Godišnji troškovi nekretnine u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Posjedovanje stana na Costa del Sol stoji približno od 2.900 do 11.600 € godišnje. To obuhvaća pet stavki: IBI, zajedničku pričuvu, naknadu za odvoz otpada, osiguranje te fiksne naknade za električnu energiju i vodu. Također morate podnijeti jednu španjolsku poreznu prijavu, čak i tijekom godine u kojoj nitko nije boravio u stanu.
| sij. | velj. | ožu. | tra. | svibanj | lip. | srp. | kol. | ruj. | lis. | stu. | pro. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Električna energija i voda | sij. | velj. | ožu. | tra. | svibanj | lip. | srp. | kol. | ruj. | lis. | stu. | pro. |
| Porezna prijava nerezidenta (prazna nekretnina) | tra. | svibanj | lip. | srp. | kol. | ruj. | lis. | stu. | pro. |
- Električna energija i voda
- Obračunava se mjesečno, bez obzira na to je li nekretnina zauzeta.
- Porezna prijava nerezidenta (prazna nekretnina)
- Rok za podnošenje zahtjeva počinje 1. travnja, a završava 31. prosinca sljedeće godine.
Koje su to pet stvari koje plaćate svake godine?
Dvije su porezi koje određuje gradska uprava. Jedna je naknada koju određuje Vaša zgrada. Dvije su tržišni troškovi, pa možete usporediti cijene i odabrati pružatelja usluge. Svih pet troškova nastavlja se obračunavati bez obzira na to koristite li nekretninu ili ne.IBI je godišnji španjolski porez na nekretnine koji gradskoj upravi plaća vlasnik nekretnine. Temelji se na katastarskoj vrijednosti nekretnine, a ne na cijeni koju ste platili. Zato dva stana slične cijene mogu imati različite iznose IBI-ja.
| Nisko | Visoko | |
|---|---|---|
| IBI | 400 € | 1.000 € |
| Comunidad | 900 € | 6.000 € |
| Naknada za otpad | 80 € | 200 € |
| Osiguranje | 300 € | 800 € |
| Električna energija i voda | 1.200 € | 3.600 € |
| Ukupno | 2.880 € | 11.600 € |
| Stavka | Uobičajeni raspon | Tko određuje |
|---|---|---|
| IBI (Porez na nekretnine) | 400 do 1.000 €, ponekad i više, godišnje. | Gradska uprava, na temelju katastarske vrijednosti. Nacionalni zakon određuje raspon u kojem se mora nalaziti: od 0,4 do 1,10 % te vrijednosti za urbane nekretnine. |
| comunidad (naknada zajednice vlasnika) | 900 do 6.000 € godišnje, obično se naplaćuje mjesečno ili tromjesečno. | Sastanak vlasnika, glasovanjem, na temelju vlastitog proračuna zgrade. |
| Naknada za otpad (basura / tasa de residuos) | 80 do 200 € godišnje. | Gradska uprava, vlastitom odlukom. Od donošenja Zakona 7/2022 ova naknada mora odražavati stvarni trošak usluge zbrinjavanja otpada, a ne biti paušalni dodatak, pri čemu svaka općina određuje vlastiti iznos. |
| Osiguranje | 300 do 800 € godišnje po stanu. | Tržište. Zakonom nije obvezno, iako hipotekarni vjerovnik može zahtijevati osiguranje založene nekretnine. |
| Električna energija i voda | 100 do 300 €, ponekad i više, mjesečno: 1.200 do 3.600 € godišnje. | Tržište, prema potrošnji, uz fiksnu naknadu (naknadu za ugovorenu snagu električne energije) koja se obračunava i kada je nekretnina prazna. |
Koliki je zbroj za jedan stan?
Približno 2.900 do 11.600 € godišnje. Raspon je širok, ali to nije pogreška. Uglavnom proizlazi iz dviju stavki: naknade comunidad i računa za energiju. Ti se troškovi među nekretninama razlikuju znatno više nego IBI, odvoz otpada ili osiguranje.
- Skroman stan u starijoj zgradi, bez bazenaNalazi se pri dnu raspona. Ima nisku naknadu comunidad, umjerenu potrošnju energije te niske troškove za IBI i otpad.
- Noviji stan u naselju s potpunom uslugomNalazi se više u rasponu. Sama naknada comunidad može doseći nekoliko tisuća eura godišnje za zgradu s bazenom, vrtovima, dizalom, osiguranjem i recepcijom s upravljanjem.
- Nekretnina koja je prazna veći dio godineI dalje nosi većinu tih troškova, uključujući fiksnu naknadu za električnu energiju. Prazna nekretnina nikada nije besplatna za posjedovanje.
Ovo je aritmetički zbroj pet stavki iz prethodne tablice, za kolovoz 2026., a ne zasebno dobiveni iznos.Arevontova vlastita usluga upravljanja nekretninama postoji kako bi popunila upravo tu prazninu. Naknade comunidad i IBI držimo na izravnom terećenju te provjeravamo da se uplate doista izvršavaju s Vašeg računa. Tako nakon godinu dana u Češkoj nećete otkriti da jedna od uplata nije izvršena.
Što od navedenoga možete osporiti, a što jednostavno morate platiti?
IBI i naknada za odvoz otpada porezi su. Gradska uprava određuje iznos prema vlastitim pravilima i o njemu nema pregovora. Imate samo pravo provjeriti katastarsku vrijednost na kojoj se temelji. Naknada comunidad razlikuje se.Comunidad de propietarios zajednica je vlasnika koja upravlja zajedničkim dijelovima naselja i određuje mjesečnu naknadu. Slična je udruzi vlasnika kakva postoji u većini zemalja, ali nije potpuno ista.
Što kupci pretpostavljajuŠto se mijenja svake godine
- Svih pet stavki fiksno je nakon kupnje
- Samo IBI i naknadu za otpad doista određuje vanjsko tijelo. Naknada comunidad mijenja se u skladu s vlastitim proračunom zgrade, o kojem se glasuje svake godine. Osiguranje i režije tržišni su troškovi pa pri obnovi možete usporediti cijene.
- Niža kupoprodajna cijena znači niže godišnje troškove
- Ne uvijek. IBI se temelji na katastarskoj vrijednosti, koja ne odgovara uvijek tržišnoj cijeni. Naknada comunidad temelji se na potrebama konkretne zgrade za održavanje. To nema nikakve veze s iznosom koji ste platili za svoju jedinicu.
Kada stiže svaki račun i što se događa ako neki propustite?
Gotovo nijedan od ovih pet troškova ne plaća se jednom godišnje. To je važno ako njima upravljate iz druge države.
| Stavka | Uobičajena dinamika naplate | Ako ostane neplaćeno |
|---|---|---|
| IBI | Jedan godišnji račun, obično uz izravno terećenje. | Dug je pravno vezan uz samu nekretninu, bez obzira na to tko je sada njezin vlasnik. Odvjetnik to provjerava i rješava prije zaključenja kupoprodaje nekretnine iz sekundarne prodaje. |
| Comunidad | Mjesečno ili tromjesečno, prema vlastitom proračunu zgrade. | Neplaćeni dug comunidad može teretiti nekretninu. Kupac preuzima ograničeni dio neplaćenog duga prethodnog vlasnika. |
| Otpad | Godišnje, ponekad zajedno s računom za IBI, a ponekad zasebno. | Slijedi vlastiti postupak naplate gradske uprave, sličan postupku za IBI. |
| Osiguranje | Godišnja obnova, jedno plaćanje ili obroci, ovisno o osiguravatelju. | Pokriće jednostavno prestaje. Nikakav dug ne tereti nekretninu, ali prekid osiguranja, primjerice tijekom olujne sezone, stvaran je rizik, a ne samo problem s dokumentacijom. |
| Električna energija i voda | Monthly. | Dobavljač može obustaviti uslugu ako ne platite. To je stvaran problem ako nitko ne nadzire nekretninu. |
Pravodobno ishođenje NIE i otvaranje španjolskog bankovnog računa omogućuju navedena izravna terećenja. Bez oboje ne možete postaviti automatsko plaćanje nijednog od ovih pet troškova. Arevontov plan usluge za NIE i administraciju to planira zajedno s ostatkom kupnje.
Dugujete li išta Španjolskoj ako nekretninu nikada ne iznajmljujete?
Da. To je najčešće neugodno iznenađenje u prvoj godini. Nerezident koji posjeduje nekretninu u Španjolskoj i nikada je ne iznajmljuje ipak mora svake godine podnijeti španjolsku poreznu prijavu. Taj se porez temelji na fiktivnom prihodu, odnosno iznosu za koji država pretpostavlja da ga ostvarujete samo na temelju vlasništva nad nekretninom. Nema nikakve veze s prihodom koji ste stvarno primili. Za običan stan obično iznosi nekoliko stotina eura godišnje, a ne velik iznos.
Jeste li ove godine uopće iznajmljivali nekretninu?
- Da, dio godine ili cijelu godinuPlaćate porez na prihod od najma koji ste primili. Za stopu i odbitke pogledajte vodič o porezima na najam.
- Ne, nikad iznajmljivanPlaćate porez na fiktivni prihod. Za običan stan to obično iznosi nekoliko stotina eura godišnje.
Što potvrditi prije oslanjanja na raspon
Četiri stvari, provjerene za konkretnu nekretninu, a ne prema objavljenom rasponu.| Zatražite | Što vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Završni godišnji financijski izvještaji comunidad | Stvarna naknada za ovu konkretnu zgradu, a ne prosjek za obalu. Ovdje biste također vidjeli planiranu posebnu naknadu (derrama) za veće radove. | Usmena procjena bez priloženih računa ili odgovor: "ovisi". |
| Potvrda za IBI za tekuću godinu | Potvrđuje da uz nekretninu nema neplaćenog IBI-ja i prikazuje stvarni iznos umjesto prethodno navedenog raspona. | Nitko ga nije zatražio ili postoji obećanje da će se to "riješiti nakon zaključenja kupoprodaje". |
| Obračunava li se odvoz otpada u tom gradu zasebno od IBI-ja | Neke gradske uprave objedinjuju ta dva davanja u jednom računu. Druge šalju zaseban račun. Ako ne znate za zaseban račun, manji se dug može neprimjetno nagomilati. | Pretpostavka, a ne provjeren odgovor gradske uprave ili prodavateljev posljednji račun. |
| Jesu li španjolski bankovni račun i izravna terećenja doista postavljeni | Najveći razlog zbog kojeg nerezident propusti jedan od tih pet računa nije trošak. Problem je u tome što nitko nije postavio izravno terećenje s postojećeg računa. | Plan da se "svaki put ručno izvrši prijenos". |
Vila nasuprot stanu
Ista stavka, na dvije različite vrste nekretnina. Nijedan od dolje navedenih iznosa nije izmišljen. Ovo je vlastita napomena početne stranice, ovdje navedena radi usporedbe.| Vila | Stan | |
|---|---|---|
| IBI | Obično viša. Veća izgrađena površina vile i veća parcela obično znače višu katastarsku vrijednost. | Obično prema donjem dijelu raspona od 400 do 1.000 €. |
| Comunidad | Često je niža ili ne postoji za samostalnu vilu izvan upravljanog stambenog naselja. I dalje se može primjenjivati unutar ograđenog naselja. | 900 do 6.000 €, ovisno o zgradi. |
| Osiguranje i energenti | Viši za oboje. Bazen i vrt također stvaraju vlastite tekuće troškove, a nijedan od njih nije prikazan u gornjoj tablici. | Unutar raspona u gornjoj tablici. |
| Što treba provjeriti | Nitko osim Vas, osim ako zasebno ne ugovorite upravljanje. | Zgrada kojom upravlja comunidad, uz sigurnost i održavanje koje je zajednica već organizirala. |
Raspon za planiranje proračuna, a ne Vaš konkretan račun
Svi su prethodni rasponi aktualni u kolovozu 2026. Isti iznos Arevont već objavljuje u vlastitoj tablici troškova na početnoj stranici, a provjeren je prema nacionalnom i andaluzijskom pravu za dvije stavke koje su doista porezi. Ukupan iznos od 2.900 do 11.600 € jednostavan je aritmetički zbroj pet objavljenih raspona. To nije jedinstveni provjereni iznos za jednu nekretninu. Pokazuje koliko stvarni raspon može biti širok. Upotrijebite gornji popis za provjeru kako biste ga suzili za konkretnu adresu.Neke su teme obrađene u zasebnim vodičima: potpuna pravila comunidad, uključujući pragove za glasovanje, pričuvni fond i glasovanje o turističkom iznajmljivanju, potpune stope poreza na pripisani dohodak i najam te španjolski porez na imovinu. Početna stranica također spominje porez na imovinu. On se gotovo nikada ne primjenjuje na običnog vlasnika stana zbog 100-postotnog regionalnog umanjenja u Andaluziji. Svaka od te tri teme ima vlastiti vodič i ovdje ih ne ponavljamo.Ovo su opće informacije za planiranje, a ne račun. Odvjetnik ili gestor koji radi na temelju stvarne dokumentacije nekretnine dat će Vam stvarni iznos. Dok ne dobijete taj iznos, koristite ove raspone za planiranje proračuna.
Često postavljana pitanja o godišnjim troškovima
- Zašto je raspon naknade comunidad tako širok, od 900 do 6.000 €?
- Zato što ovisi o tome što konkretna zgrada treba održavati, a ne o obalnom prosjeku. Mala zgrada bez dizala i bazena može biti pri donjoj granici. Potpuno opremljeno stambeno naselje s bazenom, vrtovima, osiguranjem i upravljanom recepcijom ima znatno veće troškove. Jedini pouzdan iznos nalazi se u računima konkretne zgrade. Zato se u gornjem popisu za provjeru traže ti računi prije nego što se oslonite na bilo koji iznos.
- Stiže li naknada za odvoz otpada uvijek na zasebnom računu?
- Ne. Neke gradske uprave uključuju je u račun za IBI. Druge je šalju zasebno, ponekad prema potpuno drukčijem rasporedu. Ley 7/2022 zahtijeva da naknada odražava stvarni trošak usluge, a ne fiksni povijesni iznos. Zbog toga sve više gradova prelazi na zaseban račun za odvoz otpada. Međutim, ne postoji jedinstveno nacionalno pravilo, pa to morate provjeriti za svaki grad.
- Mogu li se svih ovih pet troškova automatski podmirivati ako rijetko boravim u Španjolskoj?
- IBI, comunidad, osiguranje i komunalne usluge obično se mogu postaviti na izravno terećenje sa španjolskog računa čim račun postoji. Tako njima upravlja većina vlasnika nerezidenata. Jedina stavka koja se ne može automatski podmirivati jest godišnja prijava poreza za nerezidente. Riječ je o poreznoj prijavi koju treba pripremiti i predati. To nije račun koji jednostavno stigne i bude plaćen.
