Obavlja li se pravna provjera prije ili nakon rezervacije?

Nakon rezervacije. Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta kako bi odvjetnik mogao obaviti detaljnu provjeru, a da je u međuvremenu ne kupi netko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslijepo, a ugovor o rezervaciji je ono što Vas štiti: mora navesti što se događa s kaparom ako se provjerom otkrije ozbiljan problem.

Koliko traje pravna provjera?

Obično 2 do 4 tjedna od rezervacije. Ono što je gotovo nikad ne produljuje jest pravni posao. Riječ je o dokumentima koji nisu pristigli od prodavatelja, investitora ili upravitelja zajednice, a njihovo pribavljanje naša je zadaća, a ne odvjetnikova.

Vraća li se kapara za rezervaciju ako odvjetnik pronađe problem?

Ovisi o formulaciji ugovora o rezervaciji i razlikuje se ovisno o investitoru i prodavatelju. Rezervacija je jedina uplata izvan sustava jamstva, stoga bi trebala biti mala, a ugovor mora jasno navesti uvjete njezina povrata. Zato ga odvjetnik čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.

Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?

Neki dugovi i obveze povezani s nekretninom mogu prijeći na novog vlasnika, zbog čega se provjera odnosi na nekretninu, a ne samo na prodavatelja. U Španjolskoj dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene pričuve, porezi ili kazne mogu prijeći na Vas. Odvjetnik provjerava stanje kod zajednice suvlasnika i prije potpisivanja traži relevantne potvrde.

Trebam li vlastitog odvjetnika ili je dovoljan Vaš?

Potreban Vam je neovisan odvjetnik koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavatelja. U pravilu preporučujemo Malaga Solicitors, neovisno španjolsko odvjetničko društvo na području Costa del Sol, i za tu preporuku ne primamo proviziju. Umjesto toga slobodni ste angažirati vlastitog španjolskog odvjetnika, a odvjetnik u svakom slučaju radi u Vašem interesu.

Na čije ime treba glasiti nekretnina?

Na Vaše ime, na imena oba bračna druga ili drugačije, ovisno o Vašoj obiteljskoj i financijskoj situaciji. Ne postoji jedan točan odgovor. Način vlasništva može kasnije utjecati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, stoga je to bolje odlučiti s odvjetnikom i poreznim savjetnikom prije kupoprodajnog ugovora, a ne kod javnog bilježnika. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete znatnu imovinu u Španjolskoj ili razmišljate o kupnji putem društva, recite to odvjetniku odmah na početku.

Moram li dolaziti u Španjolsku zbog pravnih pitanja?

Ne za samu provjeru. Na temelju punomoći odvjetnik može voditi veći dio postupka, uključujući potpisivanje kod javnog bilježnika. Ipak bismo radije da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovdje nego iz svoje matične zemlje, gdje to obično znači dodatne formalnosti, apostille i prijevod.

Koliko košta pravna provjera i tko je plaća?

Vi je plaćate izravno odvjetničkom društvu, a ne preko nas. Društvo koje preporučujemo naplaćuje približno 1 % kupoprodajne cijene s uključenim PDV-om, a to obuhvaća cijeli posao, ne samo provjeru. Ne primamo nikakav dio tog iznosa.

Services

Koordinacija pravne provjere nekretnine u Španjolskoj

Ne bavimo se pravnim poslovima i to namjerno jasno ističemo: pravnu provjeru nekretnine u Španjolskoj provodi neovisni odvjetnik koji zastupa Vas, a ne nas ni prodavatelja. Naš je dio koordinacija svega povezanog s time, kako bi se ugovor o rezervaciji pročitao prije nego što uplatite novac, dokumenti doista stigli do odvjetnika, rokovi bili ispoštovani i kako biste u svakom trenutku znali što je još otvoreno. Sama provjera obično traje 2 do 4 tjedna od rezervacije, a dok se ne dovrši, nećemo Vam preporučiti da išta potpišete.

Tko provodi provjeru i za koga svatko od njih radi

Tri strane sudjeluju u pravnom aspektu kupnje u Španjolskoj, a najkorisnije je najprije utvrditi za koga svaka od njih radi. Jedna zastupa Vas. Jedna ne zastupa nikoga. Jedna smo mi, a mi nismo odvjetničko društvo.Stručnjaci se bave svojim područjem stručnosti. Mi se brinemo da sve bude povezano: da se sljedeći pravi korak poduzme pravim redoslijedom i da ništa ne čeka dokument za kojim nitko nije tragao.Za pravnu provjeru standardno preporučujemo Malaga Solicitors, neovisno španjolsko odvjetničko društvo koje posluje na Costa del Sol (ured društva Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Odvjetnik zastupa Vas, a ne Arevont i ne prodavatelja, te surađujete s lokalnim odvjetnikom koji poznaje lokalne vlasti i zemljišne knjige. Naravno, u bilo kojem trenutku možete odabrati vlastitog odvjetnika. Od društva ne primamo nikakvu proviziju ni drugu naknadu za tu preporuku.

Što treba učiniti	Tko to radi	Što to znači za Vas
Prije rezervacije
Povezivanje s odvjetnikom	Arevont	Standardno preporučujemo Malaga Solicitors i za to ne primamo naknadu za preporuku. Ako biste radije koristili vlastitog španjolskog odvjetnika, slobodno to učinite i ništa se drugo na ovoj stranici ne mijenja.
Čitanje ugovora o rezervaciji	Vaš odvjetnik	Rezervacija je jedina uplata koja se izvršava izvan sustava jamstva, stoga ugovor mora jasno navesti što se događa s kaparom ako se provjerom utvrdi problem. Odvjetnik ga čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne nakon toga.
Provjera investitora kao društva	Arevont	Je li riječ o etabliranom investitoru s kojim smo već radili ili o novom investitoru bez prethodnog iskustva, kao i o stvarnim iskustvima koja smo mi ili naši kupci imali, dobrim i lošim. Tamo gdje iskustva nemamo, to i kažemo umjesto da se pretvaramo.
Tijekom pravne provjere
Sama pravna provjera	Vaš odvjetnik	Vlasništvo, tereti i dugovanja, zakonitost gradnje i dozvole, pravila zajednice, ograničenja korištenja i iznajmljivanja. To je pravni posao kojim se mi ne bavimo.
Provjera bankarskog jamstva	Vaš odvjetnik	Kod novogradnje provjerava se je li jamstvo koje pokriva Vaše obročne uplate važeće i izdano na Vaše ime, a ne riječ o skupnoj polici koja pripada investitoru.
Pribavljanje dokumenata od prodavatelja	Arevont	Podsjećamo investitora, agenta prodavatelja i upravitelja zajednice na dokumentaciju koju je odvjetnik zatražio. Upravo se tu pravna provjera doista zaustavlja, a to nije pravni problem.
Poštivanje rokova	Arevont	Što se mora učiniti sljedeće i do kada. Kada je nešto potrebno od Vas, o tome Vas unaprijed obavještavamo mi, a ne na sam dan.
Objašnjenje što nalaz znači za kupnju	Arevont s Vašim odvjetnikom	Odvjetnik iznosi pravni položaj. Mi Vam objašnjavamo što on znači za tu konkretnu kupnju, uključujući i situacije kada je preporuka odustati.
Pri potpisivanju i nakon toga
Potpisivanje kod javnog bilježnika	Javni bilježnik	Javni službenik koji potvrđuje identitet stranaka, da je potpisivanje pravilno provedeno i da je javna isprava ispravna. Nije Vaš savjetnik i nije ni na čijoj strani.
Zadržavanje novca do zaključenja kupoprodaje	Vaš odvjetnik	Kod nekretnine iz sekundarne prodaje ostatak novca obično se nalazi na klijentskom računu Vašeg odvjetnika, zasebnom nadziranom računu, i prodavatelju dospijeva tek kod javnog bilježnika.
Administracija nakon prijenosa	Vaš odvjetnik	Dokumentacija nakon prijenosa, prijenos ugovora za komunalne usluge i godišnje porezne obveze. I dalje smo Vaša kontaktna točka ovdje na obali.

Jedno pravilo obuhvaća cijelu ovu tablicu. Arevont ne obavlja pravne, porezne, procjeniteljske ni arhitektonske poslove i ništa na ovoj stranici ne predstavlja savjet o Vašoj kupnji. Ako je opisan neki pravni stav, riječ je o stavu koji Vaš odvjetnik potvrđuje za Vašu konkretnu nekretninu.

Dobivate li proviziju za preporuku odvjetnika?Ne. Od odvjetničkog ureda koji preporučujemo ne primamo nikakvu proviziju ni drugu nagradu. Isto pitanje vrijedi postaviti bilo kojoj agenciji jer odvjetnik koji plaća za preporuku ima podijeljenu lojalnost, a zbog podijeljene lojalnosti može prešutjeti problem koji bi trebao zaustaviti posao. Pouzdana agencija na to pitanje odgovara izravno.

Mogu li dovesti svog odvjetnika?Da, u bilo kojem trenutku. Preporučujemo odvjetnički ured s kojim surađujemo jer s njima radimo godinama i koordinacija je jednostavnija, ali izbor je Vaš i odvjetnik Vas zastupa u svakom slučaju. Ne bismo preporučili oslanjanje na odvjetnika kojeg je predložio investitor ili prodajni agent, jer je njihov interes zaključenje prodaje.

Javni bilježnik nije Vaš odvjetnik

To je najčešća zabluda koju strani kupci donose u kupnju u Španjolskoj i vrijedi je razjasniti prije svega ostalog jer određuje tko Vas zapravo štiti.Javni bilježnik je službena osoba. Provjerava zakonitost isprave i stanje registra u trenutku potpisivanja te ne zastupa nikoga. Vaš odvjetnik zastupa Vas i obavlja provjere prije nego što se obvežete. Dvije neovisne provjere, u dva različita trenutka, s dvije različite svrhe. Potrebne su Vam obje i nijedna ne zamjenjuje drugu.

Što se obično pretpostavljaKako to radi u Španjolskoj

Javni bilježnik provjerava kupnju: Javni bilježnik potvrđuje identitet, da je potpisivanje pravilno provedeno i da je javna isprava ispravna te u tom trenutku ponovno provjerava vlasništvo i trenutačni upis u registru. To je stvarna provjera. Nije isto što i pravna provjera provedena nekoliko tjedana ranije u Vaše ime, kada je još bilo moguće odustati.
Javni bilježnik je pravni savjetnik: U Španjolskoj javni bilježnik nije ni pravni savjetnik ni zastupnik bilo koje strane. To se često pogrešno shvaća u Vašoj matičnoj zemlji i vrijedi to jasno reći.
To može riješiti odvjetnik iz Vaše zemlje: Potreban Vam je španjolski odvjetnik koji poznaje španjolsko pravo. Uz njega možete uključiti i odvjetnika iz svoje zemlje, ali iskreno, to obično donosi malo koristi i često usporava postupak: odvjetnici koji naplaćuju po satu skloni su ponovno otvarati pitanja koja je španjolski sustav davno riješio, a zatim ionako pitati španjolskog odvjetnika kako to ovdje funkcionira.
Agent za nekretnine već mi je rekao da je sve u redu: Odgovor prodajne strane informacija je, a ne provjera. Možda je potpuno točan. Ipak, to nije provjera za koju itko preuzima odgovornost.
Usmeno obećanje bit će ispunjeno: Usmeno obećanje ovdje ne vrijedi ništa ako nije zapisano. Vaš odvjetnik prolazi s Vama kroz svaku odredbu, a primjenjuje se ono što piše u ugovoru.

I još nešto što gotovo nitko ne kaže naglas. Problemi ovdje obično ne nastaju zbog prijevare. Nastaju zbog nedovršene dokumentacije: dogradnje koja nikada nije upisana, nedostatka dokumenta licencia de primera ocupación ili duga prema zajednici koji tereti nekretninu. Upravo to provjera treba otkriti i zato nije glamurozna te traje tjednima, a ne jedno poslijepodne.

Službeni izvori

Može li moj odvjetnik potpisati kod bilježnika?Da, uz odgovarajuću punomoć, i to je jedan od razloga zašto ju je vrijedno urediti ranije, dok ste ovdje, a ne tijekom posljednjeg tjedna iz svoje matične zemlje. Način na koji samo zaključenje kupoprodaje izgleda opisan je u usluzi primopredaje.

Gdje je Vaš novac dok traje provjera

Strani kupci to pitaju rano i s pravom. Javnobilježnički escrow koji poznajete iz svoje zemlje ovdje ne postoji u tom obliku. Sustav funkcionira drukčije, ali ne i lošije.Kod nekretnine iz sekundarne prodaje novac obično šaljete na klijentski račun svojeg odvjetnika, a odvjetnik ga predaje prodavatelju tek kod javnog bilježnika, u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora. Španjolski odvjetnici novac klijenata drže na zasebnom, nadziranom računu, a ne na svojem poslovnom računu.Kod novogradnje investitor ne može slobodno raspolagati Vašim novcem. Vaše uplate zakonom se usmjeravaju na poseban zaštićeni račun namijenjen toj konkretnoj gradnji i svaka od njih mora biti pokrivena bankarskim jamstvom. Vaš odvjetnik to provjerava prije nego što nakon rezervacije izađe ijedan euro.

NovogradnjaZaštićeni račun za gradnju, s bankarskim jamstvom izdanim na Vaše ime koje pokriva svaku obročnu uplatu. Investitor može povući sredstva s njega samo u skladu s pravilima utvrđenima zakonom i ugovorom.
Sekundarna nekretninaKlijentski račun Vašeg odvjetnika, odvojen i pod nadzorom. Prodavatelj prima novac kod javnog bilježnika, a ne prije toga.
RezervacijaJedina uplata koja je izvan sustava jamstva, zbog čega bi trebala biti mala i zbog čega ugovor mora navesti uvjete njezina povrata.
Redoslijed koji nitko ne objašnjavaMala rezervacijska kapara često se plaća prije nego što se uspostavi bankarsko jamstvo i to je uobičajeno. Ono što mora biti zaštićeno jest privatni kupoprodajni ugovor, u kojem počinju velike obročne uplate. Prije njih Vaš odvjetnik potvrđuje da postoji valjano jamstvo i da glasi na Vaše ime.

Nije riječ samo o tome kamo šaljete novac. Prije svake značajne uplate Vaš odvjetnik provjerava zašto je šaljete, kome i pod kojim uvjetima. To je važno jer je prijevara koja se u ovom tržištu stvarno događa banalna, a ne dramatična: oglas za nekretninu koju prodavatelj nema pravo prodati, osoba koja se predstavlja kao vlasnik, krivotvorena punomoć ili e-poruka u kojoj piše da su se bankovni podaci promijenili. Pravilo koje sve to obuhvaća jednostavno je. Nikada nikome ne plaćajte prije nego što to provjerite sa svojim odvjetnikom ili s nama.

Otvaranje bankovnog računa

Što se događa s mojim novcem ako investitor nikada ne dovrši gradnju?Upravo tome služi bankarsko jamstvo i zato ga Vaš odvjetnik provjerava prije nego što se izvrši bilo koja obročna uplata. Također je važno znati da zaštita nije ograničena na slučaj propasti investitora: ako gradnja traje nakon datuma zaključenja kupoprodaje navedenog u Vašem ugovoru, primjenjuje se isto jamstvo. Vaš će Vam odvjetnik točno objasniti što tekst jamstva pokriva za Vašu stambenu jedinicu.

Ugovor za nekretninu koju nismo pronašli za Vas

Možda već imate rezervacijski obrazac, ugovor arras ili standardni kupoprodajni ugovor investitora za nekretninu koja nema nikakve veze s nama. Pošaljite nam ga svejedno. Ne morate biti naš klijent i ne moramo biti uključeni u kupnju.Mi nismo odvjetnici i zato Vam nećemo reći da je dokument pravno ispravan. Mi smo ljudi koji te ugovore stalno čitaju iz perspektive kupca, što je nešto drukčije i korisno.

Čemu služiŠto se događa s Vašom kaparom ako pravna provjera nešto otkrije. Na što Vas rokovi zapravo obvezuju. Koliko Vas košta odustajanje i primjenjuje li se isti trošak na drugu stranu. Kod novogradnje, spominje li se uopće bankarsko jamstvo i na čije ime glasi.
Što dobivate natragNa kojim bismo klauzulama inzistirali, što u postojećem obliku ne bismo potpisali i je li dokument uobičajen za ovu obalu ili neuobičajen. Uključujući i slučajeve kada je odgovor da u njemu ne vidimo ništa oko čega bi se vrijedilo raspravljati.
Gdje stajemoNe dajemo pravno mišljenje i ništa ne odobravamo svojim potpisom. Kada je za dokument potreban odvjetnik, to ćemo Vam reći, a možemo Vas povezati i s odvjetnikom koji je neovisan od nas, kao i od prodavatelja.
Kada ga poslatiPrije nego što novac bude prebačen. Nakon što je kapara plaćena, pitanje više nije što promijeniti, nego što se još može vratiti, a to je mnogo gore pitanje koje si trebate postaviti.

Pošaljite nam nekretninu

Što pravna provjera ne obuhvaća

Stranica koja navodi samo ono što se provjerava prešutno Vam govori da se provjerava sve. Nije tako, a praznine vrijedi imenovati jer je svaka od njih stvarna provjera koju obavlja netko drugi.

Što se lako zamijeniTko to zapravo radi

Bankovna procjena: Bankin procjenitelj radi za banku i procjenjuje nekretninu za potrebe hipoteke. Pronalaženje nedostataka nije njegov posao. To nije tehnički pregled i ne može ga zamijeniti.
Stanje zgrade: Ovlašteni procjenitelj ili arhitekt pregledava konstrukciju, krov, vlagu, instalacije i bazen te zapisuje što je pronašao. Kod starijih nekretnina tako se otkrivaju problemi koji bi se inače pojavili tek nakon Vašeg useljenja.
Nedostaci novogradnje pri primopredaji: snagging popis pri primopredaji zaseban je zadatak s vlastitim rokovima. Na nekim se projektima obavlja prije prijenosa vlasništva, a na drugima nakon njega, ovisno o investitoru.
Je li kupnja dobra odluka: Odvjetnik odgovara na pitanje je li pravni položaj uredan. Je li cijena opravdana u odnosu na ono što se za isti proračun može kupiti u blizini i što je dopušteno izgraditi na susjednoj parceli, to je naš dio posla.
Jamstvo da ništa nikada neće poći po zlu: Dovršena provjera nije obećanje. Ona Vam govori da je provjereno ono što se moglo provjeriti i što je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a odvjetnik provjerava ono što je relevantno za konkretnu transakciju.

Tehnički pregled

Što provjerava odvjetnik

Ovo je radni popis. Prva se skupina provodi za svaku nekretninu. Druga se provodi samo kod novogradnje, uz prvu skupinu, i jednako se odnosi na tvrtku koja stoji iza projekta kao i na samu nekretninu.

Što se provjerava	Zašto se time bavimo	Što bi problem ovdje značio
Za svaku nekretninu
Vlasništvo	Tko je stvarni vlasnik nekretnine i podudara li se upis u registru s osobom koja je prodaje.	Kupili biste od osobe koja ne može prenijeti ono što prodaje.
Tereti i ovrha	Hipoteke, ovrhe i drugi tereti upisani na nekretnini.	Teret koji preživi prodaju vezan je uz nekretninu, a ne uz prethodnog vlasnika.
Služnosti i ograničenja	Pravo prolaza i druga ograničenja upisana na nekretnini.	Ispostavi se da je nešto za što ste pretpostavili da dolazi s nekretninom zajedničko ili ograničeno.
Dugovanja zajednice	Neplaćene naknade zajednice i potvrda zajednice vlasnika prije potpisivanja.	U Španjolskoj dugovi prate nekretninu, a ne osobu. Neplaćene naknade zajednice, porezi ili kazne mogu prijeći na Vas, ponekad u iznosu od nekoliko desetaka tisuća eura.
IBI i lokalne obveze	Godišnji porez na nekretninu i relevantne lokalne naknade.	Isto pravilo vrijedi: obveza putuje s nekretninom.
Usklađenost registra s katastrom	Opisuju li Registro de la Propiedad i Katastar istu nekretninu.	Neslaganje između dvaju zapisa uobičajeno je i obično se može riješiti, ali mnogo je jeftinije otkriti ga prije potpisivanja nego poslije.
Zakonitost gradnje	Odgovara li postojeće stanje onome što je bilo odobreno i jesu li izmjene upisane.	Neregistrirana dogradnja jedno je od najčešćih otkrića i utječe na nekretninu iz sekundarne prodaje, hipoteke, a ponekad i na komunalne priključke.
licencia de primera ocupación	Prva uporabna dozvola za nekretninu.	Bez nje se nekretnina ne može zakonito koristiti za stanovanje niti priključiti na komunalne usluge, a mnogo ju je teže dalje prodati.
Pravila zajednice i najam	Statuti comunidad, postojeći najmovi te pravila korištenja i najma za ovu nekretninu i ovu općinu.	Nekretnina može biti potpuno legalna za kupnju, a da je kratkoročni turistički najam ipak ograničen. Ako je najam jedan od razloga zbog kojih kupujete, ovo je stavka koja odlučuje ima li kupnja i dalje smisla.
I za novogradnju
Investitor	Tko stoji iza projekta i što je dosad doista završio.	Na ovoj je obali mnogo novih investitora i nekima je ovo prvi projekt. To vrijedi znati prije nego što se obvežete, a ne tek nakon toga.
Građevinska dozvola	Građevinska dozvola koja omogućuje da se gradnja nastavi zakonito.	Gradnja započeta bez odgovarajućih dozvola najgori je slučaj na cijelom ovom popisu.
Klasifikacija zemljišta	Da je parcela suelo urbano, klasificirana kao urbano i građevinsko zemljište.	Zaštićeno ili ruralno zemljište drugačija je kupnja od one koja Vam se prodaje.
Bankarsko jamstvo	Valjano jamstvo ili polica osiguranja koja pokriva svaku obročnu uplatu koju izvršite, izdano na Vaše ime.	To je zaštita koja Vam vraća novac ako gradnja ne bude dovršena. Vaš odvjetnik traži pojedinačnu potvrdu na Vaše ime, a ne skupnu policu investitora.
Datum zaključenja kupoprodaje iz ugovora	Kada se očekuje završni pregled projekta i potvrda da je dovršen te podržava li dokumentacija taj datum.	Jamstvo vrijedi i ako se gradnja produlji nakon datuma iz Vašeg ugovora, pa je važniji datum koji je u njemu napisan od onoga u brošuri.
Završni pregled i uporabna dozvola	Na kraju gradnje: potvrda o dovršetku radova i uporabna dozvola za prvo useljenje.	Oni pretvaraju dovršenu zgradu u onu u kojoj možete zakonito živjeti i priključiti je na vodu i električnu energiju. Dolaze tek na samom kraju, a upravo se tu kod novogradnje obično pojavljuju kašnjenja.

Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu. Odvjetnik provjerava što je relevantno za konkretnu transakciju, a kod određene nekretnine provjera se proširuje ovisno o njezinoj vrsti i povijesti.

Kako funkcionira pravna provjera

Kada se odvjetnik uključuje u kupnju

Cijela kupnja obuhvaća petnaest koraka, od prvog poziva do ključeva. Četiri od njih obrađena su na ovoj stranici: sastanak s odvjetnikom i organiziranje punomoći, rezervacija, sama provjera te obvezujući ugovor koji slijedi. Redoslijed je važniji nego što se čini jer pravna provjera dolazi nakon rezervacije, a ne prije nje.

Koraci 7, 8, 9 i 11 od 15

Sastanak s odvjetnikom i punomoćKad god ima smisla
Ako želite, upoznat ćemo Vas s neovisnim odvjetnikom dok ste još ovdje. S njim možete osobno proći pravna ili porezna pitanja: kako kupiti nekretninu, držati je na svoje ime ili preko društva te sve što je posebno za Vašu situaciju. I pitanje na čije će ime nekretnina glasiti treba biti dio tog razgovora s odvjetnikom i poreznim savjetnikom jer to kasnije može utjecati na nasljeđivanje, poreze i prodaju. Ako odlučite nastaviti, punomoć možete istodobno potpisati kod javnog bilježnika. Još ne morate kupovati. Može se pripremiti puno unaprijed i znatno pojednostavljuje sve što slijedi. Može se potpisati i iz Vaše matične zemlje, ali to obično znači dodatne formalnosti, apostille i prijevod.
RezervacijaKad pronađete pravu nekretninu
Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta i drži za Vas dok odvjetnik provodi pravnu provjeru. Ugovor o rezervaciji mora jasno navesti uvjete, uključujući što se događa s kaparom ako se provjerom utvrdi problem. Nije riječ o tome da smo sve mogli provjeriti prije rezervacije. Upravo zato pravna provjera slijedi nakon nje.
New buildUgovor o rezervaciji s investitorom. Iznos ovisi o projektu.
ResaleRezervacijska kapara i ugovoreni uvjeti. Ovdje se također utvrđuju cijena, rokovi i eventualni namještaj.
Pravna provjeraObično 2 do 4 tjedna
Nakon rezervacije započinje detaljna provjera. Neovisni odvjetnik ispituje pravni status nekretnine i uvjete kupnje prije nego što preporuči da nastavite. Ovisno o vrsti nekretnine, to obuhvaća vlasništvo, terete i dugovanja, zakonitost gradnje i dozvole, dugovanja prema zajednici vlasnika, pravila comunidad, ograničenja korištenja ili najma, relevantne poreze i dokumentaciju. Razlog zbog kojeg ovo gotovo uvijek traje dulje nego što bi trebalo gotovo nikad nije pravni posao. Riječ je o dokumentima koji nisu stigli, a upravo njih moramo požurivati.
New buildInvestitor, zemljište i projekt, licence i dozvole, ugovorna dokumentacija te relevantna bankovna jamstva.
ResaleZemljišne knjige, tereti i dugovanja, dokumentacija, zakonitost izmjena, obveze prema zajednici vlasnika i sva druga relevantna ograničenja.
Obvezujući ugovorNakon uspješne provjere
Tek tada stiže ugovor kojim se utvrđuju uvjeti zaključenja kupoprodaje, rokovi, plaćanja i posljedice nepoštovanja dogovora. Bez dovršene pravne provjere nećemo preporučiti da prijeđete na taj korak. U njemu treba biti napisano ono što je ranije dogovoreno, a potvrdu da je to tako daje Vaš odvjetnik.
New buildKalendar plaćanja određuje investitor. Može uključivati nekoliko uplata tijekom gradnje ili veći dio tek pri zaključenju kupoprodaje. Točna struktura ovisi o projektu.
ResaleU pravilu ugovor o arras i dodatna kapara. U samom ugovoru navedeni su uvjeti, uključujući posljedice odustajanja.

Koordinacija primopredaje

Pravni dio, dva različita pristupa

Ista kupnja, isti zakon i isti rad odvjetnika, ali uz dva pristupa.

	Samostalno	S Arevontom
Tko Vam preporučuje odvjetnika	Preporučuju odvjetnika s kojim surađuju.	Preporučujemo neovisni odvjetnički ured ili možete angažirati vlastitog odvjetnika.
Koliko im vrijedi ta preporuka	Ne možete znati plaća li taj odvjetnik naknadu za preporuku.	Od tvrtke koju preporučujemo ne primamo ništa i to ćemo javno potvrditi kad god nas pitate.
Koja je njihova uloga	Njihova je uloga prodati određenu nekretninu.	Naša je uloga utvrditi ima li smisla kupiti je.
Tko rješava papirologiju	Vi, iz druge države, na jeziku koji nije Vaš, nasuprot prodavatelju koji nema razloga žuriti.	Mi, na obali, osobno kada je to korisno. Većina kašnjenja u pravnoj provjeri odnosi se na dokumente koji još nisu pristigli.
Jezik	Komunikacija se obično odvija na španjolskom ili engleskom jeziku.	Vodit ćemo Vas kroz cijeli postupak i čitati španjolski umjesto Vas.
Kada provjera nešto otkrije	Osoba koja Vam objašnjava što to znači također mora dovršiti prodaju.	Reći ćemo Vam kada je neka nekretnina loš izbor i zašto. Čak i ako zbog toga izgubimo posao.
Nakon zaključenja	Nakon dovršetka prodaje njihova uloga obično završava.	Ostajemo uz Vas čak i nakon što primite ključeve.

Konkretan primjer

Glasovanje koje nitko nije spomenuo, o stanu u Mijasu vrijednom 495.000 €

Stan je odgovarao proračunu i načinu na koji ga je klijent želio koristiti, a kratkoročni najam bio je dio plana. Već je bio rezerviran i kapara je bila plaćena. Ovaj slučaj objašnjava zašto pravna provjera slijedi rezervaciju i zašto je formulacija ugovora o rezervaciji jednako važna kao što jest.

Što je klijent kupovaoStan koji je odgovarao proračunu i planiranoj namjeni, pri čemu je kratkoročni najam bio jedan od razloga za kupnju. Nekretnina je već bila rezervirana, a kapara za rezervaciju bila je plaćena.
Što smo pronašliU suradnji s odvjetnikom otkrili smo da je sastanak zajednice vlasnika bio zakazan ubrzo nakon rezervacije, a na dnevnom redu bilo je glasanje o kratkoročnom najmu. O tome hoće li kupnja uopće imati smisla odlučivala je informacija koje nigdje nije bilo u oglasu.
Što smo učiniliPreporučili smo da se ne nastavi samo zato što je nekretnina već bila rezervirana. Pričekali smo rezultat glasanja.
Što se dogodiloGlasanje nije dopustilo ono na što je klijent računao, pa smo preporučili da se ne nastavi. Kapara za rezervaciju vraćena je i on je odustao od kupnje.

Klijent nije samo izbjegao lošu kupnju. Nije izgubio ni kaparu za rezervaciju.

Kad smo rekli ne

Koliko Vas to košta?

Kupac0 €Naša je koordinacija besplatna. Nema naknade ni u jednom trenutku kupnje, niti je ima ako odlučite ne kupiti.
OdvjetnikPlaćate Vi, izravno tvrtki. Tvrtka koju preporučujemo naplaćuje približno 1 % kupoprodajne cijene s uključenim PDV-om, a to pokriva cijeli posao, a ne obračun po satu.
Preporuka odvjetnikaNišta. Od odvjetničkog ureda ne primamo proviziju ni bilo kakvu drugu nagradu za njegovu preporuku.

Trošak odvjetnika snosite Vi, a ne mi, i to je jedna od rijetkih stavki kod kupnje u Španjolskoj koja je unaprijed doista predvidljiva. Uz približno 1 % s uključenim PDV-om, to iznosi otprilike 3.500 € za kupnju od 350.000 €, oko 5.000 € za 500.000 € i oko 10.000 € za 1.000.000 €. Budući da je riječ o udjelu u cijeni, a ne o naplati po satu, provjera koja se pokaže složenom neće se pretvoriti u veći račun.Ta naknada pokriva više od same provjere. Tvrtka koju preporučujemo rješava Vaš NIE, španjolski bankovni račun, režije i osiguranje doma, turističku licencu ako namjeravate iznajmljivati nekretninu, kao i godišnje prijave poreza za nerezidente i poreza na najam. To je jedna pouzdana kontaktna osoba za većinu onoga što će Vam ovdje trebati, umjesto njih pet.Naša je vlastita koordinacija besplatna i takva ostaje ako odlučite ne kupiti. Ne naplaćujemo pretragu, razgledavanja ni vrijeme koje smo utrošili. Jedina je iznimka naknada za rezervaciju već plaćena prodavatelju ili investitoru. Hoće li biti vraćena i pod kojim uvjetima, znat ćete prije nego što išta platite.

Ne primamo nikakvu proviziju ni drugu naknadu za preporuku odvjetničkog ureda. Pitajte o tome i druge odvjetničke urede. Njihov odgovor pokazuje kakvi su.

Bez uvijanja

Što pravna provjera ne može učiniti

Dovršena provjera nije jamstvo. Ona Vam govori što je bilo moguće provjeriti, što je provjereno i što je pronađeno. Ne odnosi se svaka stavka na svaku nekretninu, a odvjetnik provjerava ono što je relevantno za tu konkretnu transakciju.Rezervacija ne znači da je sve već provjereno. Ne možemo sve provjeriti prije rezervacije, upravo zato provjera slijedi nakon nje, a ugovor o rezervaciji mora navesti što se događa s Vašom kaparom ako se provjerom otkrije problem. Hoće li biti vraćena ovisi o formulaciji tog ugovora i razlikuje se od investitora do investitora i od prodavatelja do prodavatelja. Nitko Vam unaprijed ne može obećati da će biti vraćena.Provjeravamo ono što se može provjeriti, govorimo Vam što smo pronašli i što to znači za kupnju, a ako neki bitan element ne zadovoljava uvjete, preporučit ćemo da ne nastavite, čak i kada ste već odlučili kupiti. To smo učinili i u poslovima za koje bismo bili plaćeni.I na kraju, ograničenje koje se odnosi na ovu stranicu. Pravila u Španjolskoj se mijenjaju i razlikuju se ovisno o mjestu, vrsti nekretnine i načinu njezine uporabe. Ono što ovdje čitate shvatite kao objašnjenje načela, a ne kao zamjenu za provjeru Vaše vlastite kupnje. Vaša se transakcija provodi prema pravilima koja su na snazi u tom trenutku i dokumentaciji te konkretne nekretnine.

Najčešća pitanja o pravnoj provjeri

Obavlja li se pravna provjera prije ili nakon rezervacije?: Nakon rezervacije. Rezervacijom se nekretnina povlači s tržišta kako bi odvjetnik mogao obaviti detaljnu provjeru, a da je u međuvremenu ne kupi netko drugi. Rezervacija ne znači da kupujete naslijepo, a ugovor o rezervaciji je ono što Vas štiti: mora navesti što se događa s kaparom ako se provjerom otkrije ozbiljan problem.
Koliko traje pravna provjera?: Obično 2 do 4 tjedna od rezervacije. Ono što je gotovo nikad ne produljuje jest pravni posao. Riječ je o dokumentima koji nisu pristigli od prodavatelja, investitora ili upravitelja zajednice, a njihovo pribavljanje naša je zadaća, a ne odvjetnikova.
Vraća li se kapara za rezervaciju ako odvjetnik pronađe problem?: Ovisi o formulaciji ugovora o rezervaciji i razlikuje se ovisno o investitoru i prodavatelju. Rezervacija je jedina uplata izvan sustava jamstva, stoga bi trebala biti mala, a ugovor mora jasno navesti uvjete njezina povrata. Zato ga odvjetnik čita prije nego što novac bude uplaćen, a ne naknadno.
Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?: Neki dugovi i obveze povezani s nekretninom mogu prijeći na novog vlasnika, zbog čega se provjera odnosi na nekretninu, a ne samo na prodavatelja. U Španjolskoj dugovi prate nekretninu, a ne osobu, pa neplaćene pričuve, porezi ili kazne mogu prijeći na Vas. Odvjetnik provjerava stanje kod zajednice suvlasnika i prije potpisivanja traži relevantne potvrde.
Trebam li vlastitog odvjetnika ili je dovoljan Vaš?: Potreban Vam je neovisan odvjetnik koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavatelja. U pravilu preporučujemo Malaga Solicitors, neovisno španjolsko odvjetničko društvo na području Costa del Sol, i za tu preporuku ne primamo proviziju. Umjesto toga slobodni ste angažirati vlastitog španjolskog odvjetnika, a odvjetnik u svakom slučaju radi u Vašem interesu.
Na čije ime treba glasiti nekretnina?: Na Vaše ime, na imena oba bračna druga ili drugačije, ovisno o Vašoj obiteljskoj i financijskoj situaciji. Ne postoji jedan točan odgovor. Način vlasništva može kasnije utjecati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, stoga je to bolje odlučiti s odvjetnikom i poreznim savjetnikom prije kupoprodajnog ugovora, a ne kod javnog bilježnika. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete znatnu imovinu u Španjolskoj ili razmišljate o kupnji putem društva, recite to odvjetniku odmah na početku.
Moram li dolaziti u Španjolsku zbog pravnih pitanja?: Ne za samu provjeru. Na temelju punomoći odvjetnik može voditi veći dio postupka, uključujući potpisivanje kod javnog bilježnika. Ipak bismo radije da dođete barem jednom, a punomoć je lakše urediti dok ste ovdje nego iz svoje matične zemlje, gdje to obično znači dodatne formalnosti, apostille i prijevod.
Koliko košta pravna provjera i tko je plaća?: Vi je plaćate izravno odvjetničkom društvu, a ne preko nas. Društvo koje preporučujemo naplaćuje približno 1 % kupoprodajne cijene s uključenim PDV-om, a to obuhvaća cijeli posao, ne samo provjeru. Ne primamo nikakav dio tog iznosa.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us