezna osnovica za ITP zakonski je viši od ta dva iznosa, a ne samo cijena navedena u ugovoru.Svrha joj je spriječiti kupca i prodavatelja da prijave nižu cijenu kako bi smanjili porezni račun. Njezin učinak na poštenog kupca koji je dogovorio fer cijenu jednostavan je i automatski: ako je referentna vrijednost samog Catastroa viša od iznosa koji ste dogovorili, porez se umjesto toga obračunava prema referentnoj vrijednosti.

Što kupci pretpostavljajuUčinak referentne vrijednosti

Porez iznosi 7 % cijene iz ugovora: Iznosi 7 % od višeg iznosa: ugovorene cijene ili referentne vrijednosti. Ta su dva iznosa obično blizu, ali ponekad nisu.
Niža dogovorena cijena znači niži porezni račun: Samo do najniže referentne vrijednosti. Ispod nje porez ostaje isti bez obzira na ono što piše u ugovoru, zbog čega prijavljivanje niže cijene ne donosi ništa osim rizika.

Ilustrativan primjer, nije stvarna nekretnina
	Dogovorena cijena	Referentna vrijednost
Osnovni iznos	400.000 €	430.000 €
Dospjeli ITP7 % osnovice	28.000 €	30.100 €

Primjer izračuna, a ne stvarni podaci o nekretnini. Porez se obračunava na 430.000 €, a ne na 400.000 €, samo kada je Catastrova referentna vrijednost viša od dogovorene cijene; Catastro objavljuje stvarni iznos za svaku pojedinu nekretninu.

Glossary: valor de referencia

Što provjerava odvjetnik

Izvori

Zakon 11/2021 o mjerama za sprječavanje i borbu protiv porezne prijevare (BOE) ↗

Mogu li osporiti referentnu vrijednost ako smatram da je pogrešna?Da, putem poreza koji plaćate: možete platiti ITP na referentnu vrijednost i zatim je službeno osporiti ili u nekim slučajevima zatražiti ispravak. Morate dokazati da je stvarna tržišna vrijednost niža. To je postupak za odvjetnika, a ne obrazac koji sami ispunjavate. Vrijedi to pokrenuti prije zaključenja kupoprodaje ako se iznosi znatno razlikuju, a ne nakon što ste već platili.

Što se događa ako novac za kupnju sami donesete u gotovini?

Gotovo nitko tko financira kupnju u Španjolskoj ne bi trebao nositi gotovinu preko granice, a razlog nije samo praktične prirode. Španjolska kretanje gotovine iznad određenog praga smatra nečim što morate unaprijed prijaviti, neovisno o svemu što Vaša banka ili odvjetnik pitaju o podrijetlu novca.Pravilo koje se primjenjuje na stranog kupca jest španjolsko pravo, a ne uredba EU-a koju navodi većina članaka. Pravilo EU-a (Reglamento 2018/1672) uređuje samo vanjsku granicu EU-a. Pri ulasku u EU ili izlasku iz njega s 10.000 € ili više u gotovini to se mora automatski prijaviti ako novac nosite sa sobom, odnosno prijaviti na zahtjev ako putuje bez pratnje. Putovanje iz Češke u Španjolsku ne prelazi vanjsku granicu EU-a, pa se ta uredba na ovo putovanje ne primjenjuje.Ono što se primjenjuje jest izravno španjolsko pravo: prema propisima Ley 10/2010 i Orden ETD/1217/2022, prijenos iznosa od 10.000 € ili više po osobi, na nacionalnom putovanju ili putovanju unutar EU-a, prijavljuje se na obrascu Modelo S-1, koji se podnosi unaprijed kada na mjestu prelaska nema carinske ispostave. Odvojeni viši prag od 100.000 € postoji samo za prijenose koji se u cijelosti odvijaju unutar Španjolske i ne primjenjuje se na putovanje iz Češke u Španjolsku.

Prijenos 10 000 € ili više u gotovini
Who decidesSvatko tko je nosi
What it grantsPokreće obvezu
If noNema ničega za prijaviti
Podnesite Modelo S-1 unaprijed
Who decidesVi, prije putovanja
What it grantsZakonito, evidentirano kretanje
If noZapljena i novčana kazna
Potvrdite gornju granicu gotovinskog plaćanja sa svojim odvjetnikom
Who decidesVaš odvjetnik
What it grantsNema ograničenja za ovu uplatu
If noRizikujete prekoračenje gornje granice koju Vam nitko nije potvrdio

Vrijedi istaknuti još jedno pravilo, umjesto ga iznositi kao konačno utvrđeno: Španjolska također ograničava koliki se dio kupoprodajne cijene može platiti u gotovini, prema članku 7. propisa Ley 7/2012, kako je izmijenjen. Kako se to pravilo uobičajeno opisuje, ograničenje iznosi 1.000 € kada je poduzeće stranka u transakciji, odnosno 10.000 € kada je platitelj privatna osoba koja nije rezident. Taj iznos nismo pronašli u službenom pravnom tekstu BOE-a, stoga ga shvatite kao snažan pokazatelj da je veliko gotovinsko plaćanje ograničeno i potvrdite točan iznos sa svojim odvjetnikom prije nego što se na njega oslonite.

Izvori

Moram li i dalje nešto prijaviti ako novac prenesem bankovnom uplatom, umjesto da ga nosim sa sobom?Bankovni prijenos nije prijenos gotovine i Modelo S-1 se na njega ne primjenjuje. Vaša će banka ipak pitati o podrijetlu sredstava u sklopu uobičajenih provjera protiv pranja novca, što je drukčije pitanje od onoga na koje ovaj odjeljak odgovara, a njime se bavi stranica s često postavljanim pitanjima pod naslovom "Hoću li morati dokumentirati odakle potječe moj novac?" Bankovni prijenos ujedno je način koji ova stranica preporučuje: pogledajte vodič za prijenos valuta.

Što potvrditi prije nego što se oslonite na ove stope

Četiri stvari provjerene u odnosu na Vašu konkretnu transakciju, a ne na objavljenu stopu.

Zatražite	Što vam to govori	Kako izgleda loš odgovor
Vrijednost nekretnine: valor de referencia	Catastro objavljuje taj podatak, a Vaš ga odvjetnik može provjeriti prije nego što išta potpišete. On Vam govori hoće li se stopa od 7 % primjenjivati na cijenu koju ste ugovorili ili na viši iznos.	Nitko to nije provjerio ili postoji obećanje da će se "time pozabaviti kasnije".
Pisanu potvrdu o tome koja se porezna kategorija primjenjuje	Je li prodavatelj investitor (IVA i AJD) ili privatni vlasnik (ITP) zvuči očito, ali ponekad nije, primjerice kod nekretnine iz sekundarne prodaje koja je novogradnja, ali je neprodana i još uvijek u vlasništvu izvornog investitora.	Pretpostavka koja se temelji na načinu oglašavanja nekretnine, a ne na tome tko je u ugovoru naveden kao prodavatelj.
Kako planirate prenijeti sredstva za kupnju	Bankovna uplata u potpunosti uklanja pitanje obrasca Modelo S-1. Ako bilo koji dio plana uključuje gotovinu, sada je trenutak da otvorite pitanje obveze prijave i gornje granice plaćanja, a ne nakon što ste već prešli granicu.	Nema plana osim: "Donijet ću ga kada dođem".
Dotiče li se Vaša situacija uopće poreza na imovinu ili poreza na dohodak nerezidenata	Oba postoje, oba su odvojena od prethodno navedenog sloja poreza na kupnju i oba imaju vlastite stranice: porez na imovinu i porez na dohodak nerezidenata.	Šutnja ili pretpostavka da je kupnja jedini porezni događaj.

Bankovna uplata nasuprot nošenju gotovine

Dva načina na koja kupoprodajni novac može fizički stići, a samo jedan od njih izbjegava prijavu.

	Gotovina	Bankovna uplata
Obveza prijave	Modelo S-1, podnosi se unaprijed, iznad 10.000 € po osobi.	Nema posebnih zahtjeva za prijenos.
Rizik ograničenja plaćanja	Moguće ograničenje iznad niskog praga prema članku 7. zakona Ley 7/2012; potvrdite s odvjetnikom.	Nije primjenjivo; prijenos nije gotovinsko plaćanje.
Dokazivanje podrijetla sredstava	Teže je to što gotovina do trenutka kada stigne nema vlastiti trag na papiru.	Bankovni izvod koji već posjeduju i Vaša banka i španjolska banka.
Praktični rizik samog putovanja	Nošenje velikog iznosa gotovine preko Europe, bez prijave ili s prijavom.	Ništa osim uobičajenog rizika putovanja.

Otvoreno

Tečaj, a ne Vaš račun

Svaka je gore navedena stopa važeća u kolovozu 2026. Provjerili smo je izravno u andaluzijskom i nacionalnom poreznom zakonodavstvu, umjesto da smo je prepisali iz komentara, te je potvrdili u odnosu na andaluzijski proračunski zakon za 2026., koji nije promijenio ni stopu ITP-a od 7 % ni stopu AJD-a od 1,2 %. Andaluzija utvrđuje vlastite stope ITP-a i AJD-a u okviru nacionalnog sustava. Ista kupnja u drugoj autonomnoj zajednici može podlijegati drukčijoj regionalnoj stopi, iako je temeljni nacionalni zakon jednak.Ovo su opće informacije o načinu primjene poreza, a ne izračun onoga što Vi osobno dugujete. Referentna vrijednost, točan datum zaključenja kupoprodaje i sve posebne okolnosti Vaše kupnje pripadaju pisanom savjetu Vašeg odvjetnika, a ne objavljenom vodiču. Jedna je brojka, gornja granica gotovinskog plaćanja, izričito označena kao neprovjerena, a ne navedena kao konačno utvrđena: nemojte se oslanjati na taj iznos prije nego što ga potvrdi Vaš odvjetnik.Neke su teme obrađene u zasebnim vodičima: vodič o troškovima kupnje obuhvaća ukupan iznos troškova, uključujući naknade javnog bilježnika, zemljišnih knjiga i odvjetnika. Vodič o godišnjim troškovima obuhvaća IBI i prijavu za nerezidente koja počinje teći godinu nakon zaključenja kupoprodaje. Vodiči o porezu na imovinu i nasljeđivanju u cijelosti obrađuju ta dva zasebna porezna pitanja.

Najčešća porezna pitanja

Koji se porez primjenjuje ako kupim neprodanu nekretninu od banke, a ne od investitora?: Ovisi o tome tko Vam je pravno prodaje, a ne o tome kako se oglašava. Banka ili fond koji drži zaplijenjene zalihe novogradnje obično prodaje kao poslovni subjekt. To može značiti da se IVA i dalje primjenjuje, iako transakcija izgleda kao nekretnina iz sekundarne prodaje. Upravo takve slučajeve treba otkriti pomoću gornjeg kontrolnog popisa prije zaključenja kupoprodaje, a ne nakon njega.
Mijenja li se porezna stopa ako kupujem preko španjolskog društva umjesto osobno?: Porez na kupnju (ITP ili IVA uvećan za AJD) obračunava se na isti način, neovisno o tome tko je kupac. Kada je kupac društvo, mijenja se cijeli drugi skup pitanja: tekući porez na dobit društva, godišnje prijave i način oporezivanja buduće prodaje. Ta je usporedba tema vodiča o kupnji preko društva.
Je li stopa AJD-a ista svugdje u Španjolskoj?: Ne. AJD, kao i ITP, regionalno je utvrđena stopa u okviru nacionalnog sustava, pa druga autonomna zajednica može odrediti drukčiji postotak. Gore navedena stopa od 1,2 % konkretno je važeća stopa u Andaluziji u kolovozu 2026.

Looking at a specific property?

Send us the property