Upotrebljavamo kolačiće kako bismo poboljšali Vaše iskustvo, analizirali upotrebu stranice i pružili personalizirani sadržaj.
Vodič
Što se doista promijenilo u španjolskim pravilima za strance
Nije. U siječnju 2025. Pedro Sánchez najavio je namjeru povećanja poreznog opterećenja pri kupnji nekretnina na najviše 100 % vrijednosti nekretnine. Sama vlada cilj je opisala kao extranjeros extracomunitarios no residentes, odnosno kupce izvan EU-a koji istodobno nisu rezidenti Španjolske. Najava nije zakon na snazi, a porez u tom obliku nikada nije uveden.
Španjolska je uvela porez od sto posto za strane kupce.
Kako to stvarno izgleda
Nije. U siječnju 2025. Pedro Sánchez najavio je namjeru povećanja poreznog opterećenja pri kupnji nekretnina na najviše 100 % vrijednosti nekretnine. Sama vlada cilj je opisala kao extranjeros extracomunitarios no residentes, odnosno kupce izvan EU-a koji istodobno nisu rezidenti Španjolske. Najava nije zakon na snazi, a porez u tom obliku nikada nije uveden.
Što to mijenja
To ne znači da Španjolska nikada neće uvesti drugačiji porez ili ograničenje. Političke aktivnosti povezane s drugačijim oporezivanjem stranih kupaca nerezidenata se nastavljaju. No to nije isto što i najavljeni porez od sto posto, koji nikada nije postao zakon na snazi.
Što mi poduzimamo
Pratimo samo promjene koje su doista usvojene i provjeravamo ih u odnosu na Vašu konkretnu situaciju. Ako neka od njih utječe na Vašu kupnju, obavijestit ćemo Vas prije nego što potpišete rezervaciju.
Za 30 sekundi
Najavljen u siječnju 2025., namijenjen isključivo državljanima izvan EU-a koji su ujedno i nerezidenti, nikada nije bio Vladin prijedlog zakona i u kolovozu 2026. još uvijek nije donesen. Češki kupac, državljanin EU-a, nikada nije bio obuhvaćen njegovim područjem primjene.
Što je zapravo najavljeno u siječnju 2025.?
Španjolski premijer predstavio je 13. siječnja 2025. paket od 12 stambenih mjera. Jedna je mjera predlagala novi državni porez u visini do 100 posto vrijednosti nekretnine pri kupnji koju bi izvršili kupci koji su istodobno državljani zemalja izvan EU-a i nerezidenti Španjolske. U vlastitom obrazloženju Vlada je navela oko 27.000 nekretnina koje je ta skupina kupila 2023. godine te usporedila tu ideju s mjerama za strane kupce koje se primjenjuju u Kanadi.Riječ "stranac" preširoka je za ono što je zapravo predloženo. Opseg naveden u vlastitoj objavi vlade i u prijedlogu zakona koji je uslijedio namjerno je bio uži: građani zemalja izvan EU-a koji također nisu rezidenti Španjolske. Češki državljanin građanin je EU-a. Bez obzira na to u što će se ova mjera pretvoriti, ona u prvom redu nikada nije bila usmjerena na strane kupce.
Što su naslovi govoriliŠto je zapravo predloženo
Španjolska je uvela porez od 100 posto za strane kupce
Ništa nije uvedeno kao zakon. Politička je najava predložila ideju, a najava i zakon nisu isto.
Odnosi se na svakog stranog kupca, uključujući građane EU-a
Kako je najavljeno i kako je kasnije sastavljeno, mjera se odnosi na građane zemalja izvan EU-a koji su ujedno nerezidenti. Građani EU-a, uključujući Čehe, nikada nisu bili obuhvaćeni njezinim opsegom.
Kako politička najava postaje stvarni španjolski zakon?
Najava je politička izjava i ništa više dok ne postane prijedlog zakona i prođe parlamentarnu proceduru. Ova konkretna mjera nije se čak pojavila ni kao vladin prijedlog zakona. Nekoliko mjeseci kasnije pojavila se kao "proposición de ley", odnosno prijedlog zakona koji je podnijela parlamentarna skupina vladajuće stranke, uklopljen u širi prijedlog zakona o pristupačnom najmu stanova. Španjolski Kongres samo je 27. svibnja 2025. prihvatio taj prijedlog zakona radi daljnje obrade. To je prvi proceduralni korak koji prijedlog zakona prolazi, mnogo prije rasprave u odboru ili glasovanja.Prema sastavljenom prijedlogu, porez bi se primjenjivao na kupnju nekretnina iz sekundarne prodaje koju obavljaju kupci nerezidenti izvan EU-a. Kupnje novogradnje od investitora bile bi u potpunosti izuzete jer se na njih već obračunava PDV. Kupcu bi se također priznavao svaki već plaćeni porez na prijenos, umjesto da se novi porez nadoveže na njega. Od tada se ništa od toga nije raspravljalo u odboru niti je u bilo kojem trenutku stavljeno na glasovanje.
Znači li "prihvaćen radi daljnje obrade" da je prijedlog zakona blizu donošenja?Ne. Prihvaćanje radi daljnje obrade administrativni je korak kojim prijedlog zakona ulazi u parlamentarni zapisnik i dodjeljuje se odboru. To ništa ne govori o tome hoće li ga taj odbor raspravljati, izmijeniti ili ikada staviti na glasovanje. Mnogi se prijedlozi zakona prihvate, a zatim godinama ostanu bez daljnjeg postupanja.
Kakav je sada stvarni status ovog prijedloga, 2026. godine?
U kolovozu 2026. mjera još uvijek nije raspravljena ni u jednom odboru Kongresa i nikada nije stavljena na glasovanje. Ako se išta promijenilo, prijedlog je izgubio zamah umjesto da ga dobije: kada je Vlada u siječnju 2026. ponovno najavila vlastite stambene mjere, ovog konkretnog poreza tiho nije bilo na novom popisu. Vladin je izvor nove poreze općenito opisao kao neke od najtežih mjera za osiguravanje parlamentarne većine u aktualnom sazivu Kongresa.Neovisni pravni komentari također su doveli u pitanje bi li porez po toj stopi uopće mogao opstati u slučaju osporavanja. Pozivaju se na španjolsku ustavnu zabranu konfiskatornog oporezivanja i pravila EU-a o slobodnom kretanju kapitala, na temelju kojih su ranije poništeni drugi španjolski porezi koji su nerezidente tretirali drugačije. Riječ je o informiranom mišljenju, a ne o sudskoj odluci, i to nije razlog zbog kojeg je mjera zapela. To je jednostavno još jedan razlog da se njezino donošenje ne smatra bliskim ili sigurnim.
Može li Španjolska u budućnosti ipak donijeti nešto slično ovome?Politički gledano, tema drugačijeg oporezivanja kupaca nerezidenata nije nestala iz španjolske javne rasprave. Budući je prijedlog u nekom obliku moguć. Ono što se danas može iskreno reći jest da je ova konkretno najavljena mjera zapela više od godinu dana. Izbačena je iz vlastitog Vladina popisa za 2026. i nikada nije došla do parlamentarnog glasovanja. Pratimo stvarne zakonodavne promjene, a ne najave, i upozorili bismo na sve što je stvarno doneseno i što bi moglo utjecati na konkretnu kupnju.
Bez uvijanja
Dakle, postoji li ovdje išta zbog čega bi se strani kupac uistinu trebao brinuti?
Ne zbog ove konkretne mjere. Ona nikada nije bila usmjerena na građane EU-a. U godinu i pol od njezine najave nije postala zakon, a sama ju je Vlada u međuvremenu izbacila iz vlastitog stambenog programa. Smatrati političku najavu iz siječnja 2025. važećim španjolskim zakonom stvarna je pogreška koju treba ispraviti, a ne sam porez.To ne znači da se španjolska porezna pravila za nerezidente nikada ne mijenjaju, jer se mijenjaju. Stvarne, trenutačno primjenjive stope za vlasništvo, najam i kasniju prodaju nekretnine detaljno su obrađene drugdje na ovoj stranici, umjesto da ih ovdje ponavljamo. Mi pratimo prijedloge koji stvarno postanu zakon, a ne one koji dospiju na naslovnice. Upozorit ćemo na sve stvarno donesene promjene koje bi mogle utjecati na Vašu konkretnu kupnju prije nego što se na nju obvežete.
Često postavljana pitanja o porezu od 100 %
Postoji li danas u Španjolskoj stvarna porezna razlika između kupca iz EU-a i kupca izvan EU-a?
Da, kod postojećih poreza na prihod od najma i buduću prodaju rezidenti EU-a i EGP-a već imaju povoljniju stopu od ostalih nerezidenata prema važećim pravilima koja se trenutačno primjenjuju. Ova najavljena mjera od 100 posto zaseban je i nepovezan prijedlog koji nije postao zakon te se, čak i prema prijedlogu, u prvom redu nikada nije odnosio na građane EU-a.
Koji porez kao građanin EU-a zapravo plaćam pri kupnji nekretnine u Španjolskoj?
Standardni porezi na kupnju koji se primjenjuju na svakog kupca, bez obzira na to je li rezident i je li iz EU-a: porez na prijenos kod nekretnine iz sekundarne prodaje ili PDV i porez na dokumentirane pravne poslove kod novogradnje. Ništa u najavljenoj mjeri za građane izvan EU-a ne mijenja to za građanina EU-a. Potpuni i ažurni pregled troškova obrađen je u zasebnom vodiču.
Zašto toliko članaka i foruma i dalje o ovome govori kao da se već dogodilo?
Upečatljiv naslov o porezu od 100 posto brzo se širi, a većina izvještaja o izvornoj objavi nikada nije naknadno pratila što se dogodilo s prijedlogom zakona. Zato donosimo ono što se zaista dogodilo: objava je bila stvarna, prijedlog zakona postoji na papiru, ali doista nije postao zakon.
Ostale tri brige
okupas
Beskućnici će preuzeti Vaš stan dok se vratite kući, a nećete ih moći iseliti godinama.