Hipoteka u Španjolskoj za strance
Da, strani kupac može dobiti hipotekarni kredit u Španjolskoj. Uobičajeno se objavljuje 60 do 70 posto cijene, ali kod prihoda u valuti koja nije euro ono što vidimo bliže je polovici, izračunatoj ne na temelju dogovorene cijene, nego vlastite procjene banke. A prije svega toga: ako možete uzeti kredit uz zalog nekretnine kod kuće, to je obično jeftiniji i jednostavniji put, pa je to prvo o čemu pitamo, a ne posljednje.
Ako se možete zadužiti kod kuće, zadužite se kod kuće
Ova je stranica posvećena ugovaranju hipotekarnog kredita u Španjolskoj, pa najprije razmotrimo razloge protiv njega. Ako novac možete prikupiti uz zalog nekretnine koju već posjedujete u Češkoj i ovdje kupiti za gotovinu, to je obično brže i jednostavnije te Vam preporučujemo da najprije razmotrite tu mogućnost.To govorimo odmah, a ne na kraju, jer je redoslijed važan. Osoba koja za mogućnost zaduživanja u Češkoj sazna tek nakon četiri tjedna papirologije u Španjolskoj izgubila je četiri tjedna. Usporedba u nastavku ona je kroz koju bismo Vas doista proveli u prvom razgovoru.
- Brzina
- Posuđivanje novca kod kuće obično je brža od dvije mogućnosti. Vaša Vas banka već poznaje, dokumentacija je na Vašem jeziku i ništa se ne mora prevoditi ni ovjeravati apostilleom. Odobrenje španjolske banke traje četiri do osam tjedana od podnošenja potpune prijave, a kod novogradnje obično ne može ni započeti sve do otprilike dva mjeseca prije zaključenja kupoprodaje.
- Što je predmet osiguranja
- Češki hipotekarni kredit osiguran je nekretninom u Češkoj, pa se kupnja u Španjolskoj financira gotovinom i tako se i tretira. Španjolski hipotekarni kredit osiguran je nekretninom koju kupujete, zbog čega vlastita procjena banke određuje iznos kredita.
- Valuta u kojoj zarađujete
- U tome je cijela razlika. Zajmodavac kod kuće posuđuje vlastitu valutu uz prihod u toj valuti, pa se to pitanje ne postavlja. Španjolska banka posuđuje eure uz prihod koji nije u eurima i tu cijenu određuje prema tom riziku.
- Koliki dio cijene pokriva
- Češki hipotekarni kredit ograničen je nekretninom koju već posjedujete i iznosom koji će Vam zajmodavac na temelju nje odobriti. Španjolski kredit ograničen je procjenom banke i njezinom procjenom Vašeg prihoda. Nijedan iznos nije automatski veći, upravo zato vrijedi izračunati oba.
- Tko vodi postupak
- Kod kuće ste to Vi i Vaša banka, na Vašem jeziku. Ovdje je to broker s kojim Vas upoznajemo, više banaka istodobno i dokumenti koji moraju stići prevedeni i pravilnim redoslijedom. Mi koordiniramo taj dio. Ne vodimo ga.
- Što ako postupak propadne
- Kupnja koja se ovdje nikada nije financirala neće propasti zato što se španjolska banka predomislila u sedmom tjednu. Kupnja koja ovisi o španjolskom hipotekarnom kreditu može prekoračiti ugovorni rok, a propuštanje roka zbog financiranja može Vas stajati nekretnine i rezervacije.
Ne možemo Vam reći što je jeftinije u Vašem slučaju jer to ovisi o Vašem zajmodavcu u Češkoj, nekretnini koju biste založili i ponudi koju bi Vam dala španjolska banka. Ono što možemo reći jest da bismo radije da to pitanje postavite prije nego što počnete te da ni u jednoj mogućnosti ne ostvarujemo zaradu.Ako Vam mogućnost zaduživanja u Češkoj nije dostupna, sve u nastavku odnosi se na španjolsku mogućnost, redoslijedom kojim se ona doista odvija.
Zašto preporučujemo mogućnost koja Vas ne uključuje?Zato što našu naknadu plaća prodavatelj, a ne financiranje. Nama je svejedno plaćate li gotovinom zahvaljujući češkom hipotekarnom kreditu ili se zadužujete ovdje, a Vama ta razlika mnogo znači.
Mogu li ih kombinirati?Kupci to čine. Neki dio novca prikupe kod kuće, a ostatak financiraju ovdje, dok neki najprije uzmu hipotekarni kredit u Češkoj, a kasnije ga refinanciraju u Španjolskoj. I jedno i drugo pitanje je za brokera, a ne za nas, a na razgovoru o mogućnostima dobit ćete odgovore.
Što podnositelj zahtjeva koji nije rezident zapravo dobiva
Gotovo posvuda objavljena brojka za nerezidenta iznosi 60 do 70 posto cijene. Nije pogrešna. Samo nije ono što vidimo kod kupaca s prihodom u valuti koja nije euro, a način na koji Vam se kaže objavljena brojka pa u šestom tjednu otkrijete stvarnu jest način na koji se proračuni raspadaju.Španjolske banke posuđuju novac na temelju prihoda, a problem je prihod u valuti koja nije euro. Uglavnom im većina valuta ne predstavlja problem, ali svaka banka vodi popis valuta prema kojima je oprezna, a kruna se nalazi na tim popisima. Zbog toga se zahtjev nerezidenta strože procjenjuje, pa računajte na oko polovice, a ne na 60 do 70 posto koliko se navodi. Podnositelju zahtjeva s prihodom u eurima očito je lakše, dok poljski kupci, iako su također izvan eurozone, obično dobivaju uobičajeni raspon.Oko polovice jest ono što vidimo, a ne pravilo koje itko objavljuje. Nekim se klijentima nudi više, a nekima manje, i ponuda se određuje za svakog podnositelja zasebno. Ovo su čimbenici koji na to utječu.
- Vaš prihodKoliki je prihod, koliko je stabilan i koliko ga španjolska banka lako može provjeriti iz inozemstva. Zaposlena osoba s dvije ili tri godine poreznih prijava jednostavan je slučaj, dok je financijske izvještaje tvrtke potrebno dulje proučavati.
- Vaša postojeća dugovanjaUračunava se svaki postojeći kredit, uključujući Vaš hipotekarni kredit u Češkoj, financiranje automobila i kartice. Banka odlučuje koliku mjesečnu otplatu možete podnijeti uz sve ostalo, a ne koliko biste mogli podnijeti kada biste imali samo taj kredit.
- Vaša dob na kraju roka otplateKredit se mora otplatiti tijekom radnog vijeka, stoga se rok koji Vam je na raspolaganju skraćuje kako starite, a kraći rok znači veću mjesečnu ratu za isti iznos kredita.
- Valuta u kojoj primate plaćuNajvažniji čimbenik za podnositelja zahtjeva koji nije rezident i onaj koji ništa drugo ne može nadoknaditi. On je ono što razdvaja objavljeni raspon od iznosa koji Vam se nudi.
- Nekretnina i njezina procjenaBanka posuđuje dio iznosa za koji njezin vlastiti procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi. Lokacija za koju banka nije osobito zainteresirana ili procjena niža od dogovorene cijene smanjuje iznos kredita, a da se pritom ničije mišljenje o Vama ne promijeni.
- Koja bankaSpremnost banaka na kreditiranje nerezidenata razlikuje se među bankama i s vremenom se mijenja. Kada jedna banka kaže ne, to znači samo da je jedna banka rekla ne, što je cijeli razlog za istodobno obraćanje više banaka umjesto odlaska u poslovnicu najbližu nekretnini.
Ništa od navedenoga nije razlog da odustanete od španjolskog hipotekarnog kredita. To je razlog da saznate svoj iznos prije nego što odaberete nekretninu, a ne nakon toga, jer razlika između polovice i sedamdeset posto od petsto tisuća eura iznosi sto tisuća eura vlastitih sredstava, a to nije detalj koji želite otkriti tijekom razdoblja rezervacije.
Imam prihode u eurima. Primjenjuje li se češki iznos i na mene?Ne, a to je najveća pojedinačna prednost na Vašoj strani. Podnositelji zahtjeva koji primaju plaću u eurima lakše se procjenjuju i uglavnom se za njih primjenjuje uobičajeni objavljeni raspon. Mjesto prebivališta manje je važno od valute u kojoj primate plaću.
Mogu li mi ponuditi više od polovice?Da. Nekim klijentima ponudi se više, a nekima manje. To ovisi o Vašim prihodima, postojećim obvezama, dobi, valuti i banci, zbog čega je iskren odgovor na pitanje „koliko ću dobiti” provjera izvedivosti, a ne brojka na internetskoj stranici.
Banka kredit odobrava na temelju svoje procjene, a ne Vaše cijene
Španjolska banka ne posuđuje postotak iznosa koji ste dogovorili za plaćanje. Ona posuđuje postotak iznosa za koji njezin vlastiti procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi, a ta je brojka često niža od kupoprodajne cijene. Razlika između ta dva iznosa ne oduzima se od cijene. Ona se pribraja gotovini koju morate osigurati.Tu se proračuni raspadaju, i to kasno, jer se procjena obavlja nakon što ste odabrali nekretninu i dogovorili cijenu. Isti su iznosi prikazani i na naslovnoj stranici.
- Kupoprodajna cijenaS prodavateljem dogovarate 500.000 €. To je brojka koju svi navode i jedina na koju možete utjecati.
- Banka procijenilaBanka šalje vlastitog procjenitelja, koji se vraća s procjenom od 470.000 €. S nekretninom ništa nije pogrešno. Procjenitelj radi za banku i odgovara na pitanje banke, a ne na Vaše.
- Banka posuđuje 50 %Polovica procjene iznosi 235.000 €, a ne polovica cijene. Razlika od 30.000 € između cijene i procjene neprimjetno postaje iznos koji morate sami financirati.
- Vlastita sredstva265.000 € plus troškovi kupnje, koji iznose otprilike 13 posto kod novogradnje i 9 posto kod nekretnine iz sekundarne prodaje, a banka ih nikada ne financira. Ne 250.000 € koliko je sugerirao naslovni postotak.
Ilustrativni primjer. Hipotekarni kredit izračunava se na temelju procjene banke, a ne kupoprodajne cijene.Jedna praktična posljedica koju vrijedi rano znati jest da španjolska procjena vrijedi samo približno šest mjeseci. Zato se hipoteka za nekretninu koja se još gradi ne može razumno ugovoriti godinama unaprijed, a upravo je to mehanički razlog za vremenski raspored objašnjen niže na ovoj stranici.Okvirno izračunajte koliko ćete vlastitih sredstava trebati.
Izračunajte
500.000 €
470.000 €
94 % kupoprodajne cijene. Banka kredit odobrava na temelju svoje procjene, a ne cijene.50 %
Ako imate prihode izvan eurozone, računajte na otprilike polovicu.3 %
Orijentacijski. Stope se mijenjaju.20 godina
Mjesečna rata
1.303 €
Iznos hipoteke235.000 €
Vlastita sredstva265.000 €
Troškovi kupnje (novogradnja)64.839 €
Bit će Vam potrebno329.839 €
Vlastita sredstva i troškovi kupnje. Tijekom cijelog razdoblja hipoteke platit ćete 312.793 € u 20 godina.Rezultat je okviran. Koliko će banka stvarno pozajmiti ovisi o njezinoj vlastitoj procjeni Vaših prihoda i nekretnine.
Želite li ovo primati e-poštom?
Bez obveze. Vaše podatke nikada ne prodajemo.
Što se događa ako procjena bude niža od cijene?Vaš se kredit izračunava na temelju nižeg iznosa, pa Vam za istu nekretninu treba više vlastitih sredstava. Tada možete pronaći razliku, ponovno pregovarati o cijeni ili odustati od kupnje, a koja je od tih mogućnosti dostupna ovisi o onome što ste potpisali. O tome je mnogo bolje razgovarati prije rezervacije nego nakon nje.
Mogu li angažirati svog procjenitelja?Ne za potrebe kredita. Banka kredit odobrava na temelju procjene procjenitelja kojeg prihvaća, a taj procjenitelj radi za banku. To također nije građevinski pregled: procjenitelj ne traži nedostatke i njegov rad nije zamjena za tehnički pregled.
Što ćete morati dokumentirati
Španjolska banka želi potpunu sliku financija koje se nalaze u drugoj zemlji, na drugom jeziku i pod drugim poreznim sustavom. Ništa na ovom popisu nije neuobičajeno. Ono što ljude iznenadi jest koliko dugo traje njihovo prikupljanje te činjenica da je dokument koji nedostaje ili nije preveden najčešći razlog zbog kojeg se obrada zahtjeva oduži.
| Što trebate dostaviti | Zašto to banka traži | Kada će Vam to trebati |
|---|---|---|
| Vaš prihod | ||
| Dvije ili tri godine poreznih prijava | Tako inozemna banka provjerava prihode koje ne može vidjeti u vlastitom sustavu. | Za provjeru izvedivosti, dakle prije nego što počnete birati nekretnine. Zatražite ih na vrijeme ako ih nemate pri ruci. |
| Platne liste ili financijski izvještaji | Nedavne isplate plaće potvrđuju da porezne prijave i dalje opisuju Vašu situaciju. Financijski izvještaji društva imaju istu svrhu za vlasnika poduzeća. | Uz zahtjev, uz ažuriranje ako postupak potraje. |
| Službeni prijevodi, a ponekad i apostille | Češki dokumenti moraju stići u obliku koji španjolska banka može prihvatiti. Apostille je međunarodni pečat kojim se potvrđuje da je dokument vjerodostojan u inozemstvu. | Prije podnošenja zahtjeva. To je korak koji neprimjetno produljuje postupak za nekoliko tjedana ako se ostavi za kasnije. |
| Vaša postojeća dugovanja | ||
| Provjera u registru dužnika | Vaša kreditna evidencija, ista provjera koju provodi svaki zajmodavac. | Uz zahtjev. |
| Izvadci za postojeće kredite | Svaka postojeća obveza umanjuje iznos koji možete mjesečno podnijeti, uključujući hipoteku u Češkoj. | Uz zahtjev. Prijevremena otplata manjeg kredita može promijeniti odgovor. |
| Vi i Vaša strana u Španjolskoj | ||
| NIE | Vaš španjolski porezni identifikacijski broj. Bez njega se ništa ne može potpisati. | Prije zaključenja kupoprodaje, a postupak traje dovoljno dugo da ga se isplati započeti čim ozbiljno odlučite krenuti. |
| Španjolski bankovni račun | Račun s kojeg će se naplaćivati mjesečne rate i preko kojeg će se nakon toga plaćati režije i zajednička pričuva. | Prije potpisivanja hipotekarnog ugovora. |
Trebam li španjolski račun prije podnošenja zahtjeva?Da. Prije potpisivanja hipoteke trebat će Vam račun u španjolskoj banci s kojeg će se plaćati mjesečne rate. To ne mora biti banka koja Vam posuđuje novac, a mi Vam možemo pomoći i pri njegovu otvaranju.
Tko to organizira i što mi nismo
Ne posuđujemo novac, nismo banka i nismo hipotekarni posrednici. Ono što radimo jest da Vas povezujemo s posrednikom na ovoj obali koji je specijaliziran za nerezidente i istodobno se obraća većem broju banaka, a zatim usklađujemo tijek financiranja i kupnje.Surađujemo s tvrtkom Fluent Finance Abroad, koja je specijalizirana za hipoteke za nerezidente. Slobodno možete angažirati vlastitog hipotekarnog posrednika ili se izravno obratiti banci, a ni u jednom slučaju to Vam kod nas ništa ne stoji.Najkorisniji dio posla koji posrednik obavlja događa se prije bilo kakve dokumentacije. On procjenjuje Vašu situaciju i otvoreno Vam kaže hoćete li dobiti hipoteku i otprilike u kojem iznosu, prije nego što počnete birati nekretnine. Pošaljite nam osnovne podatke i odgovor ćete u pravilu dobiti već sljedeći dan.
Tko sudjelujeKoga zastupaju
- Kreditni posrednik
- Vi. Oni procjenjuju Vašu situaciju i predlažu Vam konkretne mogućnosti financiranja, a budući da se istodobno obraćaju većem broju banaka, dobit ćete više odgovora za usporedbu. Važno je samo ako kupnju financirate kreditom.
- Banka
- Sama banka. Ona vodi Vaš španjolski račun i može Vam odobriti hipoteku. Španjolski račun trebat će Vam neovisno o hipoteci, za režije, vodu i zajedničku pričuvu.
- Procjenitelj banke
- Banka, a ne Vi. Njezin je zadatak procijeniti vrijednost nekretnine za potrebe kreditiranja. Njezin zadatak nije tražiti nedostatke na nekretnini. To nije tehnički pregled i ne zamjenjuje ga.
- Arevont
- Vama, i to samo na strani kupca. Organiziramo povezivanje, usklađujemo financiranje s datumima rezervacije i zaključenja kupoprodaje te Vas obavještavamo kada izračuni nisu izvedivi. Nikada ne vidimo Vaš novac i nikada ne raspolažemo kreditom.
Mogu li dovesti svog hipotekarnog posrednika?Da, neki kupci to čine. Možete koristiti i vlastitog hipotekarnog posrednika. Surađivat ćemo s kim god odaberete, a ostatak usluge ostaje nepromijenjen.
Mogu li prijevremeno otplatiti hipoteku?U većini banaka možete, ali uvjeti prijevremene otplate razlikuju se. Isplati se raspitati o uvjetima prijevremene otplate dok još uspoređujete ponude, a ne nakon što jednu potpišete.
Što Vam posrednik predstavlja i što u tome treba pročitati
Ponuda španjolske banke nije samo jedna brojka. Dvije ponude s istom istaknutom kamatnom stopom mogu tijekom cijelog trajanja kredita stajati vrlo različite iznose, a razlika se obično krije u onome što banka traži da uz kredit kupite.
- Ponude usporedno, u pisanom oblikuBudući da se istodobno obraća većem broju banaka, ono što ćete dobiti bit će pisana usporedba, a ne jedna usmena ponuda: kamatna stopa i njezina vrsta, rok, početne naknade, uvjeti prijevremene otplate i ukupan trošak svake ponude. Jedna ponuda predstavlja cijenu. Više ponuda predstavljaju informacije i jedini su način da razlikujete uobičajenu ponudu od loše.
- Povezani proizvodi, proizvodi vezani uz kamatnu stopuŠpanjolske banke redovito snižavaju kamatnu stopu u zamjenu za ugovaranje proizvoda kod njih: životnog osiguranja, osiguranja doma, primanja uplaćivanih na račun, kartice, a ponekad i ugovora o alarmnom sustavu. Popust je stvaran, kao što je stvaran i trošak tih proizvoda, pa je vrijedno zatražiti prikaz kamatne stope u obje varijante, s paketom i bez njega. Tražiti tu usporedbu najkorisnije je što itko može učiniti s ponudom španjolske hipoteke, a to je velik dio stvarne svrhe posrednika.
- Što se događa ako ih kasnije otkažeteTi su proizvodi obično vezani uz kamatnu stopu tijekom cijelog trajanja kredita, pa otkazivanje osiguranja u trećoj godini može ponovno povećati kamatnu stopu. Je li to slučaj i za koliko, piše u ponudi, pa je vrijedi pročitati prije potpisivanja, a ne tek kada pismo stigne.
- Prethodno odobrenje ujedno je pregovarački dokumentVećina kupaca na njega gleda kao na vlastitu potvrdu sigurnosti. No ono je više od toga. Prodavatelj ili investitor koji bira između dva kupca zapravo bira između dva rizika, a mogućnost da pokažete kako je banka već pregledala Vašu dokumentaciju ima težinu za pregovaračkim stolom, osobito kada tražite datum zaključenja kupoprodaje ili bolje uvjete, a ne popust.
Ništa od toga nije jamstvo i radije bismo vam to ovdje rekli nego dopustili da to kasnije saznate. Prethodno odobrenje izdaje se prije procjene nekretnine i prije potpune provjere dokumentacije te se još uvijek može promijeniti. Ono što postiže jest da neizvjesnost dovodi do točke u kojoj ju je jeftino riješiti.
Kada je novac stvarno potreban
Hipoteka ne raspoređuje trošak ravnomjerno od prvog dana. Osobito kod novogradnje, većina onoga što platite prije zaključenja kupoprodaje dolazi iz vlastitih sredstava, a banka se uključuje na kraju. Ovo je slijed događaja u oba slučaja.| Kada | Novogradnja | Sekundarna nekretnina |
|---|---|---|
| Rezervacija | Obično 6.000 do 11.000 €, iz vlastitih sredstava. To je jedino plaćanje izvan sustava jamstava, zbog čega bi trebalo biti malo i zbog čega se ugovorne odredbe koje se na njega odnose čitaju prije slanja novca. | Rezervacijska kapara, obično 6.000 do 11.000 €, a za skuplje nekretnine 1 % cijene. Također iz vlastitih sredstava. |
| Ugovor | Obično od 20 do 40 posto cijene uvećane za PDV, pri potpisivanju ugovora s investitorom. Vlastita sredstva. Hipoteka to ne pokriva. | Obično od 10 do 20 posto prema privatnom kupoprodajnom ugovoru. Ponovno se plaća iz vlastitih sredstava. |
| Tijekom gradnje | Daljnje uplate slijede vlastiti plan plaćanja projekta. Neki projekti naplaćuju obroke kako gradnja napreduje, dok drugi traže još jednu uplatu, a ostatak na kraju. Sve se to plaća iz vaših sredstava. | Ne primjenjuje se. Nekretnina iz sekundarne prodaje ide od ugovora do javnog bilježnika bez razdoblja gradnje, zbog čega je cijeli postupak kraći. |
| Zahtjev za hipoteku | Banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije zaključenja kupoprodaje jer je njezina procjena valjana samo oko šest mjeseci i želi procijeniti dovršeni dom. | Ovdje ima više prostora pa zahtjev može započeti ranije u postupku. |
| Zaključenje kupoprodaje | Banka isplaćuje sredstva na temelju dovršene nekretnine i podmiruje preostali iznos. To je prvi trenutak u kojem kredit počinje imati stvarnu svrhu. | Banka isplaćuje sredstva kod javnog bilježnika, a preostali se iznos podmiruje u jednom koraku. |
Kada urediti financiranje
Ne odmah, ali ni na kraju. Odgovor o izvedivosti potreban je prije nego što počnete tražiti nekretninu. Sam zahtjev dolazi pred kraj, a kod novogradnje ne može se korisno podnijeti ranije.Obuhvaća korake 1, 8 i 13 do 14 od 15
- Provjera izvedivosti, prije svegaOdgovor obično sljedeći danPrije prvog odabira nekretnina. Posrednik provjerava vaše prihode, obveze i valutu u kojoj primate plaću te vam govori koliko realno možete posuditi i koliko će vam vlastitih sredstava biti potrebno. To je namjerno izvan petnaest koraka: upravo ono sprječava da se ostatak postupka temelji na pogrešnom iznosu.
- Odabir nekretninaOd prvog pozivaVaš stvarni proračun čine kredit koji možete dobiti i novac koji imate, umanjeni za troškove kupnje. Pretražujte prema tom iznosu, a ne prema cijeni kojoj ste se nadali, i odabir nekretnina bit će realan od samog početka.
- RezervacijaKada odabereteRezervacija se plaća iz vaših sredstava i obvezuje vas na određeni raspored. Tada pitanje financiranja prestaje biti teoretsko jer od tog trenutka propušten rok za financiranje može stajati gubitka nekretnine.New buildRaspored investitora određuje datume i ne mijenja se zato što je banka spora.ResaleOdređuje ih privatni kupoprodajni ugovor i obično postoji nešto više prostora za dogovor o realnom datumu.
- Zahtjev i procjena vrijednosti4 do 8 tjedanaPotpuni zahtjev podnosi se s prevedenim dokumentima, procjenitelj dolazi u obilazak, a banka izdaje svoju ponudu. Od potpunog spisa do toga obično prođe četiri do osam tjedana, a nepotpuni spisi glavni su razlog duljeg trajanja postupka.New buildOtprilike dva mjeseca prije zaključenja kupoprodaje. Ranije nije korisno jer bi procjena istekla prije nego što nekretnina postoji.ResaleMože započeti ranije jer nekretnina već postoji i može se procijeniti.
- Kod javnog bilježnikaDan zaključenjaKupoprodajni ugovor i ugovor o hipoteci potpisuju se zajedno, a banka svoj dio plaća izravno. Održavajte stabilno financijsko stanje između ponude i tog dana: banka ponovno provjerava stanje prije isplate, a novi dug ili promjena posla u međuvremenu mogu promijeniti ponudu.
U vlastitoj režiji ili preko nas
Ista hipoteka, dva pristupa.| Samostalno | S Arevontom | |
|---|---|---|
| Koliko banaka odgovara | Obraćate se jednoj banci, obično onoj povezanoj s nekretninom ili najbližom poslovnicom, pa njezinu ponudu nemate s čime usporediti. | Posrednik se istodobno obraća većem broju banaka pa vidite više od jednog odgovora i možete razlikovati lošu ponudu od uobičajene. |
| Kad saznate svoj limit | Obično tek nakon što pronađete nekretninu i podnesete zahtjev, što je najgori mogući trenutak za otkrivanje da je limit niži od planiranog. | Prije nego što počnete birati. Odgovor o izvedivosti obično stiže sljedećeg dana. |
| Razlika u procjeni | To Vas iznenadi kasno, a razlika između cijene i procjene pada na Vaša vlastita sredstva bez ikakvog upozorenja. | U Vašem je proračunu od samog početka, a posrednik rano provjerava vjerojatnu procjenu kako ne biste ništa otkrili u šestom tjednu. |
| Usklađivanje dvaju rokova | Rokovi kupnje i tempo banke dva su odvojena problema, a oba su Vaša. | Usklađujemo datume rezervacije i zaključenja kupoprodaje s rokovima financiranja te reagiramo kada se više ne podudaraju. |
| Jezik | Na španjolskom ili engleskom jeziku, s bankom ili iz druge države. | Vodit ćemo Vas kroz cijeli postupak i čitati španjolski umjesto Vas. |
| Koliko Vas to košta | Nama je svejedno. Posrednik, ako ga angažirate, naplaćuje vlastitu naknadu. | S naše strane nema troška. Našu naknadu plaća investitor ili prodavatelj. |
Koliko će Vas to stajati?
- Kupac0 €Naš je dio za Vas besplatan: upoznavanje, koordinacija i iskrena procjena izvedivosti financijske konstrukcije. To se ne mijenja ako odlučite odustati od hipoteke ili od kupnje u potpunosti.
- Kreditni posrednikNeovisni stručnjak s vlastitom naknadom, udjelom u iznosu kredita uvećanim za PDV, o čemu Vas posrednik obavještava prije nego što se na bilo što obvežete. To je izvan onoga što plaćate za našu uslugu, a to je ništa. Posrednik opravdava svoju naknadu pronalaskom boljih uvjeta i sprječavanjem da šest tjedana potrošite na banku koja Vam ionako nikada ne bi odobrila kredit.
- BankaU Španjolskoj od 2019. banka plaća većinu troškova povezanih s hipotekom: porez na hipoteku, javnog bilježnika, upis u zemljišne knjige i gestoría. Vi plaćate samo procjenu vrijednosti nekretnine. Banka ugovorom možda ne smije te troškove prenijeti na Vas.
Troškove same hipoteke držite odvojeno od troškova kupnje. Sama kupnja i dalje uključuje poreze i naknade bez obzira na to financirate li je ili ne: otprilike 13 posto povrh cijene kod novogradnje i otprilike 9 posto kod nekretnine iz sekundarne prodaje, a nijedan od tih troškova banka ne financira. Naknada za procjenu jedina je stavka koju hipoteka doista dodaje, a ujedno i jedina koju kalkulator troškova na ovoj stranici namjerno izostavlja.Ako ponuda uključuje troškove javnog bilježnika za hipoteku, porez na hipoteku ili naknadu za gestoría koje biste trebali platiti Vi, to vrijedi preispitati. Od 2019. te troškove snosi banka i ugovor ih ne može ponovno prebaciti na Vas.
Našu naknadu plaća investitor ili prodavatelj, čak i ako na kraju ne ugovorite hipoteku.
Što bismo Vam rekli telefonom
Ako Vam je dostupna češka hipoteka, ozbiljno razmotrite tu mogućnost prije ove. Obično je brža i jednostavnija, a kupnju u Španjolskoj pretvara u kupnju za gotovinu, čime uklanja cijelu kategoriju problema koji se mogu pojaviti u kasnoj fazi.Oko polovice je ono što vidimo kod prihoda u valuti koja nije euro. To nije pravilo i nitko to ne objavljuje: gotovo posvuda navodi se 60 do 70 posto, a za kupca koji prima plaću u eurima to je uglavnom ono što se događa. Nekim se stranim klijentima nudi više od polovice, a nekima manje, ovisno o prihodu, postojećim obvezama, dobi, valuti i banci kojoj se obrate. Našu brojku shvatite kao pretpostavku za planiranje, a ne kao svoj iznos.Uredite financiranje prije nego što odaberete nekretninu, a ne poslije. Ne zato što je tako urednije, nego zato što alternativa ima stvarnu cijenu: hipoteka koja ne ispoštuje ugovorni rok može Vas stajati nekretnine i novca za rezervaciju, a procjena koja ispadne niska nakon što ste se obvezali ostavlja Vam obvezu da razliku pronađete u gotovini. Oboje se može izbjeći, ali samo unaprijed.A ako brojke pokažu da ova kupnja nije izvediva, to ćemo Vam i reći. Kupac koji za zaključenje kupoprodaje potroši i posljednji euro kupio je problem, a ne kuću za odmor.
Najčešća pitanja o hipotekama u Španjolskoj
- Mogu li kao građanin EU-a dobiti hipotekarni kredit u Španjolskoj?
- Da, ali nemojte pretpostaviti 70 ili 80 posto cijene. Kod prihoda u valuti koja nije euro realno je planirati oko polovice vrijednosti koju utvrdi banka, a ponuda se razlikuje ovisno o podnositelju zahtjeva, prihodu, postojećim obvezama, dobi, valuti u kojoj primate plaću i banci. Zato provjeravamo koliko realno možete posuditi prije nego što počnete birati nekretninu.
- Koliko vlastitih sredstava trebam?
- Ovisi o tome kupujete li novogradnju ili nekretninu iz sekundarne prodaje. Kod novogradnje imajte spremno otprilike 20 do 40 posto cijene za plaćanja koja mogu dospjeti prije završetka projekta, kao i vlastita sredstva za poreze i troškove kupnje, uključujući PDV od 10 posto. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje računajte na to da banka financira oko polovice vrijednosti koju priznaje, dok ostatak cijene i sve troškove plaćate iz vlastitih sredstava. Kod nekretnine vrijedne 500.000 € to često znači znatno više od 100.000 ili 150.000 € gotovine.
- Zašto banka kreditira prema svojoj procjeni, a ne prema cijeni?
- Zato što nekretnina služi kao osiguranje kredita, pa banka posuđuje na temelju onoga što njezin vlastiti procjenitelj kaže da nekretnina vrijedi, i nikada više od cijene koju ste stvarno platili. Ako dogovorite 500.000 €, a procjena iznosi 470.000 €, kredit se izračunava na temelju 470.000 €, a razlika se dodaje iznosu gotovine koji Vam je potreban.
- Koliko traje odobrenje?
- Četiri do osam tjedana od predaje potpunog zahtjeva. Nedostajući i neprevedeni dokumenti uobičajeni su razlog produljenja postupka, zato vrijedi početi pripremati dokumente prije nego što Vam zatrebaju.
- Kada trebam početi ugovarati hipoteku?
- Ne odmah i ne na kraju. Odgovor o izvedivosti pribavite prije nego što počnete birati nekretnine. Sama prijava dolazi pred kraj: kod novogradnje banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije zaključenja kupoprodaje i ranija prijava nije korisna, dok nekretnina iz sekundarne prodaje ostavlja nešto više vremena. Ono što ne želite jest početi birati bez znanja o tome koliko možete posuditi.
- Je li prethodno odobrenje jamstvo?
- Ne. To je informirana procjena onoga što možete očekivati, upravo ono što Vam treba prije odabira nekretnine, ali banka ponovno provjerava Vašu situaciju prije isplate. Preuzimanje novog duga ili promjena posla u međuvremenu mogu promijeniti ponudu, zato u tom razdoblju nemojte ništa mijenjati.
- Tko plaća troškove povezane s hipotekom?
- Od 2019. banka u Španjolskoj plaća većinu vlastitih troškova ugovaranja hipoteke: porez na hipoteku, javnog bilježnika, upis u zemljišne knjige i gestoría. Kupac plaća procjenu vrijednosti nekretnine. To se odnosi samo na hipoteku. Porezi i naknade za samu kupnju ostaju nepromijenjeni i dalje ih plaćate Vi.
- Je li bolje posuditi novac u matičnoj zemlji?
- Često jest. Osiguravanje novca nekretninom kod kuće i kupnja ovdje gotovinom često je brža i jeftinija, zbog čega preporučujemo da tu mogućnost prvo razmotrite. Ako Vam nije dostupna, španjolski hipotekarni kredit za nerezidente sasvim je moguć, samo je sporiji i pokriva manji dio cijene.
