Prodaja nekretnine u Španjolskoj: porezi i troškovi prodaje
Za 30 sekundi
Prodaja kao nerezident znači tri odvojene uplate. Kupac pri dovršetku transakcije zadržava 3 % cijene. Porez na Vašu stvarnu dobit iznosi fiksnih 19 %. Duguje se i općinski porez plusvalía, a zakonski može postati obveza kupca kada je prodavatelj nerezident.
| Prodajna cijena | 500.000 € |
|---|---|
| Zadržavanje pri zaključenju3 % cijene | 15.000 € |
| Porez na kapitalnu dobit19 % stvarnog dobitka | Podmireno nakon podnošenja |
| plusvalía municipalDo 30 % povećanja vrijednosti zemljišta | Podmireno nakon podnošenja |
Koja su tri odvojena plaćanja i zašto ih ljudi brkaju?
Svaka prodaja nerezidenta uključuje ista tri plaćanja, a svako od njih uređuje drugo pravilo i drugi rok. Najčešća je zabuna miješanje zadržavanja od 3 % s poreznim računom od 19 %. Zadržavanje je PREdujam, a ne porez. Ta se dva iznosa rijetko podudaraju.
| Plaćanje | Stopa | Tko ga plaća |
|---|---|---|
| Zadržavanje od 3 % (Modelo 211) | 3 % ugovorene prodajne cijene. | KUPAC ga zadržava pri zaključenju kupoprodaje i izravno uplaćuje poreznoj upravi, neovisno o tome hoćete li na kraju išta dugovati. |
| Porez na kapitalni dobitak (Modelo 210) | 19 % stvarnog dobitka, po jedinstvenoj stopi, jednako za svakog nerezidenta. | Prodavatelj, uz obračun već zadržanih 3 %: povrat ako je zadržano previše, a dodatna uplata ako je zadržano premalo. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Do 30 %, utvrđuje ga lokalni ayuntamiento, a primjenjuje se na osnovicu izračunatu prema onoj od dviju metoda koja daje niži iznos. | Prema zakonu ga plaća prodavatelj, ali gradska uprava može zahtijevati da ga kao zamjenski porezni obveznik plati KUPAC kada je prodavatelj nerezident, što je pravilo koje većina prodavatelja uopće ne očekuje. |
Kako funkcionira zadržavanje od 3 % i kada ga dobivate natrag?
Pri zaključenju kupoprodaje kupac prema zakonu mora zadržati 3 % ugovorene cijene i uplatiti ih poreznoj upravi u roku od mjesec dana, koristeći Modelo 211. To se događa neovisno o ishodu vaše prodaje. Čak i prodavatelju koji nije ostvario dobit ili je na prodaji izgubio, kod javnog se bilježnika zadržava 3 % prodajne cijene.Nakon toga imate četiri mjeseca od datuma prodaje za podnošenje obrasca Modelo 210. Njime prijavljujete stvarni kapitalni dobitak i usklađujete ga s iznosom koji je zadržan. Ako je porez od 19 % na Vaš stvarni dobitak manji od već zadržanih 3 %, što je uobičajeno kod nekretnine koja je nekoliko godina bila u Vašem vlasništvu na rastućem tržištu, dobit ćete povrat razlike. Ako je veći, razliku plaćate u okviru iste prijave.
Zadržavanje od 3 %
- Pri zaključenjuKupac zadržava 3 %Bez obzira na ishod.
- U roku od 1 mjesecaModelo 211 podnosi kupacUplaćeno poreznoj upravi.
- U roku od 4 mjesecaPodnosite Modelo 210Prijava stvarnog dobitka i usklađivanje.
- Nakon podnošenjaPodmiren povrat ili razlikaPovrat ako je 19 % dobitka manje od zadržanih 3 %.
Rok od četiri mjeseca i usklađivanje upravo su vrste prijava koje Arevont povjerava neovisnom odvjetniku, umjesto da ih rješava izravno. Arevont se ne bavi poreznim poslovima, a ovu prijavu ne treba ostavljati za vrijeme kada se rok približi.
Što je oporezivanje gradske plusvalía?
plusvalía je gradski porez na povećanje vrijednosti zemljišta nekretnine i trošak je prodavatelja, a ne kupca. U praksi, međutim, taj trošak ipak može pasti na kupca pri zaključenju kupoprodaje: kada je prodavatelj nerezident, gradska uprava može kupca odrediti kao zamjenskog poreznog obveznika, što je u cijelosti objašnjeno u nastavku. To nema nikakve veze sa zgradom ni s Vašom stvarnom dobiti: oporezuje se samo povećanje vrijednosti ZEMLJIŠTA ispod nje, prema izračunu gradske uprave, tijekom godina Vašeg vlasništva.Od reforme iz 2021. više se ne primjenjuje stara fiksna formula prema kojoj ste porez mogli platiti čak i na gubitak. Odabirete onu od dviju metoda izračuna koja daje niži rezultat. Objektivna metoda koristi katastarsku vrijednost zemljišta pomnoženu s koeficijentom utvrđenim prema razdoblju Vašeg vlasništva, uz ograničenje od najviše 30 % nakon primjene lokalne stope. Stvarna metoda temelji se na stvarnom povećanju između Vaše kupovne i prodajne cijene. Ako vrijednost uopće nije porasla, sama reforma porezne uprave potvrđuje da se prema nijednoj metodi ništa ne duguje.
Je li se vrijednost zemljišta povećala dok ste bili njegov vlasnik?
- DaPlaća se prema onoj od dviju metoda koja daje niži iznos, uz ograničenje od 30 % kada se primjenjuje lokalna stopa.
- Ne ili to ne možete dokazatiPrema reformi iz 2021. ništa se ne duguje ni prema jednoj metodi.
Pretpostavke prodavateljaŠto je promijenila reforma iz 2021.
- plusvalía se uvijek duguje pri prodaji
- Duguje se samo ako je vrijednost zemljišta porasla. Ako prodajete uz gubitak ili po istoj vrijednosti zemljišta po kojoj ste ga kupili, ništa se ne duguje, pod uvjetom da to možete dokazati.
- Uvijek je plaća prodavatelj, bez iznimke
- Prema zakonu, obveza je na prodavatelju, ali kada je prodavatelj nerezident, gradska uprava može KUPCA odrediti kao zamjenskog poreznog obveznika, što u praksi znači da se iznos često zadržava iz kupoprodajne cijene pri zaključenju kupoprodaje, umjesto da se naknadno zasebno obračuna.
Koliko stoje posredovanje i pravne usluge pri prodaji?
Uz porezni dio postoje još dvije stavke, a nijedna nije porez: riječ je o tržišnim naknadama, kao i na strani kupnje. Način prodaje utječe na obje.
- Option 1Samo jedna agencijaJedna agencija, jedan ugovor o posredovanju.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Ovisi o bazi kupaca te agencije
- Doseg
- Vlastita mreža te agencije
- Option 2Multi-agencyIstodobno je oglašava nekoliko agencija.
- Trošak
- 1,5 do 4 %
- Brzina
- Često brže, uz manje osobne pažnje
- Doseg
- Najveći doseg od triju
- Option 3Privatna prodajaBez ikakvog agenta.
- Trošak
- 0 €, bez provizije
- Brzina
- Obično sporije
- Doseg
- Samo vlastita mreža i portali
- Provizija agenta prodavateljaObično 1.5 do 4 % prodajne cijene nekretnine iz sekundarne prodaje, a plaća ga prodavatelj. Riječ je o tržišnom rasponu, a ne iznosu koji određuje neki službeni izvor, jer nijedno regulatorno tijelo ne objavljuje stopu provizije. Ona se razlikuje ovisno o agenciji, regiji i konkretnom ugovoru o posredovanju, stoga je smatrajte procjenom koju treba potvrditi s agencijom, a ne fiksnim troškom.
- Vlastiti odvjetnik za prodajuProdavatelju koristi neovisno pravno zastupanje iz istih razloga kao i kupcu: provjera ugovora, koordinacija zadržavanja 3 % i zaključenja kupoprodaje te, prema potrebi, izračun plusvalía. Većina onoga što obuhvaća neovisna pravna koordinacija na strani kupca primjenjuje se i na prodaju.
Što potvrditi prije procjene neto prihoda
Četiri stvari, provjerene prema stvarnim dokumentima o kupnji, a ne prema općem pravilu.| Zatražite | Što vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Izvorna kupoprodajna cijena i troškovi, u pisanom obliku | Kapitalna dobit izračunava se kao razlika između iznosa koji ste platili, uvećanog za dopuštene troškove stjecanja i poboljšanja, i iznosa za koji prodajete, a ne samo kao prodajna cijena. Bez izvornih podataka nitko ne može izračunati stvarnu obvezu od 19 %. | Nema evidencije izvornih troškova kupnje, naknade javnom bilježniku ni računa za poboljšanja. |
| Jesu li zajednička pričuva i IBI podmireni za nekretninu | Nepodmireni dug za zajedničku pričuvu ili račun za IBI može teretiti nekretninu i zakomplicirati zaključenje kupoprodaje, upravo kao i kod kupnje. | Nitko nije provjerio je li stanje računa ažurno prije dogovora o datumu prodaje. |
| Koja metoda izračuna plusvalía daje niži iznos | Prema zakonu, izbor je Vaš, a dvije metode mogu dati vrlo različite rezultate ovisno o tome koliko ste dugo posjedovali nekretninu i kako su se lokalno kretale vrijednosti zemljišta. | Iznos naveden prema samo jednoj metodi, bez izračuna druge metode radi usporedbe. |
| Tko je prema ugovoru odgovoran za plusvalía u ugovoru o prodaji | Budući da gradska uprava može tražiti plaćanje od kupca kao zamjenskog poreznog obveznika, ugovor o prodaji trebao bi jasno navesti tko snosi taj trošak između kupca i prodavatelja, umjesto da se to prepusti strani koju gradska uprava slučajno prvu kontaktira. | Ugovor u kojem se plusvalía uopće ne spominje. |
Dobitak umjesto gubitka ili prodaje bez dobiti
Zadržavanje od 3 % izgleda jednako u oba slučaja. Ono što slijedi nije.| Prodaja s dobiti | Prodaja bez dobiti ili s gubitkom | |
|---|---|---|
| Obustava od 3 % pri zaključenju | Zadržava se u svakom slučaju, prema Modelo 211. | Također se zadržava u svakom slučaju: obveza kupca ne ovisi o Vašem stvarnom ishodu. |
| Dug porez na kapitalnu dobit | 19 % stvarne dobiti, vjerojatno manje od zadržanih 3 %, što znači povrat razlike. | Ništa se ne duguje; cijelih zadržanih 3 % može se zatražiti natrag. |
| plusvalía municipal | Duguje se na povećanje vrijednosti zemljišta, izračunato prema nižem iznosu od dviju metoda. | Ništa se ne duguje ako doista nije došlo do povećanja vrijednosti zemljišta, što se može dokazati na temelju reforme iz 2021. |
| Obvezna prijava u svakom slučaju | Modelo 210 u roku od četiri mjeseca radi usklađenja i traženja eventualnog povrata. | Modelo 210 u roku od četiri mjeseca radi povrata zadržanog iznosa i, prema potrebi, dokazivanja da nije došlo do povećanja plusvalía. |
Mehanizam, a ne Vaš neto iznos
Stopu poreza na kapitalnu dobit od 19 %, porez po odbitku od 3 % i reformu poreza plusvalía izravno smo preuzeli sa službenih stranica Agencia Tributaria i iz relevantnih tekstova BOE-a 17. kolovoza 2026. Jednu je stvar važno istaknuti: Vladin prijedlog ažuriranja koeficijenata poreza plusvalía za 2026. (RD-ley 16/2025) Kongres nije odobrio. Stoga su i dalje na snazi koeficijenti iz RD-ley 8/2023. Nekoliko komentatorskih izvora koje smo provjerili još nije bilo ažurirano.Ovo su opće informacije o oporezivanju prodaje, a ne izračun Vašeg neto iznosa. Vaša stvarna dobit ovisi o izvornoj kupoprodajnoj cijeni, priznatim troškovima i konkretnim koeficijentima poreza plusvalía koje primjenjuje Vaša općina. Oni trebaju biti navedeni u pisanom izračunu odvjetnika, a ne u objavljenom rasponu. Arevont nije porezni savjetnik i ne podnosi ovu poreznu prijavu. Taj posao pripada neovisnom odvjetniku.Neke su teme obrađene u zasebnim vodičima: tekući porez na pripisani dohodak i prihod od najma koji se primjenjivao dok ste bili vlasnik nekretnine, što je odvojeno pitanje od prodaje; način na koji dug zajednice tereti nekretninu; te zasebno pitanje poreza na posjedovanje imovine, a ne na ostvarivanje dobiti. Svaka od tih tema ima vlastiti vodič.
Najčešća pitanja o prodaji i troškovima izlaska
- Ako prodam uz gubitak, dobivam li i dalje natrag cijela 3 %?
- Ako možete dokazati stvarni gubitak, da. Dugovani porez na kapitalnu dobit iznosi nula, a cijeli iznos od 3 % zadržan pri zaključenju kupoprodaje možete zatražiti natrag podnošenjem obrasca Modelo 210 u roku od četiri mjeseca. Porez po odbitku nije minimalni iznos koji dugujete. To je predujam koji se usklađuje sa stvarnim ishodom.
- Mogu li od Vas tražiti plaćanje poreza plusvalía nakon što sam već napustio Španjolsku?
- Da. Upravo zato postoji pravilo koje općini omogućuje naplatiti porez plusvalía od kupca kao zamjenskog poreznog obveznika: teže je tražiti plaćanje od prodavatelja nerezidenta koji je već napustio zemlju nego ga naplatiti u trenutku prodaje. Zato bi kupoprodajni ugovor trebao jasno navesti tko snosi trošak, umjesto da to pitanje ostane neriješeno.
- Mijenja li se stopa od 19 % ako do trenutka prodaje postanem španjolski porezni rezident?
- Da: španjolski porezni rezident oporezuje se na kapitalnu dobit prema redovnoj rezidentskoj ljestvici, a ne prema jedinstvenoj stopi od 19 % za nerezidente, uz vlastita pravila o poreznim olakšicama za ponovno ulaganje u glavni dom koja se ne primjenjuju na nerezidente. Riječ je o potpuno drukčijem izračunu, a vodič ove stranice o porezu za rezidente detaljno ga obrađuje.
