Novogradnja ili nekretnina iz sekundarne prodaje na Costa del Solu
Razlika nije samo u tome je li nekretnina nova. Mijenjaju se porez, plan plaćanja, jamstva, vrijeme čekanja i prostor za pregovore. Nijedna opcija nije bolja; odgovaraju različitim planovima.
Tri stvari, a ne dvije
Ljudi kažu "nekretnina u izgradnji ili nekretnina iz sekundarne prodaje" kao da postoje samo dvije mogućnosti. Na Costa del Solu postoje tri, a srednju mogućnost većina kupaca nije razmatrala.
- Off-planKupljena od investitora prije završetka zgrade, a ponekad i prije početka gradnje. Plaćate u obrocima kako gradnja napreduje, a čekanje je cijena niže početne cijene i mogućnosti odabira stambene jedinice.
- Novogradnja, useljivaIsti projekt, kupljen blizu zaključenja kupoprodaje ili nakon njega. Porezni tretman isti je kao kod nekretnine u izgradnji, čekanje gotovo nestaje, a izbor stambene jedinice svodi se na ono što je preostalo. Često je to razumna srednja mogućnost.
- Sekundarna prodajaKupljena od postojećeg vlasnika. Drugačiji porez, znatno kraći put do ključeva, bez jamstva i jedini način da dođete do adresa izgrađenih prije više desetljeća.
Porez i plan plaćanja zajedno slijede prve dvije mogućnosti: za potrebe oporezivanja novogradnja je novogradnja bilo da je kupujete dok je na zemlji još rupa ili u tjednu kada se dovršava.
Porezna razlika manja je nego što se čini
To je brojkom istaknuta razlika u većini usporedbi i ona koju se najčešće pogrešno tumači. Kod novogradnje plaćate 10 % IVA plus 1.2 % AJD, odnosno 11.2 % poreza. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje plaćate samo porez na prijenos, ITP, po stopi od 7 %.Razlika od četiri postotna boda u porezu zvuči presudno. Nije tako jer porez nije cjelokupan trošak kupnje. Kada se dodaju odvjetnik, javni bilježnik, zemljišne knjige i manji troškovi, ukupni iznos iznosi oko 13 % iznad cijene kod novogradnje i oko 9 % kod nekretnine iz sekundarne prodaje.
Što ljudi uspoređujuŠto zapravo odlučuje
- 11.2 % naspram 7 % poreza
- Oko 13 % naspram oko 9 % ukupnog troška, a oba su postotak cijene koja je i sama različita.
- Pobjeđuje niži porez
- Nekretnina iz sekundarne prodaje kojoj su potrebne nova kuhinja, nove kupaonice i novi klima-uređaj ukupno može stajati više od novogradnje koju ste odbili zbog poreza.
- Porez je velika varijabla
- Stanje, lokacija i ono što morate potrošiti nakon primopredaje utječu na ukupni trošak mnogo više nego četiri postotna boda poreza.
Stoga nemojte birati prema porezu. Izračunajte ukupni trošak svake konkretne nekretnine, uključujući ono što joj je potrebno nakon što preuzmete ključeve, i usporedite ta dva iznosa.
Kako i kada plaćate
Plan plaćanja praktična je razlika koju većina kupaca prvo osjeti jer određuje koliko vam je novca potrebno i kada.
| Faza | Novogradnja | Sekundarna prodaja |
|---|---|---|
| Rezervacija | Obično od 6.000 do 11.000 €, ovisno o projektu. | Obično od 6.000 do 11.000 €, a kod skupljih nekretnina do 1 % cijene. |
| Pri potpisivanju ugovora | Obično 20 do 40 % cijene, plus IVA. | Obično tako ukupni iznos doseže 10 do 20 % cijene. |
| Dok čekate | Daljnja plaćanja odvijaju se prema vlastitom planu plaćanja projekta. Kod nekih projekata raspoređena su tijekom gradnje, dok se kod drugih plaća još jedan iznos, a ostatak pri zaključenju kupoprodaje. | Ništa. Čekate datum zaključenja kupoprodaje dogovoren kod javnog bilježnika. |
| Kod javnog bilježnika | Preostali iznos pri zaključenju kupoprodaje i prijenosu vlasništva. | Preostali iznos pri potpisivanju isprave. |
Posljedica koju vrijedi planirati jest ta da kod novogradnje možda morate rano uložiti velik dio vlastitih sredstava, mjesecima ili godinama prije nego što imate nekretninu koju možete koristiti ili iznajmljivati. Kod nekretnine iz sekundarne prodaje novac se prenosi kasnije, ali brže.
Što je pokriveno nakon toga
To je razlika s najoštrijim posljedicama i ljudi je primijete tek kada nešto pođe po zlu.Novogradnja ima zakonska jamstva: deset godina za konstrukciju, tri godine za instalacije i jednu godinu za završne radove. Nekretnina iz sekundarne prodaje nema nikakva jamstva. Prodavatelj odgovara samo za skrivene nedostatke za koje je znao i koje je prešutio, a to je mnogo teže dokazati nego podnošenje zahtjeva na temelju jamstva.
To ne znači da je nekretnina iz sekundarne prodaje lošija kupnja. To znači da je tehnički pregled kod jedne obavezan, a kod druge samo pogodnost. Kod starije nekretnine pregled arhitekta ili građevinskog stručnjaka jedino je jamstvo koje ćete dobiti.
Prostor i najbolje lokacije
Dva kompromisa kreću se u suprotnim smjerovima i zajedno odlučuju o većem broju kupnji nego porez.
- Nekretnina iz sekundarne prodaje obično Vam nudi više prostora u interijeruStariji su stanovi građeni prostranije. Kod novogradnje veći se dio površine ulaže u terase i zajedničke sadržaje kompleksa, pa za isti novac često dobivate manje četvornih metara unutarnjeg prostora i više vanjskog prostora.
- Novogradnja obično donosi niže troškove korištenjaNajviše energetske razrede, suvremenu izolaciju i suvremene instalacije, što se vidi na računima i po tome što godinama ne morate ništa mijenjati.
- Najbolje adrese uz more su nekretnine iz sekundarne prodajeZemljište najbliže vodi izgrađeno je prije nekoliko desetljeća. Većina novih projekata nalazi se u unutrašnjosti, dalje od autoceste A7. Novogradnja u prvoj liniji uz more postoji, ali ima je vrlo malo i cijene su tome prilagođene.
- Novogradnja omogućuje izborDok je projekt u izgradnji, obično birate materijale, površinske obrade i boje, a neki će investitori pomaknuti i pregradni zid. Nekretnina iz sekundarne prodaje kupuje se u postojećem stanju, a za njezinu promjenu potrebna je obnova.
Koliko do ključeva
Kod nekretnine iz sekundarne prodaje put od rezervacije do ključeva obično traje od jednog do tri mjeseca. Kod novogradnje u potpunosti ovisi o fazi projekta: kupnja pred zaključenjem može biti gotovo jednako brza, dok kupnja od samog početka gradnje može trajati dvije do tri godine.Čekanje kod novogradnje nije izgubljeno vrijeme, ali tijekom njega posjedujete ugovor, a ne nekretninu. Ako Vam je potrebno mjesto za korištenje već sljedećeg ljeta, to samo po sebi daje odgovor.
Gdje ima prostora za pregovore
NovogradnjaSekundarna prodaja
- Popust na cijenu je iznimka.
- O cijeni se obično može pregovarati, iako ne uvijek.
- Što se umjesto toga mijenja: plan plaćanja, kvalitetnija oprema i neke dodatne usluge.
- Što se može promijeniti: cijena, datum zaključenja kupoprodaje, oprema i ostali uvjeti posla.
- Najbolji su obično posljednji stanovi u dovršenom projektu kojih se investitor želi riješiti.
- Odlučuje motiviranost prodavatelja, a upravo to kupac sam ne može vidjeti.
Nakon snažnog rasta posljednjih godina tržište se usporava pa su neki investitori otvoreniji za razgovor o cijeni nego prije. To je razlog za pitanje, a ne razlog za računanje na popust.
Što Vam odgovara
Ovo nije sustav bodovanja. Riječ je o uvjetima u kojima je svaka od opcija izravan odgovor.
Novogradnja je jednostavniji izbor akoNekretnina iz sekundarne prodaje jednostavniji je izbor ako
- Želite suvremeni standard bez potrebe za preinakama, uz pripadajuća jamstva.
- Želite ključeve za nekoliko mjeseci, a ne godina.
- Želite niske troškove korištenja i najbolji energetski razred.
- Želite biti što bliže plaži, koliko to obala dopušta.
- Želite da bazen, teretana, spa centar ili coworking budu dio kompleksa.
- Želite više četvornih metara unutarnjeg prostora za isti novac.
- Ne smeta Vam čekanje i želite odabrati raspored i završne obrade.
- Radije biste uredili nekretninu prema vlastitom ukusu nego prihvatili tuđe odabire.
- Želite nekoliko godina bez značajnih izdataka za popravke.
- Želite uređenu četvrt s odraslim raslinjem i susjedima koji ondje zaista žive.
Što provjeriti kod svake
Ove dvije opcije imaju različite rizike, pa pravna provjera nije ista za obje.
| Kod novogradnje | Rabljena nekretnina | Zašto je važno |
|---|---|---|
| Investitor, zemljište, dozvole i ugovorna dokumentacija. | Vlasništvo, tereti, rješenja o prisilnoj naplati i dugovanja prema zajednici suvlasnika. | Dug povezan s nekretninom može prijeći na Vas, a projekt bez potrebnih dozvola može biti zaustavljen. |
| Bankarsko jamstvo, izdano na Vaše ime i za Vaše konkretne uplate. | Zakonitost svih građevinskih radova i svake neevidentirane dogradnje. | Ovo su dva mjesta na kojima se novac doista gubi, a oba se mogu unaprijed provjeriti. |
| Datum zaključenja kupoprodaje i odredbe ugovora u slučaju kašnjenja. | Pravila zajednice, osobito ako namjeravate iznajmljivati nekretninu. | Odgođeno zaključenje kupoprodaje stoji Vas vremena, a ograničenje iznajmljivanja može ukloniti razlog zbog kojeg ste kupili nekretninu. |
Usporedba koju ljudi žele nije prava
Gotovo svaka inačica ovog pitanja na internetu dobiva odgovor u obliku porezne tablice jer je porez jedini broj koji je za sve isti. To je ujedno broj koji je najmanje važan.Kupnje koje pođu po zlu ne propadnu zato što je netko platio 11.2 % umjesto 7 %. Propadnu zato što je nekretnina iz sekundarne prodaje zahtijevala radove u vrijednosti od četrdeset tisuća eura koje nitko nije uračunao, zato što je nekretnina u izgradnji kupljena na temelju vizualizacije ispala okrenuta prema sjeveru i padini ili zato što je nekretnina kupljena za iznajmljivanje, a zajednica je već izglasala zabranu iznajmljivanja.Stoga na to pitanje ne odgovaramo apstraktno. Uspoređujemo dvije konkretne nekretnine, sa svim uključenim troškovima, uključujući ono što svaka treba nakon primopredaje, i kažemo koju bismo kupili.
Česta pitanja
- Je li nekretnina u izgradnji jeftinija od završene novogradnje u istom projektu?
- Obično jest, a taj je popust naknada za čekanje i preuzimanje građevinskog rizika. Kako se projekt rasprodaje i približava zaključenju kupoprodaje, preostale su jedinice obično skuplje od onih prvih.
- Mogu li dobiti hipotekarni kredit za kupnju nekretnine u izgradnji?
- Da, ali ne još. Banka odobrava kredit otprilike dva mjeseca prije zaključenja kupoprodaje, pa ranija prijava ne donosi ništa. Zato i faze plaćanja kapare za novogradnju morate podmiriti vlastitim sredstvima.
- Plaćam li porez dvaput na novogradnju, IVA i ITP?
- Ne. Nekretnina je ili predmet prvog prijenosa, na koji se plaćaju IVA i AJD, ili naknadnog prijenosa, na koji se plaća ITP. Nikada oboje.
- Što se događa ako investitor ne završi gradnju?
- Svaka uplata koju ste izvršili prije zaključenja kupoprodaje mora biti pokrivena bankarskim jamstvom na Vaše ime, koje vraća novac sa zakonskim kamatama. Vaš odvjetnik provjerava točan tekst tog jamstva prije nego što bilo koja uplata bude izvršena.
- Je li nekretnina iz sekundarne prodaje uvijek jeftinija po četvornom metru?
- Ne. Blizu mora ona je često skuplja od te dvije mogućnosti jer je zemljište ondje davno izgrađeno, pa je nekretnina iz sekundarne prodaje jedini način da je kupite.
