Često postavljana pitanja o kupnji nekretnine u Španjolskoj
To su odgovori koje dajemo telefonom, istim riječima. Dvadeset četiri pitanja koja strani kupci najčešće postavljaju, grupirana prema onome čime se bavite, a ne abecednim redom. Svaki odgovor završava poveznicom na stranicu koja temu detaljno obrađuje.
- približno iznad kupoprodajne cijene novogradnje
- 13 %
- približno iznad kupoprodajne cijene nekretnine iz sekundarne prodaje
- 9 %
- otprilike toliki dio vrijednosti banka financira nerezidentu
- 50 %
- Koliko puta morate doći u Španjolsku
- 1×
Kako kupnja u Španjolskoj zapravo funkcionira i koliko traje?
Za dovršenu nekretninu od rezervacije do ključeva potrebno je od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci, a novogradnja može trajati još dvije godine. Jedno putovanje dovoljno je, a dva su još bolja jer se gotovo svaki korak može potpisati putem punomoći.Kako funkcionira cijeli postupak kupnje i koliko traje?
Za dovršenu nekretninu obično trebate očekivati od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci od rezervacije do preuzimanja ključeva. Kod novogradnje trajanje ovisi o fazi projekta. Možda kupujete dovršeni stan, ali i projekt koji će biti dovršen tijekom sljedeće dvije godine. Cijeli postupak opisujemo iznad, od odabira preko pravnih provjera do javnog bilježnika.
Koliko puta moram posjetiti Španjolsku?
Jednom je dovoljno, a dvaput je još bolje. Cijeli se postupak može voditi na daljinu putem punomoći, ali ipak bismo željeli da nas posjetite barem jednom.
Mogu li kupiti nekretninu ako ne živim u Španjolskoj?
Da. Kupnja nekretnine i španjolsko prebivalište dvije su različite stvari. Nekretninu možete posjedovati kao nerezident, a velik dio postupka može se obaviti putem punomoći.
Trebam li NIE i španjolski bankovni račun za kupnju nekretnine?
Potreban Vam je NIE. Španjolski bankovni račun u praksi je vrlo koristan. NIE je identifikacijski broj stranca koji će Vam biti potreban za kupnju, poreze i druga pitanja povezana s nekretninom. Ugovaramo ga s odvjetnikom na vrijeme jer je čekanje na njega neposredno prije potpisivanja nepotreban način kompliciranja kupnje.
Tko treba biti vlasnik nekretnine?
Vi, oba bračna druga ili netko drugi, ovisno o Vašoj obiteljskoj i financijskoj situaciji. Ne postoji samo jedan točan odgovor. Vlasnička struktura kasnije može utjecati na nasljeđivanje, poreze i prodaju, stoga je bolje odlučiti o tome s odvjetnikom i poreznim savjetnikom prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora, a ne u uredu javnog bilježnika. Ako kupujete kao par, imate djecu, posjedujete značajnu imovinu u Španjolskoj ili razmatrate kupnju preko društva, obavijestite odvjetnika odmah na početku.
Koliko će Vas kupnja koštati povrh cijene?
Oko 13 % povrh cijene kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine iz sekundarne prodaje, a ako Vam kao nerezidentu treba hipoteka, planirajte posuditi oko polovice vrijednosti koju banka utvrdi, a ne 70 ili 80 % koliko možda očekujete.Koliko će me kupnja ukupno koštati povrh cijene nekretnine?
Za novogradnju predvidite približno 13 % povrh kupoprodajne cijene, a oko 9 % za nekretninu iz sekundarne prodaje. Najveća je razlika u porezima: za novogradnju plaćate 10 % PDV-a i AJD u Andaluziji, dok je za nekretninu iz sekundarne prodaje porez na prijenos 7 %. Trebate dodati i troškove odvjetnika, javnog bilježnika, zemljišnih knjiga te nekoliko manjih stavki. Cjelokupnu kupnju možete izračunati iznad na stranici na temelju cijene nekretnine.
Koliko vlastitog novca trebam ako želim hipotekarni kredit?
To uglavnom ovisi o tome kupujete li novogradnju ili nekretninu iz sekundarne prodaje.Za novogradnju je dobro imati spremno približno 20 do 40 % kupoprodajne cijene za plaćanja koja mogu dospjeti prije završetka projekta. Trebate imati i vlastita sredstva za poreze i dodatne troškove kupnje, uključujući 10% PDV-a i druge troškove povezane s prijenosom.Za nekretninu iz sekundarne prodaje, kao nerezident, realno očekujte da će banka financirati približno polovicu vrijednosti koju joj pripiše. Stoga ostatak kupoprodajne cijene i troškove kupnje morate osigurati vlastitim sredstvima.Za nekretninu koja košta 500.000 €, Vaša vlastita sredstva stoga često nisu 100.000 ili 150.000 €, nego znatno više. Zato financiranje organiziramo prije rezervacije, a ne tek kada odlučite o konkretnoj nekretnini.
Mogu li dobiti hipoteku kao građanin EU-a?
Da, ali kao nerezident nemojte automatski očekivati financiranje u iznosu od 70 ili 80 % cijene.Ako ostvarujete prihod u valuti koja nije euro, realno je očekivati financiranje od približno 50 % vrijednosti koju utvrdi banka. Nekim klijentima ponuda može biti povoljnija, dok drugima može biti nepovoljnija, ovisno o njihovim prihodima, obvezama, dobi, valuti prihoda i konkretnoj banci.Također je važno da banka hipotekarni kredit ne izračunava na temelju kupoprodajne cijene, već na temelju vlastite procjene vrijednosti. Ako kupujete za 500.000 €, ali banka nekretninu procijeni na 470.000 €, financiranje se izračunava na temelju 470.000 €.Zato prije nego što odaberete nekretninu provjeravamo kakvo financiranje realno možete očekivati i koliko će Vam vlastitih sredstava biti potrebno.
Kako prenijeti novac iz druge valute u eure?
Najveći dio kupnje platit ćete u eurima, stoga kod većeg iznosa ima smisla uzeti u obzir ne samo naknadu za prijenos, već prvenstveno stvarni tečaj. Novac možete prenijeti putem vlastite banke ili specijaliziranog pružatelja usluga zamjene valuta, a kod većih iznosa vrijedi usporediti ponude. Prije svega, nemojte prijenos ostavljati za posljednji trenutak. Banka može zatražiti da dokažete podrijetlo novca ili odgoditi prijenos zbog interne provjere. Na temelju plana plaćanja unaprijed ćemo vam reći kada će vam trebati svaki iznos.
Hoću li morati dokazati podrijetlo novca?
Da. Kod veće transakcije očekujte da će banka i druge strane uključene u transakciju zatražiti dokaz o podrijetlu sredstava. Ako novac potječe od prodaje društva, dividendi, ulaganja ili druge složenije strukture, pripremite dokumentaciju prije nego što počnete prebacivati novac.
Novogradnja košta oko 13 % više od cijene, a nekretnina iz sekundarne prodaje oko 9 %Isti odgovor kao na prvo pitanje u ovoj skupini, prikazan tako da se dvije mogućnosti mogu usporediti jednu uz drugu. Okvirni iznosi dobiveni su našim kalkulatorom troškova na početnoj stranici.
Izračunajte troškove na temelju vlastite cijene, a ne primjera. Kalkulator uzima cijenu nekretnine i prikazuje cijelu kupnju, stavku po stavku.
| Novogradnja | Sekundarna nekretnina | |
|---|---|---|
| Ukupno iznad cijene | oko 13 % | oko 9 % |
| Glavni porez | PDV 10 % | porez na prijenos 7 % |
| andaluzijski porez na biljeg | AJD | ne naplaćuje se |
| Također se plaća | odvjetnik, javni bilježnik, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki | odvjetnik, javni bilježnik, zemljišne knjige i nekoliko manjih stavki |
Gdje je Vaš novac zapravo izložen riziku i što ga štiti?
Samo na jednom mjestu: kod rezervacije, koja je jedino plaćanje izvršeno izvan sustava jamstva. Sve nakon toga zaštićeno je ili bankarskim jamstvom izdanim na Vaše ime ili odlukom Vašeg odvjetnika o tome kada će novac biti isplaćen.Kako je moj novac zaštićen?
Ovisi o tome kupujete li novogradnju ili nekretninu iz sekundarne prodaje.Kod novogradnje bankarsko jamstvo najvažnija je zaštita. Plaćanja koja pošaljete investitoru prije završetka gradnje moraju biti zaštićena u skladu s konkretnim planom plaćanja, a prije slanja novca odvjetnik provjerava račun, dokumentaciju i osiguranje koje se primjenjuje na to plaćanje. Za plaćanja pokrivena bankarskim jamstvom primit ćete potvrdu koja se odnosi na konkretan iznos i kupca.Kod nekretnine iz sekundarne prodaje postupak je drugačije uređen. Odvjetnik prati ugovore, rokove i način prijenosa kako bi prodavatelj primio novac tek kada stvarno dođe vrijeme za njegovu isplatu u okviru transakcije.Dakle, nije riječ samo o tome kamo šaljete novac. Prije svakog značajnog plaćanja odvjetnik provjerava zašto ga šaljete, kome ga šaljete i pod kojim uvjetima.
Vraća li se naknada za rezervaciju ako odvjetnik pronađe problem?
To ovisi o formulaciji ugovora o rezervaciji i razlikuje se od investitora do prodavatelja. Naknada za rezervaciju jedino je plaćanje izvan sustava jamstva, stoga bi trebala biti mala, a u ugovoru moraju jasno biti navedeni uvjeti njezina povrata. Zato ga odvjetnik čita prije slanja novca, a ne nakon toga.
Što će odvjetnik provjeriti prije nego što išta potpišem?
Tko je stvarni vlasnik nekretnine, postoje li hipoteke, postupci ovrhe ili druge obveze, jesu li podaci u zemljišnim knjigama točni, postoje li dugovanja prema udruzi suvlasnika te odgovara li pravni status onome što kupujete. Za konkretnu nekretninu provjere se proširuju ovisno o njezinoj vrsti i povijesti.
Trebam li vlastitog odvjetnika?
Da. Neovisni odvjetnik koji zastupa Vas, a ne investitora ili prodavatelja. Odvjetnik provjerava vlasništvo, dugovanja, terete, dozvole, ugovore i pravni status nekretnine prije nego što se obvežete na kupnju. Ne zapošljavamo odvjetnike i ne primamo provizije od njih za preporuke. Dat ćemo Vam nekoliko mogućnosti, a Vi možete sami odabrati.
Što ako investitor ne dovrši projekt?
Svaka uplata izvršena prije dovršetka zgrade zakonski mora biti pokrivena bankarskim jamstvom izdanom na Vaše ime. Vaš će odvjetnik prije slanja bilo kakve uplate provjeriti točan tekst jamstva za Vašu stambenu jedinicu i objasniti Vam što ono točno pokriva.
Mogu li naslijediti dugove prethodnog vlasnika?
Neka dugovanja i obveze povezane s nekretninom mogu utjecati na novog vlasnika, stoga prije kupnje ne provjeravamo samo prodavatelja, nego i samu nekretninu. Između ostalog, odvjetnik provjerava njezin status kod udruge suvlasnika i prije potpisivanja pribavlja odgovarajuće potvrde.
Četiri pretpostavke koje kupce koštaju novcaNa svako od ovih pitanja u cijelosti je odgovoreno u gornjim pitanjima. Zajedno čine četiri stvari u kojima strani kupci najčešće griješe prije nego što itko pročita ugovor.
Što kupci pretpostavljajuŠto je zapravo točno
- Svaka je uplata zaštićena
- Rezervacija je jedina uplata izvršena izvan sustava jamstava. Zato mora biti mala i zato se ugovor kojim se utvrđuju uvjeti njezina povrata mora pročitati prije prijenosa novca, a ne nakon toga.
- Investitor preuzima rizik nedovršene gradnje
- Samo ako je dokumentacija ispravna. Svaka uplata prije dovršetka gradnje mora biti pokrivena bankarskim jamstvom izdanim na Vaše ime, a Vaš odvjetnik provjerava točan tekst za Vašu nekretninu prije slanja bilo čega.
- Hipoteka pokriva 70 do 80 posto
- Ne za nerezidenta koji prima plaću u valuti koja nije euro. Planirajte oko polovice vrijednosti koju sama banka utvrdi i imajte na umu da banka kreditira na temelju vlastite procjene, a ne cijene koju ste ugovorili.
- Bez prihoda od najma nema španjolskog poreza
- Porezna prijava ipak postoji. Modelo 210, porez nerezidenata na fiktivni dohodak, primjenjuje se na praznu nekretninu, a većina vlasnika to dozna prekasno.
Možete li nekretninu iznajmljivati turistima?
Ne automatski. To ovisi o konkretnoj nekretnini, gradu i vlastitim pravilima zajednice, zbog čega se to provjerava prije rezervacije, a ne naknadno.Mogu li nekretninu kratkoročno iznajmljivati turistima?
Ne automatski. To ovisi o konkretnoj nekretnini, općini, pravilima udruge suvlasnika i važećim pravilima za turistički smještaj. Zato prije rezervacije provjeravamo je li kratkoročno iznajmljivanje moguće, ako je iznajmljivanje jedan od razloga zbog kojih kupujete nekretninu.
Koliki su godišnji troškovi vlasništva?
IBI, naknada zajednici, odvoz otpada, osiguranje, režije i španjolska porezna prijava, čak i u godini u kojoj nekretninu uopće ne iznajmljujete. Naknada zajednici obično je stavka koja objašnjava zašto dvije slične stambene jedinice imaju različite troškove vlasništva.Koliko ću plaćati godišnje?
IBI, naknade udruzi suvlasnika, naknade za odvoz otpada, osiguranje, električna energija i voda, a za nerezidente i porezne obveze u Španjolskoj. Najveću razliku između dviju stambenih jedinica slične cijene često čine naknade udruzi suvlasnika, stoga za konkretnu nekretninu prikazujemo stvarne godišnje troškove umjesto jedinstvenog općeg iznosa.
Plaćam li porez u Španjolskoj čak i ako nekretninu ne iznajmljujem?
Da. Modelo 210, porez na imputirani dohodak za nerezidente. Na vašem jeziku objašnjava gotovo ništa, a većina vlasnika to shvati prekasno.
Što ako nekretninu budem morao prodati za dvije ili tri godine?
Možete je prodati u bilo kojem trenutku. Pitanje je po kojoj cijeni i koliko brzo. Nekretnine s nečim što će budući kupci također željeti najlakše se ponovno prodaju: dobrom mikrolokacijom, pogledom, pravilnom orijentacijom, mogućnošću kretanja pješice ili kvalitetnom gradnjom. Zato pri kupnji ne razmatramo samo sviđa li Vam se nekretnina danas, nego i kome ćete je naposljetku prodati. Ako prodajete kao nerezident, očekujte i troškove te poreze povezane s prodajom.
Hoće li nekretnina ostati u obitelji?
Da, a to se može pripremiti unaprijed. Primjenjuje se španjolski porez na nasljedstvo, ali Andaluzija nudi izdašne olakšice za bliske članove obitelji. U oporuci također možete odabrati da se nasljedstvo uređuje prema pravu vaše matične zemlje, a kratka španjolska oporuka vašoj obitelji može uštedjeti mjesece administrativnih postupaka.
Je li kupnja bolja od najma i je li ovo prava obala za Vaš proračun?
Ako dolazite jednom godišnje na dva tjedna, najam je jednostavniji. Ako dolazite nekoliko puta godišnje, vlasništvo počinje imati više smisla, a za nekretninu čija je cijena približno niža od 250.000 € reći ćemo vam da je Costa Blanca vjerojatno bolji odgovor.Hoće li me kupnja nekretnine učiniti španjolskim poreznim rezidentom?
Ne. Samo vlasništvo nad nekretninom ne čini Vas španjolskim poreznim rezidentom. Porezna rezidentnost utvrđuje se prema Vašoj stvarnoj situaciji, uključujući vrijeme koje provodite u Španjolskoj te mjesto središta Vaših gospodarskih i osobnih interesa. Ako ovdje želite provoditi veći dio godine ili se trajno preseliti, prije preseljenja razgovarajte sa savjetnikom o svojoj poreznoj rezidentnosti. To može utjecati na način na koji Španjolska oporezuje Vaš dohodak i imovinu izvan Španjolske.
Je li bolje kupiti ili unajmiti?
Ako dolazite jednom godišnje na dva tjedna, a nekretnina bi ostatak godine bila prazna, najam može biti jednostavniji.No kada ovamo dolazite nekoliko puta godišnje ili provodite dulji dio godine na Costa del Sol, vlasništvo nad nekretninom počinje imati mnogo više smisla. Ne morate svaki put tražiti slobodan smještaj, baviti se sezonskim cijenama ili seliti između različitih stambenih jedinica. Jednostavno stignete s malim kovčegom, a sve ostalo već Vas čeka kod kuće.To je još važnije ako putujete sa psom ili djecom ili ako želite dolaziti na nekoliko tjedana ili mjeseci. Dobar dugoročniji najam nije uvijek lako pronaći, a u visokoj sezoni može biti vrlo skup.Ako nekretninu dok je ne koristite zakonito iznajmljujete, prihod od najma može pokriti znatan dio godišnjih troškova vlasništva. Dobro odabranom nekretninom ne plaćate samo mjesto za odmor, nego posjedujete drugi dom koji dio godine može ostvarivati prihod.Zato se s klijentima koji ovamo žele redovito dolaziti obično više usredotočujemo na trenutak kada će kupnja početi imati smisla nego na pitanje ima li uopće smisla.
Costa del Sol ili Costa Blanca?
To uglavnom ovisi o Vašem proračunu i o tome što očekujete od Španjolske.Costa Blanca općenito je jeftinija i za isti proračun ondje možete kupiti znatno više. Costa del Sol je skuplja, ali nudi kvalitetniji način života tijekom cijele godine, međunarodnu infrastrukturu, zračnu luku Malaga, golf, škole, zdravstvenu skrb i veliku međunarodnu zajednicu.Ako za samu nekretninu imate manje od približno 250.000 €, izravno bismo vam rekli da se vjerojatno ne bismo usredotočili na Costa del Sol. Izbor je po toj cijeni vrlo ograničen, a isti bi budžet mogao imati znatno više smisla na Costa Blanci.Od približno 300.000 € naviše na Costa del Sol počinju se pojavljivati stvarne mogućnosti, ali sve i dalje ovisi o lokaciji, udaljenosti od mora, stanju nekretnine te zahtjevima u pogledu pogleda ili najma.
Što zarađujemo od Vaše kupnje?
Proviziju plaća investitor ili prodavatelj i ona je već uključena u njihov cjenik, stoga nam kupac ne plaća ništa dodatno. Ne zapošljavamo odvjetnike koje preporučujemo i od njih također ne uzimamo nikakvu proviziju.Detaljniji odgovor nalazi se na zasebnoj stranici, a ne u ovdje prikazanom harmonika izborniku, jer su ovo pitanja koja odlučuju hoćete li vjerovati svemu ostalome na ovoj stranici i zaslužuju više od četiri rečenice.
Dvadeset minuta telefonskog razgovora daje odgovor na ono na što opća često postavljana pitanja ne mogu odgovoriti
Gotovo svako pitanje na ovoj stranici ima drukčiji odgovor za određenu nekretninu u određenom gradu, a to je odgovor koji vam zapravo treba. To su iste riječi kojima se služimo u razgovoru; tijekom razgovora primjenjujemo ih na vašu nekretninu.Dvadeset minuta, bez obveze, a možete donijeti i nekretninu koju ste pronašli drugdje. Ako već imate oglas pred sobom, pošaljite nam njega i dobit ćete odgovor o toj nekretnini, a ne o nekretninama općenito.