Koliko često provjeravate nekretninu?

Onoliko često koliko želite da je provjeravamo. Uobičajeni su tjedni, dvotjedni ili mjesečni obilasci, a mjesečni je uobičajena početna opcija za stan koji je veći dio godine prazan. Učestalost se dogovara u pisanom obliku prije početka i može se promijeniti. Nekretninu koja je već imala problem s vodom ili onu koja je prazna tijekom cijele kišne zime vrijedi obilaziti češće.

Što zapravo primam nakon svakog obilaska?

Fotografije s pisanim i datiranim izvještajem te svime što zahtijeva Vašu odluku. Ne nejasan račun na kraju mjeseca. Tijekom nekoliko godina ti izvještaji postaju povijest održavanja nekretnine, što je važno na dan njezine prodaje.

Što se događa ako se nešto pokvari dok nisam ondje?

Obavijestimo Vas, uz fotografije, i pribavimo ponudu. Vi kažete da ili ne. Zatim pustimo majstora u nekretninu, ostanemo dok radi i ponovno provjerimo sve pri sljedećem obilasku. Ako nešto aktivno uzrokuje štetu, osobito voda, najprije zaustavljamo štetu, a tek Vas potom zovemo.

Brinete li se o vili s bazenom i vrtom?

Da, i to košta više jer ima više posla i više toga što na otvorenom može poći po zlu. Poslove oko bazena i vrta obavljaju izvođači, a ne mi: mi održavamo odnos s njima, puštamo ih u nekretninu, provjeravamo radove i rješavamo probleme kada posao nije dobro obavljen. Vlasnik vile svake godine plaća znatno više za njezino održavanje nego vlasnik stana, a najveći dio te razlike odnosi se upravo na ovakve poslove.

Koja mjesta pokrivate?

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Ondje naš vlastiti tim može brzo biti pred vratima, a riječ je o istom području koje pokrivamo upravljanjem najmom. Ne prihvaćamo nekretnine izvan tog područja.

Možete li upravljati nekretninom koju nisam kupio preko Vas?

Da, ako se nalazi u jednom od tih pet mjesta. Većina nekretnina o kojima brinemo došla je preko nas, ali usluga ne ovisi o tome i radije ćemo se brinuti o dobroj nekretnini koju je prodao netko drugi nego je načelno odbiti.

Što ako se u dva ujutro dogodi hitan slučaj?

Na ovoj smo obali, a ne u pozivnom centru, pa je u praksi osoba koja čuva Vaš ključ udaljena dvadesetak minuta. Ne oglašavamo zajamčenu telefonsku liniju za hitne slučajeve dostupnu 24 sata jer nećemo obećati vrijeme odgovora za koje nismo organizirani. Ono što uistinu skraćuje trajanje poplave u dva ujutro jest to da susjed ili vratar može doći do osobe koja ima ključ, a nakon toga raspored prema kojem je slavina provjerena prije tri tjedna.

Već iznajmljujem nekretninu. Mijenja li to išta?

Ako vodimo kratkoročni najam, upravljanje je uključeno i nema zasebne naknade. Ako najam vodi netko drugi, obavijestite nas prije početka jer se mora dogovoriti da dvije tvrtke imaju ključeve istih ulaznih vrata prema dvama različitim rasporedima, a ne to otkriti naknadno. To je izvedivo, ali ne može se podrazumijevati.

Services

Upravljanje nekretninom na Costa del Sol dok ste odsutni

Praznoj nekretnini potreban je netko na licu mjesta. Čuvamo ključeve, obilazimo nekretninu prema rasporedu koji odredite, brinemo o zajednici vlasnika, održavamo račune aktivnima i puštamo unutra svakoga tko mora ući dok ste udaljeni dvije tisuće kilometara. To je usluga koja se plaća, a pružamo je vlastitim timom, a ne vanjskom tvrtkom. Zato Vam prije bilo kakve obveze možemo reći što bi stvarna provjera Vaše nekretnine obuhvaćala.

Što usluga obuhvaća i gdje prestaje

Dom u koji nitko ne ulazi deset mjeseci godišnje nije samo miran dom. Obalni je zrak ovdje vlažan, malo curenje vode može trajati tjednima prije nego što ga netko primijeti, a fiksne naknade za struju i vodu nastavljaju se naplaćivati bez obzira na to jeste li u zgradi ili niste. Ništa na ovoj stranici nije dramatično. Sve su to uobičajeni troškovi nekretnine u kojoj nema nikoga na licu mjesta.Zato je usluga namjerno ograničena. Riječ je o praznoj nekretnini: ključevima, obilasku, zajednici vlasnika te uvođenju svih koji moraju raditi unutra kroz ulazna vrata i njihovu ponovnom ispraćaju nakon što je posao doista obavljen. Čišćenje je zasebna usluga, iznajmljivanje nekretnine zasebna je usluga, a besplatna pomoć koju već imate od nas ne mijenja se ni u jednom slučaju.

Što	Kako se naplaćuje	Što to znači u praksi
U mjesečnoj naknadi
Čuvanje ključeva	U naknadi	Cijeli komplet, a ne samo ključ ulaznih vrata: daljinski upravljač garaže, spremište, poštanski sandučić, šifre za ulazna vrata i bazen te privjesak alarma. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje prvo bismo promijenili brave.
Planirana provjera	U naknadi	Učestalošću koju odaberete. Ono što provjeravamo tijekom posjeta navedeno je u zasebnoj tablici niže na ovoj stranici jer izraz "redovite provjere" sam po sebi ne govori ništa.
Izvještaj nakon svakog posjeta	U naknadi	Fotografije s pisanim i datiranim izvještajem. Ne nejasan račun na kraju mjeseca.
Provjetravanje i puštanje vode	U naknadi	Ventilacija, puštanje vode kroz svaku slavinu i ispiranje svakog vodokotlića kako se sifoni ne bi osušili. Zato prazan stan miriše po odvodima kada u srpnju otvorite vrata.
Biljke	U naknadi	Zalijevanje, na terasi i u unutrašnjosti. Sitnica koja je vrlo uočljiva kada uđete nakon četiri mjeseca.
Zajednica vlasnika	U naknadi	Obavještavanje o tome tko je novi vlasnik, čitanje onoga što pošalju i osoba kojoj se administrator može obratiti na španjolskom jeziku. To ima vlastiti odjeljak u nastavku.
Održavanje računa aktivnima	U naknadi	Naknadu za zajednicu, IBI, odvoz otpada, električnu energiju i vodu plaćamo izravnim terećenjem, a provjeravamo i da su sredstva zaista povučena, umjesto da to samo pretpostavimo. Ako neko terećenje nije provedeno, obavijestit ćemo Vas o tome, umjesto da to saznate tek kada se opskrba obustavi ili se na nekretnini evidentira dug. Vraćeno terećenje za IBI ili zajednicu koje nitko ne primijeti godinu dana klasična je katastrofa za nerezidente i gotovo je uvijek problem s dokumentacijom, a ne s novcem.
Praćenje troškova prazne nekretnine	U naknadi	Računi za dom u kojem nitko ne boravi trebali bi biti ujednačeni i dosadni. Kada nisu, to je informacija: račun za vodu koji raste u praznom stanu znači da negdje curi, a rast računa za električnu energiju znači da nešto radi, iako ne bi trebalo. Čitamo ih, a ne samo plaćamo, i obavještavamo Vas kada neki iznos više nema smisla.
Pošta, ispražnjena i proslijeđena Vama	U naknadi	Porezno pismo, zahtjev za plaćanje zajednice suvlasnika ili upozorenje komunalne službe korisni su samo ako ih netko pročita. Ako se pošta gomila, možemo tijekom posjeta provjeriti poštanski sandučić i poslati Vam fotografiju svega što izgleda važno.
Zatvaranje nekretnine i ponovno otvaranje	U cijeni, tijekom planiranog obilaska	Prije duže odsutnosti: zatvaranje vode na glavnom ventilu, zbrinjavanje uređaja, spuštanje roleta i prekrivanje tapeciranog namještaja gdje je to korisno. Prije Vašeg dolaska: ponovno uključivanje svega, puštanje vode kroz slavine i vodokotlić, prozračivanje prostora te poruka ako se tijekom Vaše odsutnosti nešto promijenilo.
Angažiranje majstora i nadzor radova	Bez naše satnice	Njegov račun po njegovoj cijeni, bez ičega što bismo mi dodali. Sve što zahtijeva poseban dolazak unaprijed dogovaramo s Vama, a besplatno je kada se može obaviti tijekom obilaska koji smo ionako planirali.
Obračun po nastanku, po stavkama
Sam popravak	Majstor Vama izdaje račun	Njegova cijena, njegov račun, s pojedinačnim stavkama. Na račun ništa ne dodajemo i od njega ne uzimamo ništa za preporuku.
Dodatni obilasci na Vaš zahtjev	Po obilasku	Nakon oluje, dan prije Vašeg dolaska, zbog dostave koju treba preuzeti ili očitanja brojila oko kojeg se netko spori.
Čišćenje, posteljina i dubinsko čišćenje	Zasebna usluga	Naše vlastite čistačice, ali riječ je o drugačijem poslu s drugačijom cijenom, pa ima vlastitu stranicu umjesto stavke u ovoj naknadi.
Nije naša usluga. Dovodimo nekoga kome vjerujemo
Održavanje bazena i vrta	Preporučeno	Izvođači s kojima redovito surađujemo. Mi održavamo odnos, omogućujemo im ulazak i provjeravamo radove, ali ih sami ne izvodimo.
Osiguranje i prijenos režija nakon kupnje	Preporučeno	Specijalist za osiguranje i odvjetnik za prijenose. Oboje imaju vlastite stranice.
Pravne, porezne i procjembene usluge	Nikada naše	Nismo odvjetničko društvo ni porezni savjetnici i ova stranica to neće prešutno postati. Mi vodimo kalendar i kažemo Vam koga trebate kontaktirati.

Opseg usluge za Vašu se nekretninu zapisuje prije početka svega, uključujući učestalost naših dolazaka i ono što dobivate nakon svakog obilaska. Ne biste trebali iz računa zaključivati za što ste plaćali. To je još jedan razlog zbog kojeg su izvješća s datumom obilaska važna: većina španjolskih polica osiguranja doma ograničava ili obustavlja pokriće kada je nekretnina nezauzeta dulje od navedenog broja uzastopnih dana, najčešće između trideset i šezdeset, a zapis o tome da se netko zaista nalazio u nekretnini dokaz je da nije bila prazna. Ono što piše u Vašoj polici nalazi se na stranici o osiguranju, a ne na ovoj stranici.

Osiguranje nekretnine

Je li upravljanje nekretninom isto što i čišćenje?Ne, i važno ih je držati odvojenima. Upravljanje je skrb o nekretnini: ključevi, provjere, zajednica i pristup. Čišćenje je fizički rad na nekretnini i naplaćuje se po poslu, a ne mjesečno. Naše vlastite čistačice obavljaju oboje, a većina vlasnika praznog doma uz upravljanje naručuje i čišćenje prije dolaska.

Morate li prihvatiti upravljanje ako ste kupili preko nas?Ne. To je jedini dio onoga što se događa nakon preuzimanja ključeva koji naručujete, a ne samo tražite, i mnogi ga naši kupci nikada ne ugovore. Uobičajena pomoć, kontakti i odgovori ostaju besplatni bez obzira na to hoćete li ga ugovoriti.

Gdje završava besplatna pomoć, a počinje plaćena usluga

Naša početna stranica to sažima u jednoj rečenici: uobičajena pomoć i kontakti ostaju besplatni, a upravljanje, čišćenje i kratkoročni najam plaćene su usluge koje možete naručiti, ali i ne morate. To je lako napisati, a teže jasno razgraničiti, pa ovdje navodimo samu granicu u situacijama s kojima se vlasnici zaista susreću.Razlika nije u znanju. Riječ je o tome da je netko fizički prisutan i o vremenu. Ako Vam damo broj vodoinstalatera kojem vjerujemo, to nas stoji jednu poruku. Nazvati ga, dogovoriti termin, otići do nekretnine, otvoriti vrata, ostati dok radi i vratiti se tjedan dana kasnije kako bismo provjerili je li strop još suh zahtijeva cijelo poslijepodne, a to je jedina od te dvije mogućnosti koja završava time da je problem sigurno riješen.

Besplatno i tako ostajePlaćena usluga

Dajemo Vam broj vodoinstalatera kojeg koristimo i kojem vjerujemo: Nazovemo ga, dogovorimo termin, omogućimo mu ulazak, ostanemo dok radi i pri sljedećem se obilasku vratimo provjeriti je li se zaista dogodilo ono što je rekao da je učinio.
Pošaljete nam fotografiju mrlje na stropu, a mi Vam kažemo što je ona vjerojatno.: Netko će ovaj tjedan biti u prostoriji i propisno je fotografirati, pa ćete odluku donositi na temelju dokaza, a ne fotografije susjeda snimljene telefonom.
Objašnjavamo Vam što je izvanredni namet i što Vam govore zapisnici zajednice vlasnika.: Čitamo svaki zapisnik čim stigne, upozoravamo na glasanje prije nego što ono postane račun i osoba smo koju administrator može nazvati na španjolskom.
Kažemo Vam da zajednička pričuva i IBI trebaju biti plaćeni putem izravnog terećenja.: Pratimo izvršavaju li se i dalje, a od nas ćete čuti kada neka uplata bude odbijena, umjesto tek kada dođe do obustave opskrbe ili kada dug tereti nekretninu.
Ostajemo Vaša kontaktna osoba na ovoj obali sve dok ste vlasnik nekretnine.: Netko ima ključ Vaših ulaznih vrata i odgovoran je za stanje svega što se nalazi iza njih.

Jedno se ni u kojem slučaju ne mijenja: ako ovo odbijete, besplatni dio neće biti lošiji. Za Vas smo bili besplatni tijekom cijele kupnje i namjeravamo biti ovdje i za pet godina, pa je mjesečna naknada koja Vam nije bila potrebna loša pogodba i za nas i za Vas.

Briga nakon kupnje

Ako ne plaćam upravljanje, hoćete li mi i dalje dati broj majstora?Da, uvijek, i to nikada nije bilo uvjetovano. Vodoinstalater, električar, klimatizacija, bazen, vrt ili veći radovi. Ono što plaćate na ovoj stranici nije kontakt, nego to što ne morate biti ovdje dok ga majstor koristi.

Koliko to košta

Naknada se plaća mjesečno i određuje se prema veličini nekretnine i onome što joj je stvarno potrebno, a ne prema iznosu koji ste za nju platili. Stan s jednom spavaćom sobom u dobro održavanoj zgradi koju posjećujete dvaput godišnje drugačiji je posao od vile s bazenom, vrtom i četvoricom izvođača koji ulaze kroz vrata.Prije nego što pročitate iznos, vrijedi ga staviti u kontekst. Stan s dvije spavaće sobe na ovoj obali vlasnika već košta nekoliko stotina eura mjesečno samo zato što postoji: zajednička pričuva, IBI, naknada za odvoz otpada, osiguranje i fiksne naknade za komunalne usluge, od kojih se većina naplaćuje i kada nikoga nema u nekretnini. Upravljanje je dodatna stavka i ona je mala.

Što	Orijentacijski	Što utječe na cijenu
Stan, jedna mjesečna provjera	80 do 120 € mjesečno	Uobičajena početna opcija za dom koji je prazan veći dio godine. Veličina, što je uključeno u naknadu i koliko daleko moramo voziti.
Stan, provjera svaka dva tjedna	120 do 180 € mjesečno	Isplati se kada je nekretnina doista prazna tijekom duljih razdoblja, kada je već bilo problema s vodom ili kada je zgrada starija.
Kuća ili vila s bazenom i vrtom	150 do 250 € mjesečno	Više toga treba obići, više toga vani može poći po zlu, a izvođačima treba omogućiti ulaz i provjeriti njihov rad. Radove na bazenu i vrtu izvođač naplaćuje zasebno, a ne mi.
Uspostava: ključevi, popis inventara, prvi potpuni izvještaj	90 do 150 €, jednokratno	Jednokratna usluga na početku. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje tada se također mijenjaju brave, što je trošak bravara, a ne nas.
Angažiranje majstora i nadzor radova	Bez naše satnice	Fiksno. Svaki poseban dolazak unaprijed dogovaramo s Vama i ne naplaćujemo ga kada bismo ionako dolazili u posjet, što je praktičan razlog za fiksni raspored.
Kada vodimo i kratkoročni najam	0 €	Fiksno. Ako nekretnina ostvaruje prihod preko nas, skrb o njoj već je pokrivena provizijom za najam i nema zasebne naknade za upravljanje.

NACRTNI IZNOSI, namjerno označeni kao takvi. Četiri mjesečna i jedan jednokratni raspon iznad okvirni su radni iznosi, a ne cjenik ni ponuda: još ih potvrđujemo i mogu se promijeniti. Jedini današnji fiksni iznos jest 0 € kada mi vodimo i najam; koordinacija majstora ne podrazumijeva našu satnicu. Vaša stvarna naknada određuje se za Vašu nekretninu nakon što netko boravi u njoj, što navodimo i na početnoj stranici: opseg i cijena upravljanja ovise o konkretnoj nekretnini.

Upravljanje kratkoročnim najmom

Postoji li ugovor i mogu li ga raskinuti?Postoji pisani ugovor jer biste trebali znati što kupujete, a mi trebamo znati što smo obećali. Jednostavan je, sklapa se iz mjeseca u mjesec i možete ga raskinuti kad god želite. Nikome ne bi trebao trebati odvjetnik za čitanje ugovora o upravljanju.

Zajednica vlasnika, s kojom zapravo poslujete

Za većinu vlasnika na ovoj obali zajednica vlasnika najveći je pojedinačni godišnji trošak nekretnine i jedina organizacija koja može izglasati da im se ispostavi račun. Posluje na španjolskom, radi prema vlastitom kalendaru i ne prilagođava se vlasniku koji se nalazi u Češkoj.To je dio usluge koji je doista teško zamijeniti susjedom s ključem. Nije riječ o fizičkom radu. Riječ je o čitanju svega što zajednica šalje, razumijevanju troškova i odgovaranju na španjolskom prije roka za koji niste ni znali da postoji.

Zapisnici, svaki putSve što zajednica odluči nalazi se u zapisnicima njezinih sastanaka, uključujući radove koje planira i novac koji nema. Čitamo ih čim stignu i govorimo Vam koji će dijelovi nešto koštati. To je isti dokument koji je Vaš odvjetnik pročitao prije kupnje, a nakon toga ne prestaje biti važan.
Izvanredni namet, prije računaIzvanredni namet jednokratna je naknada za veliki popravak: novo dizalo, novi krov ili ponovno bojanje zgrade. Dijeli se između svih vlasnika, može iznositi od nekoliko stotina do nekoliko tisuća eura i često stiže uz kratku najavu. Želite za njega čuti dok je još prijedlog na dnevnom redu, jer je to jedini trenutak kada se o njemu išta može reći.
Uplate i zašto su ovdje važneNeplaćena zajednička pričuva tereti nekretninu, a ne osobu koja je dug napravila. Zato odvjetnik prije kupnje zahtijeva potvrdu da nema dugovanja, a iz istog razloga odbijeno izravno terećenje na Vašem računu nije tek mali administrativni problem. Pratimo izvršavaju li se uplate.
Pravila, kada se promijeneParkiranje, terase, radovi, kućni ljubimci, buka i pitanje je li kratkoročni najam uopće dopušten. O tim pitanjima glasaju suvlasnici, a odgovor koji je vrijedio kada ste kupili nekretninu nije trajan. Ako se sprema glasanje koje bi promijenilo ono što smijete raditi s vlastitom nekretninom, trebali biste to znati prije nego što se održi.
Biti imenom dostupan administratoruZajednicu treba obavijestiti o tome tko je novi vlasnik, a nakon toga netko se doista mora i javiti. Administrator sa španjolskim telefonskim brojem na koji se netko javlja tretira se drukčije od vlasnika u inozemstvu koji odgovara nakon tjedan dana, a ta razlika vrijedi više nego što se na prvi pogled čini.

Godišnji troškovi

Idete li umjesto mene na sastanak suvlasnika?Čitamo zapisnike, obavještavamo Vas o onome što slijedi i rješavamo pitanja s administratorom, a to pokriva većinu onoga što je vlasniku potrebno. Ne glasamo umjesto Vas. Glasanje u Vaše ime znači pisanu punomoć, to je Vaše pravo, a ne naše, i ako želite nekome dati punomoć, radije bismo da je pravilno uredite sa svojim odvjetnikom nego da se to podrazumijeva.

Ključevi i puštanje ljudi unutra s udaljenosti od dvije tisuće kilometara

Ključ ovdje rijetko znači samo jedan ključ. Na dan primopredaje nekretnine komplet obično uključuje svaki primjerak ključa ulaznih vrata, daljinski upravljač garaže ili parkirnog mjesta, ključ spremišta, ključ poštanskog sandučića te ključeve, privjeske ili šifre za ulazna vrata, bazen i teretanu. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje promjena brave ulaznih vrata prva je razumna stvar koju svatko učini jer nemate pojma koliko primjeraka postoji.Kada taj komplet postoji na jednom mjestu, sve ostalo na ovoj stranici postaje moguće. Majstor može raditi u utorak ujutro. Dostava se može preuzeti. Može se očitati brojilo. Ništa od toga ne zahtijeva da rezervirate let, niti da susjed bude kod kuće i spreman pomoći.

Trebali biste znati tko ima ključTo su Vaša ulazna vrata, stoga bi odgovor trebali biti naziv tvrtke i ime osobe, a trebali biste biti obaviješteni kada se to promijeni. Šifra zalijepljena unutar kutije pričvršćene vijcima na zid izvan zgrade nije odgovor.
Cijeli komplet evidentiranUlazna vrata, daljinski upravljač garaže, spremište, poštanski sandučić, privjesak za ulazna vrata, kodovi za bazen i teretanu te kod alarma i njegovo uparivanje. Na početku zapisujemo što držimo, kao i ono što ne držimo.
Ne ulazimo na vlastitu inicijativuRadove s Vama dogovaramo prije njihova početka, osim ako treba zaustaviti nešto što trenutačno uzrokuje štetu. Kada se to dogodi, jedan od naših djelatnika prisutan je tijekom radova, što je dio usluge koju plaćate.
Trošak dolaska radi pristupa malen je i dogovara se unaprijedNaša koordinacija i nadzor ne nose nikakvu satnicu. Kada posao zahtijeva poseban dolazak, to se unaprijed dogovara s Vama, a naknada se ne naplaćuje kada se radovi obavljaju tijekom dolaska koji je već bio u kalendaru.

Čišćenje i održavanje

Možete li pustiti dostavljača ili montera unutra dok opremam nekretninu?Da. To je jedan od najčešćih razloga zbog kojih vlasnici ugovaraju upravljanje tijekom prve godine: dostava namještaja, ugradbeni ormar, ugradnja klima-uređaja, a za sve je netko potreban na mjestu pola dana. To se naplaćuje kao dolazak radi pristupa, a ne uključuje se u mjesečnu naknadu.

Što kontrola zapravo obuhvaća

To je dio koji svaka tvrtka za upravljanje opisuje kao „redovite kontrole“, što vlasniku ne govori ništa o tome što dobiva za svoj novac. Zato donosimo popis. Učestalost određujete Vi, od tjedne do mjesečne, a popis za Vašu nekretninu dogovaramo prije početka, umjesto da se otkriva naknadno.

Što pregledavamo	Zašto je ovdje važno	Što dobivate
Unutrašnjost
Prozračivanje	U zatvorenoj kući u obalnoj vlazi pojavljuje se miris, a zatim i plijesan, i to počinje u tapeciranom namještaju i ormarima, a ne na zidu gdje biste to vidjeli.	Otvaramo je pri svakom dolasku i bilježimo ako nešto već neugodno miriše.
Kućanski uređaji, osobito hladnjak	Ostaviti uređaje uključene i hladnjak punim najčešća je stvar koju vlasnik zaboravi na putu do zračne luke, a kvar hladnjaka u kolovozu posao je koji nitko ne želi.	Provjeravamo ga te ga, prema dogovoru, praznimo ili isključujemo prije duže odsutnosti.
Električne instalacije, sklopka i alarm	Isključeni strujni krug isključuje hladnjak i klima-uređaj, a alarm koji nije aktiviran ili uparen nije alarm.	Potvrđujemo da rade i fotografiramo ploču kada se nešto isključi.
Je li netko bio unutra	Španjolski zakon o nezakonitom zauzimanju nekretnina iz 2025. dopušta uklanjanje u roku od 48 sati kada se slučaj rano otkrije, a mjesečni obilazak upravo to omogućuje. To nije čest problem u naseljenoj zgradi i to jasno navodimo niže u tekstu.	Provjeravamo vrata, prozore, brave i terasu, a isti dan Vas zovemo ako nešto nije u redu.
Voda i vlaga, gdje nastaje najveći trošak
Ispod svakog umivaonika i iza perilice rublja	Sporo curenje ispod umivaonika koje traje mjesec dana može uništiti element, pod i strop ispod njega. Ako se otkrije tijekom uobičajenog dolaska, popravak traje pet minuta. To je razlog zbog kojeg ova usluga postoji.	Pregledano i provjereno dodirom, a ne samo ovlaš, uz fotografije svega vlažnog.
Stropovi, zidovi i zajednički zidovi sa susjedima	Kod novogradnje, vlaga i curenje vode obuhvaćeni su trogodišnjim jamstvom uporabljivosti, a od otkrivanja nedostatka imate dvije godine za podnošenje zahtjeva. Kasno otkrivanje razlog je zbog kojeg vlasnici gube jamstvo na koje su imali pravo.	Fotografirano pri svakom posjetu kako bi se moglo dokazati da se mrlja povećala.
Otvorite slavine i isperite sve	Suhi sifoni razlog su zbog kojeg prazan stan miriše po odvodima, a riječ je o popravku od dvije minute koji nema tko obaviti.	Obavlja se pri svakom posjetu, uz provjeru da ništa ne radi kada ne bi smjelo.
Vodna i električna brojila	Fiksne naknade nastavljaju se obračunavati i u praznom domu, čak i kada ništa nije uključeno. Očitanje je također dokaz da je procijenjeni račun pogrešan.	Fotografirano i evidentirano pri svakom posjetu, što je jedini način da se spor nakon nekoliko mjeseci može dobiti.
Vanjski dio i zgrada
Terasa, balkon i odvodi, osobito nakon kiše	Obilne sezonske kiše na ovoj obali iskušavaju krovove i odvodnju, ravni su krovovi ovdje uobičajeni, a začepljen odvod na terasi usmjerava vodu prema vašim vratima, umjesto od njih.	Čisti se kada je dovoljno podignuti rešetku, a prijavljuje se i traži ponuda kada nije.
Prozori, grilje i brtve	Jako sunce i slani zrak oštećuju završne obloge, brtve i mehanizme, a zaglavljenu je grilju jeftinije riješiti prije sljedeće oluje nego nakon nje.	Njome se rukuje, a ne samo pregledava, i fotografira se kada nešto propada.
Bazen i vrt, ako ih imate	Izvođač obavlja radove, ali netko ipak mora primijetiti da je voda pozelenjela ili da je navodnjavanje prestalo između njegovih dolazaka.	Pregledava se pri svakom posjetu i izravno rješava s izvođačem, tako da Vi ne morate biti posrednik.
Dokumenti i pošta
Pošta i poštanski sandučić	Obavijest zajednice, porezno pismo ili upozorenje komunalnog poduzeća četiri mjeseca stoji u metalnom sandučiću, a zatim postaje problem s rokom koji je već istekao.	Sandučić se prazni pri posjetu, a sve važno fotografira se ili skenira i šalje Vam uz objašnjenje. Sam dokument prosljeđujemo ako to zatražite.
Oglasna ploča zajednice i sve što je zalijepljeno na Vaša vrata	Planirani radovi, prekidi opskrbe vodom, datum sastanka i povremeni zahtjevi objavljuju se u ulaznom hodniku i nigdje drugdje.	Fotografirano i proslijeđeno, uz objašnjenje što to znači za Vas.

Nakon svakog posjeta dobivate fotografije s pisanim izvješćem i datiranim očitanjima brojila. To je namjerno: opravdana zabrinutost zbog plaćanja nekome da brine o nekretnini koju ne možete vidjeti proizlazi izmišljeno održavanje i radova koji se možda nikada nisu dogodili, a odgovor na to nisu obećanja, nego dokazi. Sve za što dobijemo račun prosljeđujemo s pojedinačnim stavkama, bez ikakve dodatne marže. Tijekom nekoliko godina ta izvješća postaju i povijest održavanja nekretnine, što je vrijedno imati kada odlučite prodati je.

Bespravni stanari

Kako počinje

Kupnja se sastoji od petnaest koraka i završava ključevima. Ovo se događa nakon toga, a ako ste kupili preko nas, primopredaja je već u našim rukama, pa su se prva dva koraka u nastavku zapravo dogodila prije nego što ste nas pitali. Ako niste kupili preko nas, postupak je isti, samo počinje uvodnim razgovorom.

Korak 15 od 15 i dalje

Recite nam nešto o nekretniniJedan poziv
Gdje se nalazi, kolika je, koliko je mjeseci godišnje prazna, ima li bazen ili vrt i je li već nešto pošlo po zlu. To nam je dovoljno da kažemo je li to nekretnina o kojoj možemo pravilno brinuti i koliko bi to približno koštalo.
Dolazimo i pregledamo jePrije ponude
Ne određujemo cijenu doma koji nismo vidjeli. Posjet je trenutak kada se pokazuje stvarni opseg: starost instalacija, odvodi li se voda s terase na razumno mjesto, kako se zgradom upravlja i je li riječ o zajednici koja šalje četiri ili četrdeset obavijesti godišnje.
Opseg i naknada, napismenoPrije početka
Što je uključeno u mjesečnu naknadu, što se naplaćuje kada se dogodi, koliko često dolazimo i što primate nakon svakog posjeta. Usluga se ugovara iz mjeseca u mjesec i možete je prekinuti kad god želite. Ako je iskren odgovor da Vam ovo nije potrebno, tada ćemo Vam to i reći.
Ključevi, šifre i popisPrvi dan
Cijeli komplet ključeva evidentira se, alarm se uparuje, brojila se očitavaju, a nekretnina se fotografira u stanju u kojem je prvog dana, kako bi se sve što slijedi moglo usporediti s početnim stanjem. Tada se provjeravaju i izravna terećenja te se zajednici kaže koga treba kontaktirati.
New buildJamstveni rokovi počinju teći od primopredaje: jedna godina za završne obloge, tri godine za uporabljivost, uključujući vlagu, curenje vode i električne kvarove, te deset godina za konstrukciju. Također imate dvije godine od otkrivanja nedostatka za podnošenje zahtjeva, pa je prva godina upravljanja ona u kojoj provjera najviše vrijedi. Knjiga održavanja zgrade navodi što je na nekretnini trebalo biti izvedeno, a mi postupamo u skladu s tim.
ResalePrije svega promijenite bravu na ulaznim vratima jer ne možete znati koliko primjeraka starog ključa postoji. To je ujedno trenutak da u dokumentaciji imate potvrdu zajednice o nepostojanju dugovanja i da potvrdite kako su računi za komunalne usluge doista na Vaše ime, a ne još uvijek na ime prodavatelja.
Raspored je u tijekuOd tada nadalje
Posjeti se odvijaju prema dogovorenom ritmu, izvještaj stiže nakon svakog posjeta, a između njih javljamo Vam se samo kada se pojavi nešto o čemu treba odlučiti. Većinu mjeseci nema ničega o čemu biste trebali odlučivati, što je upravo ono što plaćate.

Cijeli postupak kupnje, korak po korak

Prepustiti je brizi ili ne

Ista prazna nekretnina, istih dvanaest mjeseci, dva načina.

	Bez upravljanja	S Arevontom
Tko ovdje ima ključ	Susjed, ako imate sreće i ako je kod kuće. U suprotnom nitko, a svaki posjet bilo koga treba uskladiti s Vašim letovima.	Mi to činimo, uz potpunu evidenciju, i znate tko ima ključ.
Kad saznate za curenje	Kad ga otkrije vlasnik stana ispod Vašeg, što je obično tek nakon što voda prođe kroz njegov strop i pretvori jedan popravak u dva.	Pri sljedećem planiranom posjetu. Ako se otkrije ispod sudopera, posao traje pet minuta.
Što misli Vaš osiguravatelj	Mnoge police ograničavaju pokriće nakon što je dom prazan 30 do 60 dana, a za neprijavljen prazan dom zahtjev može biti odbijen godinama nakon uplate premija. Nitko ne može reći u kakvom je stanju nekretnina bila prošlog mjeseca.	Fotografska evidencija svakog posjeta s datumom. I dalje je Vaša obveza pravilno prijaviti nekretninu, kao i poštovati pravila osiguravatelja, ali imate dokaze potrebne za podnošenje zahtjeva.
Tko vodi brigu o zajednici	Vi, na španjolskom, prema njihovom kalendaru, i obično nakon glasanja, a ne prije njega.	Čitamo što Vam pošalju, upozoravamo na sve što iziskuje novac i odgovaramo upravitelju.
Tko pušta vodoinstalatera	Vi letite ili dajete ključ nepoznatoj osobi i nadate se najboljem.	Mi to činimo i vraćamo se provjeriti je li posao obavljen, bez naknade po satu za organizaciju. Poseban se dolazak dogovara unaprijed i besplatan je ako se odvija tijekom planiranog posjeta.
Jezik na kojem se sve odvija	Španjolski s upraviteljem, izvođačem i komunalnim poduzećem.	Češki s nama, a mi sa svima ostalima na španjolskom.
Tko doista obavlja posao	Agencija koja angažira podizvođača, ako uopće pronađete onu koja prihvaća pojedinačne nekretnine.	Naš vlastiti tim. Sami vodimo upravljanje, čišćenje i iznajmljivanje, pa nikada ne čekamo odgovor vanjske tvrtke.
Koliko to košta	0 €, plus sve što se pokaže troškom tijekom praznih mjeseci.	Mjesečna naknada od nekoliko stotina eura, uz popravke koje obrtnik naplaćuje po svojoj cijeni.

Primjer scenarija

Godina u domu koji je prazan deset mjeseci

Ovo nije priča klijenta i ne predstavljamo je kao takvu. Riječ je o modelu godine, sastavljenom od onoga što se obično događa s praznom nekretninom na ovoj obali, kako bi izraz "redovite provjere" postao nešto što možete zamisliti. Jedina čvrsto utvrđena cijena u ovom primjeru jest ona koju navodimo.

Siječanj, nakon tri dana kišeOdvod na terasi začepljen je lišćem i pijeskom, a voda se zadržava otprilike centimetar ispod vodilice vrata. Tijekom posjeta potrebno je četiri minute da se očisti. Ako se ostavi do Uskrsa, voda će proći ispod vrata i pretvoriti se u poplavljeni pod.
Ožujak, sastanak zajedniceU zapisniku se nalazi prijedlog za obnovu hidroizolacije na krovnim terasama. Riječ je o izvanrednoj pričuvi koja će se podijeliti među vlasnicima i nije riječ o malom iznosu. O tome saznajete dok je još riječ o glasanju s određenim datumom, a ne u rujnu, kada stigne zahtjev za uplatu.
Lipanj, ispod kuhinjskog sudoperaSpoj propušta. Stražnji dio elementa je vlažan, a zasad ništa drugo nije u redu. Dolazi vodoinstalater, zamjenjuje spojni element i sve je gotovo za manje od sat vremena. Mjesec dana bez uočavanja problema značio bi oštećen kuhinjski element, pod i strop susjeda.
Rujan, klimatizacijski uređajPrije Vašeg dolaska u listopadu ispuhuje topao zrak. Hitne stvari jednostavno riješimo bez čekanja na odobrenje, a za ostale pribavimo cijenu i Vi porukom odobrite posao. Pustimo inženjera u stan i ostajemo dok radi. Njegov račun za posao, naša organizacija besplatna, bez ikakve naše nadoplate.
Prosinac, dokumentacijaDvanaest izvještaja s datumima i fotografijama, dvanaest kompleta očitanja brojila, svaki račun, zapisnik i ishod svega navedenog. Nitko o tome ne razmišlja sve do dana prodaje, a tada je to razlika između nekretnine s poviješću i nekretnine s pričom.

Za tri godine nećete morati tražiti nekoga koga ćete nazvati.

Kako se plaća

ViJedan mjesečni račun za naknadu, s pojedinačno navedenim posjetima radi pristupa i svim troškovima koje smo imali u Vaše ime, na istom dokumentu. Osim početnog posjeta radi uspostave usluge, na početku nema drugih troškova.
Izvođač radovaRačun Vam ispostavlja izravno, po svojoj cijeni. Ne uvećavamo cijenu njegova rada niti mu naplaćujemo naknadu za preporuku, kao što ne naplaćujemo ni odvjetniku kojeg preporučujemo.
ArevontMjesečna naknada i satnica kada netko mora biti u nekretnini radi obavljanja posla. To je sve. Ništa ne stiže niotkuda drugdje.

Ugovor se sklapa iz mjeseca u mjesec i možete ga raskinuti kad god želite. Ako prodate nekretninu, ugovor završava prodajom, a dokumentacija prelazi Vama.Ako također vodimo kratkoročni najam nekretnine, ne postoji nikakva zasebna naknada za upravljanje: skrb o nekretnini već je pokrivena provizijom od najma. To nije popust koji smo izmislili za ovu stranicu, nego način na koji su se te dvije usluge oduvijek nadopunjavale.Sve što već imate od nas ostaje kako jest. Kontakti, odgovori i uobičajena pomoć nakon primopredaje ključeva nemaju cijenu i nikada je neće imati, neovisno o tome hoćete li odabrati ovu uslugu.

I dalje ćete od nas besplatno dobivati uobičajenu pomoć i kontakte.

Otvoreno

Kada nam ovo ne biste trebali plaćati

Mnogim vlasnicima ovo nije potrebno, a iskren je test jednostavan. Ako ste ovdje svakih nekoliko tjedana ili se nekretnina nalazi u stvarno naseljenom stambenom naselju sa susjedima koji su ondje prisutni, vratarom ili osobljem na lokaciji te stalnim kretanjem ljudi, mnogo toga što opisujemo već se događa besplatno. Naš vlastiti vodič o godišnjim troškovima vlasništva kaže upravo to: u dobro vođenom kompleksu osoblje na lokaciji i susjedi mogu sve to pokriti besplatno, a to vrijedi provjeriti prije kupnje, a ne nakon nje. Prazan stan u prometnoj zgradi potpuno je drukčija nekretnina od samostojeće kuće u koju mjesecima nitko ne ulazi.I nemojte ovo kupiti zato što se bojite bespravnih useljenika. U pokrajini Málaga 2025. godine zabilježeno je 348 slučajeva na području cijele pokrajine, što iznosi približno 0,035 % nekretnina, odnosno oko jedan prijavljeni slučaj na svakih 2.864 domova. Zakon je promijenjen 2025. godine, a na useljenje koje se rano otkrije može se reagirati u roku od 48 sati. Stvarni razlozi za to da netko bude ovdje su voda, vlaga, zajednica i pristup. Bespravni useljenici razlog su zbog kojeg ljudi pitaju, ali gotovo nikada nisu razlog zbog kojeg se pokaže da se usluga isplati.Ovo radimo samo od Manilve do Marbelle: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Izvan tog područja kažemo ne i to doista mislimo. Upravitelj nekretnine koji u roku od sat vremena ne može biti pred vratima samo je telefonski broj, a ne usluga, i bilo bi gore uzeti Vaš novac za takvu uslugu nego uopće nemati ovu stranicu.Ovo nije osiguranje niti jamstvo. Cijevi mogu puknuti, oluje se događaju, a zajednica i dalje može u utorak u ožujku izglasati nešto skupo. Raspored provjera mijenja vrijeme tijekom kojeg problem traje prije nego što ga netko uoči, što je obično razlika između troška jednog popravka i troška dvaju popravaka. Ne sprječava nastanak problema.Posljednja je točka neugodna i treba je izgovoriti naglas. Tijekom cijele kupnje naše su usluge za Vas bile besplatne, a sada postoji stranica na kojoj od Vas tražimo mjesečnu naknadu. Upravo je zato važno da ste u početku dobro kupili: nekretnina koju niste trebali kupiti bila bi nekretnina o kojoj bismo se i mi morali brinuti. Ako ovo pročitate i odlučite da Vam nije potrebno, recite nam i ništa drugo u načinu na koji radimo s Vama neće se promijeniti.

Često postavljana pitanja o upravljanju nekretninama

Koliko često provjeravate nekretninu?: Onoliko često koliko želite da je provjeravamo. Uobičajeni su tjedni, dvotjedni ili mjesečni obilasci, a mjesečni je uobičajena početna opcija za stan koji je veći dio godine prazan. Učestalost se dogovara u pisanom obliku prije početka i može se promijeniti. Nekretninu koja je već imala problem s vodom ili onu koja je prazna tijekom cijele kišne zime vrijedi obilaziti češće.
Što zapravo primam nakon svakog obilaska?: Fotografije s pisanim i datiranim izvještajem te svime što zahtijeva Vašu odluku. Ne nejasan račun na kraju mjeseca. Tijekom nekoliko godina ti izvještaji postaju povijest održavanja nekretnine, što je važno na dan njezine prodaje.
Što se događa ako se nešto pokvari dok nisam ondje?: Obavijestimo Vas, uz fotografije, i pribavimo ponudu. Vi kažete da ili ne. Zatim pustimo majstora u nekretninu, ostanemo dok radi i ponovno provjerimo sve pri sljedećem obilasku. Ako nešto aktivno uzrokuje štetu, osobito voda, najprije zaustavljamo štetu, a tek Vas potom zovemo.
Brinete li se o vili s bazenom i vrtom?: Da, i to košta više jer ima više posla i više toga što na otvorenom može poći po zlu. Poslove oko bazena i vrta obavljaju izvođači, a ne mi: mi održavamo odnos s njima, puštamo ih u nekretninu, provjeravamo radove i rješavamo probleme kada posao nije dobro obavljen. Vlasnik vile svake godine plaća znatno više za njezino održavanje nego vlasnik stana, a najveći dio te razlike odnosi se upravo na ovakve poslove.
Koja mjesta pokrivate?: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Ondje naš vlastiti tim može brzo biti pred vratima, a riječ je o istom području koje pokrivamo upravljanjem najmom. Ne prihvaćamo nekretnine izvan tog područja.
Možete li upravljati nekretninom koju nisam kupio preko Vas?: Da, ako se nalazi u jednom od tih pet mjesta. Većina nekretnina o kojima brinemo došla je preko nas, ali usluga ne ovisi o tome i radije ćemo se brinuti o dobroj nekretnini koju je prodao netko drugi nego je načelno odbiti.
Što ako se u dva ujutro dogodi hitan slučaj?: Na ovoj smo obali, a ne u pozivnom centru, pa je u praksi osoba koja čuva Vaš ključ udaljena dvadesetak minuta. Ne oglašavamo zajamčenu telefonsku liniju za hitne slučajeve dostupnu 24 sata jer nećemo obećati vrijeme odgovora za koje nismo organizirani. Ono što uistinu skraćuje trajanje poplave u dva ujutro jest to da susjed ili vratar može doći do osobe koja ima ključ, a nakon toga raspored prema kojem je slavina provjerena prije tri tjedna.
Već iznajmljujem nekretninu. Mijenja li to išta?: Ako vodimo kratkoročni najam, upravljanje je uključeno i nema zasebne naknade. Ako najam vodi netko drugi, obavijestite nas prije početka jer se mora dogovoriti da dvije tvrtke imaju ključeve istih ulaznih vrata prema dvama različitim rasporedima, a ne to otkriti naknadno. To je izvedivo, ali ne može se podrazumijevati.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us