Što je IBI i koliko ćete ga zapravo plaćati svake godine?
Za 30 sekundi
IBI se naplaćuje od svakog vlasnika, uključujući nerezidente i vlasnike praznih nekretnina, kao katastarska vrijednost pomnožena sa stopom koju svaka gradska uprava određuje između 0,4 i 1,1 posto, odnosno do 1,3 posto u većim gradovima. Ne postoji jedinstvena stopa IBI za Costa del Sol.
Što je točno IBI i tko ga mora plaćati?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, godišnji je općinski porez na nekretnine u Španjolskoj. Naplaćuje ga gradska uprava na čijem se području nekretnina nalazi, od svakog vlasnika, svake godine, bez iznimke. Plaćaju ga i nerezidenti koji te godine uopće nisu kročili u Španjolsku. Plaćaju ga i vlasnici prazne parcele. Ne postoji oslobođenje za strano vlasništvo ni za nekretninu koja stoji prazna.Mnoge gradske uprave na Costa del Sol ne naplaćuju ga izravno, već naplatu delegiraju tijelu Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, koje prikuplja prihode na pokrajinskoj razini.
Kako se obračunava Vaš stvarni račun za IBI?
IBI se obračunava tako da se katastarska vrijednost pomnoži s iznosom tipo de gravamen, odnosno općinskom stopom. Katastarska vrijednost administrativna je vrijednost koju utvrđuje Catastro, državno tijelo za zemljišne knjige, a ne tržišna cijena ni iznos koji ste stvarno platili. U pravilu je znatno niža od tržišne vrijednosti i revidira se samo povremeno za svaku općinu. Posljednja sveobuhvatna katastarska revizija u Marbelli datira iz 2012., što znači da procjene ondje mogu za stvarnim tržištem zaostajati više od desetljeća.Samu stopu svaka općina određuje jednom godišnje unutar zakonom utvrđenog nacionalnog raspona: minimum iznosi 0,4 posto, a opća gornja granica za urbane nekretnine 1,1 posto, uz povećanje na 1,3 posto u općinama s više od 100.000 stanovnika. Dvije identične vile mogu imati vrlo različite račune za IBI isključivo zato što se nalaze u različitim općinama, s različitim stopama i različitim, moguće zastarjelim katastarskim procjenama.
| Benahavis, zakonski minimum0,4% katastarske vrijednosti | 600 € |
|---|---|
| Mijas0,483% katastarske vrijednosti | 725 € |
| Marbella0,65% katastarske vrijednosti | 975 € |
Kolika je stvarna stopa IBI-ja, od grada do grada?
Ne postoji jedinstvena „stopa IBI-ja Costa del Sol“. Mora se provjeriti za svaki grad zasebno, a raspon seže od zakonskog minimuma naviše.
| Općina | Stopa urbanog IBI-ja | Napomena |
|---|---|---|
| Benahavis | 0,4% | Zakonski minimum, za koji je potvrđeno da je stabilan barem od 2012. Ruralno 0.6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Obuhvaća Sotogrande, Alcaidesu i sam grad San Roque. Ista se stopa primjenjuje i na ruralno zemljište. |
| Mijas | 0,483% | Prema podacima Ministerio de Hacienda za 2026. Ruralno 0.63 %, BICES 1.3 %. |
| Marbella | 0.65% | Trenutačna stopa prema agregatoru koji navodi službene podatke; smatrajte je trenutačnom vrijednošću, a ne fiksnom stopom. |
Estepona je zasebna, potvrđena priča: gradska uprava smanjila je stvarni račun IBI-ja u prosjeku za oko 20 posto za 2026., ali samo vlasnicima koji su lokalno upisani kao empadronado. Vlasnik koji nije rezident nije ostvario takvo smanjenje i platio je približno isto kao 2025. Olakšice su ukupno iznosile 6.1 milijun eura kroz 37.988 računa, a godišnji IBI za tipičan stan ondje opisan je kao nekoliko stotina eura, pa smanjenje od 20 posto vrijedi otprilike koliko i dobra večera, a ne iznos koji mijenja život. Fuengirola zasebno ukida popust od 30 posto na IBI koji su prethodno imale registrirane nekretnine za turistički najam, a u svrhu poreza na otpad također ih reklasificira kao komercijalne, što konkretno povećava trošak kupcu koji ondje ostvaruje prihod od najma.
Kada IBI dospijeva i što se događa ako ga propustite platiti?
IBI svake godine obračunava i naplaćuje općina ili, u slučaju mnogih gradskih uprava na Costa del Sol, PRP Malaga u njihovo ime. Ne postoji jedinstveni univerzalni datum roka za plaćanje: on doista ovisi o tome koje tijelo za naplatu koristi određena gradska uprava. U praksi očekujte jedan ili dva godišnja roka za plaćanje, koji najčešće padaju u drugoj polovici godine i ponekad su podijeljeni, a konkretne datume pri kupnji izravno potvrdite s gradskom upravom nadležnom za samu nekretninu ili s PRP Malaga.
| Ako... | Što se događa | Što učiniti |
|---|---|---|
| Platite na vrijeme trajnim nalogom | Mnoge gradske uprave za to odobravaju mali popust, utvrđen vlastitom općinskom uredbom. | Pri kupnji ugovorite domiciliacion bancaria sa španjolskog računa. |
| Propustite dobrovoljni rok plaćanja | Primjenjuje se dodatna naknada, recargo, od 5 do 20 posto, ovisno o tome koliko plaćanje kasni. | Platite čim primijetite; ne dopustite da se dug dalje povećava. |
| Ostavite neplaćeno dulje vrijeme | Nadležno tijelo može pokrenuti formalni embargo, odnosno zapljenu nekretnine ili bankovnog računa vlasnika. | Svako pismo španjolskog poreznog tijela smatrajte hitnim, čak i ako ste u inozemstvu. |
Za vlasnika koji nije rezident izravno terećenje vrlo je vjerojatno najjednostavniji način da istodobno uštedi mali postotak i ukloni stvarni rizik propuštanja roka plaćanja za koji u početku možda uopće ne primi papirnatu obavijest.
Koji drugi manji redoviti troškovi dolaze uz IBI?
Većina općina naplaćuje zasebnu godišnju naknadu za odvoz otpada, tasa de basura, obično u rasponu od 50 do 180 eura godišnje, ovisno o općini i vrsti nekretnine. U nekim gradovima uključena je u sam račun IBI-ja, dok se drugdje naplaćuje zasebno, ponekad preko vodovodne tvrtke, a ne gradske uprave. To se razlikuje od općine do općine i treba provjeriti lokalno, a ne pretpostaviti da vrijedi jednako duž cijele obale.Vlasnik koji nije rezident i ne iznajmljuje nekretninu i dalje se prema španjolskim pravilima smatra korisnikom fiktivne koristi od njezina posjedovanja te se godišnje oporezuje na mali postotak katastarske vrijednosti putem zasebne prijave, Modelo 210. Ako se nekretnina umjesto toga iznajmljuje, sam prihod od najma oporezuje se po stopi od 19 posto neto za rezidente EU-a i EGP-a, pri čemu je i sam IBI među odbitnim troškovima, odnosno 24 posto bruto bez odbitaka za rezidente izvan EU-a. I u tom se slučaju prijava podnosi putem obrasca Modelo 210, a porez dospijeva između 1. i 20. siječnja sljedeće godine.Zajednička pričuva, cuota de comunidad, nije porez, već gotovo univerzalan trošak za svaku nekretninu unutar comunidad de propietarios, a znatno varira ovisno o razini sadržaja i pogodnosti. Vlastito istraživanje trezora za Sotogrande navodi 1.500 do 4.000 eura godišnje za stan ondje konkretno, što se ne bi trebalo tumačiti kao iznos koji vrijedi za cijelu obalu.
Zašto isti račun IBI utječe na dva različita porezna izračuna?
IBI nije samo zaseban godišnji račun. To je i odbitni trošak od poreza na prihod od najma u Španjolskoj za vlasnika koji je rezident EU-a i iznajmljuje nekretninu, a ulazi i u izračun pripisanog prihoda za vlasnika koji to ne čini. Isti godišnji iznos IBI-ja koji kupac planira kao jednu stavku tiho utječe na još dvije porezne stavke: smanjuje oporezivu dobit vlasnika koji ostvaruje prihod od najma, ali nema takav kompenzacijski učinak za vlasnika koji nekretninu zadržava isključivo kao drugi dom. To je važno jasno znati prije odluke o iznajmljivanju nekretnine ili njezinu zadržavanju isključivo za vlastitu uporabu, jer se porezni tretman istog računa za IBI bitno razlikuje između ta dva pristupa.
Što provjeriti u vezi s IBI nekretnine prije kupnje
Šest stavki koje vrijedi riješiti s odvjetnikom prije zaključenja kupoprodaje, a ne nakon primitka prvog računa.| Pripremite | Zašto je važno | Kako izgleda loš odgovor |
|---|---|---|
| Točna važeća stopa urbanog IBI u općini, a ne prosjek za cijelu obalu | Zakonski minimum iznosi 0,4 %, a svako mjesto određuje vlastitu stopu do 1,1 %, odnosno 1,3 % u većim mjestima. | "IBI ovdje obično iznosi oko pola posto", bez navođenja konkretnog mjesta. |
| Vlastita katastarska vrijednost nekretnine i godina njezine posljednje revizije | IBI i pripisani porez na dohodak nerezidenata temelje se na tom iznosu, a ne na cijeni koju ste stvarno platili. | Pod pretpostavkom da katastarska vrijednost prati prodajnu cijenu. |
| Je li odvoz otpada uključen u račun za IBI ili se naplaćuje zasebno | To se razlikuje od mjesta do mjesta, a ponekad se naplaćuje kroz račun za vodu umjesto putem gradske uprave. | Planiranje samo troška IBI i iznenađenje zbog drugog računa. |
| Tko zapravo naplaćuje račun: sama gradska uprava ili PRP Malaga | To određuje gdje će se upit ili problem s kašnjenjem plaćanja doista riješiti. | Obraćanje pogrešnom uredu i gubitak vremena dok se obračunava dodatna naknada. |
| Izravno terećenje postavljeno sa španjolskog računa | To je praktičan način na koji vlasnik nerezident izbjegava propuštanje roka za plaćanje za koji nikada ne primi papirnatu obavijest, a može donijeti i mali popust. | Oslanjanje na poštu koja na vrijeme zapravo ne stiže na adresu u Pragu ili Varšavi. |
| Svaki važeći popust koji mjesto nudi osobama upisanima u registar empadronado | Smanjenje od približno 20 posto u Esteponi za 2026. primjenjivalo se samo na lokalno registrirane vlasnike, a ne na svakog vlasnika u mjestu. | Pretpostavka da se istaknuta stopa popusta primjenjuje i na Vas kao nerezidenta. |
Što nije razjašnjeno u vezi s ovim iznosima
Točne važeće stope urbanog IBI u Esteponi, Fuengirolu i gradu Malaga potrebno je ponovno potvrditi iz primarnog izvora, iz tablice porezne uprave Hacienda ili vlastite gradske porezne odluke, za razliku od Benahavisa, San Roquea i Mijasa, koji su provjereni prema službenoj tablici stopa. Stoga su izostavljene iz gornje tablice po mjestima, umjesto da budu objavljene kao pretpostavka nekog agregatora.Ne postoji jedinstveni datum roka za plaćanje IBI za cijelu zemlju. On se doista razlikuje ovisno o tijelu koje ga naplaćuje, bilo da je riječ o vlastitoj naplati, tijelu PRP Malaga ili drugom pokrajinskom tijelu, stoga pri kupnji potvrdite konkretne mjesece u gradskoj upravi mjesta u kojem se nekretnina nalazi, umjesto da pretpostavite jedinstveni datum za cijelu obalu.Godine revizije katastarske vrijednosti u ovom su prolazu potvrđene samo za Marbellu, 2012. Kupac bilo gdje drugdje trebao bi zatražiti od odvjetnika da pribavi konkretnu referentnu katastarsku vrijednost i godinu njezine revizije za točnu nekretninu, jer ona ulazi i u osnovicu za IBI i u osnovicu za porez na pripisani prihod.Točno pravilo praga od 1,1 ili 2 posto za pripisani prihod, kao ni konkretan postotak popusta za izravno terećenje ili model obročnog plaćanja za svako navedeno mjesto na Costa del Sol, u ovom prolazu nisu neovisno ponovno provjereni prema važećoj odluci svakog mjesta.
Najčešća pitanja o porezu IBI
- Postoji li jedna stopa IBI za cijelu Costa del Sol prema kojoj mogu jednostavno planirati trošak?
- Ne. Stope se kreću od zakonskog minimuma od 0,4 posto do općeg maksimuma od 1,1 posto, odnosno 1,3 posto u mjestima s više od 100.000 stanovnika, a svaka općina određuje vlastiti iznos. Uvijek navedite konkretno mjesto umjesto izračunavanja prosjeka za cijelu obalu.
- Prestaje li se IBI plaćati ako je nekretnina prazna cijelu godinu?
- Ne. Naplaćuje se svakom vlasniku neovisno o korištenju nekretnine, bez izuzeća za praznu nekretninu.
- Mogu li odbiti IBI?
- Da, ako nekretninu iznajmljujete: IBI je jedan od odbitnih troškova od poreza na prihod od najma za rezidenta EU-a ili EGP-a. Ako nekretninu zadržavate isključivo kao drugi dom, IBI nema takav kompenzacijski učinak; jednostavno je riječ o godišnjem trošku, a ulazi i u zaseban izračun pripisanog prihoda za vlasnika koji nekretninu ne iznajmljuje.
- Što se događa ako jednostavno zaboravim platiti jer živim u inozemstvu?
- Ovisno o tome koliko plaćanje kasni, primjenjuje se dodatna naknada od 5 do 20 posto, a dugotrajno neplaćanje može dovesti do službene pljenidbe nekretnine ili Vašeg bankovnog računa. Postavljanje izravnog terećenja sa španjolskog računa pri kupnji praktično je rješenje upravo za taj rizik.