Kad smo rekli ne
Nismo ovdje kako bismo svaku kupnju doveli do javnog bilježnika. Ako se tijekom pretrage, pregovora ili pravne provjere pojavi nešto što mijenja značenje kupnje, obavijestit ćemo Vas. Ponekad preporučujemo pregovaranje. Ponekad čekanje. A ponekad da se uopće ne kupuje. Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema prvotnom planu.
Nije svaka dobra prilika ona koja se realizira
Četiri nekretnine, četiri različita razloga da se ne nastavi prema prvotnom planu. S prvim stanom ništa nije bilo pogrešno, i upravo je to poanta ovog odjeljka, a ne iznimka od nje.
| Nekretnina | Što je promijenilo odluku | Ishod |
|---|---|---|
| Stan · Mijas · 495.000 € | Glasanje zajednice o kratkoročnom iznajmljivanju bilo je na dnevnom redu nekoliko dana nakon rezervacije, a razlog kupnje bio je upravo najam. | Pričekati, a zatim ne kupiti. Kapara za rezervaciju vraćena je. |
| Novogradnja · Estepona · 720.000 € | Sa stanom nije bilo ništa pogrešno. Za tu su cijenu postojale alternative koje su klijentu nudile više onoga što mu je bilo važno. | Nemojte rezervirati. Klijent je kupio drugdje. |
| Nekretnine iz sekundarne prodaje · Marbella · 1.100.000 € | Susjedna parcela dopuštala je gradnju do tri etaže na mjestu gdje je stajala starija vila s jednom etažom. Otvoren pogled bio je ono što se plaćalo u cijeni. | Ne kupujte. |
| Vila · Marbella · 4.000.000 € | Ono što je stajalo na parceli nije se u potpunosti podudaralo s dokumentacijom, a za dijelove kuće trebalo je provjeriti njihov status. | Obustavite kupnju dok prodavateljeva strana ne razjasni situaciju. |
01 · Stan, Mijas, 495.000 €
Stan je odgovarao proračunu i načinu na koji ga je klijent namjeravao koristiti. Kratkoročni najam bio je dio plana. Nekretnina je već bila rezervirana, a klijent je uplatio kaparu za rezervaciju.
Što smo provjeriliŠto smo pronašli
- Dnevni red sljedećeg sastanka zajednice vlasnika
- U suradnji s odvjetnikom utvrdili smo da je sastanak zajednice vlasnika trebao biti održan ubrzo nakon rezervacije te da je na dnevnom redu bilo glasanje o kratkoročnom najmu.
- Kako bi to glasanje moglo utjecati na kupnju
- Hoće li kupnja uopće imati smisla trebalo je odlučiti na temelju informacije koje nije bilo nigdje u oglasu.
Što smo učinili: preporučili smo da se postupak ne nastavi automatski samo zato što je nekretnina već bila rezervirana. Pričekali smo ishod glasanja.Ishod: glasanje nije dopustilo ono na što je klijent računao, pa smo preporučili da se odustane od kupnje. Kapara za rezervaciju vraćena je, a klijent je odustao od transakcije.Klijent nije samo izbjegao lošu kupnju. Nije izgubio ni kaparu.
02 · Novogradnja, Estepona, 720.000 €
Klijentu se projekt svidio, a konkretna stambena jedinica ispunjavala je većinu zahtjeva. Istodobno je postojao pritisak da se brzo odluči jer nije preostalo mnogo sličnih jedinica.
Što smo usporediliKakav je bio ishod
- Cijena, orijentacija, raspored, pogled i uvjeti projekta
- Usporedili smo ih s drugim dostupnim opcijama na tržištu u sličnom proračunskom rasponu u tom trenutku.
- Je li problem bio u samom stanu
- Nije. Nekretnina ne mora biti loša da bi pri određenoj cijeni prestala imati smisla. Za 720.000 € mogli smo pronaći alternative u kojima bi klijent dobio više onoga što mu je doista bilo važno.
Naša preporuka: ne rezervirati stambenu jedinicu samo iz straha da će nestati. Umjesto toga klijentu smo pokazali konkretne alternative i objasnili u čemu je svaka od njih bila bolja za sličan proračun.Što se dogodilo: klijent nije rezervirao stambenu jedinicu za 720.000 €. Nastavili smo s potragom i klijent je naposljetku odabrao drugu nekretninu koja je odgovarala onome što je doista očekivao od kupnje. Odluka je proizašla iz usporedbe onoga što se uistinu moglo kupiti za raspoloživi proračun, a ne iz pritiska zbog dostupnosti.„Posljednja dostupna stambena jedinica” razlog je da prodavatelj brzo donese odluku. Ne nužno i kupac.
03 · Nekretnine iz sekundarne prodaje, Marbella, 1.100.000 €
Pri cijeni od 1,1 milijun nekretnina je na prvi pogled imala smisla. Dobra lokacija, otvoren pogled i cijena koja je izgledala zanimljivo u usporedbi sa sličnim ponudama. Zato smo je klijentu predstavili kao jednu od opcija.Što se moglo vidjeti na lokaciji: ispred nekretnine stajala je starija vila s jednom etažom. Pogled s terase stoga je bio otvoren i ništa nije upućivalo na to da je upravo pogled problem.
Što smo provjeriliŠto smo pronašli
- Ne ono što danas stoji ispred kuće
- Zajedno s odvjetnikom provjerili smo susjednu parcelu i ono što bi se na njoj moglo izgraditi.
- Što ondje sutra smije stajati po zakonu
- Postojeća starija vila s jednom etažom nije u skladu s onime što parcela dopušta. Na njezinu mjestu mogla bi se izgraditi vila s najviše tri etaže.
To bi iz temelja promijenilo otvoren pogled, koji je bio jedna od glavnih značajki koje je klijent plaćao pri kupnji te nekretnine.Što se time promijenilo: cijena od 1,1 milijun odjednom je izgledala drugačije. Klijent ne bi kupovao samo sadašnji stan i sadašnji pogled. Kupovao bi i rizik da se jedna od glavnih prednosti nekretnine iz temelja promijeni kada se nešto izgradi.Ishod: preporučili smo klijentu da ne kupi nekretninu. Ono što je u početku izgledalo kao vrlo zanimljiva ponuda za 1,1 milijun prestalo je imati smisla po toj cijeni nakon provjere susjedne parcele.Informacija izvan same nekretnine može potpuno promijeniti procjenu opravdanosti njezine cijene.
04 · Vila, Marbella, 4.000.000 €
Dovršena vila visoke kvalitete. Kuća je ostavljala dojam nekretnine koja ne zahtijeva značajnije radove, a klijent je bio spreman nastaviti s kupnjom.
Što smo provjeriliŠto smo pronašli
- Stvarno stanje nekretnine u odnosu na dostupnu dokumentaciju
- Tijekom pravne i tehničke provjere usporedili smo to dvoje. Ono što je stajalo na parceli nije se u potpunosti podudaralo s onime što je bilo dokazano dokumentacijom.
- Dijelovi i izmjene na kući
- Za neke od njih trebalo je provjeriti pravni i administrativni status. Kod nekretnine ove vrijednosti nismo savjetovali klijentu da preuzme tu neizvjesnost samo zato što je kuća bila dovršena i izgledala uredno.
Što smo učinili: zajedno s odvjetnikom i tehničkim stručnjakom precizno smo utvrdili što je trebalo dokazati ili ispraviti te smo zahtjeve proslijedili prodavatelju. Sljedeći korak uvjetovali smo razjašnjenjem stvarnog i dokumentiranog stanja nekretnine prije dovršetka kupnje.Rezultat: klijent nije morao naslijepo birati između kupnje i odustajanja od kupnje. Dok nije bilo jasno što točno pravno preuzima, preporučili smo da se transakcija ne nastavi. Rizik je stoga ostao na prodavatelju, umjesto da se potpisom prenese na klijenta.Kod visokog budžeta ne provjeravamo manje zato što nekretnina djeluje kvalitetno izgrađeno. Provjeravamo više jer pogreška više košta.
Ponekad je najvažnije znati kada ne kupiti
Provjeravamo ono što se može provjeriti. Kažemo Vam što smo pronašli i što to znači za kupnju. Ako nešto temeljno nije u redu, preporučujemo da se ne nastavi, čak i kada ste već odlučili kupiti.Ovo su naši vlastiti prikazi stvarnih slučajeva. Ne objavljujemo imena klijenata, datume, adrese ni projekte, a izostavljeni su detalji koji bi ikoga mogli identificirati. U svakom se navode vrsta nekretnine, mjesto, cijena i ono što je promijenilo odluku, kako biste sami mogli procijeniti obrazloženje.Oni također nisu tvrdnja da uočimo baš sve. Tri od četiri slučaja pronašli su neovisni odvjetnik ili tehnički stručnjak radeći svoj posao, što je argument za njihovo angažiranje, a ne argument u našu korist. Mi smo se pobrinuli da se provjera obavi prije prijenosa novca, a zatim jasno rekli što je nalaz značio za kupnju.Ovo također nije stranica o tome da je Španjolska opasna. Nekretnina može biti potpuno dobra, a ipak prestati imati smisla kada saznate još jednu stvar. Slučaj 01 najjasniji je primjer toga: sa stanom nije bilo ništa pogrešno.Nijedna od ove četiri kupnje nije dovršena, pa nam nijedna nije donijela prihod. To je pošten test modela naknade i razlog zašto ova stranica postoji, umjesto odlomka o našim vrijednostima.
Često postavljana pitanja
- Koliko često zapravo nekome kažete da ne kupi?
- Ne objavljujemo cjenik. Objavljujemo sama četiri slučaja, s vrstom nekretnine, mjestom, cijenom i onime što je promijenilo odluku, a obrazloženje je dio koji vrijedi procijeniti.
- Bih li u prvom slučaju izgubio svoju kaparu?
- U tom je slučaju kapara za rezervaciju vraćena jer je ugovor o rezervaciji određivao što će se s njom dogoditi ako pravna provjera nešto otkrije. Upravo zato uvjeti povrata trebaju biti navedeni u ugovoru prije plaćanja kapare, a to je jedino plaćanje koje je izvan sustava jamstva.
- Naplaćujete li rad kada se kupnja obustavi?
- Ne. Za traženje, razgledavanja, pregovore ni utrošeno vrijeme ne duguje se ništa. Ako se kupnja ne dogodi, nigdje ne nastaje provizija, pa nemamo iz čega biti plaćeni.
- Bi li odvjetnik sam mogao sve ovo pronaći?
- Odvjetnik je pronašao sastanak zajednice, a zajedno s tehničkim stručnjakom i nepodudarnost u dokumentaciji vile. Provjera parcele u slučaju 03 bila je pitanje koje je netko morao smisliti i postaviti, a usporedba u slučaju 02 uopće nije bila pravno pitanje. Pravna provjera i zastupanje kupca odgovaraju na različita pitanja, a drugo ne zamjenjuje prvo.
