Kupnja nekretnine preko trgovačkog društva: kada ima smisla
Za 30 sekundi
Za gotovo svakog kupca jedne kuće za odmor odgovor je ne. Društvo donosi godišnje obveze podnošenja prijava, oporezuje vaše korištenje nekretnine i čini prodaju složenijom. Također ne smanjuje porez pri kupnji ni za jedan euro.
Koliko španjolskih nekretnina i postoji li stvarno poslovanje iza toga?
- Jedna kuća za odmorKupite kao fizička osoba. To je jednostavan, uobičajen odgovor za gotovo svakog kupca.
- Više nekretnina iznajmljenih komercijalno kao stvarno poslovanjeDruštvo može imati smisla. Prije osnivanja zatražite neovisni porezni savjet na temelju vlastitih brojki.
Ima li društvo obično smisla za jednu kuću za odmor?
Ne, i to vrijedi jasno reći, umjesto da se predstavlja kao neutralan izbor između dviju jednako dobrih opcija. Ako kupujete jednu nekretninu za vlastite potrebe i potrebe svoje obitelji, osobno vlasništvo gotovo je uvijek jednostavnije i jeftinije za upravljanje, a jeftinije ju je i prodati. Svaka stvarna prednost koju društvo nudi odnosi se na situaciju drukčiju od Vaše.Ovo se pitanje stalno pojavljuje, obično zbog češke pretpostavke da društvo može zaštititi od poreza kao što to ponekad čini u matičnoj zemlji. U Španjolskoj, kod jedne kuće za odmor, obično je upravo suprotno. Plaćate isti porez na kupnju, dodatni porez na vlastito korištenje nekretnine i niz godišnjih prijava o kojima fizička osoba nikada ne mora razmišljati.
Što ljudi pretpostavljajuKako porez doista izgleda
- Društvo smanjuje porez plaćen pri kupnji nekretnine
- Ne smanjuje. ITP ili IVA plus AJD, jednokratni porez na kupnju, obračunava se na isti način bez obzira na to je li kupac fizička ili pravna osoba.
- Društvo štiti nekretninu od uračunavanja u osobnu imovinu
- Same dionice i dalje su imovina koju posjedujete, vrednuju se kroz bilancu samog društva i i dalje se uračunavaju za potrebe poreza na imovinu. Za način obračuna pogledajte poseban vodič o porezu na imovinu.
- Osobno korištenje nekretnine preko vlastitog društva porezno je neutralan aranžman
- U pravilu nije. Ako je društvo posjeduje, a Vi ili Vaša obitelj osobno je koristite, aranžman se tretira kao da ju je društvo iznajmilo Vama po tržišnoj najamnini, a tako pripisana najamnina oporezuje se.
Kada se društvo isplati?
Postoje četiri stvarna slučaja, a zajedničko im je to da nijedan nije jedna kuća za odmor. Društvo donosi stvarno administrativno i financijsko opterećenje, a to se opterećenje isplati samo kada se događa dovoljno toga da bi njegovo upravljanje bilo opravdano. Slučajevi nasljeđivanja i odgovornosti u nastavku navedeni su kao stvarna pitanja za razmatranje, a ne kao detaljan prikaz brojki, jer stvarni mehanizmi ovise o prekograničnim pravilima iz ugovora i okolnostima koje nijedno opće pravilo ne može obuhvatiti.
- Stvarni portfelj, a ne jedna nekretninaUlagač koji posjeduje nekoliko španjolskih nekretnina za iznajmljivanje, a ne jednu kuću za odmor, ima više stvarnih razloga za korištenje korporativne strukture: zajedničku administraciju, jedan skup računa za više imovine i strukturu koja može osigurati financiranje na temelju cijelog portfelja.
- Pravilno planiranje nasljeđivanja kroz generacijeU nekim slučajevima prijenos udjela u društvu kroz obitelj može biti jednostavniji od prijenosa nekretnine u izravnom vlasništvu. No to u potpunosti ovisi o konkretnom ugovoru o nasljeđivanju i nasljedstvu između Španjolske i Vaše matične zemlje, a o tome biste trebali razgovarati sa stručnjakom za obje zemlje.
- Postojeće operativno poslovanje kojemu je španjolska prisutnost već potrebnaDruštvo koje doista posluje u Španjolskoj, primjerice vodi poslovanje iznajmljivanja kao svoju stvarnu djelatnost umjesto da samo drži jednu imovinu, ima drukčiji porezni položaj od fiktivnog društva osnovanog samo za držanje jednog stana za odmor.
- Odvajanje odgovornosti za rizičnije poslovanje iznajmljivanjaKada se nekretnina iznajmljuje komercijalno u stvarnom opsegu i uz stvarni operativni rizik, neki vlasnici razmatraju strukturu s društvom zbog pitanja odgovornosti. To je stvarno pitanje za razmatranje. No administrativne troškove treba pošteno odvagnuti u odnosu na rizik koji bi kvalitetna polica osiguranja možda već pokrila uz niži trošak.
Primijetite što nije na ovom popisu: kupnja jednog stana za obiteljski odmor i povremeno iznajmljivanje. To je uobičajen slučaj za koji se često nepotrebno osniva društvo, a ne bi trebalo.
Što morate prijaviti i kada, nakon što društvo postane vlasnik nekretnine?
Tri redovite prijave, a sve se podnose u istom dijelu godine. Otkako je Real Decreto 609/2023 uspostavio nacionalni Registro de Titularidades Reales, svako španjolsko društvo mora prijaviti svog stvarnog vlasnika, fizičku osobu koja ga u konačnici posjeduje ili kontrolira. To se događa dvaput: jednom u samom aktu o osnivanju i ponovno kao prilog godišnjim financijskim izvještajima koji se svake godine predaju u Registro Mercantil, trgovački registar. Riječ je o nacionalnom zahtjevu koji nije specifičan za nekretnine i primjenjuje se bez obzira na to miruje li društvo ili aktivno posluje.Osim toga, društvo mora nacionalnoj poreznoj upravi, AEAT-u, podnijeti godišnju prijavu poreza Impuesto sobre Sociedades. To se primjenjuje čak i u godini bez ikakve aktivnosti, što se naziva nultom prijavom. Neprijavljivanje nije sigurna opcija. Kazne rastu što dulje nedostaje obvezna prijava, prema istom pravilu koje vodič ove stranice o porezu za nerezidente opisuje za godišnju prijavu fizičke osobe.
| sij. | velj. | ožu. | tra. | svibanj | lip. | srp. | kol. | ruj. | lis. | stu. | pro. | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Prijava poreza na dobit društva (Impuesto sobre Sociedades) | srp. | |||||||||||
| Godišnji financijski izvještaji predani u Registro Mercantil | srp. | |||||||||||
| Objava stvarnog vlasništva | srp. |
- Prijava poreza na dobit društva (Impuesto sobre Sociedades)
- Rok je 25. srpnja za društvo s kalendarskom poslovnom godinom. Nestandardna poslovna godina pomiče datum pa ga potvrdite sa svojim računovođom.
- Godišnji financijski izvještaji predani u Registro Mercantil
- Podnosi se uz poreznu prijavu ili ubrzo nakon nje.
- Objava stvarnog vlasništva
- Prilaže se uz prijavu godišnjih financijskih izvještaja, a ponovno i pri osnivanju društva, kada to pada u tu godinu.
Dohvaćanje NIE-a svakog direktora i vlastitog španjolskog poreznog broja društva prije osnivanja, umjesto otkrivanja nedostatka kod javnog bilježnika, upravo je ono što usluga Arevont za NIE i administraciju rješava uz kupnju poput ove.
Koliko stoji vođenje društva, osim same kupnje?
Otprilike 500 do 1 000 € godišnje, samo za administraciju neaktivnog društva, povrh poreza na kupnju koji je jednak kao kod osobne kupnje. Neaktivno društvo, koje posjeduje nekretninu i ne bavi se ničim drugim, i dalje mora voditi formalne poslovne knjige, podnijeti godišnju prijavu poreza na dobit i predati godišnje financijske izvještaje registru. To je stvaran, ponavljajući trošak koji ne postoji kod nekretnine u osobnom vlasništvu, osim uobičajenih godišnjih troškova vlasništva koje svaki kupac već ima.Godišnje davanje od 3 % na katastarsku vrijednost jedina je brojka o kojoj vrijedi biti precizan jer plaši više kupaca nego što bi trebalo. Primjenjuje se samo na društvo rezidenta države koju Španjolska klasificira kao nekooperativnu jurisdikciju, ranije nazivanu poreznom oazom. Ni Češka ni Poljska nisu na tom popisu, pa ga uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo, kao ni španjolski SL u vlasništvu češkog ili poljskog dioničara, ne aktivira. To vrijedi jasno naglasiti jer je strah od tog davanja čest, dok je stvarni rizik za kupce kojima je ova stranica namijenjena praktički jednak nuli.
| Porez na kupnju (ITP ili IVA uz AJD)Isto kao osobna kupnja | Bez uštede |
|---|---|
| Godišnja administracija neaktivnog društvaKnjigovodstvo, porezna prijava, upis u registar | 500 do 1 000 € |
| 3 % posebnog davanja na katastarsku vrijednostSamo nekooperativne jurisdikcije, ne Češka ili Poljska | Nije primjenjivo |
| 25 % poreza na dobit od prihoda od najmaUsporedite sa svojom stopom za nerezidente na isti prihod | Ovisi o najamnini |
| Umjesto toga osobno vlasništvoBez društva kao dodatnog sloja | 0 €, bez dodatnog sloja |
Bi li češko ili poljsko društvo bilo prikladno umjesto osnivanja španjolskog društva SL?Strano društvo može posjedovati nekretninu u Španjolskoj i za to ne postoji ograničenje prema nacionalnosti. U praksi većina kupaca kojima je doista potrebna korporativna struktura koristi španjolsko društvo SL jer su španjolske banke, javni bilježnici i registri svakodnevno ustrojeni za rad s njim. Strano društvo povrh svega navedenog donosi i vlastiti dodatni sloj prekograničnog izvještavanja. Pitanje koja je opcija doista jednostavnija za Vašu situaciju treba postaviti odvjetniku koji posluje u obje jurisdikcije.
Što potvrditi prije odabira strukture društva
Ovo je iskren popis za provjeru, a ne prodajni govor za bilo koju od opcija. Većina kupaca koji ga pročitaju potvrdi da se ništa od navedenog ne odnosi na njih i kupuje osobno.- Je li ovo doista jedna nekretnina za osobnu i obiteljsku upotrebu?Ako je odgovor potvrdan, riječ je o uobičajenom slučaju i vrijedi iskren odgovor iznad: kupite osobno. To ne znači da je društvo nezakonito ili neuobičajeno, već samo da ovdje donosi trošak bez odgovarajuće koristi.
- Posjedujete li već nekoliko nekretnina u Španjolskoj ili ih planirate posjedovati?Kod portfelja se administrativni trošak društva lakše nadoknađuje koristima. To ni tada automatski ne znači da je društvo pravi odgovor. Izračun se i dalje mora napraviti.
- Je li nasljeđivanje između generacija stvarna i bliska briga?Ovo je jedini slučaj u kojem struktura doista može pomoći, ali samo uz odgovarajuće prekogranično savjetovanje. To ne znači da će bilo koja struktura djelovati na isti način prema češkim ili poljskim nasljednopravnim pravilima. To se mora zasebno provjeriti.
- Nalazi li se nekretnina u državi koja je na španjolskom popisu nekooperativnih jurisdikcija?To je jedina situacija u kojoj se godišnje davanje od 3 % uopće primjenjuje. Za uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo odgovor je niječan i ova se stavka na Vas jednostavno ne primjenjuje.
Osobno ili putem društva
Ista nekretnina, dva načina vlasništva. Za jednu kuću za odmor, desni je stupac uobičajeni odgovor.| Putem društva | Osobno | |
|---|---|---|
| Porez pri zaključenju kupoprodaje | Isto: ITP ili IVA plus AJD, obračunato na isti način. | Isto: ni kupnja osobno ne donosi uštedu. |
| Osobno korištenje nekretnine | Može pokrenuti obračun hipotetske tržišne najamnine, oporezive kao prihod društva. | Takvog problema nema: jednostavno ste vlasnik i koristite vlastitu nekretninu. |
| Godišnje prijave uz samu nekretninu | Godišnja prijava poreza na dobit društva, čak i bez aktivnosti, uz godišnje financijske izvještaje i prijavu stvarnih vlasnika. | Uobičajena godišnja prijava za nerezidente koju porezni vodiči ove stranice već obuhvaćaju, i ništa više. |
| Troškovi poslovanja uz nekretninu | otprilike 500 do 1 000 € godišnje za osnovnu administraciju neaktivnog društva. | Ništa osim troškova samog vlasništva nad nekretninom. |
| Kasnija prodaja | Nekretninu možete prodati iz društva ili prodati same udjele. Ova druga mogućnost znatno je složenija transakcija za koju je potreban specijalizirani porezni savjet s obje strane. | Uobičajena prodaja nekretnine, postupak koji vodič ove stranice o troškovima prodaje i izlaska već opisuje. |
| Obuhvat porezom na imovinu | Udjeli se i dalje uračunavaju, a njihova se vrijednost utvrđuje putem bilance društva. | Sama se nekretnina uračunava. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste saznali na koga se on doista primjenjuje. |
Što određuje opće pravilo, a što mogu pokazati samo Vaši vlastiti izračuni
Stopa poreza na dobit (25 %) i obveza prijave stvarnog vlasništva utvrđena su pravila preuzeta iz izvornog izvora. Posebno davanje od 3 % i njegov opseg koji se odnosi na nekooperativne jurisdikcije također su preuzeti iz izvornog izvora (Ley IRNR, čl. 40-45). Jednostavan zaključak da se ono ne primjenjuje na uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo proizlazi izravno iz tog opsega. Procjena godišnjih tekućih troškova od približno 500 do 1 000 € tržišna je procjena provjerena u dva izvora, a ne službeno objavljena brojka. Stvarne ponude razlikuju se ovisno o pružatelju usluge.Nijedno opće pravilo ne može odrediti hoće li Vam društvo u Vašem konkretnom slučaju uštedjeti novac. To ovisi o tome iznajmljujete li nekretninu uopće, po kojoj najamnini, o Vašem osobnom poreznom položaju u matičnoj zemlji te o prekograničnim pitanjima nasljeđivanja i ugovorima koje doista može razjasniti samo porezni savjetnik koji posluje u obje jurisdikcije. U uobičajenom slučaju, jednoj nekretnini koja se osobno koristi uz povremeno iznajmljivanje, poštena je početna pretpostavka da Vam društvo neće uštedjeti novac. Teret dokazivanja da opravdava vlastite troškove leži na strukturi društva.Ovdje nitko ne obavlja gore opisani izračun. Pravna koordinacija Arevonta uključuje neovisnog savjetnika prije nego što se obvežete na rezervacijsku kaparu. Tako se odluka od tolikog značaja donosi na temelju stvarnih iznosa, a ne na temelju češke pretpostavke koja je ovamo dospjela slučajno.
Često postavljana pitanja o kupnji putem društva
- Brine li me porez od 3 % bez razloga?
- Za uobičajeno osnovano češko ili poljsko društvo gotovo sigurno da. Godišnje davanje od 3 % primjenjuje se samo na društvo rezidenta države koju Španjolska klasificira kao nekooperativnu jurisdikciju, a ni Češka ni Poljska nisu na tom popisu. To je jedan od najčešćih nepotrebnih strahova povezanih s ovom temom.
- Mogu li prodati udjele u društvu umjesto prodaje nekretnine?
- Da, kupci povremeno strukturiraju prodaju na ovaj način kako bi promijenili način oporezivanja transakcije. To je znatno složenija transakcija od uobičajene prodaje nekretnine. Potreban je specijalizirani porezni savjet i na strani prodavatelja i na strani kupca. Kupac treba biti oprezan pri prihvaćanju prodaje udjela umjesto prodaje nekretnine, a da pritom točno ne razumije koje obveze dolaze s tim udjelima.
- Izbjegava li se držanjem nekretnine putem društva španjolski porez na imovinu?
- Ne. Sami udjeli predstavljaju imovinu čiji ste osobni vlasnik, a njihova se vrijednost utvrđuje putem bilance samog društva te se uračunavaju na isti način kao nekretnina u izravnom vlasništvu. Pogledajte vodič o porezu na imovinu da biste saznali na koga se on doista primjenjuje. Za većinu uobičajenih kupaca to se uopće na nikoga ne odnosi, bez obzira na to postoji li društvo.
- Što se događa s minimalnim trajanjem najma ako društvo dugoročno iznajmljuje nekretninu?
- Mijenja se. Minimalno trajanje najma prema španjolskom najamnom pravu za najmodavca koji je društvo iznosi 7 godina, umjesto 5 godina koliko daje najmodavac pojedinac. Vodič o iznajmljenim nekretninama to detaljno obrađuje. To je stvarna i konkretna posljedica koju vrijedi znati prije nego što odlučite kako ćete držati nekretninu koju planirate dugoročno iznajmljivati.
