Novčani transferi u Španjolsku pri kupnji nekretnine
Za 30 sekundi
Kupnja u Španjolskoj uključuje četiri do osam zasebnih prijenosa raspoređenih na razdoblje od tri mjeseca do tri godine. Tečaj Vas košta znatno više od naknada. Jedan postotni bod razlike kod nekretnine vrijedne 400.000 € iznosi 4.000 €, što je više od ukupnih naknada za sve prijenose povezane s kupnjom.
Što se plaća, kada i kome
Svaki vodič napisan na engleskom ovo prikazuje kao jedan prijenos kupoprodajne cijene. To nije tako, a ta je razlika glavna tema ove stranice. U nastavku je slijed prikazan redoslijedom kojim se odvija, uz primatelja svake uplate. To je dio u kojem ljudi najčešće pogriješe pod vremenskim pritiskom.Ugovor o arras privatni je ugovor o kapari koji se koristi pri kupnji nekretnine iz sekundarne prodaje. Kupac i prodavatelj potpisuju ga prije odlaska javnom bilježniku, a njime se određuje ugovorna kazna ako bilo koja strana odustane od posla. To je uplata koju se najviše isplati zaštititi od tečajnog rizika jer je obično riječ o najvećem pojedinačnom iznosu prije zaključenja kupoprodaje.Ovi su udjeli uobičajeni, ali nisu fiksni. Određuje ih Vaš ugovor. Kod novogradnje se plan plaćanja investitora često može pregovarati, čak i kada se o cijeni ne može.
Redoslijed plaćanja
- Dani nakon odlukeRezervacijaAgenciji prodavatelja, investitoru ili odvjetniku, prema ugovoru o rezervaciji. Nikada na osobni račun.
- Tjedni nakon rezervacijeKapara, arrasObično 10 % cijene, ponekad i do 20 %. Obično na klijentski račun Vašeg odvjetnika.
- Više od 1 do 3 godine, samo novogradnjaPlaćanja po fazamaPrema građevinskim fazama, na zaštićeni račun investitora za gradnju, a ne na njegov redovni račun.
- Prije sastanka s javnim bilježnikomPreostali dio cijeneSredstva s potvrđenim pokrićem, na klijentski račun odvjetnika ili bankovni ček. Ovaj se rok ne smije prekoračiti.
- Pri zaključenju i poslijePorezi i naknadeOko 13 % za novogradnju, oko 9 % za nekretninu iz sekundarne prodaje, putem Vašeg odvjetnika.
- Nakon preuzimanja ključevaOprema i prvi računiDobavljačima, zajednici vlasnika, pružateljima usluga, gradskoj upravi.
Kome šaljem uplatu za rezervaciju?Onome koga navodi ugovor o rezervaciji. Pročitajte ugovor prije prijenosa, a ne nakon njega. Obično je to agencija, investitor ili ured Vašeg odvjetnika. Ako je naveden račun privatne osobe, stanite i pitajte zašto. Za kupnju nekretnine za to nema legitimnog razloga.
Tečaj, naknada i ono što trebate pratiti
Naknade za prijenos vidljive su, ispisane i male. Tečaj je nevidljiv, nije ispisan i velik. Zato se kupci usredotočuju na pogrešan broj.Jednom izračunajte iznos na temelju vlastite svote. Jedan posto kupoprodajne cijene od 400.000 € iznosi 4.000 €. Naknada za prijenos iznosi samo nekoliko eura. Nijedna druga odluka u vezi s prijenosom nije toliko važna kao ugovaranje povoljnog tečaja.
| Marža banke za građaneMarža od 3 do 4 %, prema objavljenim vodičima | 12.000 do 16.000 € |
|---|---|
| Marža specijalistaniži, o većim iznosima može se pregovarati | niži, zatražite obje ponude |
| Razlikakoliko vas stoji pogrešan izbor | Tisuće eura |
Što kupci prateŠto doista određuje trošak
- Naknada za prijenos
- Dva ili tri eura unutar europodručja, ponekad ništa. To je pogreška zaokruživanja pri kupnji nekretnine, a upravo taj iznos većina banaka oglašava jer svoju zaradu ostvaruju drugdje.
- Prijenos bez provizije
- Bez provizije ne znači besplatno. Marža je u razlici između tečaja koji Vam se ponudi i tečaja po kojem banka sama trguje. Naše istraživanje pokazuje da raspon kod banke s poslovnicama iznosi do 3 do 4 %, što samo na kapari znači tisuće eura.
- Čekanje povoljnijeg tečaja
- To nije plan, jer imate ugovorni rok, a tržište ga nema. Držati češke krune za dug u eurima koji ste već ugovorili znači kladiti se, bez obzira na to jeste li to namjeravali. Pitanje nije hoće li se tečaj promijeniti, nego što će se dogoditi s Vašom kupnjom ako se promijeni nepovoljno za Vas.
- Preračun kupoprodajne cijene
- Samo dio onoga što dugujete u eurima. Porezi i naknade, oko 13 % za novogradnju i oko 9 % za nekretninu iz sekundarne prodaje, također predstavljaju trošak u eurima. Isto vrijedi za namještaj i troškove vođenja u prvoj godini. Kupci preračunaju cijenu, a zatim i ostatak prema tečaju koji je tog tjedna dostupan.
- Terminski ugovor je špekulacija
- Upravo suprotno. Terminski ugovor fiksira tečaj za budući datum, obično do dvanaest mjeseci unaprijed, uz kaparu od približno 10 %. Nepoznati trošak pretvara u poznat. Kod novogradnje s obročnim plaćanjima tijekom dvije godine fiksiranje tečaja sigurniji je izbor, dok je prepuštanje tečaju tržišta opklada.
Jedno upozorenje o terminskim ugovorima jer ga izvori na engleskom jeziku izostavljaju. Fiksni tečaj obveza je, a ne izbor. Ako kupnja propadne, i dalje dugujete prema ugovoru. Uskladite iznose i datume s plaćanjima na koja ste se ugovorno obvezali, a neizvjesna plaćanja ostavite bez fiksiranja tečaja.
Drži li specijalizirani pružatelj usluge moj novac u bilo kojem trenutku?Ukratko, da. Zato je pružatelj usluge jednako važan kao i tečaj. Novac napušta Vašu banku, nalazi se kod pružatelja dok se obavlja konverzija, a zatim se prosljeđuje primatelju. Provjerite je li društvo ovlašteno u matičnoj zemlji i drži li sredstva klijenata na odvojenim računima. Prije velikog prijenosa pošaljite mali iznos kako biste se uvjerili da cijeli postupak funkcionira.
Češka strana: što će Vaša banka tražiti i što može zadržati
Gotovo sve što je napisano o ovoj temi opisuje stranu primatelja. Kašnjenja koja uočavamo događaju se na strani pošiljatelja, a to kašnjenje košta više nego što bi ikada koštala razlika u tečaju. Zadržavanje uplate za zaključenje kupoprodaje radi provjere usklađenosti nije naknada. To je propušten termin kod javnog bilježnika.
- Obavijestite banku prije prvog velikog prijenosa, ne tijekom njegaUplata koja znatno odstupa od Vašeg uobičajenog obrasca podliježe provjeri. Ta je provjera uobičajena i brža kada banka već zna da slijedi kupnja i kada je vidjela ugovor.
- Pripremite izvor sredstava u jednoj mapiProdaja društva, dividende, investicijski račun, prodaja nekretnine, dar, nasljedstvo. Tražit će se na obje strane, stoga ih prikupite sada i odmah pripremite prijevode, a ne u tjednu isteka roka.
- Očekujte isto pitanje dvaputVaša češka banka pita, a zatim španjolska banka ili odvjetnik ponovno pitaju. Nijedni neće prihvatiti dokumentaciju onih drugih, ali ista mapa odgovara objema stranama.
- Nikada ne planirajte da prijenos stigne na dan kada je potrebanKrajnji rokovi za uplatu, vikendi, španjolski državni praznici koji nisu praznici u Češkoj i vlastite provjere banke dodaju dane koje nijedan raspored ne prikazuje. Računajte unatrag od datuma kod javnog bilježnika i dodajte tjedan koji ne namjeravate iskoristiti.
Ako nosite gotovinu umjesto da prenosite novac, primjenjuju se drugačija pravila. Na novac koji ulazi u Europsku uniju ili iz nje izlazi primjenjuje se prag za prijavu, a Španjolska ima vlastitu obvezu prijave velikih iznosa gotovine ili sličnih sredstava plaćanja. Kod kupnje nekretnine to je teoretska, a ne praktična mogućnost jer i javni bilježnik i banka žele sljedivu uplatu.
Izvori
Može li moja češka banka odbiti poslati novac?Može odbiti ili obustaviti uplatu dok provjerava podrijetlo sredstava i nije Vas dužna prethodno upozoriti. To nije znak da banka otežava postupak. To je zakon prema kojem banka posluje. Rješenje je u svakom slučaju isto: unaprijed pripremite dokumentaciju, obavijestite banku što slijedi i ostavite u rasporedu dovoljno vremena za pitanje koje se nadate da nitko neće postaviti.
Što ne činiti
Pet pogrešaka odgovorno je za gotovo sav novac izgubljen u ovom dijelu kupnje, a nijedna se ne odnosi na odabir pogrešnog pružatelja usluge.
- SkupoPlaćanje rezervacije karticomPreračunava po tečaju s kojim se niste složili, često uz naknadu za podizanje gotovine, na putu koji poslije nitko ne može jasno pratiti.What to do insteadPlatite prijenosom na račun naveden u ugovoru o rezervaciji.
- NajozbiljnijeSlanje novca na privatni računNe na osobni račun agenta, ne na račun direktora i ne na račun u nepovezanoj zemlji. Za nijedan od ta tri računa ne postoji legitiman razlog.What to do insteadZaustavite se i pitajte zašto. Ovo je najjasniji pojedinačni znak upozorenja u cijelom postupku.
- SkupoSamo konverzija cijenePorezi, javni bilježnik, zemljišne knjige, odvjetnik, namještaj i prva godina zajedničke pričuve također su obveze u eurima.What to do insteadPreračunajte ukupan iznos, a ne istaknutu cijenu, kako ne biste dvaput kupovali eure po dva različita tečaja.
- SkupoPogađanje tržišnog trenutka uz rok pred sobomNakon potpisivanja povoljan je tečaj bonus, a nepovoljan je problem koji ne možete odbiti.What to do insteadUnaprijed odlučite za koja ste plaćanja ugovorno obvezani i fiksirajte te tečajeve.
- Glavni uzrokOstaviti sve za posljednji tjedanOtvaranje računa, dokazivanje izvora sredstava, usporedba pružatelja usluga i prijenos velikog iznosa zahtijevaju po nekoliko dana, a ti se rokovi ne odvijaju istodobno.What to do insteadTo je pogreška koja uzrokuje sve ostale. Počnite ranije.
Banka ili specijalist za valute
To nije pitanje na koje postoji samo jedan odgovor. Ovisi o veličini iznosa i o tome koliko postupka želite provesti sami.| Banka | Specijalist za mjenjačke poslove | |
|---|---|---|
| Tečaj koji vam se ponudi | Vlastiti maloprodajni tečaj banke. Izvori u našem paketu navode razliku do 3 do 4 % pri prijenosu preko poslovnice. | Povoljniji, a za veće iznose o njemu se može pregovarati. Ušteda je u tečaju, a ne u oglašenoj naknadi. |
| Što vam se kaže o trošku | Obično naknada, a tečaj morate sami izračunati u odnosu na tržište. | Obično tečaj naveden u odnosu na tržište. Zatražite od obaju oba iznosa i usporedite koliko eura stiže. |
| Fiksiranje tečaja prije plaćanja | Rijetko dostupno privatnom klijentu. | Terminski ugovor, obično do dvanaest mjeseci unaprijed uz kaparu od oko 10 %. Kod novogradnje to je glavni razlog za njegovo korištenje. |
| Usklađenost i izvor sredstava | Vaša postojeća banka već vas poznaje, pa veliki prijenos može učiniti jednostavnijim, a ne složenijim. | Novi poslovni odnos znači potpunu provjeru prije prvog prijenosa. Započnite rano, a ne u tjednu u kojem istječe rok. |
| Gdje se vaš novac nalazi tijekom prijenosa | Od banke do banke, uz zaštitu kapare na oba kraja. | Putem računa klijenata pružatelja. Provjerite ovlaštenje i jesu li sredstva klijenata odvojena te najprije isprobajte put malim prijenosom. |
| Kad je banka bolji izbor | Mali iznosi, tekući troškovi nakon kupnje i sve situacije u kojima jedan dodatni dan administracije košta više od razlike u tečaju. | Kapara, ostatak iznosa i obroci za novogradnju prema fazama izgradnje. Što je iznos veći, tečaj je važniji od praktičnosti. |
Ne diramo vaš novac i nismo plaćeni za ovaj savjet
Ne prenosimo novac, ne mijenjamo valute i ne uzimamo nikakav dio od mjenjačkog posla. Ne postoji Arevontova usluga konverzije valuta niti će je biti, jer onog trenutka kada zarađujemo na tečaju koji dobivate, više se ničemu što vam kažemo o tečajevima ne može vjerovati.Ni ovdje ne navodimo pružatelja. Ako radije ne biste počinjali od nule, možemo vas povezati s onim s kojim smo surađivali, a slobodni ste koristiti i svoju banku. Od obaju zatražite iznos eura koji će doista stići, za vaš stvarni iznos i istog jutra, te odaberite veći broj.Ono što Vam dajemo jest kalendar. Recite nam kupoprodajnu cijenu i otprilike kada želite kupiti, a dobit ćete slijed: koji iznos mora biti gdje, do kada i tko ga prima. To je dio koji ljude košta novca i dio koji Vam nitko ne šalje.
Često postavljana pitanja o prijenosu novca u Španjolsku
- Trebam li pričekati povoljniji tečaj?
- Ne kada imate ugovorni rok. Čekanje je oklada na valutno tržište, novcem koji ste već obećali nekome drugome. Loš ishod je uplata koju ne možete izvršiti. Ako se želite zaštititi od tečaja, a ne kladiti se na njega, fiksirajte iznose na koje ste se već obvezali, a one neizvjesne ostavite promjenjivima.
- Isplati li se terminski ugovor za novogradnju?
- To je slučaj u kojem najviše ima smisla jer se obročne uplate odvijaju tijekom jedne do tri godine, a ukupni je iznos u eurima fiksiran od dana potpisivanja. Terminski ugovor pretvara nepoznati trošak u češkim krunama u poznati iznos. Dvije napomene. To je obveza, a ne izbor, pa ga uskladite s uplatama na koje ste ugovorno obvezani. Provjerite i što se događa ako investitorov raspored kasni jer Vaši datumi i njegovi datumi nisu navedeni u istom dokumentu.
- Koliko trebam pretvoriti povrh kupoprodajne cijene?
- Dovoljno za pokrivanje poreza i naknada, koji iznose oko 13 % za novogradnju i oko 9 % za nekretninu iz sekundarne prodaje, kao i za opremanje i troškove vođenja u prvoj godini. Nekretnina ovdje od prvog mjeseca donosi zajedničku pričuvu, režije, lokalni porez na nekretnine i osiguranje, a ništa od toga nije uključeno u cijenu koju ste dogovorili.
- Što se događa ako novac kasno stigne javnom bilježniku?
- Termin se pomiče i svi prisutni ponovno moraju biti dostupni: prodavatelj, javni bilježnik, a ponekad i banka. U najgorem slučaju, ugovor s čvrstim rokom dovodi Vas do povrede ugovora. Tada se razgovara o Vašoj kapari, a ne o tečaju. Zato se preostali iznos planira unatrag od potpisa, uz tjedan dana rezerve koji nitko ne namjerava iskoristiti.
- Mogu li jednostavno platiti sa svojeg češkog računa i preskočiti sve ovo?
- Za većinu uplata pri kupnji, da, i mnogi kupci upravo to čine. Plaćanje u eurima s češkog računa stiže na španjolski račun kao domaće plaćanje. Dio koji košta novca jest preskakanje planiranja. Konverzija se i dalje negdje obavlja, po nečijem tečaju, a pitanja usklađenosti i dalje se postavljaju. Ono što zapravo birate jest tko će i kada izvršiti konverziju, a ne hoće li se ona izvršiti.
