Kupnja nekretnine s najmoprimcem u Španjolskoj
Za 30 sekundi
Kupnjom španjolske nekretnine u kojoj živi najmoprimac ne dobivate prazan dom s pripadajućim prihodom. Preuzimate postojeći ugovor o najmu za preostalo vrijeme njegova minimalnog trajanja od pet ili sedam godina, pod uvjetima koje je ugovorio prethodni vlasnik, bez obzira na to je li ugovor upisan. Najmoprimac može imati i zakonsko pravo prvenstva kupnje nekretnine prije nego što je Vi možete kupiti.
Što se događa s ugovorom o najmu kada kupim nekretninu?
U potpunosti stupate na mjesto prodavatelja. Kupac iznajmljene nekretnine preuzima prava i obveze najmodavca za preostalih prvih 5 godina ugovora, odnosno 7 godina ako je prethodni najmodavac bio društvo. To vrijedi bez obzira na to je li ugovor o najmu upisan u zemljišne knjige. Najamnina koju najmoprimac plaća, već započeto trajanje i svi uvjeti iz izvornog ugovora prenose se s nekretninom točno onako kako su bili ugovoreni.Što to znači u praksi: ne možete povećati najamninu prvog dana, ne možete skratiti preostalo trajanje zato što ste novi vlasnik, a tvrdnja prodajnog agenta da "najmoprimac uskoro odlazi" nije dokument. To je u najboljem slučaju nešto što je najmoprimac rekao prodavatelju.
Naslijeđeni najam
- ZaključenjePreuzimate ugovor o najmuIsta najamnina, isti uvjeti, isto preostalo trajanje kao kod prethodnog vlasnika.
- 5. ili 7. godina od izvornog potpisivanjaIstek minimalnog rokaNajmoprimac može otići ili se zakup može ponovno automatski produljiti.
Što možete učiniti s nekretninom
- Zaključenje kupoprodajeNije Vam dostupnoNe možete je sami koristiti niti je iznajmiti bilo kome drugome.
- Nakon isteka rokaBesplatno za uporabu ili najamTek kada naslijeđeni minimalni rok uistinu istekne.
| Što biste mogli pretpostaviti | Što propisuje zakon | Izvor |
|---|---|---|
| Prodaja okončava postojeći zakup | Ne okončava ga. Kupac preuzima ugovor o zakupu do isteka njegova minimalnog roka. | LAU, čl. 14 |
| Neregistrirani zakup ne obvezuje novog vlasnika | Obvezuje ga. Upis u zemljišne knjige nije uvjet da kupac naslijedi ugovor o zakupu. | LAU, čl. 14 |
| Mogu povećati najamninu kad postanem vlasnik | Samo ako postojeći ugovor dopušta izmjenu najamnine i ako su ispunjeni u njemu navedeni uvjeti. Kupnja nekretnine ne mijenja tu odredbu. | LAU, čl. 14, u vezi s postojećim ugovorom |
Je li važno kupujem li nekretninu za vlastito stanovanje?Ne, Vaši vlastiti planovi ne skraćuju naslijeđeni rok najmoprimca. Hoćete li naposljetku moći vratiti nekretninu za vlastitu uporabu ovisi o tome zadržava li izvorni ugovor to pravo i je li dana odgovarajuća obavijest, na isti način kao što bi to vrijedilo za prodavatelja. To ne ovisi o činjenici da se vlasništvo promijenilo.
Ima li najmoprimac pravo prvi kupiti nekretninu?
Moguće je. Trenutačni najmoprimac ima zakonsko pravo prvenstva kupnje, odnosno derecho de adquisición preferente, osim ako ga se valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom njegova potpisivanja. To je u španjolskoj praksi uobičajeno, ali ne i univerzalno. Ako se najmoprimac odrekao tog prava, najmodavac ga ipak mora obavijestiti o namjeri prodaje najmanje 30 dana prije zaključenja kupoprodaje. Javnobilježnički akt mora zabilježiti da je ta obavijest dana. Ako se to preskoči, zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupnje.Ovo je provjera dokumenta, a ne pregovaranje. Vaš odvjetnik potvrđuje sadržava li konkretni ugovor o zakupu valjano odricanje od prava i je li obavijest doista dana prije nego što se obvežete na kupnju.
- Pravo prvokupa: pravo najmoprimca da prvi kupiPrije zaključenja kupoprodaje najmoprimcu se mora pružiti mogućnost kupnje pod istim uvjetima, osim ako se tog prava valjano odrekao u ugovoru o zakupu prilikom njegova potpisivanja.
- Where
- Provjereno u dokumentu o zakupu.
- Ako ga se odrekao, prodavatelj ipak mora obavijestiti najmoprimcaNajmoprimca se mora obavijestiti o namjeri prodaje, a javnobilježnički akt mora zabilježiti da je obavijest dana.
- How long
- Barem 30 dana prije zaključenja kupoprodaje.
- Watch out
- Ako se to preskoči, zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupnje.
- Pravo povrata: naknadna zaštita najmoprimca nakon pogrešne prodajeAko nekretnina najmoprimcu nije pravilno ponuđena na prvom mjestu, on će možda moći stupiti na mjesto kupca nakon zaključenja kupoprodaje.
- Watch out
- Prodaja zaključena bez poštovanja tog prava može se osporavati. Zato su dokumenti o obavijesti jednako važni kao i ugovor o kupoprodaji.
Sadržaj prethodno navedenog članka 25 potvrđen je u više neovisnih španjolskih pravnih izvora pregledanih 17. kolovoza 2026., a ne izravno u tekstu BOE-a. Vaš odvjetnik treba potvrditi točan tekst u konkretnom ugovoru o zakupu prije nego što se na njega oslonite.
Što bi se trebalo prenijeti s prodavatelja pri zaključenju kupoprodaje?
Četiri stvari, osim nekretnine, i nijedna od njih ne čeka da ih zatražite.
- Fianza i evidencija o njojKapara koju je najmoprimac izvorno uplatio trebala bi prijeći na Vas kao novog najmodavca, zajedno s njezinim zapisom u evidenciji regionalnog stambenog tijela, pa ste Vi osoba koja je vraća na kraju najma, a ne prodavatelj.
- Već naplaćena najamnina, razmjernoSvaka najamnina već plaćena za razdoblje nakon zaključenja kupoprodaje pripada Vama, raspodijeljena po danima do primopredaje.
- Datirani popis imovineOno što je najmoprimac primio na početku najma, što je važno ako ikada dođe do spora oko kapare.
- Potvrda o plaćanju najamninePotvrđuje da nema nepodmirenih dugovanja koja biste inače naslijedili zajedno s najmom.
Postojeći najmovi te pravila o korištenju i iznajmljivanju određene nekretnine već su jedna od standardnih stavki na Arevontovoj kontrolnoj listi za pravnu koordinaciju, koja se provodi pri svakoj kupnji, a ne dodaje posebno za nekretninu s najmoprimcem. Riječ je o istoj provjeri koju vodi odvjetnik, uz primjenu na još jedan dokument.
Mogu li naslijeđena dugovanja prema zajednici suvlasnika biti odvojena od pitanja najma?Da, provjeravaju se odvojeno. Dug prema zajednici suvlasnika prati nekretninu neovisno o tome tko u njoj živi, najmoprimac ili vlasnik, i razlikuje se od potvrde o najmoprimčevim obvezama po najmu. Oba se dokumenta pribavljaju prije zaključenja kupoprodaje i nijedan ne zamjenjuje drugi.
Što ako želim praznu nekretninu?
Kupnja nekretnine s najmoprimcem ne daje Vam brži put do prazne nekretnine nego što ga je imao prodavatelj, a ne možete ga na to prisiliti. Postoje tri stvarne mogućnosti i nijedna od njih automatski nije "preporučena opcija". Najbolji izbor ovisi o najmoprimcu i vremenu koje imate na raspolaganju.
- Option 1Dogovorite dobrovoljno ranije iseljenjeUobičajeno, ne može se prisilno provesti, već samo dogovoriti.
- Cijena
- Obično određena naknada
- Sigurnost
- Nije zajamčenoNajmoprimac može odbiti.
- Vrijeme
- Najbrže, ako uspije
- Option 2Iskoristite ugovoreno pravo, ako postojiPrelazi na Vas zajedno s nekretninom, uz iste uvjete otkaza kao za prodavatelja.
- Cijena
- Naknada nije potrebna
- Sigurnost
- Samo ako je ugovorenoKupnja nekretnine ne stvara to pravo.
- Vrijeme
- U utvrđenom otkaznom roku
- Option 3Pričekajte istek preostalog rokaNajjednostavnija opcija i jedina koja je uvijek dostupna.
- Cijena
- Bez dodatnih troškova
- Sigurnost
- Uvijek dostupno
- Vrijeme
- Cijeli preostali rok
Postoji i prednost: nekretnina koja od prvog dana ostvaruje stabilan, pravno zaštićen prihod od najamnine drugačija je vrsta imovine od one za koju sami morate ishoditi dozvole, opremiti je i oglašavati. To vrijedi uzeti u obzir, umjesto da najmoprimca promatrate samo kao prepreku.
Kupnja s najmoprimcem nasuprot kupnji prazne nekretnine: u čemu je razlika?
Ista nekretnina u dva različita stanja, uz stvarne kompromise. Nijedno nije jednostavno bolje.
| Dimenzija | S najmoprimcem | Prazna |
|---|---|---|
| Prihod od prvog dana | Da, uz već dogovorenu najamninu, koju ne možete povećati izvan postojećeg ugovora. | Ništa, dok ne pronađete vlastitog najmoprimca ili gosta. |
| Osobno korištenje nekretnine | Nije moguće dok rok ne istekne ili dok najmoprimac ne pristane iseliti. | Immediate. |
| Uobičajena tražena cijena | Često snižena u odnosu na usporedivu praznu nekretninu, što odražava ograničenje. | Potpuna usporedba s tržištem, bez uračunatog ograničenja. |
| Što mora obuhvatiti pravna provjera | Ugovor o najmu, odredba iz članka 25., kapara i povijest plaćanja najamnine, uz standardne provjere. | Samo standardne provjere nekretnine i pravne provjere. |
Što zatražiti prije kupnje nekretnine s najmoprimcem
Pet dokumenata koje treba zatražiti prije rezervacije, a ne tijekom pravne provjere.| Zatraži | Što vam to govori | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Cjeloviti ugovor o najmu, a ne njegov sažetak | Preostalo trajanje, najamnina, svaka odredba o usklađivanju i svako odricanje od prava prvokupa navedeni su u tom jednom dokumentu. | „Uvjeti su standardni“, bez predočenog dokumenta. |
| Dokaz o obavijesti iz članka 25., ako se od prava odustalo | Bez toga zemljišne knjige mogu odbiti upis Vaše kupnje. | Jamstvo umjesto evidentirane obavijesti. |
| Potvrda o kapari i mjestu na kojem je položena | Trebala bi se prenijeti na Vas, zajedno s obvezom da je kasnije vratite. | Nema zapisa o tome gdje je položena kapara. |
| Potvrda najmoprimca o plaćanju najamnine | Potvrđuje da uz ugovor o najmu ne postoje nepodmirena dugovanja. | „Uvijek plaćaju na vrijeme“, bez ičega u pisanom obliku. |
| Datirani popis inventara iz vremena početka najma | Jedina stvarna zaštita u kasnijem sporu oko kapare. | Nema popisa inventara ili popis nije datiran. |
Što ne možemo obećati u vezi s određenim ugovorom o najmu
Ovo su opće informacije o člancima 14. i 25. LAU-a, važeće na dan 17. kolovoza 2026. Članak 14. izravno smo pročitali u zakonu, a članak 25. provjerili smo u neovisnim pravnim izvorima. Ovo nije pravni savjet u vezi s određenim najmom. Točno preostalo trajanje, pitanje je li se odustalo od prava prvokupa i svaka odredba o usklađivanju najamnine ovise o formulaciji tog jednog dokumenta. Samo Vam Vaš odvjetnik, nakon što ga pročita, može reći što se primjenjuje.Španjolsko stambeno pravo snažno štiti najmoprimca, više nego što strani kupac obično očekuje. Kupnja koja se temelji na pretpostavci da će "najmoprimac jednostavno otići" zapravo se temelji na nagađanju. Ako je prazna nekretnina jedini razlog kupnje, to morate provjeriti prije rezervacije, a ne nakon nje.Koordiniramo provjeru. Mi nismo odvjetnici. Obavijest iz članka 25. i ugovor o najmu dokumenti su koje čita i potvrđuje neovisni odvjetnik, a ne nešto što Arevont ovjerava.
Često postavljana pitanja o kupnji nekretnine s najmoprimcem
- Mogu li iseliti najmoprimca samo zato što sam kupio nekretninu kako bih u njoj osobno živio?
- Ne. Želja da ondje živite sama po sebi nije razlog za prijevremeni raskid naslijeđenog ugovora o najmu. To je moguće samo ako je izvorni ugovor najmodavcu zadržao pravo da vrati nekretninu radi osobne uporabe i ako je obavijest dostavljena u skladu s tom odredbom. To se pravo prenosi s nekretninom, a ne nastaje prodajom.
- Je li nekretninu s najmoprimcem obično jeftinije kupiti od odgovarajuće prazne nekretnine?
- Često jest, jer je ograničenje slobodnog korištenja ili iznajmljivanja nekretnine stvaran trošak za kupca, a tržište to obično uzima u obzir kroz sniženje cijene. Ovisi li visina sniženja o tome koliko je minimalnog trajanja preostalo i što zapravo želite od nekretnine.
- Što ako mi prodavatelj kaže da je najmoprimac već pristao iseliti prije zaključenja kupoprodaje?
- Zatražite to u pisanom obliku, s potpisom najmoprimca i datumom, prije nego što se na to oslonite. Usmeno jamstvo koje prenese agent prodavatelja nije obvezujuće za najmoprimca i nije nešto što možete zahtijevati ni Vi ni prodavatelj ako se najmoprimac predomisli.
- Mijenja li se išta od ovoga ako kupujem preko društva umjesto osobno?
- Mijenja se minimalno trajanje koje ugovor o najmu zadržava, a ne pitanje prenosi li se ugovor. Ugovor o najmu prenosi se u oba slučaja. Razlika je u tome što minimalno trajanje za najmodavca koji je društvo iznosi 7 godina umjesto 5, što je važno znati prije nego što odlučite kako ćete držati nekretninu.
